이유
1. 처분개요

가. 청구인은 서울특별시 송파구 OOO(이하 “종전주택”이라 한다)를 AAA(청구인의 배우자, 이하 “배우자”라 한다)과 공동소유한 상태에서 2025.11.19. 경기도 하남시 OOO(공동주택, 건물 99.888㎡, 대지권 34.1666㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득(경락공매)한 후, 2025.11.20. 쟁점주택의 취득을 조정대상지역의 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아, 그 취득가액(OOO원)을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제13조의2 제1항제2호의 세율(1천분의 80, 이하 “중과세율”이라 한다)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 청구인은 쟁점주택을 경매로 낙찰(매각기일 : 2025.10.13.)받은 당시에는 하남시가 조정대상지역이 아니었으므로 쟁점주택에 중과세율을 적용하는 것은 부당하다는 취지로 2025.11.25. 처분청에 경정청구를 하였고, 처분청은 2025.12.18. 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점주택을 2025.10.13. 경매로 낙찰받았으며, 이후 2025.10.15. 정부 부동산 규제 발표 후에 2025.10.16. 쟁점주택이 소재한 경기도 하남시가 조정대상지역이 되었는데, 매각결정문에 작성된 2025.10.20.을 청구인의 쟁점주택 계약일로 보아 쟁점주택 취득에 대해 중과세율을 적용하는 것은 부당하므로 청구인이 쟁점주택에 대한 매각보증금액을 납입한 2025.10.13.을 쟁점주택 계약일로 보아 중과세율을 적용한 처분을 취소해야 한다.

(2) 청구인의 항변은 다음과 같다.

이 건은 경매취득일에 있어서 매각허가결정 확정일을 취득일로 볼 것인지 여부 자체를 다투는 사안이 아니다.

청구인은 매각허가결정 확정일이라는 형식적 기준자체를 부정하지 않는다. 다만, 2025.10.13 낙찰 당시 쟁점주택이 있던 지역은 비조정지역이었고 그 시점에 이미 매수인과 매각대금이 확정되어 경매에 따른 취득의 실질적 원인은 모두 형성되었다.

경매는 처분청의 의견과 달리 특성상 낙찰일 기준 취소가 불가하여 실질적인 취득 상태로 보아야 하며 매각결정일까지 기간내에 취소는 「민사집행법」 제121조 제6호 및 제127조 제1항에 따라 “천재지변, 그 밖에 책임을 질수 없는 사유, 현저하게 훼손된 사실 등을 경매절차진행 중 밝혀진 때 등이 있어야 하므로 현실적으로 취소가 불가하다. 즉 중간에 조정이 불가한 상태다.

이후 청구인이 전혀 예측하거나 통제할 수 없는 정책결정으로 조정지역이 지정되었음에도 단지 매각허가결정일이 그 이후라는 이유만으로 조정지역 중과세율을 적용하는 것은 낙찰 당시 형성된 신뢰를 침해하는 결과가 된다.

이 건은 취득시기 자체 문제가 아니라, 조세부담을 중대하게 가중하는 정책변경을 이미 성립된 경매낙찰에 적용할수 있는지에 관한 신뢰보호의 문제로 판단해 주시길 요청한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점주택을 2025.10.13. 경매로 낙찰받았으므로 계약일을 이 때로 보아야 하고, 매각결정문에 작성된 2025.10.20.을 청구인의 쟁점주택 계약일로 보아 이 건 주택 취득에 대해 중과세율을 적용하는 것은 부당하다고 주장하나,

조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석 하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니하고(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 참조), 「지방세법」제13조의2 제4항에서 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결한 경우에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 간주한다고 규정하고 있는바,

청구인이 쟁점주택을 2025.10.13. 낙찰(매각기일)받았다 하여, 쟁점주택에 대한 매각이 확정되는 것이 아니라 「민사집행법」에 따라 매각기일에 최고가 매수 신고인이 정해지면 매각결정기일이 정해지고, 해당 매각결정기일에 이해관계인에게 매가허가에 관한 의견 진술 및 이의신청을 할 기회를 부여하여 매수 신고인에게 매각불허가 사유 등이 있는지 조사 후 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고하므로, 법원이 쟁점주택을 청구인에게 매각하는 것이 확정되는 시기는 매각기일(낙찰일)이 아닌 매각허가 결정일로 보는 것이 타당한 점,

행정안전부도 경락으로 주택을 취득하는 경우 그 계약일을 법원의 ‘매각허가결정일’로 보고 있는 점,

쟁점주택이 소재하고 있는 경기도 하남시가 청구인이 매각허가결정을 받은 날(2025.10.20.)보다 앞선 2025.10.16.에 조정대상지역으로 지정된 사실이 확인되므로, 쟁점주택의 취득을 「지방세법」제13조의2 제4항에서 정하고 있는 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결한 경우에 해당된다고 볼 수 없어 청구인이 조정대상지역으로 지정되기 전에 쟁점주택을 취득하였다고 간주할 수 없다.

청구인이 조정대상지역으로 지정되기 전에 쟁점주택을 취득하였다고 볼 수 없다면 청구인은 쟁점주택의 잔금납부일인 2025.11.19.에 쟁점주택을 취득한 것으로 보아야 하며, 해당 잔금납부일(2025.11.19.) 당시 쟁점주택이 소재한 하남시는 조정대상지역이고, 이 건 주택 취득 당시 청구인은 1세대 2주택에 해당하므로 처분청에서 청구인의 이 건 주택의 취득을 조정대상지역의 1세대 2주택에 해당한다고 보아 한 경정청구 거부처분은 달리 잘못이 없다.

(2) 행정안전부-부동산세제과의 주택유상거래 취득세율 개정 관련 적용 지침[2020.1.1.시행] 주요 질의 및 답변란⑭에서 경락으로 주택을 취득하는 경우 그 계약일은 ‘매각허가결정일’이라고 밝혔다.

한편으로 경매 절차에 대해 살펴보면, 법원 경매 절차에서 매수인의 최고가매수신고는 ‘매수의 청약’에 해당하며, 이에 대한 법원의 매각허가결정은 ‘승낙’의 의사표시로 볼 수 있다. 따라서 매각허가결정이 내려진 때에 매수인과 매도인(채무자) 사이에 발생한 매매계약(경매계약)이 성립한 것으로 볼 수 있으며, 이 계약 성립에 따라 매수인은 매각대금 지급 의무를, 매도인은 소유권 이전 의무를 부담하는 것이다.

다시말해, 매각허가결정으로 매매계약이 성립하더라도, 그 자체로 소유권 이전이 되는 것은 아니며 「민사집행법」제135조에서 “매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다”고 명확히 규정하였다. 판례 역시 경락인이 경락대금을 완납한 때에 비로소 소유권을 취득한다고 일관되게 판시하고 있다(서울중앙지법 2025.1.8. 선고 2023나28528. 판결 참조).

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

경매로 낙찰받은 쟁점주택의 매매계약일을 조정대상지역 이후로 보는 것은 신뢰보호원칙에 위배된다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 쟁점주택 취득 당시 청구인의 주택 소유 현황은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 청구인의 소유 주택 현황

○○○

(나) 쟁점주택과 관련하여 청구인 및 배우자는 2025.10.13.(매각기일) 수원지방법원 성남지원(사건번호 : OOO, 이하 “법원”이라 한다)에 부동산 매각 보증금액 OOO원을 납입하고, 2025.10.20. 법원에 매각가격을 OOO원으로 하여 매각허가결정을 받았으며, 2025.11.19. 매각금액을 완납한 사실이 확인된다.

(다) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 따르면, 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2025.11.25.(등기접수일, 등기원인일 : 2025.11.19.) 청구인과 배우자로 각 1/2 소유권이전 된 것으로 나타난다.

(라) 국토교통부 공고(제2025-1223호)에 따르면, 경기도 하남시는 2025.10.16.부터 별도의 지정 해제시까지 조정대상지역으로 지정된바, 그 내용은 아래와 같다.

＜국토교통부 공고(제2025-1223호)＞

국토교통부공고 제2025-1223호

「주택법」제63조의2 제4항의 규정에 따라 다음과 같이 조정대상지역 지정을 공고합니다.

2025년 10월 16일

국토교통부장관

조정대상지역 지정

1. 대상지역 : 서울 성동구, 마포구, 강동구, 영등포구, 양천구, 동작구,

광진구, 중구, 종로구, 서대문구, 강서구, 노원구, 성북구,

구로구, 동대문구, 관악구, 은평구, 중랑구, 금천구, 강북구,

도봉구 및 경기도 수원장안, 수원팔달, 수원영통, 성남수정, 성남중원,

성남분당, 안양동안, 과천, 용인수지, 광명, 하남, 의왕

2. 지정기간 : 2025.10.16. ∼ 지정 해제시까지

3. 지정효력

ㅇ 「주택법」 제64조에 따른 분양권 전매 제한

ㅇ 기타 조정대상지역 지정에 따라 관련법령 및 규정에서 정하는 사항

4. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

(마) 행정안전부 공문[부동산세제과-1365호(2019.12.31.), 주택유상거래 취득세율 개정 관련 적용 지침 통보(2020.1.1. 시행]에 따르면, 아래와 같은 내용이 확인된다.

(바) 행정안전부 공문[부동산세제과-2755호(2025.10.16.), 조정대상지역 확대 지정에 따른 주택 취득세 중과세 운영요령 알림]에 따르면, 아래와 같은 내용이 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」제13조의2 제1항 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다고 규정하면서 제2호에서 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 제11조 제1항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율을 적용하고, 같은 법 제4항에서는 제1항부터 제3항까지를 적용할 때 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결한 경우에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.

(나) 일반적으로 행정상의 법률관계에 있어서 행정청의 행위에 대하여 신뢰보호의 원칙이 적용되기 위하여는, 첫째 행정청이 개인에 대하여 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 둘째 행정청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데에 대하여 그 개인에게 귀책사유가 없어야 하며, 셋째 그 개인이 그 견해표명을 신뢰하고 이에 어떠한 행위를 하였어야 하고, 넷째 행정청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 그 견해표명을 신뢰한 개인의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 하고, 어떠한 행정처분이 이러한 요건을 충족할 때에는, 공익 또는 제3자의 정당한 이익을 해할 우려가 있는 경우가 아닌 한, 신뢰보호의 원칙에 반하는 행위로서 위법하게 된다(대법원 1998.11.13. 선고 98두7343 판결 등, 같은 뜻임) 할 것이다.

또한, 일정한 수를 넘는 주택 보유는 투기적이나 투자에 비중을 둔 수요로 간주될 수 있고 조정대상지역은 주택가격 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역이므로 조정대상지역에 대한 추가적 규제의 필요성이 도출될 수 있으며, 변동성이 큰 부동산 가격 등 우리나라의 경제상황, 조세우대조치로 납세의무자가 한 번 혜택을 보았다고 하여 그것이 지속되어야 한다거나 조세우대조치의 범위를 축소하기 위해서 반드시 경과규정을 두어야 하는 것도 아닌 점 등에 비추어 청구인이 쟁점주택을 낙찰받을 당시 쟁점주택이 소재한 지역이 비조정대상이라고 신뢰하였다고 하더라도, 이는 국가에 의하여 일정한 방향으로 유인된 특별한 보호가치가 있는 신뢰이익으로 보기 어려운 반면, 부동산 투기 수요의 차단을 통한 부동산 시장의 안정 및 실수요자의 보호라는 정책적 목적의 실현은 중대한 공익에 해당한다 할 것이다(전주지방법원 2025.5.22. 선고 2021구합1678, 판결 참조)

(다) 청구인은 경매로 낙찰받은 쟁점주택의 매매계약일을 조정대상지역으로 지정된 이후로 보는 것은 신뢰보호원칙에 위배된다고 주장하나,

행정안전부[부동산세제과-1365호(2019.12.31.), 주택유상거래 취득세율 개정 관련 적용 지침 통보(2020.1.1. 시행)는 경락으로 주택을 구입하는 경우 계약일을 매각허가결정일로 본다고 하였고, 국토교통부 공고(제2025-1223호)에 따르면 조정대상지역 지정에 대한 효력발생시기는 공고한 날부터 효력을 발생한다고 정하고 있는 점,

처분청은 경락으로 주택을 구입하는 경우 계약일을 매각허가결정일로 보지 않는다거나, 국토교통부는 조정대상지역 지정에 대한 효력발생시기에 대하여 유예기간을 둔다거나 하는 등 청구인의 사례와 같은 사실에 대하여 적용가능한 공적 견해표명을 한 사실이 없고, 새로운 법령을 적용하여 이 건 취득세 등을 부과한 사실 또한 나타나지 아니하여 신뢰보호의 원칙을 위배하였다고 보기 어려운 점,

청구인이 쟁점주택을 2025.10.13. 낙찰(매각기일)받았다 하여 쟁점주택에 대한 매각이 확정되는 것이 아니라 「민사집행법」에 따라 매각기일에 최고가 매수 신고인이 정해지면 매각결정기일이 정해지고, 해당 매각결정기일까지 이해관계인에게 매가허가에 관한 의견을 진술 및 이의신청을 할 기회를 부여하여 매수 신고인에게 매각불허가 사유 등이 있는지 조사 후 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고하므로, 법원이 쟁점주택을 청구인에게 매각하는 것이 확정되는 시기는 매각허가결정일인 점 등에 비추어

청구인이 쟁점주택 소재지가 조정대상지역으로 지정된 이후에 쟁점주택의 매매계약을 체결하였으므로 쟁점주택의 취득을 조정대상지역의 1세대 2주택에 해당한다고 보아 처분청이 청구인에게 한 경정청구 거부처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세법

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 제11조 제1항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

④ 제1항부터 제3항까지를 적용할 때 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우(다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다.

(2) 민사집행법

제109조(매각결정기일) ① 매각결정기일은 매각기일부터 1주 이내로 정하여야 한다.

제110조(합의에 의한 매각조건의 변경) ① 최저매각가격 외의 매각조건은 법원이 이해관계인의 합의에 따라 바꿀 수 있다.

② 이해관계인은 배당요구의 종기까지 제1항의 합의를 할 수 있다.

제111조(직권에 의한 매각조건의 변경) ① 거래의 실상을 반영하거나 경매절차를 효율적으로 진행하기 위하여 필요한 경우에 법원은 배당요구의 종기까지 매각조건을 바꾸거나 새로운 매각조건을 설정할 수 있다.

② 이해관계인은 제1항의 재판에 대하여 즉시항고를 할 수 있다.

③ 제1항의 경우에 법원은 집행관에게 부동산에 대하여 필요한 조사를 하게 할 수 있다.

제112조(매각기일의 진행) 집행관은 기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에는 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 평가서의 사본을 볼 수 있게 하고, 특별한 매각조건이 있는 때에는 이를 고지하며, 법원이 정한 매각방법에 따라 매수가격을 신고하도록 최고하여야 한다.

제113조(매수신청의 보증) 매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다.

제114조(차순위매수신고) ① 최고가매수신고인 외의 매수신고인은 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하면 자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고(이하 “차순위매수신고”라 한다)를 할 수 있다.

② 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다.

제115조(매각기일의 종결) ① 집행관은 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하여 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지하여야 한다.

② 차순위매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는 신고한 매수가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정한다. 신고한 매수가격이 같은 때에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정한다.

③ 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인은 제1항의 고지에 따라 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있다.

④ 기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에서 매각기일을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 집행관은 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있다.

⑤ 제4항의 최고에 대하여 매수가격의 신고가 없어 매각기일을 마감하는 때에는 매각기일의 마감을 다시 취소하지 못한다.

제116조(매각기일조서) ① 매각기일조서에는 다음 각호의 사항을 적어야 한다.

1. 부동산의 표시

2. 압류채권자의 표시

3. 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 평가서의 사본을 볼 수 있게 한 일

4. 특별한 매각조건이 있는 때에는 이를 고지한 일

5. 매수가격의 신고를 최고한 일

6. 모든 매수신고가격과 그 신고인의 성명ㆍ주소 또는 허가할 매수가격의 신고가 없는 일

7. 매각기일을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없어 매각기일의 마감을 취소하고 다시 매수가격의 신고를 최고한 일

8. 최종적으로 매각기일의 종결을 고지한 일시

9. 매수하기 위하여 보증을 제공한 일 또는 보증을 제공하지 아니하므로 그 매수를 허가하지 아니한 일

10. 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 성명과 그 가격을 부른 일

② 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인과 출석한 이해관계인은 조서에 서명날인하여야 한다. 그들이 서명날인할 수 없을 때에는 집행관이 그 사유를 적어야 한다.

③ 집행관이 매수신청의 보증을 돌려 준 때에는 영수증을 받아 조서에 붙여야 한다.

제120조(매각결정기일에서의 진술) ① 법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인에게 매각허가에 관한 의견을 진술하게 하여야 한다.

제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

제123조(매각의 불허) ① 법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니한다.

제126조(매각허가여부의 결정선고) ① 매각을 허가하거나 허가하지 아니하는 결정은 선고하여야 한다.