이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 가평 읍내지구 도시개발사업(이하 “이 건 도시개발사업”이라 한다) 공동시행자인 주식회사 A(이하 “A”이라 한다) 및 주식회사 B(이하 “B”라 하고, A과 합하여 “위탁법인”이라 한다)로부터 이 건 도시개발사업 지구 내에 위치한 경기도 가평군OOO 외 24필지 토지 23,966㎡(이하 “종전토지”라 한다)를 2021.6.29. 관리위탁 받은 후, 이 건 도시개발사업 환지처분 공고에 따라 2023.11.24. 경기도 가평군OOO 토지 21,954.3㎡(이하 “이 건 환지”라 한다)를 취득(환지)한 후, 2023.12.4. 이 건 도시개발사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획에 따라 취득한 부동산 가액 중 종전 부동산 가액을 초과한 금액을OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세법」(2023.3.14., 법률 제19230호로 일부개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 취득세 등OOO원을 신고·납부하였다.

나. 이후, 처분청은 지방세 세무조사 결과, 청구법인이 이 건 환지 취득과 관련하여 환지계획에 따라 취득한 부동산 가액에서 종전 부동산 가액을 초과하는 부동산 부분에 대한 과세표준이 과소하게 신고되었다고 보아, 이 건 환지 취득과 관련된 청산금 OOO원(이하 “이 건 청산금”이라 한다)에서 기신고된 OOO원을 차감한 가액OOO원(이하 “쟁점 과세표준”이라 한다)을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등OOO원(가산세 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 청구법인에게 2024.12.5. 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.3.5. 이의신청을 거쳐 2025.7.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 신탁업 및 집합투자업을 영위하는 법인으로서 위탁법인과 2021.6.29. 관리형 토지신탁 계약을 체결하였고, 이후 2023.11.24. 경기도 가평군OOO일원에 공동주택 건축물(이하 “이 건 공동주택”이라 한다)에 대한 사용승인을 득하였다.

이와 관련하여, 청구법인이 환지를 취득함에 있어 「지방세특례제한법」 제74조 제1항은 도시개발사업의 시행으로 해당 사업 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획에 따라 취득하는 토지에 대해 취득세를 면제하도록 규정하고 있다. 한편 신탁행위는 형식적인 절차에 불과하며 실질적인 소유자의 변동이 없는 것으로 보는 것이 타당하므로, 종전토지 소유자는 이 건 도시개발사업 시행자이자 위탁법인인 A과 B로 동일하다고 할 수 있다.

또한 이 건 도시개발사업은 A과 B가 공동 시행사로서 「도시개발법」 제11조 제1항 제5호에 따른 토지소유자 방식으로 도시개발구역의 토지를 환지방식(제안방식)으로 진행된 사업이다. 따라서 토지소유자, 도시개발사업 시행사 및 공동주택 건설사업 시행사가 모두 동일한 사업주체에 해당한다.

이 건 청산금은 이미 위탁법인이 환지된 토지 위에 이 건 공동주택을 신축하면서 다음과 같이 공사비 등으로 지출하였고, 이는 공동주택 신축 및 지목변경과 관련한 취득세 신고 시 이미 반영된 금액이다.

＜공사비 등 지출내역＞

(단위 : 원)

○○○

또한 환지계획에 따라 취득한 부동산 가액의 합계액이 종전 부동산 가액의 합계액을 초과한 부분은 도로·공원 등 공공시설 조성을 위하여 기부채납하는 것으로 처분청과 협약되어, 해당 금액은 처분청에 귀속되었다. 따라서 위탁법인에게 실질적으로 귀속된 금액은 존재하지 않는다.

그렇다면 이 건 청산금을 환지 취득세 과세표준에 포함하는 것은, 환지방식 도시개발사업에서 종전 부동산 가액의 합계액을 초과한 금액에 대해서만 과세하도록 한 입법 취지에도 부합하지 않는다고 할 것이다.

나. 처분청 의견

청구법인은 종전토지(23,966㎡)와 이 건 환지(21,954.3㎡)의 소유자인 사실이 확인된다. 이 건 도시개발사업의 환지계획에 따르면, 청구법인의 종전토지에 대한 권리면적은 5,168.4㎡였으나, 증환지 16,785.9㎡가 이루어져 최종 환지면적은 21,954.3㎡로 산정되었다. 그리고 이 증환지 면적에 대한 청산금이OOO원으로 확정된 사실도 확인된다.

따라서 이 건 청산금은 종전 부동산 가액(권리면적)을 초과하여 취득한 증환지 부분에 대해 발생한 금액으로 보아야 하고, 청구법인이 사실상 부동산을 추가 취득한 것에 해당한다. 그러므로 해당 청산금 부분에 대하여 취득세 납세의무가 발생한다.

또한, 청구법인의 주장처럼 종전토지 소유자가 도시개발사업 시행자와 동일한 지위에 있다고 보더라도, 환지 취득에 따른 청산금에 대해 취득세 납세의무가 달리 판단될 이유는 없다. 이와 같은 사정을 종합하면, 처분청이 환지취득 과정에서 발생한 청산금을 종전 부동산 가액을 초과하여 취득한 부동산 가액으로 보아 취득세를 부과·고지한 이 건 처분은 잘못이 없다.

한편, 청구법인은 이 건 청산금이 이미 이 건 공동주택 및 지목변경에 따른 취득세 신고 시 과세표준에 반영되어 있고, 도시개발사업 과정에서 조성된 공공용지(공원·주차장·도로 등 5,795.8㎡, 이하 “기부채납 부동산”) 조성을 위해 사용된 금액으로 보아야 한다고 주장한다.

그러나 일반적인 도시개발사업에서는 사업시행자가 체비지를 지정해 제3자에게 매각한 대금으로 사업을 진행하고, 종전토지 소유자에게는 감보율을 적용하여 권리면적을 산정해 환지로 지정하는 방식이 사용된다. 반면 이 건 도시개발사업의 경우, 체비지를 별도로 지정하지 않고 증환지 방식으로 종전토지 소유자에게 사실상 토지를 추가 매각하고 그 대가를 청산금 형태로 지급하도록 한 것이다. 따라서 처분청이 청산금 상당액을 종전토지를 초과하여 취득한 것으로 보아 취득세 등을 부과한 것은 정당하다.

또한 청산금은 환지처분으로 인한 종전토지 소유자 간 이해관계를 조정하기 위해 수수되는 금액일 뿐, 토지 지목변경 비용이나 토지 가치 증가에 대한 대가라고 볼 수 없다. 지목변경 등 부지조성공사 비용에 청산금의 전부 또는 일부가 사용되었다고 하여 그 법적 성격이 달라지는 것도 아니다. 더 나아가 청산금에 해당하는 부동산을 「지방세법」 제7조 제4항의 ‘지목변경에 따른 가액 증가’와 동일하게 취급할 아무런 법률상·법리상 근거도 없다.

아울러 기부채납 부동산 조성비용 역시 증환지 면적 취득에 대한 취득세 납세의무와는 별개의 납세의무에 해당한다. 따라서 청산금에서 지목변경 비용과 기부채납 부동산 조성 비용을 공제해야 한다는 청구법인의 주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

환지계획에 따라 취득한 이 건 환지의 가액이 종전토지의 가액을 초과하는 경우 그 초과액에 대하여 취득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 위탁법인은 2020.9.15. 처분청으로부터 「도시개발법」제17조에 따라 경기도 가평군 OOO 일원 27,912㎡의 도시개발사업 실시계획을 인가받았다.

(나) 위탁법인은 종전토지를 청구법인에게 관리신탁하였고, 종전토지의 소유권은 2021.7.5. 청구법인으로 이전되었다.

(다) 이 건 도시개발사업은 2023년 11월 24일 준공검사가 완료되었고, 같은 날 사업비 정산내역과 청산금 내역에 대한 환지처분 공고가 시행되었으며, 해당 정산내역에는 별도의 체비지는 없는 것으로 나타난다.

○○○

(라) 토지개발사업 완료에 따른 지적공부 확정·시행공고(가평군 공고 )에 따르면, 이 건 도시개발사업의 준공으로 토지개발사업이 완료되어 종전 지적공부가 폐쇄되고, 새롭게 작성된 지적공부가 아래와 같이 확정·시행된 것으로 나타난다.

○○○

(마) 가평군 공고 에 따르면 가평 읍내지구 도시개발사업의 공사가 2023.11.24. 완료되었고, 전체 면적 27,750.1㎡ 중 21,954.3㎡는 모두 공동주택용지로, 기반시설용지 5,795.8㎡로 나타난다.

(바) OOO지구 환지계획(변경) 조서의 집계표에 따르면, 청구법인의 종전토지 기준면적은 23,966㎡이고, 권리면적은 5,168.4㎡이며, 이 건 환지면적은 21,954.3㎡로 나타나며 과도면적은 16,785.9㎡(= 21,954.3㎡ - 5,168.4㎡, 이하 “이 건 증환지 면적”이라 한다)이다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 이 건 도시개발사업이 토지소유자 방식의 환지사업으로서 신탁은 형식에 불과해 실질적 소유자 변동이 없고, 청산금 또한 공동주택 신축 및 공공시설 기부채납을 위해 이미 지출되거나 처분청에 귀속되어 위탁법인에 실질적으로 귀속된 이익이 없으므로 이 건 청산금을 과세표준에 포함하는 것은 부당하다고 주장하나,

환지계획에 따라 산정된 청구법인의 종전토지 권리면적은 5,168.4㎡에 불과하나 실제 환지된 토지면적은 21,954.3㎡로서 16,785.9㎡에 해당하는 증환지가 추가로 취득된 사실이 확인되며, 이 증환지에 상응하여 산정된 청산금OOO원은 종전 부동산 가액을 초과하여 취득한 토지에 대한 대가로 지급된 금액이므로 이는 실질적으로 부동산을 추가 취득한 것과 동일한 경제적 효과를 갖는 점, 환지방식 도시개발사업이라고 하여 종전토지보다 추가로 취득한 부분까지 일률적으로 면제되는 것은 아니며, 「지방세특례제한법」 제74조 제1항 역시 종전 부동산 가액 범위 내 환지에 대해 면제될 뿐, 청산금 지급이 수반되는 증환지 부분까지 면제를 허용하고 있지 않는 점, 청산금은 환지처분에 따라 종전토지 소유자 간 이해관계를 조정하기 위해 수수되는 금전으로서, 이는 지목변경이나 공사비와 같은 부지조성 비용과는 성질이 다르며, 청구법인이 주장하듯 청산금이 다른 사업비로 사용되었다고 하여 취득세 과세대상에서 제외될 근거가 없는 점 등에 비추어 처분청이 이 건 증환지에 상응하여 지급된 청산금 OOO원을 종전 부동산 가액을 초과하여 추가로 취득한 토지의 대가로 보아 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2021.12.28., 법률 제18656호로 일부개정된 것)

제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) ① 「도시개발법」 제2조 제1항 제2호에 따른 도시개발사업(이하 이 조에서 “도시개발사업”이라 한다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호 나목에 따른 재개발사업(이하 이 조에서 “재개발사업”이라 한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)에 대해서는 취득세를 2022년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.

1. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 「도시 및 주거환경정비법」등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산

2. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득부동산 소재지가 「소득세법」 제104조의2 제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역 지정 또는 정비구역 지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다.

부칙(2023.3.14., 법률 제19232호)

제11조(도시개발사업 등에 대한 감면에 관한 경과조치) ① 2023년 1월 1일 전에 「도시개발법」 제29조에 따른 환지계획 인가 또는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가를 받은 도시개발사업 또는 재개발사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 2023년 1월 1일 이후 취득(토지상환채권으로 취득하는 경우를 포함한다)하는 부동산에 대해서는 제74조 제1항 및 제2항의 개정규정에도 불구하고 종전의 제74조 제1항 및 제2항에 따라 취득세를 면제하거나 부과한다. 이 경우 종전의 제74조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “2022년 12월 31일”은 “2025년 12월 31일”로 본다.

(2) 도시개발법(2022.12.27., 법률 제19117호로 일부개정된 것)

제31조(토지면적을 고려한 환지) ① 시행자는 토지 면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있으면 면적이 작은 토지는 과소(過小) 토지가 되지 아니하도록 면적을 늘려 환지를 정하거나 환지 대상에서 제외할 수 있고, 면적이 넓은 토지는 그 면적을 줄여서 환지를 정할 수 있다.

② 제1항의 과소 토지의 기준이 되는 면적은 대통령령으로 정하는 범위에서 시행자가 규약ㆍ정관 또는 시행규정으로 정한다.

제41조(청산금) ① 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분(過不足分)은 종전의 토지(제32조에 따라 입체 환지 방식으로 사업을 시행하는 경우에는 환지 대상 건축물을 포함한다. 이하 제42조 및 제45조에서 같다) 및 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산하여야 한다.

② 제1항에 따른 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하여야 한다. 다만, 제30조나 제31조에 따라 환지 대상에서 제외한 토지등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있다.