이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 서울특별시 OOO일원에서 주택건설사업(이하 “이 건 사업”이라 한다)을 수행하기 위하여「주택법」 제11조 제2항에 따른 주택조합설립인가를 받으려는 자로서,

2021.1.∼2021.10. 서울특별시 OOO개호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득(매매)한 후, 쟁점주택을「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목에 따른 주택조합(주택조합설립인가를 받으려는 자를 포함한다)이 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로 보아「지방세법」제11조 제1항 제8호의 일반세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구법인이 쟁점주택을 하고 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 멸실하지 아니한 것으로 보아, 2025.3.13. 청구법인에게「지방세법」제13조의2 제1항 제1호에 따른 중과세율(12%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.6.10. 심판청구를 제기하였다.

2.청구법인 주장 및 처분청 의견

가.청구법인 주장

청구법인은 2020.12.22. 이 건 사업을 조속히 추진하기 위하여 주택조합설립인가 요건을 갖추어 처분청에 조합설립인가 신청을 하였으나, 처분청은 2020.12.24. 지구단위계획, 교통영향평가, 건축심의 후 조합설립인가를 진행하도록 하는 조합설립인가전 선행요구조건을 제시하였다.

이에 따라 청구법인은 2021.2.8. 조합설립인가 신청을 취하하였고, 그 후에도 청구법인은 이 건 사업을 추진하기 위하여 처분청을 비롯한 인허가 기관의 수많은 요구사항에 대하여 최선을 다하여 신속하게 조치하는 과정에서 시일이 경과하게 된 것이다.

쟁점주택 중 다가구주택에 해당하는 1개호(OOO)를 제외한 다세대주택 6개호에 대하여 주택 전체를 멸실하지 않고 일부만 선별적으로 멸실할 수 있는 방법이 없었다.

따라서, 청구법인은 쟁점주택을 마음대로 멸실할 수 없는 외부적인 사유가 있었으므로 정당한 사유를 인정하여 이 건 취득세 등을 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구법인은 쟁점주택을 취득할 당시 지역주택조합 사업의 특성상 조합설립인가 및 사업계획 승인 등을 위한 일련의 과정에서 인허가 절차에 필요한 계획서 제출이나 미흡한 부분 등을 해결하기 위해서는 상당한 시일이 소요된다는 사실을 충분히 예측할 수 있었다.

이에 대한 처분청의 보완요구 등 시정명령을 법령을 위반한 과도한 행정처분으로 보기 어렵고, 행정 절차상 지연 사유가 행정관청의 귀책사유이거나 예측하지 못한 특별한 사정에 해당하지 않는다고 할 것이므로 납세의무자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유로 보기는 어렵다.

또한, 청구법인은 사전에 쟁점주택 중 다세대주택에 대하여 개별로 멸실이 불가능하다는 사실의 장애사유를 충분히 인지하였던 것으로 보이고, 이러한 장애사유를 쉽게 알 수 있었던 상황에서 쟁점주택을 취득한 후 유예기간내에 이를 멸실하지 못한 것은 취득 전과 동일한 사유 때문이다.

따라서, 청구법인은 쟁점주택을 취득하기 전에 존재한 장애사유 외에 예측하지 못한 전혀 다른 사유로 그 사업에 사용하지 못하였다는 특별한 사정이 없다고 할 것이고, 실제 그 장애사유를 해소하기 위하여 진지한 노력을 한 사실도 확인되지 않아 정당한 사유를 인정하기 어려우므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 쟁점주택을 그 취득일로부터 3년이 경과할 때까지 멸실하지 못한 정당한 사유가 존재하는지 여부

나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2020.12.22.「주택법」제11조 제2항에 따른 주택조합 설립인가를 받으려고 처분청(주택과장)에 지역주택조합 설립인가를 신청하였다.

(나) 처분청(주택과장)은 2020.12.24. 청구법인의 지역주택조합 설립인가 신청에 대하여 청구법인에게 아래와 같이 안내하였다.

○○○

(다) 청구법인은 2021.2.8. 처분청(주택과장)의 안내에 따라 사업계획에 상당한 변화가 있을 것으로 판단하고, 처분청(주택과장)에게 조합설립인가 신청 취하서(문서번호 :OOO)를 제출하였다.

○○○

(라) 청구법인은 2021.8.13. 처분청(도시계획과장)에 이 건 사업 지구단위계획구역의 지정 및 지구단위계획의 수립에 대한 입안 제안서(문서번호 :OOO)를 제출하였다.

○○○

(마) 청구법인은 2021.1.∼2021.10. 쟁점주택을 취득(매매)한 후, 쟁점주택을「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목에 따른 주택조합(주택조합설립인가를 받으려는 자를 포함한다)이 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로 보아「지방세법」제11조 제1항 제8호의 일반세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고·납부하였다.

(바) 청구법인은 처분청(도시계획과장)의 입안 제안(문서번호 : OOO)에 대한 보완요청 및 조치사항 요구에 따라, 2022.1.13. 이를 보완하여 이 건 사업 지구단위계획구역의 지정 및 지구단위계획의 수립에 대한 입안 제안서(문서번호 :OOO)를 제출하였다.

○○○

(사) 처분청이 2024.12.12. 쟁점주택의 사용현황을 조사한 후 작성한 출장결과보고서에 의하면, 청구법인은 쟁점주택을 취득하고 정당한 사유 없이 그 취득일로부터 3년이내에 멸실하지 아니한 것으로 나타난다.

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점주택을 취득일부터 3년이 경과할 때까지 멸실하지 아니한 데에 정당한 사유가 있다고 주장하나,

여기서 ‘정당한 사유’라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론, 고유목적에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함한다 할 것이고, 나아가 그 정당한 사유의 유무를 판단하는 데에는 중과의 입법취지를 충분히 고려하면서 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 고유목적에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것인바,

청구법인이 쟁점주택을 취득할 당시 지역주택조합 사업의 특성상 조합설립인가 및 사업계획 승인 등을 위한 일련의 과정에서 인허가 절차에 필요한 계획서 제출이나 미흡한 부분 등을 해결하기 위해서는 상당한 시일이 소요된다는 사실을 충분히 예측할 수 있었던 것으로 보이는 점, 처분청이 사업계획승인과정에서 보완요구 등의 시정명령을 한 행위를 법령위반 등의 과도한 행정처분으로 보기 어렵고, 이 건 사업의 지연 사유가 행정관청의 귀책사유이거나 예측하지 못한 특별한 사정에 해당한다고 보기 어려운 점, 청구법인은 쟁점주택을 취득할 당시부터 다세대주택에 대하여 개별로 멸실이 불가능하다는 사실을 충분히 인지할 수 있었고, 유예기간내에 쟁점주택을 멸실하기 위한 진지한 노력을 다하였다고 볼만한 증빙자료를 제시하지 아니한 점 등에 비추어,

청구법인이 쟁점주택을 취득하고 유예기간 내에 정당한 사유 없이 이를 멸실하지 아니한 것으로 보아 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목 5)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 6년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우는 제외하고, 나목 6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우 또는 그 취득일부터 5년이 경과할 때까지 신축 주택을 판매하지 않은 경우는 제외하며, 나목 5) 및 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 7년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

3)「주택법」제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 “주택조합설립인가를 받으려는 자”를 포함한다)

(3) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

11. “주택조합”이란 많은 수의 구성원이 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 제66조에 따라 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다.

가. 지역주택조합 : 다음 구분에 따른 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합