이유
1. 처분개요

가. 청구인은 1주택(청구인의 배우자가 소유한 주택, 이하 “종전 주택”이라 한다)을 소유한 상태에서 2021.10.25. 경기도 화성시 OOO 외 1필지(단독주택, 토지 314.8㎡, 건물 88.8㎡, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 취득(매매)한 후, 같은 날 이 건 부동산 중 같은 OOO을 제외한 건물 88.8㎡ 및 부속토지 271.8㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 일시적 2주택으로 하여 그 취득가액(OOO원)을 과세표준으로 하고 「지방세법」(2023.3.14. 법률 제19230호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제8호 가목의 세율(1천분의 10)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 3년 이내에 종전주택을 처분하지 아니한 사실을 확인하고, 2025.3.6. 청구인에게「지방세법」제13조의2 제1항 제2호의 세율(1천분의 80, 이하 “중과세율”이라 한다)을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원(가산세 포함)을 부과·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.4.24. 이의신청을 거쳐 2025.9.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) “일시적 2주택 기간 내”라 함은 그 기간 동안 2주택을 보유하고 있는 경우를 전제로 하여 그 중 1주택을 처분하도록 정한 것이므로, 해당 기간 내에 처분이 아닌 다른 사유로 1주택이 된 경우에는 그 시점부터 이미 “일시적 2주택” 상태에서 벗어났다고 할 것이고, 만약 처분청의 판단대로 이를 인정하지 않는다면 화재나 태풍 등으로 주택이 소실되어 1주택이 된 경우에도 종전주택의 처분을 강제하여 무주택 상태를 초래하게 되는 것으로 이는 제도의 이념과 취지에 반하는 해석이라 할 것이며, 청구인은 당초 용도변경을 목적으로 이 건 부동산을 취득하여 “일시적 2주택 기간 내”에 주택이 아닌 사무실 용도로 용도변경을 완료하고 실제 사무실 용도로 사용 중이므로, 처분이 아닌 용도변경의 방법으로 이미 “1주택”이 된 이상 이 건 부과고지는 부당하다고 판단된다.

(2) 청구인의 항변 내용은 다음과 같다.

(가)「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제1호는 자산의 취득·양도 시기를 “대금을 청산한 날(실제 잔금지급일)”로 보고, 대금청산일이 분명하지 않은 경우에 한하여 등기일 등을 의제취득일로 삼도록 규정하고 있다. 대법원 또한, ‘대금청산일’은 매매계약서상 잔금 약정일이 아니라 실제 잔금을 지급한 날을 의미하며, 계약금·중도금이 상당 부분 지급된 경우라도 잔금이 모두 지급된 날을 양도·취득 시기로 보아야 하고, 그 날짜가 객관적으로 불분명한 경우에 한해 등기일을 취득시기로 본다고 판시한 바 있다(대법원 90누2109 판결).

지방세(취득세) 영역에서도, 유상승계취득의 취득시기는 원칙적으로 실제 대금청산일을 기준으로 하며, 대금청산일이 불명확한 경우에만 등기접수일을 취득시기로 인정하는 심판례가 다수 존재한다.

따라서 쟁점부동산의 대금청산일(잔금 실제 지급일)은 2021.12.9.로 명백히 확인 할 수 있으므로 취득·양도 시기는 위 판례·규정에 따라 2021.12.9.로 보아야 한다.

(나) 취득이 실질적으로 완성된 시점에는 쟁점부동산은 이미 근린생활시설이었으므로, 청구인이 취득한 것은 추가 주택이 아니라 근린생활시설(비주택)이다.

그럼에도 처분청은 “계약 당시 공부상 주택”이라는 형식만을 근거로 2주택 신규주택 취득으로 본 것은 취득시기·과세대상 판단에 관한 법리 오해다.

(다) 조세는 명칭·형식이 아닌 실질 내용에 따라 과세하여야 하며, 주택 여부 역시 공부상 용도보다 실제 구조·사용실태를 기준으로 판단하는 것이 다수 심판례·예규의 입장이다.

청구인은 계약 단계에서부터 잔금 전 근린생활시설로 용도변경할 것을 합의하였고, 실제로 용도변경 완료 후 잔금을 지급하여 취득을 완결하였다. 등기 당시 “주택취득 상세명세서”를 사용한 것은 건축물대장상 용도에 따른 형식적 선택에 불과하며, 이를 이유로 실질을 무시하고 “종전주택”을 처분하지 아니하였음을 이유로 중과세율을 적용하는 것은 실질과세 원칙에 반한다.

일시적 2주택 중과 규정은 납세의무자에게 중대한 불이익(고율 세율)을 부과하는 예외 규정이고, 그 과세요건은 엄격하게 해석·적용되어야 한다. 「지방세법」 제13조의2 및 시행령 제28조의5는 “기존 1주택 + 신규 주택 취득으로 일시적으로 2주택이 된 경우”를 전제로 하는데, 이 사건에서 청구인이 취득한 것은 취득시점 기준으로 주택이 아니라 근린생활시설인 이상, 중과 규정의 문언·취지 어느 측면에서도 적용하기 어렵다.

청구인은 계약 단계에서부터 용도변경을 전제로 하였고, 실제 용도변경 후 대금청산을 하였으므로, 근린생활시설 취득으로 보아 일반세율이 적용될 것이라는 정당한 예측 가능성을 가지고 있었다. 그럼에도 과세관청이 형식적 신고서와 초기 공부상 용도만을 이유로 중과세율을 적용한 것은, 납세자의 정당한 신뢰와 예측가능성을 침해하는 과세다.

나. 처분청 의견

청구인은 “일시적 2주택 기간 내”에는 처분 외의 사유로 1주택이 된 경우 이미 2주택 상태에서 벗어난 것으로 보아야 하며, 청구인은 해당 기간 내 쟁점부동산을 사무실로 용도변경하여 실제 사용 중이므로 처분청의 부과고지는 부당하다고 주장하고 있으나,

조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니하는 것(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 참조)인바,

청구인은 쟁점부동산의 취득일인 2021.10.25. 건축물대장상 용도는 단독주택이었으므로 청구인은 쟁점부동산을 주택으로 취득한 것이며, 취득 당시 쟁점부동산은 조정대상지역 내 1세대 2주택 취득에 해당되는 점, 일시적 2주택으로 주택 취득 후 신규 주택을 용도변경한 경우 이를 일시적 2주택 적용의 예외 사유로 본다는 명시적인 규정이 없으며 청구인과 동일 세대를 구성하고 있는 배우자가 청구인의 이 건 부동산 취득일로부터 3년이 경과한 지금까지도 종전주택을 처분하지 않고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청에서 쟁점부동산을 취득할 당시 1세대 2주택으로 보아 청구인에게 한 이 건 부과고지는 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 취득할 당시 근린생활시설로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 종전주택의 등기사항전부증명서(집합건물)에 따르면, 종전주택은 2014.11.20. 매매를 원인으로 2015.1.12. AAA(청구인의 배우자)에게 소유권이 이전되어 현재까지 소유하고 있는 것으로 확인된다.

(나) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서(건물)에 따르면, 쟁점부동산은 2021.9.16. 매매를 원인으로 2021.10.25. 청구인에게 소유권이 이전된 것으로 확인된다.

(다) 쟁점부동산 취득 상세 명세서에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.

○○○

(라) 2021.9.16. 작성한 쟁점부동산의 부동산(주택) 매매계약서에 따르면, 매매대금 OOO원이고, 계약금은 OOO원, 잔금은 OOO원으로 2021.11.30. 지불한다고 기재되어 있고, 특약사항에서 ‘본 건물은 잔금 전 용도변경 예정이며, 매도인은 행정상의 필요한 절차에 협조하여 주며 비용은 매수인이 부담한다.’는 내용이 기재되어 있다.

(마) 잔금지급 영수증에 따르면, 이 건 부동산의 총 매매대금 OOO원에 대하여 계약금은 OOO원으로 통장 송금으로 지급하고, 잔금 OOO원은 2021.10.25.에, 나머지 잔금 OOO원은 용도변경 후인 2021.12.9.에 지급한 사실이 확인된다.

(바) 일반건축물대장(갑)에 따르면, 쟁점부동산은 2021.12.8. 용도변경[단독주택 → 제2종근린생활시설(사무소)]되었다.

(사) 전국 과세자료 현황에 따르면, 쟁점부동산 취득 당시 청구인의 주택 소유 현황은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 쟁점부동산 취득 당시 청구인의 주택 소유 현황

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법 시행령」제20조 제2항에서 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일(신고인이 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일을 말하고, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 제14항에서는 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.

(나) 청구인은 쟁점부동산의 취득일을 잔금지급일인 2021.12.9. 보아야 하고 쟁점부동산은 근린생활시설이므로 주택으로 보아 중과세율을 적용하여 부과한 처분은 부당하다고 주장한다.

그러나, 청구인은 스스로 종전주택을 보유한 상태에서 쟁점부동산 취득시 쟁점부동산을 주택으로 보아 일시적 2주택으로 하여 일반세율을 적용하여 취득세 등을 신고·납부한 점,

청구인은 쟁점부동산을 취득 당시 근린생활시설로 취득한 것이라고 주장하면서도 쟁점부동산에 대하여 근린생활시설에 대한 취득세율(4%)를 적용하여 취득세 수정신고 등도 하지 아니한 점,

청구인은 잔금을 지급하기 전에 2021.10.25. 쟁점부동산의 소유권 이전 등기를 하였으므로 쟁점부동산의 취득일은 2021.10.25.에 해당하고 쟁점부동산의 건축물대장상 쟁점부동산은 2021.12.8. 근린생활시설로 용도변경되었으므로 쟁점부동산은 취득 당시 주택에 해당하는 점 등에 비추어 쟁점부동산이 취득 당시 주택에 해당하는 이상 종전 주택을 3년 경과하기까지 처분하지 아니한 청구인에게 일시적 2주택자의 세율(일반세율)을 적용할 수 없고, 청구인은 쟁점부동산 취득은 1세대 2주택 취득에 해당하므로 「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호에 따라 중과세율을 적용하여야 하는 것이 타당하다 할 것이다.

따라서, 처분청이 청구인에게 한 이 건 취득세 등에 대한 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2023.3.14., 법률 제19230호로 개정되기 전의 것)

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

가. 농지 : 1천분의 30

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5 제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택 : 1천분의 10

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

제13조의3(주택 수의 판단 범위) 제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.

(2) 지방세법 시행령(2024.9.10., 대통령령 제34881호로 개정되기 전의 것)

제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일(신고인이 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일을 말하고, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 않고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류로 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다.

⑭ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.

제28조의4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.

제28조의5(일시적 2주택) ① 법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.