이유
1. 처분개요
가. 청구인 A와 B(이하 “청구인들”이라 한다)은 경기도 성남시 OOO(4년 후 분양전환이 가능한 부동산으로써 이하 “쟁점임대주택”이라 한다)에 당첨되어 2020.7.3.부터 임차인으로 거주하던 중 쟁점임대주택에 거주할 수 있는 권리(이하 “쟁점임차권”이라 한다)를 양수인 C에게 양도하였다.
나. 처분청은 2025.4.14.부터 2025.5.3.까지 청구인들에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과 쟁점임차권 양도과정에서 청구인들이 양수인으로부터 프레미엄으로 OOO원을 받은 것으로 보아 2025.6.5. 청구인들에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 각각 결정·고지하였다.
다. 청구인들은 이에 불복하여 2025.7.1. 이의신청을 거쳐 2025.11.24. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
(1) 쟁점임차권 양수도 계약서상 프레미엄이 ‘OOO’원으로 확인되고, 양도소득세를 신고·납부하여야 할 주체는 청구인들이 아닌 임차권을 양수한 양수인으로 보아야한다.
(가) 쟁점임차권 양수도 확인서를 보면 프레미엄이 ‘OOO’원임이 확인되고, 이를 어길시 임대차계약 해지사유에 해당하여 양도소득세는 쟁점임차권의 양수인이 신고·납부하여야 한다.
(나) 또한 청구인들과 유사하게 쟁점임대주택을 양도한 경우에 양도소득세를 신고한 사례를 한 건도 본 적이 없다.
(2) 쟁점임차권은 양도소득세 과세대상인 ‘등기된 부동산임차권’에 해당하지 않으므로 쟁점임차권 양도와 관련하여 양도소득세를 부과할 수 없다.
(가) 「소득세법」제94조 제1항 제2호 다목에서는 전세권과 등기된 부동산임차권에 대하여 양도소득세 과세대상으로 규정하고 있으나, 쟁점임차권은 등기된 부동산임차권에 해당하지 않으므로 양도소득세 과세대상이 아니다.
(나) 쟁점임차권 양도 계약시점에 분양가가 확정되지 않은 상태였고, 부동산 중개인과 언론사에서도 양도소득세가 발생하지 않는 것으로 확인하였다.
(3) 쟁점임차권 양도와 관련한 프레미엄이 얼마인지 명확히 확인되지 않음에도 프레미엄을 OOO원으로 보아 과세한 처분은 위법·부당하다.
(가) 청구인은 양수인의 신고내용을 근거로 이 건 부과처분을 하였으나 실질적인 계약서 등을 확인하지 않는 등 프레미엄 금액이 얼마인지 특정되지 않는다.
(나) 쟁점임대주택의 임대인이 쟁점임차권 양수도 계약조건에 프레미엄이 없는 것으로 하여 서명 및 녹취를 완료하였다.
(다) 또한 임대차계약서상에 있는 유상옵션 OOO원과 부동산 중개 수수료 OOO원도 필요경비에 반영되지 아니하였다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점임차권 양수도와 관련하여 양수인이 청구인들에게 지급한 프레미엄은 총 OOO원으로 OOO원은 수표나 연결계좌(청구인들의 친인척)를 통해 확인하였고, 그 외 OOO원은 양수인의 계좌 출금내역과 양수인과 중개인의 일관된 진술을 통해 청구인들에게 지급된 것이 확인되었으므로 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
(가) 쟁점임대주택은 최초 임대개시일인 2020.4.20.부터 4년이 경과한 2024.4.19. 분양전환이 가능한 주택으로, 관련 법령상 쟁점임차권을 승계(양수도)할 때 프레미엄이 지급되는 경우 임대차계약이 해지되기 때문에 청구인들은 쟁점임차권을 양도하면서 프레미엄이 없는 것으로 계약을 한 후 실제 프레미엄인 쟁점금액을 친인척 등의 계좌를 통해 받은 것으로 확인되었다.
(나) 청구인들은 프레미엄 OOO원 중 수표나 금융계좌를 통해 확인된 OOO원에 대해서는 프레미엄으로 인정하였으나, OOO원에 대해서는 불명확하다는 이유로 프레미엄이 아니라고 주장하고 있다. 하지만 처분청은 청구인들의 이의신청 후 중개사와 양수인 등에 대한 조사를 통해서 청구인들이 실제 양수인으로부터 지급받은 프레미엄이 OOO원임을 확인하였다.
(2) 쟁점임차권은 일정기간 거주 후 「소득세법」제94조 제1항 제2호 가목에 따라 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당하여 양도소득세 과세 대상에 해당하며, 같은 호 다목에 따른 ‘등기된 부동산임차권’에 해당한다는 청구주장은 타당하지 않다.
(3) 또한 처분청은 청구인이 주장하는 유상옵션 OOO원을 이미 필요경비로 반영하였고, 부동산 중개수수료로 주장하는 OOO원은 지급 증빙(영수증, 금융거래 내역 등)이 제출되지 않아 이를 반영하지 아니하였다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
청구인들이 쟁점임차권을 양도하면서 프레미엄을 수취한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부
나. 관련 법령
(1) 국세기본법
제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법
제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.
제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
나. 지상권
다. 전세권과 등기된 부동산임차권
제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
(3) 소득세법 시행령
제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
다. 공증비용, 인지대 및 소개비
라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 재정경제부령으로 정하는 비용
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인들과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 청구인들에게 결정·고지된 내역은 아래 ＜표1＞과 같다.
＜표1＞ 양도소득세 결정·고지내역
○○○
(나) 쟁점임차권의 양수도 계약서는 아래와 ＜표2＞와 같고, 양수도 계약서를 보면 쟁점임차권의 양도와 관련하여 임대보증금 OOO원을 제외한 프레미엄 금액은 확인되지 않으며, 청구인들과 양수인이 작성하여 임대인(주식회사 D)에게 제출한 확약서를 보면 쟁점임차권 양도와 관련하여 어떠한 프레미엄도 수령하지 않을 것을 확약한다는 내용이 기재되어 있다.
＜표2＞ 쟁점임차권 양수도 계약서
○○○
(다) 처분청이 양수인을 상대로 작성한 문답서를 보면 쟁점임차권 양수도와 관련하여 양수인은 쟁점금액을 계약서에 기재하지 않고, 3일에 걸쳐 청구인들에게 현금, 차명계좌, 수표로 지급하였다는 내용이 나타난다.
＜표3＞ 쟁점임차권 양수인(C)의 문답서
○○○
(라) 쟁점임차권 거래와 관련하여 양수인(C)이 중개사(E)와 통화한 녹취록 중 일부 내용은 아래 ＜표4＞와 같고, 양수인이 OOO원에 쟁점임차권을 취득하였다는 내용이 나타난다.
＜표4＞ 양수인(C)와 중개사(E)의 통화 녹취 중 일부
○○○
(마) 처분청이 쟁점금액과 관련하여 확인한 청구인들의 금융거래내역 조사 결과는 아래 ＜표5＞와 같다.
＜표5＞ 쟁점금액의 양수인 계좌 출금 및 청구인들 귀속 내역
○○○
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점임차권을 양도하면서 수령한 금액이 불명확하다는 이유 등으로 청구인들에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 위법·부당하다고 주장하나,
「소득세법」제94조 제1항 제2호 가목에서 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도소득세 대상으로 규정하고 있고, 청구인들이 양수인에게 양도한 쟁점임차권의 경우 일정기간 거주 후 쟁점임대주택을 분양받을 수 있는 권리에 해당하여 쟁점임차권의 양도가 「소득세법」에 따른 양도소득세 부과대상에 해당하는 것으로 보이는 점, 청구인들의 지인 계좌 및 양수인 계좌의 출금내역 등을 보면 청구인들이 쟁점임차권 양도에 대한 대가(프레미엄)를 수령하였다고 볼 정황이 상당한 점, 청구인들이 주장하는 유상옵션에 대한 대가는 필요경비에 기 반영된 것으로 보이는 반면 공인중개사에게 지급하였다는 5백만원은 지출증빙이 확인되지 않아 필요경비로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.