이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2024.9.30. 경상남도 창원시 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득(매매)한 후, 쟁점주택을「지방세특례제한법」제36조의3 제1항 제2호에서 규정하는 생애최초로 구입하는 주택으로 처분청에 신고하여 취득세 등을 감면받았다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 취득하고 3개월 이내에「주민등록법」에 따른 전입신고를 하지 아니하자 청구인에게 기 감면받은 취득세 등을 납부하도록 안내하였고, 청구인은 2025.2.18. 기 감면받은 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

다. 청구인은 2024년 10월부터 쟁점주택에 사실상 거주하였으나 종전에 거주하던 주택OOO의 임대차 대항력을 유지하기 위해 부득이하게 전입신고를 늦게 하였다고 주장하면서, 2025.2.18. 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2025.2.21. 이를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.4.21. 이의신청을 거쳐 2025.10.13. 심판청구를 제기하였다.

2.청구인 주장 및 처분청 의견

가.청구인 주장

청구인은 쟁점주택을 유상 취득한 후 관리비 및 도시가스비를 납부하는 등 실제로 거주하였으나, 기존에 거주하던 주택의 보증금을 반환받지 못하여 대항력 유지를 위해 쟁점주택으로 전입신고만 하지 못하였다.

이는「지방세특례제한법 시행령」제17조의3 제2호에서 규정하는 주택을 취득한 자가 기존에 거주하던 주택에 대한 임대차 기간이 만료되었으나 보증금 반환이 지연되어 대항력을 유지하기 위하여 기존 거주지에「주민등록법」에 따른 주소를 유지하는 경우에 해당하므로 청구인이 쟁점주택을 취득하고 3개월이내에 전입신고를 하지 못한 정당한 사유에 해당한다.

나. 처분청 의견

청구인의 주민등록등본을 살펴보면, 2024.9.30. 쟁점주택을 취득한 후 그 취득일부터 3개월이 경과한 2025.2.24.에서야 쟁점주택에「주민등록법」에 따른 전입신고를 마친 것으로 확인이 된다.

임차인이 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 이주를 해야 하는 경우 「주택입대차보호법」제3조의3에 따라 임차권등기명령을 받으면 주민등록을 이전하더라도 보증금을 돌려받을 수 있는바, 창원지방법원의 주택임차권등기 결정은 2024.10.7. 청구인의 쟁점주택 취득일로부터 3개월이 경과 되지 않은 상태에서 이루어졌고 청구인은 같은 날 주택임차권등기를 경료하였으므로 상시거주 지연의 정당한 사유에 해당하지 않는다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점주택을 취득하고 3개월 이내에 전입신고를 하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 2024.9.30. 쟁점주택을 취득(매매)한 후, 쟁점주택을「지방세특례제한법」제36조의3 제1항 제2호에서 규정하는 생애최초로 구입하는 주택으로 처분청에 신고하여 취득세 등을 감면받았다.

(나) 청구인은 2024년 10월부터 쟁점주택에 사실상 거주하였으나, 종전주택의 임대차 기간이 2024.9.29. 만료되었으나, 보증금을 반환받지 못하여 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증을 통하여 청구절차를 진행하였고, 대항력 유지를 위하여 종전주택에 주소를 두었다고 주장하면서, 2024년 10월부터 고지한 관리비 수납내역과 2024년 11월부터 고지한 도시가스 요금 납부 확인증을 제출하였다.

(다) 청구인은 2024.9.30. 주택임차권등기명령을 창원지방법원에 신청하였고, 2024.10.7. 창원지방법원으로부터 주택임차권등기 결정을 받았으며, 같은 날 주택임차권등기를 경료하였다.

(라) 청구인은 2025.2.23. 주택도시보증공사로부터 종전주택의 임대보증금 OOO원을 반환받은 후 2025.2.24 쟁점주택으로 주민등록을 전입하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 취득일(2024.9.30.)로부터 3개월이 경과한 2025.2.24. 쟁점주택으로 주민등록을 전입하였으나,「주택임대차보호법」제3조의2 제7항에서는 은행, 보험회사 등의 금융기관(이하 “금융기관등”이라 한다)이 제3조의3 제5항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다고 규정하면서 같은 조 제8항 제1호에서 임차인이 대항요건을 상실한 경우 우선변제권을 행사할 수 없다고 규정하고 있으므로, 금융기관등이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차인이 대항요건을 유지하여야만 그 우선변제권을 행사할 수 있는 것으로 보인다.

따라서, 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위해 임차인에게 대항요건을 유지할 것을 요청하게 되고 임차인은 보험금을 받기 위해서는 「주택임대차보호법」제3조의3에 따른 임차권 등기가 이루어져 있다 하더라도 그 요청사항을 이행할 수밖에 없는바 임차인이 임대보증금에 상당한 보험금을 금융기관등으로부터 반환받기 위해서는 대항요건을 유지하여야하는 것으로 보인다.

청구인은 쟁점주택의 취득일(2024.9.30.)로부터 3개월이 경과한 2025.2.24. 쟁점주택으로 주민등록을 전입하였으나, 청구인은 주택도시보증공사로부터 종전주택의 임대보증금 상당의 보험금을 수령하면서 주택도시보증공사는 청구인이 이미 취득한 우선변제권을 행사하기 위해 청구인에게 대항요건을 상실하지 아니할 것(「주민등록법」에 따른 주소를 유지할 것)을 조건으로 그 보험금을 지급한바, 청구인이 종전주택에 대해 임차권등기를 설정하였다 하더라도 주택도시보증공사로부터 보험금을 지급받기 위해서는 대항요건을 유지하여야 하므로 쟁점주택 취득일부터 3개월 이내에 상시거주를 시작하지 못한 정당한 사유가 있다고 보는 것이 타당하므로 처분청이 청구인의 취득세 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법

제36조의3(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면) ① 주택 취득일 현재 본인 및 배우자(「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 가족관계등록부에서 혼인이 확인되는 외국인 배우자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 주택(「지방세법」 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 소유한 사실이 없는 경우로서 「지방세법」 제10조의3에 따른 취득당시가액이 12억원 이하인 주택을 유상거래(부담부증여는 제외한다)로 취득하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 2025년 12월 31일까지 지방세를 감면(이 경우 「지방세법」 제13조의2의 세율을 적용하지 아니한다)한다. 다만, 취득자가 미성년자인 경우는 제외한다.

1.「지방세법」제11조 제1항 제8호의 세율을 적용하여 산출한 취득세액(이하 이 조에서 “산출세액”이라 한다)이 200만원 이하인 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 산출세액이 200만원을 초과하는 경우에는 산출세액에서 200만원을 공제한다.

② ~ ③ 생략

④ 제1항에 따라 취득세를 감면받은 사람이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

1. 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 상시 거주(취득일 이후「주민등록법」에 따른 전입신고를 하고 계속하여 거주하거나 취득일 전에 같은 법에 따른 전입신고를 하고 취득일부터 계속하여 거주하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 시작하지 아니하는 경우

(2) 지방세특례제한법 시행령

제17조의3(상시 거주 지연의 정당한 사유) 법 제36조의3 제4항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 정당한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 기존 거주자의 퇴거가 지연되어 주택을 취득한 자가 법원에 해당 주택의 인도명령을 신청하거나 인도소송을 제기한 경우

2. 주택을 취득한 자가 기존에 거주하던 주택에 대한 임대차 기간이 만료되었으나 보증금 반환이 지연되어 대항력을 유지하기 위하여 기존 거주지에 「주민등록법」에 따른 주소를 유지하는 경우(「주택임대차보호법」 제3조의3에 따른 임차권등기가 이루어진 경우는 제외한다)

3. 주택을 취득한 사람이 「주택임대차보호법」 제3조제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 경우로서 해당 주택의 임대차계약(같은 법 제6조 및 제6조의3에 따라 임대차계약이 갱신된 경우를 포함한다)에 따른 임차인이 그 주택에 계속 거주하고 있는 경우(해당 주택의 취득일을 기준으로 남아 있는 임대차기간이 1년 이내인 경우로 한정한다)

(3) 주택임대차보호법

제3조[대항력 등] ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引刀)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

제3조의2[보증금의 회수] ⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3 제5항, 제3조의4 제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.

9.「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사

⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 “금융기관등”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다.

1. 임차인이 제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우

제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.