이유
1. 처분개요

가. BBB은 2019.3.8. 사망으로 상속인 CCC, DDD, EEE, AAA, FFF, GGG(이하 CCC, DDD, EEE 및 AAA을 합하여 이하 “청구인들”이라 한다)은 서울특별시 서대문구 OOO 대지 및 위 지상 건물(이하 “이 건 부동산”이라 한다)을 상속받아 공유로 소유하고 있었다.

이후 청구인들은 공동상속인 중 FFF, GGG과의 분쟁으로 이 건 부동산에 대하여 법원에 공유물 분할을 위한 경매를 신청하였고, 청구인들은 FFF, GGG 지분을 서울서부지방법원 OOO‘공유물 분할을 위한 강제경매 매각허가 결정’에 따라 2025.7.31. 이 건 부동산을 OOO원에 낙찰(AAA 52.75%, CCC, DDD, EEE은 각각 15.75%를 낙찰받고 FFF, GGG 지분은 청구인들에게 각각 추가 매각됨)받아 매각대금을 납부하였다.

나. 청구인들은 이 건 부동산 중 서울특별시 서대문구 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)의 CCC, DDD, EEE의 지분은 총 71.98㎡ 감소되었고 해당 감소 면적만큼 AAA의 지분은 증가하여 그 증가분과 GGG, FFF 지분취득분에 대하여 2025.8.7.「지방세법」제11조 제1항 제7호 나목의 세율(4.6%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

다. 이후, 청구인들은 2025.9.16. 처분청에 상기 대지가 모두 인접하고 있고 감정가액이 모두 동일한 지상 위 건물의 경매 취득자 4명이 FFF, GGG 지분을 종전 전체면적 소유 비율로 경매로 취득하였다고 하면서 이는 기존 보유비율을 정확하게 계산하고자 개별 필지별 상이한 지분을 전체면적 소유 비율로 공유물을 분할한 것이라고 주장하면서, 지분 재정리 과정에서 AAA의 지분이 71.98㎡ 증가하고 그 외 공유자들의 면적이 감소한 것은 지분재정리 과정에서 필연적으로 나타나는 공유물 분할이라는 이유로 GGG, FFF 지분 토지와 건물분만 취득세 납세의무가 있으나, AAA의 필지 증가분 71.98㎡에 해당하는 취득세 등은 착오로 과다신고 납부한 부분이라고 주장하면서 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2025.10.28. 이를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.11.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

청구인들은 법원의 허가로 공유물 분할을 위한 경매로 다른 공유자들 FFF, GGG 지분을 나누어 신규 취득하였고 청구인들이 종전 대지의 전체 비율로 각 필지의 공유지분을 정리한 것은 종전 전체면적도, 가액에도 전혀 변화가 없는 공유물 분할에 해당하여 추가 취득한 부분만 과세 대상이고, 지분 재정리 과정에서 발생한 증가 부분(+71.98㎡)은 타 보유자 감소 부분(-71.98㎡) 감안 시 전체 증가분이 ‘0’이므로 착오신고 납부에 해당하니 이를 환급하여야 한다.

나. 처분청 및 서울특별시장 의견

(1) 처분청 의견

(가) 청구인들은 해당 취득에 공유물 분할에 의한 취득으로, FFF, GGG 지분에 대한 금액 외에 지분 재조정으로 인한 AAA 지분증가분은 비과세대상이라고 주장하나,

공유물 분할은 공유물이었던 1필지 토지를 2필지로 분할하여 각 공유자 지분비율로 단독 등기하는 경우로서, 등기절차상 필지 분할등기를 한 후 공유물 분할등기 과정에서 지분교환 형식으로 이루어진 상대방 지분의 취득은 유상양도가 아닌, 공유물의 지분비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리를 분할을 통해 특정부분에만 집중ㆍ존속시키는 것(대법원 95누5653)이라 할 것이고, 이에 대하여 자기지분은 공유물분할 특례세율을, 초과분은 교환에 따른 유상취득세율을 적용하여야 할 것이다. 또한 공유물분할이라 함은 분할이후 공유관계가 해소되는 것을 의미하므로, 지분의 변동이후에도 공유관계가 해소되지 않는 경우 공유물분할에 해당하지 않는다.

(나) 청구인들이 제출한 자료를 검토한바, 해당 취득은 GGG, FFF 소유 지분에 대하여만 청구인들에게 이전되는 것이 아니라, 청구인들이 종전에 소유한 지분에 대하여도 일부 소유권 이전등기를 하는 방식으로 청구인들 각자가 소유지분에 대한 등기가 이루어진 점, 취득원인이 공유물분할 계약 등이 아닌 강제경매의 형식의 경락으로 취득한 점 등을 고려할 때 해당 공유물분할경매로 인한 취득은 형식상 공유물 분할경매이지만, 실질은 GGG, FFF 지분을 청구인들이 매매로 인해 취득한 후, 전체 토지 및 건물을 낙찰받은 지분율대로 개별 필지의 면적을 재조정한 것이다.

(다) 기존 신고한 내역은 GGG, FFF 지분{토지 438.64㎡ X OOO원(낙찰가액을 안분하여 ㎡당 토지가액), 건물 지분 전체의 17.04%, 612.86㎡ x OOO원(낙찰가액을 안분하여 ㎡당 건물가액)} 총 OOO원과 OOO에 대한 지분 감소분인데, 해당 토지는 단순히 FFF GGG 지분에 대한 취득이 아닌, CCC, DDD, EEE 지분면적은 감소하고, 감소된 지분을 AAA이 취득하는 것으로 재조정된 것이다.

따라서 AAA이 취득한 OOO 16.32㎡와 OOO 55.65㎡를 합한 총 71.98㎡도 초과 취득한 것으로 보아 과세표준에 포함되는 것이 정당하므로 처분청이 거부한 경정청구에 대한 처분은 잘못이 없다.

(라) 설령 청구인들 주장대로 이 건 취득을 공유물 분할로 볼 수 있다고 하더라도, 공유물을 분할한 후 분할된 부동산에 대해 단독 소유권을 취득하지 않은 부동산이 존재하고 그 전체 지분에 변동이 없다면 해당 부동산의 각 공유자들은 그 분할된 부동산 전체를 과세표준으로 하여 각각 취득세 납세의무가 있다(지방세운영과-2407, 2018.10.12.).

청구인들의 해당 공유물분할을 위한 경매를 통한 취득은 일차적으로 이 건 건물 및 토지 4필지의 GGG, FFF 지분을 청구인들이 낙찰비율대로 취득한 이후, 이차적으로 전체 지분을 공유물 분할 한 것이므로 「지방세법」 제15조 제1항 제4호의 규정을 적용하여 「지방세법」 제11조의 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율(특례세율)을 적용해야 한다.

(2) 서울특별시장 의견

(가) 공유물 분할은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사하던 권리 즉, 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것으로 그 소유 형태가 변경된 것(대법원 1998.3.10. 선고 98두229판결 등 참조)이다.

또한, 그 객체인 물건의 제반 상황을 종합적으로 고려한 합리적인 방법으로 지분비율에 따라 할 것이고 여기에서 지분비율은 원칙적으로 지분에 따른 가액(교환가치)의 비율에 의하여야 하며, 이러한 법리는 지분교환의 형식으로 한 개의 공유물을 그 중 특정 부분에 대한 단독소유권을 취득하는 경우는 물론 여러개의 공유물 또는 공유 자산을 일괄하여 분할함에 있어 각 공유물을 그 지분비율에 따라 하나하나 분할하는 대신, 지분비율과 각 공유물의 가액을 함께 고려하여 그중 하나 이상씩의 특정 고유물 전체에 대한 단독 소유권을 취득하는 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 1993.12.7. 선고 93다27819 판결, 참조).

(나) (공유물 분할을 위한 강제경매는 사실상 공유물 분할) 「민법」 제268조(공유물의 분할청구) 및 제269조(분할의 방법)에서 허용하는 ‘공유물의 분할을 위한 경매’는 공유물을 현물로 분할 할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다고 되어 있다.

이때, 공유자는 언제든 공유물의 분할을 청구할 수 있으며, 법원에 공유물 분할을 청구하고 경매를 통해 매각한 후 대금을 지분비율에 따라 나누는 방식을 취한다. 따라서, 형식은 경매의 형태를 취하나 실질은 사실상의 공유물 분할을 위한 절차라고 할 수 있다.

단, 이때는 공유물 분할을 위해 형식적인 경매 절차를 통한 매각이 이루어지기 때문에 공유물 분할을 위한 강제경매는 기 공유자의 우선 매수 청구권이 없으므로 일반 입찰자와 동일한 조건에서 경매를 통해 취득해야 한다.

(다) (청구인들의 부동산 거래는 공유물 분할에 해당하는지) 청구인들은 장기간 공동상속으로 인하여 지분 싸움이 지속되어 왔으며, 공동 등기된 물건의 재산권 행사에 지속적 저지가 있었던바, 공유물 분할 경매를 통해 공유를 종료할 필요가 있어 공유물 분할을 위한 강제경매 신청을 한 후, 청구인들은 일반 입찰자와 동일한 조건에서 경매를 진행하여 공유물을 낙찰받았다.

청구인들은 낙찰대금으로 기존 보유지분만큼씩 대금을 나누어 형식적으로 정산을 한 후, 기 공유자였던 FFF, GGG 지분을 청구인들이 기보유 지분비율만큼 추가로 취득한바, 그 내역은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 청구인들의 법원 경매로 낙찰 후 공유물 분할 결과

○○○

이때, 기존 공유 보유비율은 FFF, GGG 지분을 제외하면 AAA 52.75%, CCC, DDD, EEE 각 15.75%로 추후 청구인들의 ‘강제경매 낙찰’시 경매 신청한 비율과 같음이 확인되고, 이에 따른 종전 지분가액과 청구인들 간 최종 보유가액이 동일하다.

낙찰 후 청구인들은 이 건 부동산을 기존 보유 부분과 FFF, GGG 지분을 포함하여 각각 분할등기하였음을 각 등기부등본 및 건축물대장을 통해 확인된다.

청구인들의 기존 보유 부분에 대한 개별 등기는 형식상 경매의 형태를 취했으나, 공유물 분할을 위한 법원의 허가를 통해 각각 공유형태를 해제한 것이고, 종국에는 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사하던 권리 즉 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시켜 단순히 그 소유 형태가 변경된 것에 해당하여 사실상 공유물 분할로 보인다.

(라) (청구인들의 납세의무 범위) 청구인들의 이 건 부동산 거래는 ① 기존 공유물 부분의 공유물 분할 취득, ② 각 청구인들의 FFF, GGG 지분의 추가 취득 부분 즉, 두 개의 취득으로 구성되어 있는바, 청구인들 중 AAA의 71.98㎡ 추가 취득 부분은 청구인들이 각각 기존 공유비율과 동일하게 낙찰받아 신규 취득 지분을 공유비율에 맞추어 취득하고 해당 부분 취득세를 납부한 점과 실질이 공유물 분할을 위한 경매취득 후 공유물 분할 대상인 전체 토지 및 건물을 낙찰받은 지분율대로 개별 필지의 면적을 재조정한 것에 불과하며 총합의 증가가 없는 것을 종합하면 청구인의 주장이 이유 있어 보인다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인들의 쟁점부동산 취득이 공유물 분할에 해당되는지 및 지분 재정리 과정에서 발생한 증감의 전체 증가분이 없을 때 납세의무가 존재하는지 여부

나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인들 및 FFF, GGG은 이 건 부동산을 공유로 소유하고 있었고, 청구인들은 서울서부지방법원 OOO 공유물분할을 위한 경매 매각허가결정에 따라 2025.7.31. 이 건 부동산을 OOO원에 낙찰받아 매각대금을 납부하고, 2025.8.7. 취득세를 신고·납부한바, 해당 경매를 통하여 AAA 52.75%, CCC, DDD, EEE 각 15.75%로 낙찰받았으며, 공유자 FFF, GGG의 지분은 매각되었다.

(나) FFF, GGG 지분뿐만 아니라 청구인들이 종전에 소유한 지분에 대하여도 일부 소유권 이전등기를 하는 방식으로 청구인들 각자가 낙찰비율대로 전체 토지 및 건물에 대해 등기하였고, 토지는 각각의 필지에 대하여 청구인들의 기존 소유 비율이 달랐으며, 해당 취득으로 인하여 토지 OOO는 CCC, DDD, EEE의 지분이 71.98㎡ 감소되었고 해당 감소 면적만큼 AAA의 지분이 증가한 것으로 아래 ＜표2＞와 같이 나타난다.

＜표2＞ 청구인들의 이 건 부동산 경매 취득 후 필지별 지분 증감내역

○○○

(다) 청구인들은 전체 낙찰가액을 토지 및 건물 시가표준액 비율대로 안분하여 FFF, GGG 지분 및 토지 OOO의 CCC, DDD, EEE의 지분감소분 71.98㎡에 해당하는 금액을 과세표준으로 하여「지방세법」제11조 제1항 제7호 나목의 세율(4.6%)로 취득세를 신고·납부한바, 그 내역은 아래 ＜표3＞과 같다.

○○○

(라) 청구인들은 해당 취득의 원인은 공유물 분할이므로 GGG, FFF 지분 취득분에 대한 취득세 신고·납부 의무는 있으나, AAA 지분 증가분 71.98㎡(과세표준 OOO원, 취득세 등 OOO원)은 취득세 과세대상에서 제외되어야 하므로 이를 환급하여 달라는 취지로 2025.9.16. 처분청에 경정청구를 제기하였다.

(마) 청구인들이 추가로 취득한 FFF, GGG 지분 부분에 대한 취득세는 유상거래로 납세의무가 있다는 것에 대하여 처분청과 청구인들의 이견은 없다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 공유물의 분할이라 함은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리 즉 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것으로 그 소유형태가 변경된 것에 불과한 것이므로(대법원 1998.3.10. 선고 98두229판결 등 참조) 그 실질을 중요시하여 지방세법 제11조 제1항 제5호는 공유물의 분할로 인한 부동산 취득에 대하여 일반적인 부동산 취득의 경우보다 낮은 취득세율을 규정하고 있다.

또한, 공유물 분할은 그 객체인 물건의 제반 상황을 종합적으로 고려한 합리적인 방법으로 지분비율에 따라 할 것이고 여기에서 지분비율은 원칙적으로 지분에 따른 가액(교환가치)의 비율에 의하여야 하며, 이러한 법리는 지분교환의 형식으로 한 개의 공유물을 그 중 특정 부분에 대한 단독소유권을 취득하는 경우는 물론 여러개의 공유물 또는 공유 자산을 일괄하여 분할함에 있어 각 공유물을 그 지분비율에 따라 하나하나 분할하는 대신, 지분비율과 각 공유물의 가액을 함께 고려하여 그중 하나 이상씩의 특정 고유물 전체에 대한 단독 소유권을 취득하는 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 1993.12.7. 선고 93다27819, 판결 참조).

(나) 「민법」 제268조(공유물의 분할청구) 및 제269조(분할의 방법)에서 허용하는 공유물의 분할을 위한 경매는 공유물을 현물로 분할 할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다고 정하고 있고,

이때, 공유자는 언제든 공유물의 분할을 청구할 수 있으며, 법원에 공유물 분할을 청구하고 경매를 통해 매각한 후 대금을 지분비율에 따라 나누는 방식을 취하므로 그 형식은 경매의 형태를 취하나 실질은 사실상의 공유물 분할을 위한 절차라고 보이는 점,

쟁점토지의 지분 증감내역을 살펴보면 외형상 EEE, DDD, CCC의 지분이 합계 71.98㎡ 감소하고 AAA의 면적이 그만큼 증가하였으나, 청구인들의 법원 경매로 낙찰받은 공유물 분할 결과(＜표1＞ 참조)를 살펴보면, 전체 토지 4필지의 합계 면적에서 FFF, GGG 지분을 제외한 공유자 4인의 지분 비율(AAA 52.75%, CCC, DDD, EEE 15.75%)로 전체 면적에 대하여 최종 낙찰을 받은 후 등기하여 청구인들 중 AAA의 71.98㎡ 추가 취득 부분은 신규 취득 지분면적을 포함하여 당초 공유비율에 맞추어 개별 필지의 면적을 재조정한 것에 불과하며 지분 면적의 총합의 증가가 없으므로 취득세 과세대상이 아닌 것으로 보인다 할 것이다.

따라서, 처분청이 AAA의 71.98㎡ 추가 취득 부분에 대한 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다 할 것이다.

다만, 청구인들이 기존 보유하던 면적 중 공유가 해제된 부분 등은 공유물 분할로 인한 취득으로서 취득세 과세대상에 해당하므로 이는 「지방세법」 제15조 제1항 제4호의 규정을 적용하여 「지방세법」 제11조의 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율(특례세율)을 적용하는 것이 타당하다 할 것이다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

5. 공유물의 분할 또는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조 제1호 나목에서 규정하고 있는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외한다) : 1천분의 23

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

제15조(세율의 특례) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되, 제11조 제1항 제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조 제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.

4. 공유물ㆍ합유물의 분할 또는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조 제1호 나목에서 규정하고 있는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외한다)

제20조(신고 및 납부) ① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 같은 법 제11조에 따른 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일을 말한다)부터 60일[무상취득(상속은 제외한다) 또는 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여로 인한 취득의 경우는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월)] 이내에 그 과세표준에 제11조부터 제13조까지, 제13조의2, 제13조의3, 제14조 및 제15조의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.

④ 제1항부터 제3항까지의 신고ㆍ납부기한 이내에 재산권과 그 밖의 권리의 취득ㆍ이전에 관한 사항을 공부(公簿)에 등기하거나 등록[등재(登載)를 포함한다. 이하 같다]하려는 경우에는 등기 또는 등록 신청서를 등기ㆍ등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고ㆍ납부하여야 한다.

(2) 민법

제268조(공유물의 분할청구) ① 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.

② 전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.

③ 전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다.

(3) 민사집행법

제139조(공유물지분에 대한 경매) ① 공유물지분을 경매하는 경우에는 채권자의 채권을 위하여 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 한다. 다만, 상당한 이유가 있는 때에는 통지하지 아니할 수 있다.

② 최저매각가격은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관하여 정하여야 한다. 다만, 그와 같은 방법으로 정확한 가치를 평가하기 어렵거나 그 평가에 부당하게 많은 비용이 드는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.