쟁점매매가액이 아닌 쟁점감정가액이 쟁점아파트의 시가라는 청구주장의 당부

예규·판례

쟁점매매가액이 아닌 쟁점감정가액이 쟁...

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심판청구

조심 2024중5373

생산일자 2026-03-26

AI 요약

요지

평가기간 내 매매가액은 매매계약일(20.12.18.), 감정가액은 가격산정기준일(20.7.24.)과 감정가액평가서 작성일(21.1.13)을 함께 고려하여야 하는바, 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액인 쟁점매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 위 규정에 부합함

상세내용

이유
1. 처분개요

가. 청구인 A은 2020.7.24. 사망한 B(이하 “피상속인”이라 한다)의 배우자이고, 청구인 C·D는 피상속인의 자녀들이다.

나. 청구인들은 피상속인이 2020.7.24. 사망하자 경기도 OOO(231.64㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다) 등을 상속받은 후 2021.1.31. 상속세 과세표준을 신고하면서 쟁점아파트의 가액을 ＜표1＞ 기재와 같이 2021.1.12. 및 2021.1.13. 각 감정기관이 평가한 감정가액의 평균가액인 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)으로 하여 신고하였다.

＜표1＞ 쟁점감정가액 내역

OOO

＜표2＞ 상속세 신고내역

OOO

다. 청구인들은 상속개시일 이후인 2020.12.18. 쟁점아파트를 특수관계 없는 제3자에게 OOO원(이하 “쟁점매매가액”이라 한다)에 양도하였다.

라. 중부지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2022.2.9.부터 2022.4.19.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여 쟁점감정가액(OOO원)과 쟁점매매가액(OOO원) 중 어느 것을 쟁점아파트의 시가로 보아야 하는지에 대해 과세기준자문을 신청하였고, 2024.5.31. 기획재정부의 유권해석을 바탕으로 한 과세기준자문 회신결과에 따라 쟁점매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 그 차액 OOO원을 상속재산가액에 가산하여 피상속인의 상속세 과세표준 및 세액을 결정하라고 처분청에 통지하였고, 처분청은 2024.7.4. 청구인들에게 2020.7.24. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.

＜표3＞ 상속세 결정내역

OOO

마. 청구인들은 이에 불복하여 2024.9.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 쟁점감정가액(감정평가서 작성일 2021.1.12. 및 2021.1.13.)과 쟁점매매가액(매매계약일 2020.12.18.)이 동시에 존재하고, 감정가액의 경우 가격산정기준일을 기준으로 판단하여야 하므로, 평가기준일을 전후로 가장 가까운 날의 가액인 쟁점감정가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다.

「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제1항에 따르면 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다고 하고, 제2항은 제1항에 따른 시가는 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항은 시가로 인정되는 가액에 대하여 평가기간 내 매매, 감정 등이 있는 경우 이는 시가에 포함된다고 하면서, 제2항에서 매매, 감정 등의 가액이 평가기간 내에 있는지는 매매의 경우 매매계약일, 감정의 경우 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단하고, 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하도록 규정하고 있다.

상증세법 시행령 제49조 제2항 각 호의 규정은 평가기준일 이내에 해당하는지를 판단하기 위한 규정으로써 감정가액 평가서 작성일을 함께 규정한 것은 소급감정을 방지하기 위해 가격산정기준일과 마찬가지로 평가기간 내 있어야 한다는 의미의 규정이지, 평가서 작성일을 기준으로 평가기준일에 가까운 날에 해당하는 가액을 판단하도록 한 규정은 아니다. 당연히 감정가액평가서 작성일이 평가기간 내에 있으면 평가기간 내의 평가액에 해당하게 되고, 감정가액평가서 작성일은 의미가 없게 된다. 그러므로 평가기준일에 가까운 날에 해당하는 가액에 있어서는 평가서 작성일이 아닌 가격산정기준일을 기준으로 판단하는 것이 합리적이다.

평가기준일에 가장 가까운 날인지 여부는 그 가액이 어느 시점의 가액인지에 따라 판단하여야 한다.

쟁점아파트의 매매계약일의 가액은 매매계약 시점의 가액이고, 감정평가서 작성일과 가격산정기준일이 평가기간 내 있는 이상 감정평가서의 가액은 감정가액평가서 작성일 시점의 가액이 아닌 가격산정기준일(상속개시일)의 가액이다. 그렇다면 쟁점아파트의 매매계약일과 가격산정기준일 중 그 가격시점이 상속개시일에 가장 가까운 날의 가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 할 것인바, 상속개시일 이후 5개월 경과한 매매계약일의 가액이 아닌 그보다 상속개시일에 가까운 시점의 가액인 감정평가액을 쟁점아파트의 시가로 봄이 타당하다.

쟁점감정가액은 평가기준일인 상속개시일을 가격산정기준일로하고 있고, 감정평가서 작성일도 평가기간 내에 속하므로 상증세법 시행령 제49조 제2항의 요건을 충족하고, 쟁점아파트에 대한 평가기간 내에 시가로 볼 수 있는 쟁점감정가액과 쟁점매매가액 2가지인데 쟁점감정가액은 상속개시일(2020.7.24.)의 시가이고, 쟁점매매가액은 매매계약일(2020.12.18.)의 시가이므로 상증세법 시행령 규정상 평가기간 내 시가로 볼 수 있는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하여야 하므로, 쟁점감정가액을 쟁점아파트의 시가로 인정하여야 한다.

(2) 상속개시일과 쟁점아파트 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 쟁점매매가액을 쟁점아파트의 시가로 인정할 수 없다.

피상속인은 2020.6.3. 쟁점아파트를 OOO원에 매도하는 계약을 체결하였다가 2020.7.20. 위 계약을 해지하고 위약금을 지급한 사실이 있다. 피상속인이 사망하기 전인 2020.6.3. 치료와 요양에 도움이 되는 곳으로 이사하기 위해 쟁점아파트를 OOO원에 매도하는 계약을 체결하였으나 피상속인의 건강이 나빠져 이사를 포기하고 2020.7.20. 매매계약을 해지하였으며, 계약금 OOO원과 위약금 OOO원을 계약자에게 지급한 사실이 있다.

피상속인의 사망 이후 청구인들은 상속재산 중 쟁점아파트를 2020.12.18. OOO원에 양도하였는데, 상속개시일 당시 OOO은 OOO에 촉발된 재개발, 재건축 호재로 인하여 아파트 거래가액이 하루가 다르게 급등하고 있던 시기로 상속개시일로부터 5개월이 지난 시점에는 시세가 OOO원 가량 상승한 시기였다.

쟁점아파트의 매매계약을 체결한 이후 상속개시일로부터 6개월 이내에 매매가액이 있으면 그 가격으로 상속세를 납부해야 한다는 사실을 알게 되었으나, 상속개시일에 비해 지나치게 오른 가격으로 상속세를 낸다는 것은 합당하지 않다고 생각하여 상속개시일 당시의 가액을 산정하기 위하여 감정평가를 실시하였고 2개의 감정평가법인에 상속개시일을 가격산정기준일로 한 감정평가를 의뢰하여 쟁점감정가액을 받았다.

즉, OOO 시세, 상속개시일 직전 아파트 매매계약 취소분 등을 통해 알 수 있듯이 상속개시 당시 쟁점아파트의 거래가액이 하루가 다르게 급등하고 있던 시기였으므로 감정평가액이 상속개시 당시의 시가를 가장 잘 반영하고 있고, 그 후 아파트 가격이 급등한 후의 매매가액은 상속개시 당시의 시가를 제대로 반영하지 못하고 있다.

따라서 2020.12.18. 쟁점매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 쟁점감정가액과의 차액을 상속재산가액에 가산하여 이루어진 이 건 상속세 부과처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점매매가액은 매매계약일(2020.12.18.), 쟁점감정가액은 가격산정기준일(2020.7.24.)과 감정평가서 작성일(2021.1.13.)을 함께 고려하여 평가기준일을 전후로 가장 가까운 날의 가액인 쟁점매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다.

피상속인의 상속인들인 청구인들은 2020.12.18. 특수관계가 없는 제3자에게 쟁점아파트를 OOO원에 매도하는 계약을 체결하였으나, 2021.2.1. 상속세 신고시 쟁점아파트에 대하여 2개의 감정기관에서 평가한 감정가액의 평균액인 쟁점감정가액을 시가로 신고하였다.

평가기간 내 시가로 인정될 수 있는 가액이 2개 존재함에 따라 조사청은 과세기준자문을 신청하였고, 기획재정부의 유권해석OOO에 따라 쟁점매매가액은 매매계약일(2020.12.18.), 쟁점감정가액은 가격산정기준일(2020.7.24.)과 감정평가서 작성일(2021.1.13.)을 함께 고려하여 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 해당하는 쟁점매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보았다.

이와 관련하여 조세심판원 역시 평가기간 내 시가로 인정될 수 있는 가액이 2개 이상 존재하는 경우 우선하는 시가를 판단하는 기준에 대하여 감정가액의 가격산정기준일 뿐만 아니라 감정평가서 작성일을 함께 고려하여야 한다고 판단하고 있다.

매매계약일 이후에 실시한 감정가액을 매매가액에 우선하여 적용하는 것은 시가의 기본원칙에 위배되는 것으로 청구인들은 평가기간 내에 제3자간 공정하고 자유롭게 시장에서 거래된 가액(매매가액)이 존재하고 있음에도 이를 부인하고, 낮은 가액을 구하기 위하여 감정평가를 이용한 것으로 허용될 수 없다고 할 것이다.

(2) 상속개시일과 쟁점아파트 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다는 사정에 대한 입증책임은 청구인에게 있으나, 청구인은 이를 충분히 입증하지 못하고 있는바 쟁점매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점감정가액을 부인하고 쟁점매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 상속세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 피상속인이 2020.7.24. 사망하자 쟁점아파트 등을 상속받은 후 2021.1.31. 상속세 과세표준을 신고하면서 쟁점아파트의 가액을 위 ＜표1＞ 기재와 같이 쟁점감정가액으로 하여 신고하였고, 처분청은 쟁점감정가액을 부인하고 쟁점매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 상속세를 부과한 것으로 확인된다.

(2) 쟁점감정가액과 쟁점매매가액이 모두 평가기간 내에 있다는 점은 청구인 및 처분청간 다툼이 없다.

(3) 처분청은 과세기준자문을 신청하여 다음과 같이 회신받았다.

OOO

(4) 청구인은 상속개시일(2020.7.24.)과 쟁점아파트 매매계약일(2020.12.18.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 존재한다고 주장하며 OOO 부동산 제공 ‘OOO 시세/실거래가 자료’를 제출하였다.

(가) 쟁점아파트가 속한 경기도 OOO는 OOO사용승인된 4개동 총 OOO세대로 구성된 아파트 단지로, 그 중 쟁점아파트는 가장 큰 평수인 231.64㎡(전용면적 193.26㎡)인데 총 OOO세대가 있다.

(나) 상속개시일과 매매계약일 사이에 쟁점아파트와 동일 평형의 거래내역은 없는 것으로 확인되고, 2020.6.3. OOO원, 2020.6.5. OOO원, 2020.12.30. OOO원, 2020.12.18. OOO원(당해 거래분)의 거래사실이 확인된다.

(다) 청구인이 제출한 E의 쟁점아파트 시세추이(2020년 5월 이후 현재까지)는 다음과 같다.

OOO

(5) 쟁점아파트의 공동주택 공시가격은 다음과 같다.

OOO

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살피건대, 청구인은 쟁점감정가액(감정평가서 작성일 2021.1.12. 및 2021.1.13.)과 쟁점매매가액(매매계약일 2020.12.18.)이 동시에 존재하고, 감정가액의 경우 가격산정기준일을 기준으로 평가기준일과 가장 가까운 날에 해당하는 가액인지 여부를 판단하여야 하므로, 평가기준일을 전후로 가장 가까운 날의 가액인 쟁점감정가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 주장한다.

그러나 상증세법 제60조 제1항에 따르면 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다고 하고, 제2항은 제1항에 따른 시가는 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항은 시가로 인정되는 가액에 대하여 평가기간 내 매매, 감정 등이 있는 경우 이는 시가에 포함된다고 하면서, 제2항에서 매매, 감정 등의 가액이 평가기간 내에 있는지는 매매의 경우 매매계약일, 감정의 경우 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단하고, 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하도록 규정하고 있다.

따라서, 평가기준일에 가장 가까운 날인지 여부는 평가기간 내 매매가액은 매매계약일(2020.12.18.), 감정가액은 가격산정기준일(2020.7.24.)과 감정가액평가서 작성일(2021.1.12. 및 2021.1.13.)을 함께 고려하여야 하는바, 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액인 쟁점매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 위 규정에 부합한다 할 것이므로, 쟁점매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 그 차액 OOO원을 상속재산가액에 가산하여 이루어진 이 건 상속세 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법

제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조[평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산”이란 「소득세법」 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.