청구법인의 이 건 건축물 중 쟁점시설을 주거용으로 보아 중과대상 고급주택으로 과세한 처분의 당부

예규·판례

청구법인의 이 건 건축물 중 쟁점시설...

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심판청구

조심 2025지1486

생산일자 2026-03-16

AI 요약

요지

청구법인은 쟁점시설(소매점,전시장,주차장 등)을 주거용으로 사용한 적이 없다고 주장하나, 처분청의 현장확인(1~3회*)에 따르면, 쟁점시설은 충분한 주거시설을 갖추고 언제라도 사용 가능 상태로 확인되는 점에 비추어 쟁점시설은 근생시설이기 보다는 주거용 시설로 봄이 타당따라서, 청구법인의 이 건 건축물(2,123.59㎡) 중 쟁점시설(1,087.55㎡)의 취득은 1구내 중과대상 고급주택의 취득으로 보아 취득세 중과세율 적용대상으로 봄이 타당

상세내용

이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2015.5.7. OOO에 본점을 두고 음식료품 유통업ㆍ제조업ㆍ도소매업 등을 목적사업으로 하여 설립된 법인으로, 2019.6.28. OOO 외 1필지 토지 1,491.9㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 매매로 취득하고 과세표준 OOO원에 표준세율(4.0%)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

나. 이후 청구법인은 2021.5.28. 이 건 토지 위에 단독주택과 근린생활시설 용도로 지하 1층∼지상 2층 건축물 2,123.59㎡(이하 “이 건 건축물”이라 하고, 이 건 토지와 함께 “이 건 부동산”이라 한다)를 신축하고,

건축물대장상 주택부분 1,036.04㎡(단독주택, 주차장, 창고 등)는 「지방세법」 제13조 제5항 제3호에 따른 고급주택 중과세율을 적용하고, 근린생활시설 부분 1,087.55㎡(소매점, 전시장, 주차장 등, 이하 “쟁점시설”이라 한다)는 표준세율(2.8%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

＜표1＞ 이 사건 건축물 건축물대장상 기준 면적 구분

연번

구분

전용

공용

합계

비고

주택

1,001.38㎡

34.66㎡

1,036.04㎡

단독주택, 주차장, 계단실, 창고, 다락 등

근생

1,051.16㎡

36.39㎡

1,087.55㎡

소매점, 전시장, 주차장, 계단실, 물탱크실 등

합 계

2,052.54㎡

71.05㎡

2,123.59㎡

다. 처분청은 2024.10.28.부터 2024.11.11.까지 청구법인에 대한 지방세 세무조사를 실시한 결과, 쟁점시설은 공부상 소매점, 전시장 등으로 등재되어 있으나 사실상 주거용 건축물에 해당하고, 따라서 이 건 부동산 전체는 1구의 주거용 건축물과 그 부속토지로 이루어진 고급주택에 해당한다고 보아, 2025.4.10. 취득세 등 OOO원을 부과ㆍ고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.5.27. 심판청구를 제기하였다.

2.청구법인 주장 및 처분청 의견

가.청구법인 주장

(1) 「지방세법 시행령」 제13조에 따르면 부동산, 차량, 기계장비 또는 항공기는 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 취득세를 부과하되, 사실상 현황이 분명하지 않은 경우에는 공부(公簿)상의 등재 현황에 따라 부과하도록 되어 있는바,

쟁점시설이 주거용 부동산에 해당하는지 여부는 원칙적으로 사실상 현황에 따라 판단하여야 하고, 쟁점시설이 공실이어서 사실상 현황 파악이 어려운 경우에는 공부(公簿)상 등재되어 있는 “근린생활시설”로 보는 것이 타당하다.

(2) 특정 부동산이 지방세법령에서 규정하고 있는 고급주택에 해당하는지 여부는 그 실체 및 사용 현황을 알 수 있는 객관적이고 구체적인 자료에 따라 판단하여야 하고, 그 과세요건에 대한 1차적인 입증책임은 과세관청에 있으며, 특정 건축물을 하나의 주거공간으로 사용할 수 있다는 개연성만으로 부동산의 현황을 주택이라고 단정할 수는 없다.

(3) 이 건 건축물의 공부상 주택부분인 지상 1층(270.33㎡)과 지상 2층(417.08㎡)은 2인(부부)이 주거용으로 사용하기에도 지나치게 넓어 쟁점시설까지 주거용으로 사용할 이유가 없다.

청구법인은 쟁점시설의 공간활용 방법의 이해를 돕기 위해 일부 물품을 장식용으로 임시 비치한 적은 있으나, 쟁점시설을 주거용으로 사용한 사실은 전혀 없다. 설령, 처분청의 의견대로 쟁점시설의 일부에 임대인과 임차인 소유의 물품을 보관하였다 하더라도 이러한 사정만으로 근린생활시설인 부동산의 용도가 주거용으로 변경되는 것은 아니다.

실제로도 쟁점시설은 건축 이후 현재까지 계속적으로 공실상태이며, 주택의 임차인 또한 쟁점시설을 주거용으로 사용한 사실은 없으므로 쟁점시설은 주택에 해당하지 않는다.

(4) 이와 같이 쟁점시설을 주거용으로 사용한 사실이 확인되지 않는 점, 이 건 부동산을 하나의 주거공간으로 사용할 수 있다는 개연성만으로 이 건 부동산의 현황을 주택이라고 단정할 수는 없는 점, 주택 부분을 거치지 않고 쟁점시설로 출입할 수 있는 별도의 출입구가 있는 이상 쟁점시설과 주택은 공간적으로 분리된 것으로 볼 수 있는 점, 쟁점시설 일부에 임차인 소유의 물품을 보관하였더라도 이러한 사정만으로 근린생활시설의 용도가 바로 주거용으로 변경되는 것은 아닌 점, 쟁점시설이 장기간 공실이었다는 사실이 바로 건축물대장상 근린생활시설인 지하층 및 지상층을 임차인이 주거용으로 사용하고 있다는 반증으로 보기는 어려운 점 등에 비추어 쟁점시설은 주택에 해당하지 않는다.

나.처분청 의견

(1) 「지방세법」 제13조 제5항 제3호에서 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 취득하는 경우 중과세하도록 규정하고 있고, 같은 법 제16조 제1항 제3호에서 토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내 법 제13조 제5항에 따른 고급주택에 해당하게 된 경우 중과세율을 적용하여 취득세를 추징한다고 규정하고 있다.

(2) 한편, 1구의 주거용 건물 중 실제 주거용으로 쓰여지지 않는 부분이 있을 경우에는 이를 제외한 나머지 부분만을 기준으로 고급주택에 해당하는지 여부를 결정하여야 할 것이고(OOO), 지방세법령상 고급주택에 해당하는 주거용 건축물과 그 부속토지는 세법 고유의 개념으로서 반드시 「건축법」의 규정에 구속되어 판단되어야 할 것은 아니고 어디까지나 세법의 독자적인 입장에서 그 입법취지에 비추어 판단되어야 하는바(OOO),

건축물 준공검사일 또는 임시사용승인일 현재까지 실제로 사용된 적이 없다고 하더라도 건축주의 사용 의도를 객관적으로 파악할 수 있는 건축허가 신청서상의 용도 기재와 준공 당시의 시설 상태, 준공 전후의 사용 실태 등 제반 사정을 참작하여 취득일 현재의 사용 관계를 합목적적으로 판단하여야 한다(OOO).

(3) 청구법인은 쟁점시설(전시장ㆍ소매점)은 임대 목적으로 설계ㆍ신축되어 실제 해당 용도에 맞게 「건축법」 등 관련 규정에서 요구하는 주차장, 소방시설, 정화조 시설 등이 갖추어진 문화 및 집회시설 내지 근린생활시설에 해당하고, 임대차 조건에 맞는 임차인을 구하지 못하여 계속 공실 상태로 두었으나 주거용으로 직접 사용한 사실이 없으며, 일부 주거용으로 사용할 수 있는 개연성만으로 이 건 건축물 전체를 1구의 주거용 건축물로 보아 중과세하는 것은 부당하다고 주장한다.

그러나 처분청이 실시한 1차 현장 확인(2024.3.8.) 결과, 쟁점시설은 벽에 부착된 취사시설(수도, 씽크대, 인덕션 등)과 바로 옆 식탁과 의자 등 이른바 ‘부엌’으로 보이는 시설과 미술품으로 보이는 물품들이 전시되어 있었고, 사용승인 당시 제출된 지하층 건축도면상 ‘전시장 부속’으로 기재된 장소에서는 누군가 사용한 것으로 보이는 이불, 침대 등이 있었으며 바로 옆 화장실 내 샤워시설에서 샴푸 등 물품이 확인되었고, 건축물대장상 소매점의 경우도 주거에 필요한 화장실·샤워시설 등이 확인되는 등 이는 이 건 건축물 전체가 1구의 주거용 건축물로 보기에 충분했다.

한편 2차 현장 확인(2024.10.30.) 과정에서는 소매점 내부 벽장에서 조각품 등을 확인한 것 외에는 기존 1차 현장 확인 시 있었던 물품들이 치워졌는데, 이에 대해 청구법인은 임대용 부동산인 쟁점시설을 보러올 고객들에게 쟁점시설 용도를 보여주기 위한 데코용 물품을 치운 것이라고 주장하나, 쟁점시설의 임대차 조건이 무엇인지 알 수 있는 임대차계약서(안) 등과 같은 자료는 제출되지 않았고, 제출된 쟁점시설 관련 마케팅 자료들은 이 건 건축물(쟁점시설 포함) 전체를 물건으로 한 ‘매매’를 위한 자료들로 보이며, 임대 의향 계획서, 중개의뢰사실 확인서 등과 단독주택과 따로 설치된 쟁점시설의 수도계량기에서 수도요금이 거의 발생하지 않았다는 것은 쟁점시설이 계속하여 공실이었다는 사정일 뿐 이를 근거로 쟁점시설이 임대를 목적으로 한 부동산이라는 청구주장을 그대로 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

(4) 쟁점시설 중 소매점의 경우 전시장과 연결된 지하층 계단실에서 지상1층으로 나오게 되면 단독주택 입구를 먼저 마주치게 되어 단독주택의 창문과 외벽을 지나친 다음에야 소매점 입구로 갈 수밖에 없는 동선임이 확인되는바, 쟁점시설을 임대할 목적이었다면 사생활이 보호되어야 할 주거시설 내부를 훤히 보이는 동선으로 설계하지 않았을 것이다.

이처럼 이 건 건축물 전체가 하나의 주거생활 단위로 제공되고 있다면 주택의 효용과 편익을 위한 부대시설로서 전체로서는 일괄하여 하나의 주거용 건물의 일부라고 보아야 하고, 현실적으로 이 건 건축물과 일체를 이루어 사회경제적으로 하나의 주택으로의 기능과 역할을 담당하고 있는 이상 이를 분리하여 별개의 건물이라고 할 수 없다(OOO)할 것인바, 처분청이 이 건 건축물 전체를 고급주택으로 보아 고급주택 중과세율을 적용한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점시설을 고급주택으로 보아 취득세 중과세율을 적용한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지1＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2021.5.28. 이 건 토지 위 단독주택ㆍ문화 및 집회시설ㆍ근린생활시설 용도인 이 건 건축물(지하1층∼지상2층)을 아래 ＜표2＞와 같이 신축하였다.

＜표2＞ 이 건 건축물 건축물대장 일부발췌

ㅇㅇㅇ

(나) 청구법인은 2021.5.28. 이 건 건축물 중 단독주택과 다락 등 면적 합계 1,036.04㎡ 및 그 부속토지는 「지방세법」 제13조 제5항 제3호에 따른 고급주택 중과세율을 적용하고, 소매점ㆍ전시장 및 주차장 등을 포함한 쟁점시설 면적 합계 1,087.55㎡는 표준세율(2.8%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

＜표3＞ 이 건 건축물 면적 안분내역

ㅇㅇㅇ

(다) 청구법인은 2021.4.23. 이 건 건축물 중 주택부분 1,036.04㎡을 청구법인의 특수관계인인 A에게 임대하였고, 쟁점시설은 현재까지 임차인을 구하지 못한 것으로 확인된다.

(라) 청구법인은 쟁점시설 중 지하전시장은 근린생활시설 건축사용승인 요건을 충족하기 위하여 외부로 직접 출입이 가능한 별도의 출입구(외부계단실)를 갖추고 있으며, 지하층과 지상층을 구분하여 독립적인 출입 및 사용이 가능하도록 설계되었다고 주장하며 ＜별지2＞와 같은 사진을 제출하였다.

(마) 쟁점시설과 관련하여 2021.5.28. 쟁점부동산 사용승인 당시의 건축도면은 ＜별지3＞과 같다.

(바) 처분청이 실시한 이 건 건축물 부동산 사용현황 조사 복명서의 주요 내용은 아래와 같다.

＜부동산 사용현황 조사 복명서(용산구 세무1과-2908(2024.3.22.)호) 일부 발췌＞

ㅇㅇㅇ

(사) 청구법인은 ⓛ 쟁점시설 관련 공연장(전시장) 등록, 미술품 관련 구매계약, 관리인 및 가사관리사 근로계약서, 전시장 브로슈어 등 일체가 없다는 사실확인서와 쟁점시설이 임대 물건이라는 증빙으로 부동산 중개사무소에서 작성한 ② 임대 의향 계획서, ③ 중개 의뢰 사실확인서 및 ④ 쟁점시설용 수도사용료 등을 제출하였다.

ㅇㅇㅇ

(아) 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 이 건 건축물 중 단독주택의 개별주택가격은 OOO원을 초과하는 것으로 확인된다.

ㅇㅇㅇ

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

특정 부동산이 지방세 법령에서 규정하고 있는 고급주택에 해당하는지 여부는 그 실체 및 사용 현황을 알 수 있는 객관적이고 구체적인 자료에 따라 판단하야여 하고 그 과세요건에 대한 1차적인 입증책임은 과세관청에 있다(조심 2013지850, 2014.7.21. 등 다수, 같은 뜻임).

청구법인은 쟁점시설은 건축물대장상 근린생활시설이며 주택으로 사용된 사실이 없으므로 지방세법령에서 규정하고 있는 고급주택에 해당하지 않는다고 주장하나,

처분청이 3차례 실시한 현장확인 조사 복명서에 의하면, 쟁점시설은 내부계단을 통해 주택으로 출입이 가능한 것으로 보이고, 쟁점시설만을 위한 별도의 출입구가 없이 주택부분과 동일한 주차장과 현관을 이용하여 출입하거나 주택의 대문을 통해 정원을 지나 출입하도록 되어 있어 쟁점시설이 공부상 주택과 공간적으로 분리되어 있다고 보기 어려운 점, 쟁점시설의 내부는 일반적인 가정에서 사용하는 구조의 욕실을 갖추고 있으며 취사가 가능한 씽크대, 인덕션 등이 설치되어 있는 점, 청구법인은 쟁점시설은 ‘처음부터 근린생활시설을 염두하고 설계를 한 것은 아니고 고급주택을 목적으로 설계를 진행하다가 면적이 너무 넓어 임대나 매매가 어려울 것이라고 판단되어 일부 면적을 근린생활시설로 변경’하였다는 취지로 진술한바, 쟁점시설의 외형이나 구조가 언제라도 주거용으로 사용할 수 있는 것으로 보이고 오랫동안 공실로 있었다고 하여 이를 주택이 아닌 것으로 볼 수 없는 점 등에 비추어, 이 건 부동산 전체를 1구의 주거용 건축물과 부속토지로 보아 취득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지1＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부개정된 것)

제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장ㆍ고급주택ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.

제16조(세율 적용) ① 토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 해당 토지나 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 해당 각 호에서 인용한 조항에 규정된 세율을 적용하여 취득세를 추징한다.

3. 제13조 제5항에 따른 별장, 골프장, 고급주택 또는 고급오락장

제20조(신고 및 납부) ② 취득세 과세물건을 취득한 후에 그 과세물건이 제13조제1항부터 제7항까지의 세율의 적용대상이 되었을 때에는 대통령령으로 정하는 날부터 60일 이내에 제13조 제1항부터 제7항까지의 세율(제16조 제6항 제2호에 해당하는 경우에는 제13조의2 제3항의 세율)을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액(가산세는 제외한다)을 공제한 금액을 세액으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.

(2) 지방세법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31343호로 일부개정된 것)

제13조(취득 당시의 현황에 따른 부과) 부동산, 차량, 기계장비 또는 항공기는 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다. 다만, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부(公簿)상의 등재 현황에 따라 부과한다.

제28조(별장 등의 범위와 적용기준) ④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우만 해당한다.

1. 1구(1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말한다. 이하 같다)의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지

2. 1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지

2의2. 1구의 건축물에 엘리베이터(적재하중 200킬로그램 이하의 소형엘리베이터는 제외한다)가 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외한다)

제34조(중과세 대상 재산의 신고 및 납부) 법 제20조제2항에서 “대통령령으로 정하는 날”이란 다음 각 호의 구분에 따른 날을 말한다.

5. 법 제13조제5항에 따른 별장ㆍ골프장ㆍ고급주택ㆍ고급오락장 및 고급선박을 취득한 경우: 다음 각 목의 구분에 따른 날

가. 건축물을 증축하거나 개축하여 별장 또는 고급주택이 된 경우: 그 증축 또는 개축의 사용승인서 발급일. 다만, 그 밖의 사유로 별장이나 고급주택이 된 경우에는 그 사유가 발생한 날로 한다.

(3) 건축법 시행령

■ 건축법 시행령 [별표 1]

용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

3. 제1종 근린생활시설

가. 식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품·의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점으로서 같은 건축물(하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 같은 건축물로 본다. 이하 같다)에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것

나~카. (생략)

5. 문화 및 집회시설

가. 공연장으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

나. 집회장[예식장, 공회당, 회의장, 마권(馬券) 장외 발매소, 마권 전화투표소, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다]으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

다. 관람장(경마장, 경륜장, 경정장, 자동차 경기장, 그 밖에 이와 비슷한 것과 체육관 및 운동장으로서 관람석의 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 이상

라. 전시장(박물관, 미술관, 과학관, 문화관, 체험관, 기념관, 산업전시장, 박람회장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다)

마. 동·식물원(동물원, 식물원, 수족관, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다)

＜별지2＞ 청구법인 제출 쟁점시설 사진

ㅇㅇㅇ

＜별지3＞ 사용승인 당시 쟁점시설 건축 도면

ㅇㅇㅇ