이유
1. 처분개요

가. 처분청은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 서울특별시 OOO 토지 4,638.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 사실상 철거된 날부터 6개월이 경과된 건축물의 부속토지로, 같은 동 OOO 토지 92.5㎡를 나대지로 보아, 종합합산과세대상으로 구분하고, 「지방세법」 제111조 제1항 제1호 가목의 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원, 지방교육세OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 2025.9.12. 청구법인에게 부과·고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2025.9.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점토지 지상의 건축물(이하 “이 건 건축물”이라 한다) 중 지하층(이하 “쟁점지하층”이라 한다)은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 철거를 준비중이었을뿐, 철거가 진행되지는 않았다.

(가) 청구법인은 2021.11.16. 서울특별시 강남구 청담동 일대의 토지를 개발하여 분양·매각 등의 사업을 영위하기 위하여 설립된 프로젝트금융투자회사로서, 쟁점토지를 포함한 프리마호텔 일원의 개발계획에 따라 기존 건축물을 철거하고, 재개발·신축하는 사업을 추진중이다.

(나) 청구법인은 2024년 1월경 이 건 건축물의 지상층 철거를 완료하였으나, 쟁점지하층의 경우 안전상의 이유로 관계기관과 신축공사 착공전까지 단계적으로 철거·존치하기로 협의한 상태였다.

(다) 쟁점지하층은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 처분청 및 국토안전관리원과 건축물 해체 심의를 위한 인허가 절차가 진행중이었다.

청구법인은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.)이 경과한 2025.7.2. 쟁점지하층에 대한 건축물 해체허가서를 교부받고, 착공신고를 하였으며, 2025.7.24. 건축물 해체공사 착공신고 확인증을 교부받았다.

쟁점지하층에 대한 철거공사는 2025.7.24.부터 착공하였고, 2026년 2월 쟁점토지 지상의 신축건축물에 대한 착공을 예정하고 있는바, 쟁점 지하층의 철거를 추진한 경과는 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 쟁점지하층의 철거 추진경과

○○○

(라) 이와 같이 쟁점지하층은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 철거가 준비중인 상태로서, 지하 콘크리트 벽체 및 주요 구조물 대부분이 잔존한 상태였고, 건축물대장에도 여전히 건축물로 등재되어 있다.

(2) 쟁점지하층은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 「건축법」상 건축물에 해당하고, 이에 따라 쟁점토지는 별도합산과세대상으로 구분되어야 한다.

(가) 「건축법」 제2조 제1항 제2호에서는 건축물을 “토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물과 지하에 설치하는 공작물”로 정의하고 있다.

따라서, 건축물이 지상에 노출되지 않고 전부 지하에 설치된 경우라 하더라도, 벽과 지붕을 갖춘 구조물이라면 「건축법」상 건축물에 해당한다.

(나) 처분청 또한 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점지하층이 건축물인 사실을 인정하여, 건축물대장을 말소하지 않고 유지중이다.

(다) 「지방세법」은 건축물 철거에 대하여 구체적인 기준을 명시하고 있지 않지만, 법원은 건축물 지하의 콘크리트 벽체 부분이 잔존하는 경우에는 건축물의 철거가 완료된 것으로 볼 수 없다고 판시하였다(서울행정법원 2019.4.25. 선고 2018구합68100 판결, 같은 뜻임).

또한 법원 및 행정안전부는 건축물의 멸실여부를 사회통념상 복구가 불가능한 정도로 재산적 가치를 전부 상실했는지를 기준으로 판단하여야 한다고 해석하였다(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결, 및 행정안전부 부동산세제과-1076, 2020.5.14., 같은 뜻임).

(라) 쟁점지하층은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 지하 콘크리트 벽체 등 주요구조물이 잔존하였고, 건축물대장 또한 말소되지 않았으며, 그 감정가액으로 약OOO원이 산정된 바, 쟁점지하층은 철거·멸실된 상태가 아니므로, 쟁점토지는 건축물인 쟁점지하층의 부속토지로서 별도합산과세대상으로 구분되는 것이 타당하다.

(마) 따라서 처분청이 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지를 사실상 철거된 날부터 6개월이 경과된 건축물의 부속토지로 보아 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 위법하다.

나. 처분청 의견

(1) 이 건 건축물은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 사실상 멸실되어 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치가 상실된 상태이다.

(가) 「지방세법」 제104조 제2호는 건축물이란 「지방세법」 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제6조 제4호는 건축물이란 「건축법」제2조 제1항 제2호에 따른 건축물이라고 규정하고 있으며, 「건축법」 제2조 제1항 제2호는 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다고 규정하고 있다.

(나) 「건축법」 제2조 제1항 제2호에서 규정한 공작물이 건축물에 해당하는지 판단함에 있어서는 건축물의 대지·구조·설비기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전·기능·환경과 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적으로 하는 입법취지를 고려하여야 하고, 「민법」상 독립된 부동산으로서의 건물인지 여부가 그 결정적인 기준이 되는 것은 아니라 할 것이다.

또한, 위 조항에 따른 건축물로 인정하기 위해서는 건축물의 대지 ·구조·설비기준 및 용도 등을 정하여 일정한 공작물로서 토지에 정착된 것이어야 하고, 지붕과 기둥 또는 벽이 있어야 하며, 사람이 머물 수 있는 구조를 갖춘 상태에서 독자적으로 사용가능해야 한다(대전지방법원 2023.2.2. 선고 2022구합101785 판결, 같은 뜻임).

(다) 이 건 건축물은 사실상 멸실되기 전 본래 호텔용도로 사용한 건축물로서, 지상 11층, 지하 4층으로 구성되어 있었고, 지상층 대부분은 호텔, 지하층은 호텔의 부대시설로서 공조실, 주차장 등으로 사용되었다.

그러나, 이 건 건축물의 지상층이 철거되면서, 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점지하층만으로는 호텔로서 본래의 목적대로 사용할 수 없고, 쟁점지하층은 바닥, 기둥 또는 벽 등이 온전히 갖추고 있지 않아 제대로 된 기능을 할 수 없는 상태이다.

특히 이 건 건축물은 종전에 지상 11,417.47㎡, 지하 9,004.8㎡, 총 연면적이 20,422.27㎡인바, 멸실된 지상층 부분이 연면적의 55.91%에 해당하므로, 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 주용도인 호텔로서의 재산적 가치를 전부 상실했다고 보는 것이 타당하다.

(라) 청구법인은 쟁점지하층에 대한 감정평가서를 근거로, 쟁점지하층이 재산적 가치가 있다고 주장하나, 이는 소수의 전문적인 사람들의 시각에서 평가된 것으로서, 이를 사회통념상 받아들일 수 없다.

따라서, 쟁점지하층을 포함한 이 건 건축물은 외형적으로 사실상 멸실이 되어 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 상실했다고 보는 것이 타당하다.

(2) 이 건 건축물이 멸실되었다는 사실은 청구법인 또한 인정한 것이다.

(가) 처분청은 2024년 재산세 정기분 부과를 위하여 쟁점토지를 청구법인 관계자의 동행하에 현장조사하고, 이 건 건축물이 사실상 멸실된 상태인 것을 확인하여, 2024년도부터 건축물분 재산세를 부과하지 않았고, 2024년 토지분 재산세는 사실상 멸실된 날부터 6개월이 지나지 않은 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 구분하였다.

(나) 청구법인은 2024년도 재산세 과세내용에 대한 어떠한 이의제기 없이 정상적으로 재산세를 완납한바, 이를 통하여 이 건 건축물의 현황에 대한 처분청의 의견에 동의한 것으로 판단할 수 있다.

그럼에도 불구하고 청구법인이 2025년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재에 이르러서야 쟁점토지를 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다고 주장하는 것은 설득력이 없다.

(다) 청구법인의 쟁점지하층 철거일정에 의하면, 그 공사예정기간이 2025.7.28.부터 2026.3.31.까지로 그 철거에 대략적으로 12개월이 소요되는 것으로 나타난다.

만약 청구법인이 쟁점지하층에 대한 철거의지가 있었다면, 2025년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재까지 충분히 철거를 완료할 수 있었던 것으로 보이고, 따라서 이 건 건축물의 철거는 상당기간 중지상태로서, 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실한 상태로 보는 것이 타당하다.

이와 같이 처분청이 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지를 사실상 철거된 날부터 6개월이 경과된 건축물의 부속토지로 보아 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지상에 건축물의 지상부분은 멸실하고 지하부분만 남아 있는 경우, 쟁점토지가 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상으로 구분되는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 2025.1.8. 발급된 건축물대장에 의하면, 이 건 건축물은 2024.1.30. 지상층 해제 공사완료에 따라 건축물대장이 일부 말소되어, 2025.1.8. 현재 지하 4층부터 지하 1층으로 구성된 연면적 9,004.8㎡ 규모의 숙박시설만이 존치중인 것으로 나타난다.

(나) 처분청이 이 건 건축물 중 지상층의 철거 추진경과를 입증하기 위하여 제출한 서류는 아래와 같다.

1) 처분청 문서에 의하면, 처분청이 2023.5.26. 이 건 건축물 지상층에 대하여 해체허가 신청을 아래 ＜표2＞와 같이 처리하였고, 그 해체공사 착공신고는 2023.9.6. 수리된 사실이 나타난다.

＜표2＞ 이 건 건축물 지상층 해체허가 처리 내용

○○○

2) 처분청 문서(건축과-OOO)에 의하면, 처분청이 2024.1.30. 아래 ＜표3＞과 같이 이 건 건축물 지상층에 대한 해체공사 완료신고를 처리한 후, 건축물대장을 일부말소한 사실이 나타난다.

＜표3＞ 이 건 건축물 지상층 해체공사 완료신고 처리내용

○○○

(다) 처분청이 2024.5.24.과 2025.5.30. 쟁점토지를 2차례 현지조사후 작성한 출장보고서 주요내용은 아래 ＜표4·5＞와 같다.

＜표4＞ 출장보고서 주요내용(2024.5.24.)

○○○

＜표5＞ 출장보고서 주요내용(2025.5.30.)

○○○

(라) 청구법인이 쟁점지하층의 철거 추진경과를 입증하기 위하여 제출한 서류는 아래와 같다.

1) 국토안전관리원장이 발급한(발급일은 기재되지 않음) 해체계획서 검토결과서는 2건으로, 그 중 하나는 검토내역이 조건부 적정(해체공사의 시공성 확보와 안전에 치명적인 영향을 미치지는 않지만 해체계획서에 대한 일부 보완이 필요), 나머지는 적정(해체계획서가 구체적이고 명료하게 마련되어 해체공사의 부실시공 및 안전사고를 충분히 예방할 수 있다고 판단)으로 기재되어 있다.

2) 처분청 문서(2025-OOO)등에 의하면, 처분청이 2025.7.2. 쟁점지하층에 대하여 해체허가를 한 사실이 나타나고, 그 해체허가에 대하여 2025.7.22.을 착공일자로 하여 착공신고 확인증이 교부된 사실이 나타난다.

3) 청구법인이 제출한 서류에 의하면, 창신산업개발 주식회사가 2025.7.4. 쟁점지하층 해체공사를 위하여 2025.7.8.부터 2026.6.30.까지를 공사기간으로 하여 비산먼지 발생사업 신고와 특정공사 사전신고를 한 사실이 나타난다.

(마) 청구법인이 제출한 감정평가서에 의하면, 주식회사 제일감정평가법인이 2025.6.1.을 기준시점으로 하여 쟁점지하층의 가격을 OOO원으로 평가하였고, 감정평가 당시 촬영된 현장사진에는 1층 시작부분의 지하램프, 지하 1층부터 지하 4층까지 지붕과 기둥 등이 존치중인 것으로 나타난다.

(바) 재산세 토지분 과세내역서에 의하면, 처분청이 쟁점토지를 2024년도에는 별도합산과세대상으로, 2025년도에는 종합합산과세대상으로 분류한 사실이 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」 제106조 제1항에서 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다고 규정하고 있고, 그 제2호에서 별도합산과세대상은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지라고 규정하면서, 그 가목에서 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 규정하고 있다.

(나) 처분청은 쟁점지하층만으로는 호텔로 사용할 수 없고, 사실상 멸실되어 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치가 상실된 상태이므로, 쟁점지하층을 건축물로 볼 수 없고 이에 따라 쟁점토지를 건축물의 부속토지로 볼 수 없다는 의견이다.

그러나, 「지방세법」상 “건축물”이란 「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물을 의미하고, 「건축법」 제2조 제1항 제2호에서 “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다고 규정하고 있는 점,

건축물대장에 의하면 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 연면적 9,004.8㎡ 규모의 쟁점지하층이 존치하고 있는 것으로 나타나는 점,

처분청 및 청구법인이 제출한 현장 사진 등에 의하면 쟁점지하층은 지붕과 기둥, 벽이 있는 상태로서 건축물에 해당하지 아니한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어,

2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에는 건축물대장상 및 사실상 쟁점지하층이 존재하고 있고, 이에 따라 쟁점토지는 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상으로 구분하는 것이 타당하므로, 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

4. “건축물”이란 「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

1. 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지

가. 읍ㆍ면지역

나. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 지정된 산업단지

다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

제103조의2(철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 법 제106조 제1항 제2호 다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다. 이 경우 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않은 경우는 제외한다.

(2) 지방세법 시행령

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

②제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다.

제103조의2(철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 법 제106조 제1항 제2호 다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다. 이 경우 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않은 경우는 제외한다.

(3) 건축법

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.