이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2001.5.29. 경기도 고양시 OOO를 매매로 취득하고, 토지 분할(이후 분할된 토지 면적 합계 948㎡) 및 지목 변경(목장용지→임야→대지)을 거쳐 2001.9.18. 같은 동 OOO 지상에 건물 5동을 신축하여 취득하였으며, 2025.5.20. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 같은 동 OOO 건물 5동(토지와 건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도하고, 2025.7.25. 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도소득세 예정신고를 한 후 2025.7.29. 제1차 분납분 OOO원을 납부하였으나, 2025.9.5. 처분청에 쟁점부동산의 실제 소유자는 청구인의 형 A와 그의 배우자인 B(이하 “A 등”이라 한다)이고 청구인은 단순 명의수탁자에 불과하므로 양도소득세 납세의무자가 아니라는 취지로 2025년 귀속 양도소득세 경정청구를 제기하였다.

나. 처분청은 청구인의 경정청구를 검토한 결과, 청구인은 쟁점부동산의 등기부상 명의자로서 경정청구 시 제출된 증빙으로는 청구인이 단순 명의수탁자임을 판단하기 어렵다고 보아 2025.10.28. 청구인에게 경정청구 거부통지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.10.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2025.9.5. 쟁점부동산의 실제 소유자는 A 등으로서 단순 명의수탁자인 청구인에게는 이 건 양도소득세의 납세의무가 없으므로 양도소득을 OOO으로 감액하여야 한다는 취지의 경정청구를 제기하였고, 처분청은 ‘청구인의 형 A가 명의신탁 혐의를 부인하고 있는 점, 경매로 낙찰된 양도신고 물건의 배당표에 따라서 청구인에게 OOO원이 배당된 점, 그 외에 청구인이 제출한 증빙만으로 명의신탁임을 판단하기 곤란한 점’ 등을 거부사유로 기재하여 2025.10.28. 청구인에게 경정청구 거부통지를 하였으므로, 이 건 심판청구는 처분청이 청구인에게 한 부당한 경정청구 거부처분에 대한 불복으로서 적법한 심판청구이고, 처분청이 제시한 대법원 판례(대법원 2004.9.3. 선고 2003두8180 판결)는 과세관청이 납세자가 신고한 사항에 대하여 아무런 경정 없이 신고내용과 동일한 세액을 납부하도록 고지한 경우, 그 납세고지의 법적성질에 대한 판례로서 이 건 심판청구와는 그 사실관계와 법리 해석이 전혀 다르다.

(2) A 등은 신용불량으로 인한 명백한 명의신탁의 동기가 있었고, 청구인은 쟁점부동산을 취득할 자력이 없었으며, 쟁점부동산의 취득, 개발, 관리, 사용·수익, 관련 비용 부담 등 모든 실질적인 소유권은 A 등이 주도하여 행사하였고, 양도대금 역시 A 등이 쟁점부동산을 담보로 하여 받은 대출금 등 채무 변제에 충당되어 그 경제적 이익이 오로지 A 등에게 귀속되었으며, 쟁점부동산에서 청구인 명의로 운영된 사업체들 역시 A 등에 의하여 운영된 것인바, 청구인은 쟁점부동산의 실소유자가 아닌 단순 명의수탁자에 불과함이 충분히 입증되었다 할 것이고, 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조에 따르면 명의신탁약정 및 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 하는 것이므로, 처분청의 이 건 경정청구 거부처분은 「국세기본법」 제14조 제1항의 실질과세 원칙에 정면으로 배치되는 위법한 처분(대법원 1997.10.10. 선고 96누6387 판결 참조)으로서 취소되어야 한다.

(가) A 등은 IMF 외환위기 이후 사업부도로 인한 신용불량, 채무초과, 세금 체납 상태에 있어 정상적인 경제활동이 불가능한 상황에서 쟁점부동산을 취득하고 사업장을 건축하여 자신들의 사업을 영위할 목적으로 동생인 청구인에게 명의를 빌려달라고 요청하였고, 청구인은 형제간의 정 때문에 어쩔 수 없이 2001.4.19.경 구두로 쟁점부동산에 대한 명의신탁약정을 하였으며, 청구인은 2001년 5월경에야 청구인의 명의로 쟁점부동산의 매매계약이 이루어졌고, 쟁점부동산의 담보대출 심사가 진행 중임을 알게 되었다.

(나) 청구인의 쟁점부동산 취득 당시 청구인은 소득이 거의 없었기 때문에 OOO원에 달하는 매매대금을 부담할 자력이 없었고, 이후 수차례에 걸쳐 채권최고액 OOO원에 달하는 거액의 담보대출을 실행하는 것이 불가능하였으며, 매수인란에 ‘C(청구인) 대리인 B’라고 기재되어 있고 B의 우무인이 날인된 쟁점부동산 매매계약서에 따르면, 소유권 이전일(2001.5.29.) 이전에 A 등에 의하여 중도금 합계 OOO원이 이미 지급된 것으로 확인되고, 이후 잔금 지급 등을 위해 청구인의 명의로 OOO으로부터 OOO원을 대출받았으나 이 역시 A 등의 요청에 따른 형식적 절차였을 뿐 자금의 실질적인 사용·상환 주체는 A 등이었다.

A 등은 청구인의 명의로 쟁점부동산의 산림형질변경허가를 득하여 본인들의 사업장 건물을 건축하였고, 2018.3.23. B가 쟁점부동산의 신설급수공사비 OOO원을 본인 명의의 OOO은행 계좌에서 직접 이체한 사실이 있는 등 쟁점부동산의 개발·관리 주체도 A 등이었다.

(다) A 등은 쟁점부동산을 사업장소재지로 하여 ‘C’ 및 ‘E’(대표자 청구인)라는 상호로 가구사업을 영위하였고, 청구인의 명의로 되어 있는 쟁점부동산을 무상으로 사용할 경우 세금이 부과될 것을 우려하여 자신들이 거래하는 세무사를 통해 청구인 명의의 임대사업자를 등록하고 2020.1.14. 보증금 OOO원, 월세 OOO원의 허위 임대차계약서를 작성하여 청구인에게 월세를 지급하는 것처럼 가장하였으나, B는 임대차계약 체결 이전인 2002.9.5.에 쟁점부동산에 전입한 이력이 있고, 그 이후에도 2020.2.28. 및 2022.4.20. 재전입하여 실제 거주하는 등 A 등이 쟁점부동산을 장기간 실질적으로 점유하면서 수익·사용하였다.

(라) A 등이 청구인 명의 계좌와 도장을 직접 관리하며 사업자금 및 대출 상환을 위한 수단으로 사용하였고, 특히 청구인 명의 OOO은행 계좌(계좌번호 477001-04-0*****) 거래내역에 따르면, B 및 ‘E’의 거래처들로 보이는 자들로부터 입금된 자금이 A 등에게 이체되는 거래내역이 주기적·반복적으로 나타나며, 2009.4.10. 쟁점부동산을 담보로 ㈜OOO은행에서 실행된 대출금 OOO원이 청구인 명의 OOO 계좌로 입금되자 곧바로 B의 계좌로 이체된 사실 등을 통해 대출금의 실질적인 사용·지배권자가 A 등임이 확인된다.

1) B는 2006.1.20. 본인이 소유한 경기도 고양시 OOO 소재 아파트에 대하여 채무자 청구인, 채권최고액 OOO원, 근저당권자 ㈜OOO은행으로 하는 근저당권설정등기를 하였는데, 이는 청구인 명의로 대출을 받기 위해 자기의 고유재산을 담보로 제공한 것으로서 A 등이 대출의 실질적인 당사자이고 모든 책임을 부담하였음을 증명한다.

2) 2018년경 청구인 명의로 2001.5.29. 취득한 토지 중 일부(경기도 고양시 OOO)가 공공사업으로 수용될 당시, 그 보상금은 채권자인 ㈜OOO은행에 의하여 공탁금 출급의 형태로 수령되었는데 토지 등 수용사실 확인서상 양도자 전화번호란에 B의 휴대전화번호가 기재되어 있으므로, A 등이 청구인 명의 토지를 담보로 하여 실질적으로 대출을 받은 채무자였고 토지보상금 관련 업무도 직접 수행하였음을 알 수 있다.

(마) A 등은 청구인의 명의로 쟁점부동산을 사업장 소재지로 하여 ‘E’(2001년 6월~2005년 12월, 2006년 4월~2015년 4월)를 사업자등록하여 운영하면서 ‘E’ 사업자 계좌(계좌번호 477001-04-0*****)로부터 B, F(A 등의 자녀) 등에게 사업소득을 이체한 사실이 있고, 2015년에 청구인이 사업자 명의를 빼달라고 요청하자 세무대리인(OOO세무회계사무소)을 통해 이를 폐업신고하는 한편, 청구인의 명의로 임대사업자인 ‘G’(2015년 5월~2024년 5월)을 사업자등록하고 허위 임대차계약서를 작성하여 청구인의 임대소득을 신고해왔으나 청구인은 실제로 이러한 임대료를 수취한 사실이 없다.

또한 청구인은 쟁점부동산의 소재지와 멀리 떨어진 ㈜H안산지점(경기도 안산시 OOO 소재) 및 I(경기도 OOO 소재)에서 근무하며 근로소득을 받아 A 등 또는 쟁점부동산과 관계없이 독립적으로 생계를 유지해왔는데, 이러한 업체에서 근무하면서 평일 낮 시간대에 쟁점부동산 인근 은행의 ATM 기기를 통해 ‘E’로 부기된 청구인 명의 계좌의 반복적인 입출금 업무를 하였을 수는 없는 것이다.

(3) 처분청은 등기추정력에 따라 청구인을 쟁점부동산의 실소유자로 보아야 한다는 의견으로 대법원 판례(대법원 2000.3.10. 선고 99다65462 판결)를 제시하였으나, 이는 등기부상의 등기원인과 다른 취득원인을 주장하는 경우의 등기추정력 인정 여부에 대한 것으로서 이 건 심판청구와는 그 사실관계와 법리 해석이 전혀 다르고, 대법원 판례(2014.5.16. 선고 2011두9935 판결 참고)에 따르면 과세표준 및 과세요건 사실에 대한 증명책임은 원칙적으로 처분청에게 있으므로, 청구인이 등기 명의와 실질적 귀속 주체가 다르다는 점에 대해 상당한 의문을 제기하는 증거를 제시한다면 그 귀속 여부가 불분명해짐에 따른 불이익은 궁극적 증명 책임을 지는 처분청이 부담하여야 하는 것인데,

청구인이 소득금액증명원(취득 자력의 부존재 증빙), A 등의 제세·공과금·신설급수공사비 등 관리 비용을 지출한 자료, 쟁점부동산의 담보 대출 시 B 소유의 부동산이 담보로 제공된 자료, A 등이 선임한 세무대리인(OOO세무회계사무소)을 통해 청구인 명의 사업체의 부가가치세 신고 시 A의 전화번호를 기재한 자료, 청구인이 B에게 국세청에 허위 진술을 한 이유를 추궁하자 B가 청구인에게 “큰 죄를 지어 할말이 없다”고 하며 명의신탁 약정 관계를 자인한 2026.1.14.자 녹취록 등을 제출하여 등기 명의와 실질이 다르다는 점을 구체적으로 증명한 반면, 처분청은 A의 일방적인 부인 진술과 형식적인 등기 명의만을 근거로 삼을 뿐 청구인이 제시한 실질적 증거를 전혀 반박하지 못하고 있으므로 이 건 경정청구 거부처분은 최소한 사실관계 확인을 해태하거나 법리를 오해하여 이루어진 위법한 처분임이 명백하다 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인의 이 건 심판청구는 외관상 경정청구 거부처분에 대한 불복으로 보이나, 실제로는 본인이 과세표준과 세액의 신고를 하여 확정된 양도소득세 중 제2차 분납분을 미납하여 처분청이 이에 대하여 무납부고지할 것으로 예견되자 당초 신고내용과 동일한 세액의 납부고지에 대한 취소를 구하는 것으로서, 이는 사실상 불복의 대상이 되는 처분이 없는 부적법한 심판청구에 해당하여 각하되어야 한다(대법원 2004.9.3. 선고 2003두8180 판결 참고).

(가) 양도소득세는 납세의무자의 신고에 의하여 그 세액이 확정되고, 청구인은 세무전문가인 세무대리인을 선임하여 본인을 양도인으로 확정하여 OOO원의 세액을 신고하고 분할납부를 신청하였으므로, 이로써 국가의 조세채권이 법적으로 확정되었다고 할 수 있다.

(나) 청구인이 이 건 심판청구를 통해 취소(이익)를 구하고자 하는 제2차 분납분 양도소득세 약 OOO원에 대한 처분청의 고지는 처분청이 새롭게 세액을 결정한 처분이 아니라 이미 확정된 세액 중 미납분에 대하여 이행을 독촉하는 단순한 징수절차상의 고지에 불과하므로 불복 대상 처분으로 볼 수 없다.

(다) 신고납세방식에서 신고의 효력을 부인하려면 그 하자가 중대하고 명백하여야 하는데, 청구인은 자발적 의사에 따라 세무대리인의 조력을 받아 쟁점부동산의 양도에 대한 양도소득세 신고를 하였고 그 과정에서 절차상 하자는 전혀 발견되지 아니하며, 이 건의 경우와 같이 납세자가 신고 이후 세액의 납부 단계에서 경제적 부담을 이유로 하여 명의신탁을 주장하며 경정청구를 제기하는 것은 납세의무의 면탈을 위한 경정청구권 남용에 해당된다 할 것이다.

(2) 청구인이 제출한 증빙만으로는 쟁점부동산의 실제 소유자가 A 등이라거나 그들이 청구인에게 명의를 신탁한 사실이 객관적으로 확인되지 아니하므로, 등기추정력 및 청구인이 스스로 행한 양도소득세 신고의 법적 효력에 따라 청구인을 쟁점부동산의 등기부상 소유자이며 쟁점부동산 경락대금을 배당받은 실제 소유자로 보아야 한다.

(가) 법원은 부동산 등기부상 명의자를 실제 소유자로 추정하는 등기추정력을 인정하고 있으므로(대법원 2000.3.10. 선고 99다65462 판결 등 참고), 청구인이 쟁점부동산의 등기부상 명의자로 기재되어 있다면 특별한 반증이 없는 한 등기추정력에 따라 청구인을 실 소유자로 보는 것이 타당하다.

(나) 청구인이 제출한 A 등과의 전화 통화 녹취록과 문자메시지 등은 가족인 당사자들 사이에서 편의에 따라 말을 맞추어 작성될 수도 있는 것으로서 등기추정력이 부인될 수 있을 정도의 객관적 입증이 되었다고 보기에 부족하고, 처분청 담당자가 A와 전화통화하여 실제 소유자 여부를 문의한바, A는 명의신탁 사실을 부인하였다.

(다) 조세심판원의 다수 심판례(조심 2018전1680, 2018.6.26. 등 참고)도 부동산 실권리자가 명의자와 다르다는 주장은 이를 주장하는 자가 입증해야 하고, 등기추정력을 번복할만한 객관적이고 명백한 증거가 제시되지 않는다면 실 소유자를 달리 보거나 자발적인 양도소득세 신고행위의 효력을 부정할 수 없다고 판단하고 있다.

(라) 실질과세 원칙은 조세회피를 방지하기 위한 도구이지, 납세자가 필요에 따라 스스로 행한 법적 신고의 효력을 부정하기 위한 수단이라 할 수 없는바, 청구인은 2001.5.29. 쟁점부동산 취득 이후 장기간 등기부상 소유자 명의를 유지하였고, 쟁점부동산 양도 이후 2025.7.25. 양도소득세 OOO원을 스스로 신고하고 2025.7.29. 1차분 분납세액 OOO원을 납부하기까지 이에 대하여 아무런 이의를 제기하지 아니하다가 2차분 분납세액 미납으로 처분청의 징수를 위한 고지가 예견되는 상황이 되자 비로소 쟁점부동산과 청구인 명의 사업체들에 대하여 “사실은 내 것이 아니다”라고 입장을 바꾸었는데, 이는 신의성실과 금반언의 원칙에 정면으로 위배된다.

(3) 만일 실제로 청구인이 부동산 실권리자 명의를 수탁받았다면 이는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」을 위반한 행위로서, 해당 부동산을 양도한 날로부터 5년 이내에 명의신탁자에게 부동산가액의 최대 30%까지 부과되는 과징금이 부과될 수 있고, 명의수탁자 역시 3년 이하의 징역 또는 OOO원 이하의 벌금에 해당하는 처벌을 받을 수 있으므로, 이러한 손실이 청구인이 미납한 제2차분 양도소득세 금액보다 더 클 것으로 보인다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 본안 심리 대상 여부(불복 대상 처분이 존재하는지 여부)

② 청구인은 쟁점부동산의 실제 소유자가 아닌 단순 명의수탁자에 불과하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지1＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 청구인의 2015년 귀속 양도소득세 결의서, 제1차 분납분 세액 납부 증빙, 경정청구 처리결과 통지서 및 송달증빙, 제2차 분납분 세액 무납부 고지내역, 체납 조회내역 등에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 청구인은 쟁점부동산의 양도(임의경매 경락)에 대하여 세무대리인(J 세무사)을 선임하고 2025.7.25. 청구인을 납세의무자로 하여 2025년 귀속 양도소득세 과세표준금액 OOO원, 세액 OOO원을 (예정)신고하고, 2025.7.29. 제1차 분납분 OOO원을 납부하였다.

(나) 이후 청구인은 2025.9.5. 처분청에 쟁점부동산은 명의신탁재산이고 청구인은 단순 명의수탁자에 불과하므로 양도소득을 OOO원으로 감액하여야 한다는 취지의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 청구인이 제출한 증빙만으로는 명의신탁 여부를 판단하기 곤란한 점 등을 이유로 하여 2025.10.28. 청구인에게 경정청구 거부통지하였다.

(다) 처분청은 2025.11.7. 청구인에게 제2차 분납분 미납세액 OOO원과 납부지연가산세 OOO원 등 2015년 귀속 양도소득세 합계 OOO원을 2025.11.30.까지 납부할 것을 내용으로 하여 무납부고지하였으나 청구인은 이를 납부하지 아니한 것(누계 체납액 OOO원)으로 나타난다.

(2) 청구인의 가족관계등록부 등에 따르면, A는 청구인의 형, B는 A의 배우자로 나타난다.

(3) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 쟁점부동산의 토지를 2001.5.29. 매매를 원인으로 취득하고 해당 토지에 건물 5동을 신축하여 2001.9.18. 취득한 후, 2025.5.20. 임의경매로 인한 매각으로 쟁점부동산을 양도하였고, 쟁점부동산(토지)의 등기부상 근저당설정 등 내용은 아래 ＜표1＞과 같은바, 2006.1.20. 쟁점부동산의 근저당 설정과 관련하여 B 소유의 경기도 고양시 OOO가 공동담보로 제공된 것으로 나타난다.

＜표1＞ 쟁점부동산(토지) 등기부상 근저당설정 등 내용

○○○

(4) 쟁점부동산의 매매계약서, 청구인의 소득내역 등에 따르면, 쟁점부동산의 취득·유지·관리, 쟁점부동산과 함께 청구인 명의로 취득한 토지의 수용보상금 수령 등과 관련하여 아래와 같은 내용이 확인된다.

(가) 쟁점부동산 중 토지 취득 당시 매매계약서(2001.4.19.자)의 내용은 아래 ＜표2＞와 같고, 매수인은 청구인으로 기재되어 있으나 B가 대리인으로서 우무인 날인한 것으로 나타나고, 2001.5.12.부터 2001.5.14.까지 중도금 합계 OOO원을 영수하였다는 내용이 기재되어 있으나 이와 관련한 금융증빙은 확인되지 아니한다(청구인은 A 등이 해당 금액을 지급하였다고 주장함).

＜표2＞ 쟁점부동산 취득 당시 매매계약서(발췌)

○○○

(나) 청구인은 쟁점부동산 취득 당시 취득자금을 부담할 능력이 없었다고 하며 아래 ＜표3＞과 같이 연도별 소득금액 증명을 제출하였고, 청구인의 1998년(청구인 명의 사업체 없음)과 2001년(2001.6.1. 청구인 명의 사업체 ‘E’ 개업)의 사업소득 수입금액 합계는 OOO원으로 나타난다(청구인은 청구인 명의 사업체와 관련하여 실질적으로 소득을 받은 사실이 없다고 주장함).

＜표3＞ 쟁점부동산 취득 이전 청구인의 연도별 소득금액 내역

○○○

(다) 청구인은 A 등이 쟁점부동산 취득 이후 본인들의 사업장 사용을 위해 지목을 변경하고 건물 5동을 건축하였으며 이후에도 쟁점부동산의 제세·공과금을 납부하며 유지·관리를 하였다고 주장하며, 그 증빙으로 청구인에게 부과된 고양시 상하수도사업소의 신설급수공사 고지서와 2018.3.23. B가 공사비 OOO원을 본인의 계좌에서 직접 이체하여 납부한 금융증빙을 제출하였다.

(라) 청구인은 쟁점부동산과 함께 청구인 명의로 취득한 토지(경기도 고양시 OOO 대 69㎡)가 2017.9.19. OOO고속도로 민간투자사업으로 OOO원에 수용될 당시, 양도소득세 신고용으로 발급된 ‘토지 등 수용사실 확인서’의 양도자 전화번호란에 청구인이 아닌 B의 현재 전화번호(휴대폰 010-626*-5***)가 기재되어 있다고 하며 해당 확인서를 제출하였다.

(5) 쟁점부동산의 건물을 사업장 소재지로 하여 운영된 사업체들과 그 중 청구인 명의의 사업체인 ‘G’이 B에게 쟁점부동산을 임대한 내역 등과 관련하여 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 처분청은 쟁점부동산 중 건물 소재지(경기도 고양시 OOO)를 사업장 소재지로 하여 사업자등록된 업체들의 내역을 아래 ＜표4＞와 같이 제출하였고, 청구인은 해당 사업장 소재지에 사업자등록된 ‘E’ 및 ‘G’의 대표자인 것으로 나타난다(청구인은 모두 A 등이 운영한 사업체라고 주장함).

＜표4＞ 쟁점부동산 주소에 사업자등록된 업체 내역

상호

사업자번호

대표자

개업일

(폐업일)

업종

E

128-04-26***

청구인

2001.6.1.

(2005.12.31.)

제조/가구

E

128-29-38***

청구인

2006.4.15.

(2015.4.10.)

도매/가구

G

488-45-00***

청구인

2015.5.1.

(2024.5.31.)

부동산/점포

D

128-03-88***

B

2005.7.1.

(2007.9.30.)

도매/가구

D

128-03-88***

B

2009.1.1.

(2025.10.31.)

도매/침대

(나) 청구인이 제출한 건강보험자격득실확인서의 주요 내용은 아래 ＜표5＞와 같다.

＜표5＞ 청구인의 건강보험자격득실확인서 주요 내용

자격취득일

자격상실일

가입자구분

사업장명칭

1991.7.16.

1992.1.4.

직장가입자

○○○

1996.6.27.

1997.12.1.

직장가입자

D(직권)

2001.11.1.

2001.11.16.

지역세대주

2001.11.16.

2003.12.1.

직장가입자

E

2003.12.1.

2004.2.1.

지역세대주

2004.2.1.

2006.1.1.

직장가입자

E

2004.5.3.

2017.1.1.

직장가입자

㈜H

2010.3.1.

2015.4.1.

직장가입자

E

2017.1.1.

2022.7.20.

직장가입자

○○○

(다) 청구인은 A 등이 OOO세무회계사무소를 선임하여 ‘G’의 임대료 관련 부가가치세 신고를 하고 세무대리 수수료도 B가 납부하였다고 하며, 청구인의 사업장 전화번호로 A의 전화번호(휴대폰 010-574*-4***)가 기재된 ‘G’의 2023년 제2기 부가가치세 신고서 등을 제출하였다.

(6) 쟁점부동산의 임대차계약 및 임대료 지급과 관련하여 확인되는 내용은 다음과 같다.

(가) 청구인은 A 등이 조세부담을 회피할 목적으로 청구인과 B 간 허위 임대차계약서를 작성하여 월세를 납부한 것처럼 가정하였다고 하며 청구인과 B의 도장이 날인된 임대차계약서 2부를 제출하였고, 그 내용을 정리하면 아래 ＜표6＞과 같다.

＜표6＞ 청구인과 B의 쟁점부동산 임대차계약 주요 내용

○○○

(나) 청구인은 쟁점부동산의 경매를 위한 법원의 현황조사 당시 A 등이 임차보증금이 OOO원이라고 진술하였다가, 경매 배당절차에서는 임차보증금이 OOO원으로 기재된 허위 임대차계약서를 제출하는 등 일관적이지 않은 진술을 하였다고 하며, 의정부지방법원 고양지원의 부동산현황조사보고서(쟁점부동산 포함)와 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였고, 그 주요 내용은 각각 아래 ＜표7＞, ＜표8＞과 같다.

＜표7＞ 쟁점부동산 포함 경매대상 부동산 현황조사보고서 주요 내용

○○○

＜표8＞ 권리신고 및 배당요구신청서(상가임대차) 주요 내용

○○○

(다) 청구인은 당초 2020.1.14.자로 작성한 허위 임대차계약서상 보증금이 OOO원이었으나, A 등이 권리신고 및 배당요구신청서를 법원에 제출할 때에는 2020.4.14.자로 작성한 또다른 허위 임대차계약서(2024.6.5. 확정일자)를 첨부하여 제출하였다고 하며 2020.4.14.자 임대차계약서를 제출하였고, 해당 계약서 역시 청구인과 B의 도장이 날인된 것으로 나타나며, 주요 내용은 아래 ＜표9＞와 같다.

＜표9＞ 권리신고 및 배당요구 시 제출된 임대차계약서 주요 내용

○○○

(라) 청구인은 B가 쟁점부동산의 건물에 전입한 사실이 있다고 하며 B의 주민등록초본, 경기도 고양시 OOO 건물의 전입세대 확인서(2024.5.23. 발급)를 제출하였고, 이에 따르면 B는 2020.2.28.～2020.3.27., 2022.4.20. 쟁점부동산에 전입신고한 것으로 나타난다.

(7) 청구인이 제출한 본인 명의 계좌들의 금융거래내역에 따르면 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 청구인은 A 등과 관계없이 청구인이 직접 사용한 계좌는 본인 명의의 OOO은행 계좌(계좌번호 203-007691-**-***)라고 하며 해당 계좌거래내역(1999.1.1.~2026.2.4.)을 제출하였고, 이에 따르면 청구인은 1999년부터 ‘H’, ‘㈜H’, ‘㈜H안산지점’, ‘월급여’ 등을 적요로 하여 일정 금액을 입금받고, 2017년부터 I 명의로 매월 일정 금액을 급여로 입금받은 사실이 확인되는 한편, 2021.2.5.부터 2021.11.5.까지 B로부터 매월 OOO원, 합계 OOO원을 입금받은 내역(청구인은 해당 금액이 B에게 빌려준 돈을 받은 것이라고 주장하며, 2021.1.11. B의 사업장인 ‘D’에서 청구인 명의 신용카드로 OOO원을 7개월 할부로 결제한 내역 등을 제출함) 외에는 B로부터 쟁점부동산의 임대료 등을 영수한 사실은 확인되지 아니한다.

(나) 청구인이 제출한 청구인 명의 사업장 ‘E’의 OOO은행 계좌(계좌번호 377,020817-**-***) 거래내역(2001.9.27.~2005.1.18.), OOO은행 계좌(계좌번호 477001-04-06****) 거래내역(2011.11.11.~2014.9.24.), OOO지점 계좌(계좌번호 171777-52-1*****) 거래내역(2007.1.1.~2009.12.31.) 등에 따르면, 평일 낮 시간대에 쟁점부동산 인근의 OOO지점 등에서 거래가 이루어진 사실이 있으며, 개인이나 가구 거래처로 보이는 입금처(예 : ○○○, ㈜○○○ 등)로부터 금전이 입금되면 대부분 즉시 B에게 이체되고, 2009.4.10. ㈜OOO은행으로부터 입금된 대출금 OOO원이 입금 당일과 익일에 전액이 B에게 이체되었으며, B로부터 정기적으로 일정 금전이 입금된 직후 해당 금액이 대출이자 또는 자동이체로 출금된 것으로 나타나며, 이러한 금융거래내역의 예시는 ＜별지2＞와 같다.

(8) 청구인은 쟁점부동산의 매매가격 협상 및 결정을 A 등이 주도하였고, 쟁점부동산의 재산세 및 종합부동산세 납부 주체는 A 등이었으며, 청구인 명의 사업체의 사업자등록을 청구인이 아닌 A 등이 하였다고 하며, A 등과의 통화 내용을 정리하여 제출하였고, 그 주요 내용은 ＜별지3＞과 같다.

(가) 청구인과 A 등의 2024.4.18.자 통화내용 등에 따르면, 쟁점부동산의 매매 및 경매과정을 A 등이 주도하면서 쟁점부동산의 매수 희망자들을 만나 매매가격을 논의한 내용, 매수 희망자들이 제시한 가격에 대하여 청구인에게 의사를 묻는 내용, 매매대금을 갚을 대출금과 세금에 대하여 논의한 내용, B가 청구인에게 본인 명의의 아파트를 배우자 명의로 돌려놓으라고 하고, 청구인이 고통(세금)을 조금만 안아주면 청구인 명의의 재산이 없으므로 아무 문제 없다고 말하는 내용 등이 나타난다.

(나) 청구인과 A 등의 2024.5.22.자 통화내용 등에 따르면, 쟁점부동산의 재산세 납부고지 등에 대하여 청구인이 A에게 문의하였고, A가 재산세를 납부하고 압류를 해제하였다는 등의 내용이 나타난다.

(다) 청구인과 A 등의 2024.7.16.자 통화내용에 따르면, A 등이 청구인 명의 임대사업자를 청구인 모르게 세무사를 통해 폐업신고하였다는 내용이 나타난다.

(라) 청구인과 B의 2024.11.7.자 통화내용 등에 따르면, B가 청구인 모르게 B가 청구인 명의의 계좌를 개설하여 임차보증금 및 월세 거래를 하였고, 이러한 내용을 증빙으로 하여 임차보증금에 대한 쟁점부동산의 경매배당금을 신청하였으나, 청구인은 이러한 거래가 본인 모르게 이루어진 것이고 임차보증금을 받은 사실도 없으므로 거짓말을 할 수 없다면서 협조를 거절한 내용이 나타난다.

(마) 청구인의 전 배우자인 K와 A 등의 딸인 F의 2025.3.7.자 통화내용에 따르면, K가 F에게 청구인이 25년간 A 등에게 명의를 빌려주고도 돈을 받은 사실이 없으며, A 등이 청구인에게 세금을 떠안고 5년만 버티면 된다고 했다고 말하는 내용 등이 나타난다.

(9) 청구인은 쟁점부동산의 경매 진행 사실과 청구인 명의로 운영된 사업장의 세금 체납 사실 등을 알게 되면서 A 등에게 쟁점부동산 관련 세금 납부를 독촉하고 실소유자로서의 책임을 다하라고 촉구하였다고 하며, A 등과의 문자메시지(카카오톡) 및 B와의 2026.1.14.자 통화녹취록을 제출하였고, 그 주요 내용은 각각 ＜별지4＞, ＜별지5＞와 같다.

(가) 청구인과 A 등과의 2021.4.6.자 문자메시지(카카오톡) 등에 따르면, 청구인이 B에게 쟁점부동산 및 청구인 명의 사업체 관련 세금 납부를 문의·독촉하는 내용, 청구인이 쟁점부동산의 배당금을 받아 양도소득세를 납부하겠다고 하는 내용 등이 확인된다.

(나) 청구인과 B의 2026.1.14.자 통화녹취록에 따르면, 청구인이 B에게 청구인의 신분증으로 땅을 계약하고 명의를 이전해달라고 해도 차일피일 미루었다고 탓하는 내용, 청구인이 A가 왜 국세청 담당자에게 쟁점부동산의 실소유자가 아니라고 진술했는지를 추궁하자 B가 ‘큰 죄를 지었다’고 이야기한 내용 등이 확인된다.

(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저 이 건 심판청구가 적법한 심판청구로서 본안심리 대상에 해당하는지 여부를 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 과세표준금액 OOO원, 양도소득세 OOO원으로 하여 2025.7.25. 양도소득세 예정신고를 하고, 2025.7.29. 제1차 분납분 OOO원을 납부한 후, 2025.9.5. 처분청에 경정청구를 제기하였으며, 처분청은 청구인에게 2025.10.28. 경정청구 거부통지하였으므로, 이는 과세관청이 청구인에게 한 불이익한 처분으로서 불복청구의 대상이 되는 처분이라고 보이고, 이 건은 본안심리 대상에 해당한다고 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청은 청구인이 이 건 경정청구 이전까지 명의수탁자임을 주장하지 아니하다가 입장을 번복하였고 A는 쟁점부동산의 명의 신탁 사실을 부인하는 등 명의신탁 여부가 입증되지 아니하였으므로 청구인을 이 건 양도소득세 납세의무자로 보아야 한다는 의견이나,

소득이나 수익, 재산, 행위 또는 거래 등의 과세대상에 관하여 귀속 명의와 달리 실질적으로 이를 지배·관리하는 자가 따로 있는 경우에는 형식이나 외관을 이유로 귀속 명의자를 납세의무자로 삼을 것이 아니라, 실질과세의 원칙에 따라 실질적으로 당해 과세대상을 지배·관리하는 자를 납세의무자로 삼아야 할 것이고, 이러한 경우에 해당하는지는 명의사용의 경위와 당사자의 약정 내용, 명의자의 관여 정도와 범위, 내부적인 책임과 계산 관계, 과세대상에 대한 독립적인 관리·처분 권한의 소재 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하는바,

청구인의 쟁점부동산의 소유권 이전일(2001.5.29.)까지의 소득으로는 쟁점부동산의 중도금 OOO원을 부담하는 등 자력으로 쟁점부동산을 취득하기 어려웠을 것으로 보이고, 청구인이 제출한 개인계좌 거래내역에 따르면, 청구인은 경기도 안성시, 경기도 화성시 등에 소재한 H, ㈜H, L 등으로부터 급여를 수령한 것으로 나타나는 점,

청구인이 제출한 B와의 문자메시지(카카오톡) 등 대화내용에 따르면 청구인은 세금 납부고지서 등을 B에게 보내고 B에게 입금을 요청하는 내용이 나타나고, 청구인 명의 계좌의 거래내역에 따르면, 2009.4.10. 쟁점부동산을 담보로 하여 대출받은 자금이 청구인 명의 계좌에 입금된 직후 B의 계좌로 이체되었거나, B로부터 청구인 명의 계좌로 입금된 금액과 그와 비슷한 금액이 대출이자 또는 자동이체 금액으로 출금된 것으로 나타나는 점, 청구인 명의로 2006.1.20. 쟁점부동산을 담보로 하여 ㈜OOO은행에서 OOO원을 대출받을 당시, B 소유의 경기도 고양시 OOO가 공동담보로 제공된 것으로 나타나는 점(2007.1.11. 담보 해제됨),

청구인이 제출한 A 등과의 문자메시지(카카오톡) 등 대화 및 전화통화 내용 등에 따르면 청구인이 세금 납부고지서 등을 B에게 보내고 입금을 요청하는 내용, A 등이 쟁점부동산의 매수희망자를 만나 가격을 협상한 내용, A 등이 청구인에게 청구인 명의 아파트의 명의를 배우자의 명의로 돌려놓고 5년 동안 세금을 떠안아달라고 부탁하는 내용, 청구인이 B에게 쟁점부동산 및 청구인 명의 사업체 관련 세금 납부를 문의·독촉하는 내용, 청구인이 B에게 A가 국세청 담당자에게 쟁점부동산의 실소유자가 아니라고 진술한 이유를 추궁하자 B가 ‘큰 죄를 지었다’고 이야기한 내용 등이 확인되는 점 등에 비추어, 쟁점부동산의 실소유자가 청구인이 아니라는 주장에 어느 정도 신빙성이 있어 보이는 면이 있다.

다만, A는 조사청 담당자와의 전화 통화 시 명의신탁 사실을 부인한 것으로 나타나고, 청구인은 2025.9.5. 이 건 경정청구를 제기하는데 이르러서야 비로소 쟁점부동산의 실소유자가 A 등이라는 주장을 한 점 등을 고려할 때, 처분청이 쟁점부동산의 명의신탁 여부에 대하여 재조사하고, 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하여야 할 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지1＞ 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

제55조【불복】① 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 처분에 대해서는 그러하지 아니하다.

1. 「조세범 처벌절차법」에 따른 통고처분

2. 「감사원법」에 따라 심사청구를 한 처분이나 그 심사청구에 대한 처분

3. 이 법 및 세법에 따른 과태료 부과처분

(2) 소득세법

제88조【정의】이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다.

(3) 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률

제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “명의신탁약정”(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 “부동산에 관한 물권”이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 “실권리자”(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다.

가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우

나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우

다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우

2. “명의신탁자”(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다.

3. “명의수탁자”(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다.

제3조【실권리자명의 등기의무 등】① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.

제4조【명의신탁약정의 효력】① 명의신탁약정은 무효로 한다.

② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

제5조【과징금】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다.

1. 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자

③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 “부동산평가액”이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.

제7조【벌칙】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자

2. 제3조 제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자

② 제3조 제1항을 위반한 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.

(4) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령

제3조의2【명의신탁자 등에 대한 과징금 부과기준】법 제5조 제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다.

[별표] 과징금 부과기준

＜별지2＞ 청구인 명의 계좌 주요 금융거래내역(예시)

○○○

＜별지3＞ 청구인과 A 등의 전화통화 주요 내용

① 쟁점부동산의 매매 및 경매과정을 A 등이 주도

○○○

② 재산세, 종합부동산세 납부 관련 내용

○○○

③ 청구인 명의 임대사업자 폐업신고 관련 내용

○○○

④ A 등의 임대차계약서, 임차보증금 배당신청 관련 내용

○○○

⑤ 명의신탁 관련 K(청구인의 전 배우자)와 D 직원이었던 F(A 등의 딸)의 대화 내용

○○○

＜별지4＞ 청구인과 A 등의 문자메시지 주요 내용

○○○

＜별지5＞ 청구인과 A 등의 대화녹취록(2026.1.14.자) 주요 내용

○○○