이유
1. 처분개요

가. 처분청은 청구법인이 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 소유하고 있는 경기도 고양시 OOO 외 26필지 토지 44,286.64㎡에 대하여 「지방세법」 제106조 제1항 각호에 따라 종합합산, 별도합산 및 분리과세대상으로 구분하고, 같은 법 제4조 제1항에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율(70%)을 적용하여 과세표준액을 산정한 후 같은 법 제111조 제1항 제1호 각목의 세율을 적용하여 산출한 토지분 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 2024.9.5.에 청구법인에게 부과ㆍ고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2024.11.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 소유 토지 중 경기도 고양시 OOO 외 5필지 14,737㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 2019년 최초 건축허가(신고)를 득하고 2020년 1월부터 착공하여 공사가 진행되어 2023년까지 처분청에서 별도합산과세대상 토지로 구분하여 토지분 재산세가 부과되었고, 2024년 처분청에서 출장 후 과세기준일 현재 정당한 사유없이 6개월 이상 공사가 중단된 것으로 보고 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과하였으나,

쟁점토지상의 건축물들(이하 “쟁점건축물”이라 한다)은 공정율이 70%가 넘었으며 급격한 구조물의 변화는 없었으나 건축물의 뼈대인 구조체가 완성되어 있으며 2023.10.20.부터 현재까지 구조물에 대한 추가 작업 등을 진행하였고 건축물의 부대 시설인 도시가스공사 및 상수도 설비공사 인입 신청 및 공사가 진행되는 등 부지 내에서 작업이 활발히 이뤄졌으며, 관리자가 계속 상주하면서 일정에 따라 공사가 진행되었고 공사 진행 과정을 일일 작업 보고 일지 및 사진으로 기록하고 있는 등 과세기준일 현재 정당한 사유없이 6개월 이상 공사가 중단된 사실이 없음을 확인할 수 있으므로 쟁점토지는 종합합산과세대상 토지에서 별도합산과세대상 토지로 정정하여 이 건 재산세 등은 부과되어야 한다.

나. 처분청 의견

“건축 중인 건축물”은 착공신고 후 실제로 구조물 공사 등 실질적 공정이 진행 중인 상태를 의미하며, 단순한 주변 정비나 관리 수준은 이에 해당하지 않는다.

이 건의 경우 2024.8.12. 처분청이 현지 출장하여 확인한 결과 쟁점건축물은 잡풀이 무성하고 공사 진행이 없는 상태였으며, 이전에 제출된 조망 사진과 비교해도 공사 진척이 없는 것으로 확인되었다.

청구법인이 제출한 작업일지에서도 대부분 1∼2명의 작업자에 의한 정리, 정비 수준의 작업만 이루어졌고, 객관적으로 공사진행을 입증할 수 있는 재료비, 도급비 등 자료는 확인되지 않아 실질적인 건축공사가 진행되지 않았다.

또한, 도시가스 지하관 및 상수도 인입 배관공사 등은 건축물 구축을 위한 구조·마감공사가 아닌 부대설비공사에 해당하며, 「지방세법 시행령」 제101조 제1항에서 정한 건축공사로 보기 어렵다(조심 2014지1211, 2015.2.25. 참조).

마지막으로, ‘정당한 사유’란 외부적 사유뿐 아니라 내부적 사유도 포함될 수 있으나, 본 사건에서는 법령상의 장애나 행정관청의 귀책 등 불가항력적인 외부적 사유가 존재하지 않고, 청구법인이 시간 부족 외에 공사 중단의 정당한 사유를 입증하지 못하였으므로, 과세기준일 현재 6개월 이상 공사가 중단된 것으로 보아 별도합산과세대상이 아니다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우로 보아 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 쟁점토지의 총괄평면도와 위성사진은 아래와 같다.

○○○

(나) 청구법인은 쟁점토지 지상에 1층 제1·2종 근린생활시설을 건축하는 건축신고를 아래와 같이 하였다.

○○○

(다) 한국가스안전공사는 2024.3.15.부터 2024.5.14.까지 OOO 앞 공급관 공사를 시행한 것으로 확인되며, 건축주들은 각각 2024.3.6. 및 2024.4.22.에 급수공사를 신청한 것으로 나타난다.

(라) 처분청은 2024.8.12. 쟁점토지에 대한 현지출장을 실시하였고, 그 출장결과 해당 토지는 ‘전체적으로 잡풀이 무성하고 곳곳에 건축자재가 방치되어 있으며, 과년도와 비교해 공사진행 단계에 차이가 거의 없어 보임’으로 확인되었다고 기재되어 있다.

○○○

(마) 청구법인은 월별 임금 지급 현황을 제출하였으며, 이에 따르면 2023년 12월부터 2024년 12월까지 총 28건의 임금이 AAA, BBB 등 10여 명의 근로자에게 작업 월별로 지급되었고, 지급액은 OOO 원에서 OOO 원대까지 다양하며, OOO 등 여러 현장에서 분산적으로 집행된 것으로 나타난다.

(바) 청구법인은 항변서를 통해, 현장에 CCC(주) 직원인 DDD이 상주하면서 관리 업무뿐만 아니라 직접 공사에도 참여하였고, 건축주인 AAA과 BBB 역시 일용직으로 고용되어 실제 작업에 관여하였으며, 작업일지 및 현장사진에서도 철거, 정비, 잔재물 제거 등의 작업이 꾸준히 이루어진 사실이 확인되고, 특히 2024.3.25.부터 4.1.까지는 조적 기능인을 고용하여 슬라브와 벽체 구조체 사이의 틈을 보강하는 공사가 진행되었음에도 불구하고, 처분청이 현지 출장 결과 공사진행의 변화가 없어 건축공사가 진행되지 않았다고 주장한 데 대하여, 청구법인은 해당 건축물이 설계상 지상 1층으로 인허가를 받았고 일부는 2024.9.12. 변경허가를 통해 지하 1층이 추가된 바 있으며, 옥상은 조경 및 휴식 공간으로 계획되어 구조공사가 더 이상 필요 없는 상태였고, 슬라브 보강공사는 단순한 유지보수가 아닌 구조 안전 확보를 위한 필수 공정으로 향후 공사의 일환으로 보아야 하며, 나아가 건축공사 없이 단순히 도시가스 및 상수도 설비공사만 이루어진 경우에는 건축공사의 진행으로 보기 어렵다는 점에는 동의하지만, 본 건의 경우에는 이미 구조체가 완성된 상태에서 도시가스는 노출형으로 각 동 입구까지 관로가 인입되고, 상수도는 건축물의 바닥 및 벽체까지 라인이 설치되는 등 실질적인 건축공정과 밀접하게 연계된 설비공사가 이루어졌으므로, 이는 단순한 부대공사가 아니라 건축공사의 연장선상에 있는 공정으로 해석되어야 한다고 주장하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지가 2024년 과세기준일 현재 공사가 중단되지 않았음을 근거로 별도합산과세대상 토지라고 주장하나,

2024.8.12. 처분청이 실시한 현장 출장 결과에 따르면, 쟁점건축물의 부지 내에는 잡풀이 무성하게 자라 있었고, 외형적으로도 전년도에 비해 공사진척이 없는 상태로 확인되어, 이는 단순한 일시적 작업 중단이 아니라 장기간 실질적인 건축공사가 이루어지지 않았음을 보여주는 것으로 과세기준일인 2024.6.1.을 기준으로 역산할 때 최소한 그 이전 6개월 이상 공사가 실질적으로 중단된 상태에 있었다고 보이는 점, 청구법인이 제출한 작업일지는 대부분 정리, 청소, 잔재물 처리 등 비구조적인 작업에 불과하고, 공사진척을 객관적으로 입증할 수 있는 도급계약서, 자재구입영수증, 공사비 지급 내역 등 실질적인 증빙자료가 존재하지 않아 쟁점토지에서 실질적인 건축공사가 진행되었음을 뒷받침할 증거로 삼기 어렵다고 보이는 점, 가스 및 수도공사는 건축물 내부가 아닌 외부 또는 인근 도로 구간에서 이루어진 공사로, 건물의 구조체 시공이나 내부 마감공정과는 실질적으로 무관한 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 건축 중인 건축물의 부속토지에 해당하지 않는다고 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(조심 2025지310, 2026.1.15., 같은 뜻임).

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다.

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1 . 토지

가. 종합합산과세대상

과세표준

세율

5,000만원 이하

5,000만원 초과 1억원 이하

1억원 초과

1,000분의 2

10만원+5,000만원 초과금액의 1,000분의 3

25만원+1억원 초과금액의 1,000분의 5

나. 별도합산과세대상

과세표준

세율

2억원 이하

2억원 초과 10억원 이하

10억원 초과

1,000분의 2

40만원+2억원 초과금액의 1,000분의 3

280만원+10억원 초과금액의 1,000분의 4

다. 분리과세대상

1) 제106조 제1항 제3호 가목에 해당하는 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지 및 같은 호 나목에 해당하는 임야 : 과세표준의 1천분의 0.7

제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

(2) 지방세법 시행령

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다.

용도지역별

적용배율

도시지역

1. 전용주거지역

5배

2. 준주거지역·상업지역

3배

3. 일반주거지역·공업지역

4배

4. 녹지지역

7배

5. 미계획지역

4배

도시지역 외의 용도지역

7배

제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

3. 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.

제109조(공정시장가액비율) 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 70