이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2023.12.13. 인천광역시 남동구 OOO소재 주거용 오피스텔 OOO(연면적 19,387.04㎡, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 신축을 원인으로 취득한 후,

그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제11조 제1항 제3호에 따른 세율(2.8%)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 그 후, 청구법인은 쟁점오피스텔이 「지방세특례제한법」제31조의5 제2항(이하 “쟁점감면규정”이라 한다)에 따른 취득세 경감(100분의 10) 대상에 해당한다는 취지로 2024.12.26. 경정청구를 하였으나, 처분청은 2025.2.14. 쟁점감면규정이 아닌 「지방세특례제한법」제31조의5 제1항 등을 이유로 경정청구를 거부하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.2.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점오피스텔 부속토지(3,212.5㎡)의 소유자 정왕선(이하 “위탁자”라 한다)과 청구법인은 2021.10.20. 관리형토지신탁계약을 체결하였고, 청구법인과 위탁자는 2022.10.24. 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자인 한국토지주택공사와 건설 예정인 쟁점오피스텔과 관련한 매입약정을 체결하였는바,

청구법인은 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자에 해당하고, 청구법인은 쟁점오피스텔을 건축하여 최초로 취득한 경우에 해당되므로, 쟁점오피스텔은 쟁점감면규정에 따른 취득세 경감(100분의 10) 대상에 해당한다.

(2) 또한, 쟁점감면규정의 신설 취지는 신축 매입주택 등의 약정을 통한 임대주택의 공급 확대 및 서민주거생활 안정 지원에 있고, 국토교통부의 서민 중산층 주거 안정 지원방안(2020.11.19.) 및 중산층을 위한 공공전세주택 공급(2021.4.8.) 등을 위한 것이므로, 쟁점감면규정에 따른 “주택” 및 “주택 등”에는 주거용 오피스텔도 포함됨이 타당하다.

(3) 아울러, 행정안전부도 2025.2.17. 국민신문고 답변을 통해 공공주택사업자인 한국토지주택공사와 사전매입약정을 하고, 「공공주택특별법 시행령」제4조에 따른 공공준주택을 신축하여 매각한 경우에는 쟁점감면규정에 따른 감면대상에 해당하는 것으로 유권해석하고 있으므로, 쟁점오피스텔에 대하여는 쟁점감면규정에 따라 취득세를 경감하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

「주택법」 제2조 제1호 및 제4호에서, “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등으로서 「건축법 시행령」에 따른 오피스텔을 준주택의 하나로 들고 있는 이상, 주택과 오피스텔은 명확히 구분되는 별개의 대상이라 할 것인 점,

쟁점감면규정에서 “공공주택사업자의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자”가 해당 주택 등을 건축하여 최초로 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 10을 경감한다고 규정하고 있으므로, 매도약정 체결 후 실제로 주택 등을 건축하여 최초로 취득하는 경우 건축 후 최초로 취득하는 건축물이 주택 또는 주거용 오피스텔인지는 나중의 문제이고, 우선은 “공공주택사업자의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자”에 해당한 경우에 해당하여여만 쟁점감면규정의 적용대상이라 할 것인 점,

청구법인은 2022.10.24. 한국토지주택공사와 건설예정인 주거용 오피스텔 148호에 대한 매입 약정을 체결하였으므로, 청구법인과 위탁자는 매입 약정을 체결할 당시 “주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자”에 해당하지 아니한다 할 것이어서 쟁점감면규정을 적용하기는 어려운 점,

또한, 쟁점감면규정이 2024.12.31. 법률 제20632호로 일부 개정되면서, “주택”을 “주택 및 건축물”로 개정하여 건축물까지 감면하는 것으로 개정되었다는 이유로 청구법인이 2023.12.13. 취득한 쟁점오피스텔에 대해서도 감면 규정이 적용된다고 볼 수는 없는 점 등에 비추어, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구법인이 “주택”이 아닌 “오피스텔”을 신축하여 공공주택사업자에게 매도한 경우, 쟁점감면규정에 따른 취득세 경감(10%) 대상으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 위탁자(정왕선)은 2020.9.11. 인천광역시 남동구 OOO토지 3,212.5㎡를 취득한 후, 2021.10.20. 청구법인과 관리형토지신탁 계약을 체결하였다.

(나) 청구법인과 위탁자 및 한국토지주택공사(공공주택사업자, 매수인)은 2022.10.24. 건설예정(중)인 쟁점오피스텔에 대하여 주택 매입약정을 체결하였다.

(다) 쟁점오피스텔의 집합건축물대장(표제부, 갑)에 의하면, 청구법인(건축주)은 오피스텔인 쟁점오피스텔에 대하여 2021.6.4. 건축허가를 받고, 2021.11.11. 건축공사에 착공하여, 2023.12.13. 사용승인을 받은 것으로 나타난다.

(라) 청구법인은 쟁점오피스텔에 대한 소유권보존등기를 마친 후, 2024.3.22. 쟁점오피스텔을 공공주택사업자인 한국토지주택공사에게 이를 매도하였다.

(마) 청구법인은 쟁점오피스텔의 취득이 쟁점감면규정에 따른 취득세 경감(100분의 10) 대상이라는 취지로 2024.12.26. 경정청구를 하였으나, 처분청은 쟁점오피스텔이 “주택”이 아닌 “(주거용)오피스텔”이라는 등의 사유로 2025.2.14. 청구법인의 경정청구를 거부하였다.

＜표1＞ 처분청의 경정청구 거부처분(발췌)

○○○

(바) 행정안전부는 2025.2.12. 청구법인의 국민신문고 민원(1AA-2412-OOO)에 대하여 2025.2.17. 아래 ＜표2＞와 같은 취지로 회신하였다.

＜표2＞ 행정안전부의 국민신문고 민원회신(발췌)

○○○

(사) 행정안전부는 2024.12.31. 법률 제20632호로 「지방세특례제한법」제31조의5 제2항을 개정하여, “주택”, “주택 등”의 용어로 혼재되어 있던 불분명한 감면 대상 “주택등”의 용어를 정비하여 명확히 개정하였다.

＜표3＞ 쟁점감면규정 개정 개요

○○○

＜표4＞ 개정 「지방세특례제한법」의 감면 범위

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 쟁점감면규정은 “공공주택사업자의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하여 최초로 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 10을 2024년 12월 31일까지 경감한다”고 규정하고 있고, 「공공주택 특별법」제2조의2 제1항 및 같은 법 시행령 제4조 제2호에서는 전용면적이 85제곱미터 이하인 주거용 오피스텔(공공준주택) 또한 공공주택으로 보도록 규정하고 있으며,

한편, 2024.12.31. 법률 제20632호로 개정된 「지방세특례제한법」제31조의5 제2항은 “주택”, “주택등”으로 혼재되어 있던 용어를 정비하여 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 국민주택규모 이하의 아파트·연립·다세대주택 및 전용면적 85㎡이하의 (주거용)오피스텔, 기숙사 등을 감면 대상인 “주택등”에 해당하도록 명확히 개정하였는바,

2021.12.28. 법률 제18656호로 신설된 쟁점감면규정의 취지는 신축 매입 주택 등의 약정을 통한 임대주택의 공급 확대 및 서민주거생활 안정지원 등에 있다 할 것인 점(조심 2025방1550, 2025.11.3., 같은 뜻임),

「공공주택 특별법」제2조의2 제1항 및 같은 법 시행령 제4조 제2호 등에서는 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 전용면적 85제곱미터 이하인 주거용 오피스텔(공공준주택) 또한 공공주택의 범위에 포함하도록 규정하고 있는 점,

청구법인이 2023.12.13. 쟁점오피스텔을 신축·취득할 당시 시행되고 있던 쟁점감면규정은 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 “주택 등”을 건축하여 최초로 취득하는 경우에는 취득세 경감 대상으로 규정하고 있으므로, 쟁점오피스텔 또한 “주택 등”의 범위에 포함되는 것으로 해석하는 것이 타당하다 할 것인 점,

행정안전부는 2024.12.31. 법률 제20632호로 「지방세특례제한법」제31조의5 제2항을 개정하여 위 ＜표4＞와 같이 감면 대상 범위를 보다 명확히 한 점 등에 비추어,

청구법인이 공공주택사업자인 한국토지주택공사와 사전매입약정을 체결한 후, 「공공주택특별법 시행령」제4조에 따른 공공준주택인 쟁점오피스텔을 신축하여 최초로 취득한 후 매각한 경우는 쟁점감면규정에 따른 취득세 경감 대상에 해당한다고 보는 것이 타당하다 할 것이므로, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법

(2023.3.14. 법률 제19232호로 일부개정된 것)

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “고유업무”란 법령에서 개별적으로 규정한 업무와 법인등기부에 목적사업으로 정하여진 업무를 말한다.

2. “수익사업”이란 「법인세법」제4조 제3항에 따른 수익사업을 말한다.

2의2. “주택”이란 「지방세법」제104조 제3호에 따른 주택을 말한다.

제31조의5(공공주택사업자의 임대 목적으로 주택을 매도하기로 약정을 체결한 자에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자(이하 이 조에서 "공공주택사업자"라 한다)의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 10을 2024년 12월 31일까지 경감한다.

② 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하여 최초로 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 10을 2024년 12월 31일까지 경감한다.

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 및 제2항에 따라 경감받은 취득세를 추징한다.

1. 제1항에 따라 부동산을 취득한 날부터 1년 이내에 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택 등을 착공하지 아니한 경우

2. 제2항에 따라 최초로 취득한 주택 등을 6개월 이내에 공공주택사업자에게 매도하지 아니한 경우

(2) 지방세특례제한법

(2024.12.31. 법률 제20632호로 일부개정된 것)

제31조의5(공공주택사업자의 임대 목적으로 주택 등을 매도하기로 약정을 체결한 자에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자(이하 이 조에서 "공공주택사업자"라 한다)의 임대가 목적인 대통령령으로 정하는 주택 및 건축물(이하 이 조에서 "주택등"이라 한다)을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자(주택등을 건축하기 위하여 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자를 포함한다)가 해당 주택등을 건축하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 15를 2027년 12월 31일까지 경감한다.

② 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택등을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택등을 건축하여 최초로 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 15를 2027년 12월 31일까지 경감한다.

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 및 제2항에 따라 경감받은 취득세를 추징한다.

1. 제1항에 따라 부동산을 취득한 날부터 1년 이내에 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택등을 착공하지 아니한 경우

2. 제2항에 따라 최초로 취득한 주택등을 6개월 이내에 공공주택사업자에게 매도하지 아니한 경우

(3) 지방세특례제한법 시행령

(2024.12.31. 대통령령 제35178호로 일부개정된 것)

제13조(임대형기숙사의 범위 등) ③ 법 제31조 제6항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 주택 및 건축물”이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 가목부터 다목까지의 규정에 따른 단독주택, 다중주택 및 다가구주택과 그 부속토지

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 가목부터 다목까지의 규정에 따른 아파트, 연립주택 및 다세대주택(「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택규모 이하인 아파트, 연립주택 및 다세대주택으로 한정한다)과 그 부속토지

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 라목에 따른 기숙사(전용면적이 85제곱미터 이하인 것으로 한정한다) 및 그 부속토지

4. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔과 그 부속토지

가. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것

나. 상ㆍ하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것

[전문개정 2024. 12. 31.]

제13조의3(공공주택사업자의 임대가 목적인 주택 및 건축물의 범위) 법 제31조의5 제1항에서 “대통령령으로 정하는 주택 및 건축물”이란 제13조 제3항 각 호의 것을 말한다.

[본조신설 2024. 12. 31.]

(4) 지방세법

(2023.3.14. 법률 제19230호로 일부개정된 것)

제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “토지”란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.

2. “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.

3. “주택”이란 「주택법」제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.

4. “항공기”란 제6조 제9호에 따른 항공기를 말한다.

5. “선박”이란 제6조 제10호에 따른 선박을 말한다.

6. 삭제 ＜2010. 12. 27.＞

(5) 공공주택특별법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "공공주택"이란 제4조 제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조 제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 "공공임대주택"이라 한다)

나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 「주택법」 제2조 제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(이하 "공공분양주택"이라 한다)

1의2. "공공건설임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.

1의3. "공공매입임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.

제2조의2(준주택의 준용) ① 제4조 제1항 각 호에 규정된 자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 건설, 매입 또는 임차하여 임대를 목적으로 공급하는 「주택법」 제2조 제4호에 따른 준주택으로서 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “공공준주택”이라 한다)은 제3조, 제3조의2, 제4조, 제5조, 제35조부터 제39조까지, 제40조의2부터 제40조의5까지, 제41조, 제43조, 제43조의2, 제44조, 제45조의2, 제48조, 제48조의2부터 제48조의7까지, 제49조, 제49조의2부터 제49조의4까지, 제49조의7, 제49조의8, 제50조, 제50조의2, 제50조의3, 제53조, 제53조의2, 제54조부터 제57조까지, 제57조의2부터 제57조의7까지 및 제58조부터 제60조까지의 규정을 준용할 수 있다. 이 경우 “공공주택”은 “공공준주택”으로 본다.

② 공공준주택의 면적은 「주거기본법」 제17조에 따라 국토교통부장관이 공고한 최저주거기준 중 1인 가구의 최소 주거면적을 만족하여야 한다.

제4조(공공주택사업자) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.

1. 국가 또는 지방자치단체

2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사

3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관

5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인

6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함한다)를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사

② 국토교통부장관은 제1항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자와 「주택법」 제4조에 따른 주택건설사업자를 공동 공공주택사업자로 지정할 수 있다.

③ 제1항 제5호 및 제2항에 따른 공공주택사업자의 선정방법ㆍ절차 및 공동시행을 위한 협약 등에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.

④ 공공주택사업자는 공공주택사업을 효율적으로 시행하기 위하여 필요한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 설계ㆍ공사 등 공공주택사업의 일부를 「주택법」 제4조에 따른 주택건설사업자로 하여금 대행하게 할 수 있다. 이 경우 공공주택사업자는 대행의 대가로 토지를 공급할 수 있다.

(6) 공공주택특별법 시행령

제4조(공공준주택) 법 제2조의2 제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 준주택”이란 다음 각 호의 준주택을 말한다.

1. 「주택법 시행령」 제4조 제1호부터 제3호까지의 규정에 따른 준주택으로서 전용면적이 85제곱미터 이하인 것

2. 「주택법 시행령」 제4조 제4호에 따른 오피스텔로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 것

가. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것

나. 상ㆍ하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것

(7) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

(8) 주택법 시행령

제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 라목에 따른 기숙사

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호 거목 및 제15호 다목에 따른 다중생활시설

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호 나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택

4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔

(9) 건축법 시행령

■ 건축법 시행령 [별표 1]

용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

14. 업무시설

가. 공공업무시설: 국가 또는 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

1) 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것

2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)