이유
1. 처분개요

가. 처분청은 경상남도 남해군 OOO,이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대해 공매를 진행하여 공매보증금 OOO원(이하 “쟁점보증금”이라 한다)을 납부한 청구인에게 2025.10.27. 쟁점부동산을 OOO원에 매각결정하였으나, 청구인이 쟁점보증금을 제외한 나머지 매수대금을 납부기한인 2025.11.3. 및 납부촉구 기한인 2025.11.14.까지 납부하지 아니하자 2025.11.26. 매각결정을 취소하였다.

나. 청구인은 쟁점부동산의 감정평가 당시에는 부동산의 하자가 없었으나, 이후 건물이 훼손되어 사용이 불가능하게 되었고, 이는 예측이 어려운 사정이므로 당초 매각결정을 취소하고 쟁점보증금을 반환하여야 한다는 취지로 2025.11.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2025.10.18. 현장 방문을 통해 쟁점부동산의 심각한 훼손을 확인하고 처분청에 매각결정취소를 신청하였으나, 처분청은 내부 사례를 이유로 매각결정취소 신청을 거부하였다.

(2) 처분청이 공매 진행 시 제공한 감정평가서(이하 “쟁점감정평가서”라 한다)상 기재 내용과 쟁점부동산의 실제 현황은 현저하게 상이하다.

(가) 쟁점감정평가서에 첨부된 현관출입문 사진을 보면 정상적인 도어락과 잠금장치가 설치되어 있으나, 청구인이 2025.10.27. 현장을 확인한 결과 현관문 도어락 및 모든 잠금장치가 훼손된 상태였다. 이는 공매 감정평가 이후 알 수 없는 이유로 물건지가 훼손된 것이 명확하다는 증거이다.

(나) 쟁점감정평가서 내용을 보면 ‘정상적인 거래상태를 근거로 평가’라고 기재되어 있으나, 청구인이 현장을 확인한 결과 현관, 거실, 부엌 등의 천장 및 벽면 등이 심각하게 손상되어 있었고, 이는 감정평가 이후 발생한 훼손임이 명확하다.

(3) 공매절차의 근본적인 전제는 제시된 감정평가서와 재산명세의 신뢰성이다. 왜냐하면, 입찰자들이 공개되는 정보를 신뢰하고 입찰에 참여하는 것이기 때문이다.

공매절차에서 입찰자는 제한된 정보만 접근할 수 있으므로 처분청이 공개한 감정평가서와 재산명세서가 신뢰할 수 있는 기준이 되어야 한다. 이를 보장하지 않는다면 입찰자는 공매절차를 신뢰할 수 없을 것이며 불합리한 손해를 입게 된다.

(4) 쟁점부동산의 훼손에는 청구인의 귀책사유가 없다.

(가) 쟁점부동산은 현관 도어락의 훼손으로 보안에 심각한 문제가 발생한 상태이고, 쟁점부동산의 내부손상 정도는 거주가 불가능할 정도로 현저하게 훼손된 상태이다.

(나) 현관문 도어락이 훼손된 것은 청구인이 책임질 수 없는 사유로 발생한 것이고, 내부 훼손 또한 현관문 도어락 훼손 이후에 발생한 것인지, 그 이전에 발생한 것인지 알 수 없으므로 청구인의 귀책은 없다. 이는 천재지변 또는 입찰자가 책임질 수 없는 사유에 해당한다.

(5) 위와 같은 사실 등에 비추어, 처분청은 쟁점부동산에 대한 매각결정을 취소하고 청구인이 기납부한 쟁점보증금을 반환하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 감정평가 당시에는 내부 상태가 양호하였으나, 이후 도어락 분실 및 실내 벽지 및 바닥 훼손 등 물건이 손상되었으므로 매각결정을 취소하고 쟁점보증금을 반환해야 한다고 주장하나, 다음 사유로 보아 이러한 주장은 이유없다.

(2) 감정평가서는 ‘평가 기준일 현재상태’를 전제로 한 참고자료로, 평가 이후 발생한 훼손이나 부속설비의 손상은 공매제도의 구조상 매수신청인이 부담하는 위험에 속하고, 감정평가일 이후 발생한 손상은 공매공고의 적법성이나 매각결정의 효력에 영향을 미치지 않는다.

(3) 공매공고문상 ‘입찰 전 현장방문을 통한 실물확인 및 상태점검은 매수신청인의 책임’이 명시되어 있으며, 청구인이 심판청구서에 기재한 바와 같이 입찰참가 이전 현장을 확인하지 않아 감정평가서와 현황의 차이를 미리 인지할 수 없었다. 따라서 현황 확인이 낙찰 후 이루어진 것은 입찰자의 주의의무 해태에 기안한 것으로 봄이 타당하고, 처분청의 매각불허 반려 및 보증금 미반환 처분은 관계법령에 따른 적법·정당한 조치이다.

(4) 청구인이 주장하는 훼손은 도어락 및 내부 마감재(벽지, 도배, 바닥재 등)등으로 수선 후 사용가능한 것으로 판단되며 건물의 구조적 안전이나 사용가능성을 상실하게 할 정도의 중대한 하자에 해당하지 않는다. 감정평가서 또한 건물의 주요 구조를 중심으로 평가되므로, 청구인이 주장하는 손상은 평가금액의 본질적인 오류 사유로 볼 수 없다.

(5) 본 건 공매절차는 관계 법령 및 내부 규정에 따라 적법하게 진행되었으며, 청구인의 주장은 매수신청인의 주의의무 해태에 기인한 것으로서 「국세징수법」 제84조 제1항 제4호에 규정된 매각결정취소 사유에 하지 해당하지 않으므로, 이에 본 심판청구는 기각되어야 할 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산에 대한 매각결정은 취소되어야 하고 기 납부한 보증금을 반환하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률 : ＜별지＞ 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 처분청은 쟁점부동산에 대한 공매처분과 관련하여 공매재산명세서, 매각결정서, 매각결정통지서, 매각결정취소통지서를 아래 ＜표1＞～＜표4＞와 같이 제출하였다.

＜표1＞ 쟁점부동산 공매처분 관련 공매재산명세서 중 일부 발췌

○○○

＜표2＞ 쟁점부동산 공매처분 관련 매각결정서

＜표3＞ 쟁점부동산 공매처분 관련 매각결정통지서 및 첨부 영수증

○○○

＜표4＞ 쟁점부동산 공매처분 관련 매각결정취소통지서

○○○

(나) 청구인은 본 건 심판청구서에 첨부하여 쟁점부동산에 관한 사진을 아래 ＜표5＞와 같이 제출하였다.

＜표5＞ 쟁점부동산에 관한 사진

○○○

(다) 한편, 처분청이 이 건 공매절차 진행 중에 공고한 “2025년 제19차 압류재산 공매공고”에는 매각결정의 취소 및 주의사항이 아래 ＜표6＞과 같이 나타난다.

＜표6＞ 2025년 제19차 압류재산 공매공고 중 일부 발췌

○○○

(라) 또한, 처분청이 이 건 공매절차 진행 중에 공개한 쟁점감정평가서에는 아래 ＜표7＞과 같은 기재사항이 나타난다.

＜표7＞ 쟁점감정평가서 기재사항 일부 발췌

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 처분청이 공매 진행 시 제공한 감정평가서 상 기재 내용과 쟁점부동산의 실제 현황은 현저하게 상이하고, 쟁점부동산의 훼손에는 청구인의 귀책사유가 없으므로, 쟁점부동산에 대한 당초 매각결정은 취소되어야 하고, 처분청은 청구인이 기 납부한 보증금을 반환하여야 한다고 주장하나,

쟁점부동산 관련 공매공고문에는 공매재산에 대한 실물 확인 및 상태 점검은 공매재산의 소재지 현장에서 매수신청인 책임하에 확인하여야 하고 공매재산에 방치된 폐기물 등의 처리비용도 매수인이 부담하므로 사전에 반드시 현황을 확인하도록 되어 있는 등 하자 관련 책임은 매수신청인인 청구인에게 있다고 보이는 점, 청구인은 위와 같은 공매공고문 상의 주의사항에도 불구하고, 입찰참가 이전에 현장을 확인하지 않았고, 낙찰 후에야 현장을 확인한 것은 청구인의 주의의무 해태에 기인한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 국세징수법

제71조(공매보증) ① 관할 세무서장은 압류재산을 공매하는 경우 필요하다고 인정하면 공매에 참여하려는 자에게 공매보증을 받을 수 있다.

⑤ 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 공매보증을 강제징수비, 압류와 관계되는 국세의 순으로 충당한 후 남은 금액은 체납자에게 지급한다.

2. 제86조 제2호 또는 제3호에 해당하는 사유로 압류재산의 매각결정이 취소된 경우

제84조(매각결정 및 대금납부기한 등) ① 관할 세무서장은 다음 각 호의 사유가 없으면 매각결정기일에 제82조에 따른 최고가 매수신청인을 매수인으로 정하여 매각결정을 하여야 한다.

4. 그 밖에 매각결정을 할 수 없는 중대한 사실이 있다고 관할 세무서장이 인정하는 경우

제85조(매수대금 납부의 촉구) 관할 세무서장은 매수인이 매수대금을 지정된 대금납부기한까지 납부하지 아니한 경우 다시 대금납부기한을 지정하여 납부를 촉구하여야 한다.

제86조(매각결정의 취소) 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 압류재산의 매각결정을 취소하고 그 사실을 매수인에게 통지하여야 한다.

2. 매수인이 제84조의2 제4항에 따라 배분기일에 차액납부를 하지 아니하거나 같은 조 제6항에 따라 이의가 제기된 금액을 납부하지 아니한 경우

3. 제85조에 따라 납부를 촉구하여도 매수인이 매수대금을 지정된 기한까지 납부하지 아니한 경우

제88조(공매의 취소 및 정지) ① 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 공매를 취소하여야 한다.

1. 해당 재산의 압류를 해제한 경우

2. 그 밖에 공매를 진행하기 곤란한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

② 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 공매를 정지하여야 한다.

1. 제105조에 따라 압류 또는 매각을 유예한 경우

2. 「국세기본법」 제57조 또는 「행정소송법」 제23조에 따라 강제징수에 대한 집행정지의 결정이 있는 경우

3. 그 밖에 공매를 정지하여야 할 필요가 있는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

제103조(공매등의 대행) ① 관할 세무서장은 다음 각 호의 업무(이하 이 조에서 “공매등”이라 한다)에 전문지식이 필요하거나 그 밖에 직접 공매등을 하기에 적당하지 아니하다고 인정되는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국자산관리공사에 공매등을 대행하게 할 수 있다. 이 경우 공매등은 관할 세무서장이 한 것으로 본다.

1. 공매

(2) 국세징수법 시행령

제62조(공매취소의 사유) 법 제88조 제1항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 관할 세무서장이 직권으로 또는 제71조 제1항에 따른 한국자산관리공사의 요구에 따라 해당 재산에 대한 공매대행 의뢰를 해제한 경우를 말한다.

(3) 민사집행법

제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

제127조(매각허가결정의 취소신청) ① 제121조 제6호에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.