이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2020.11.1. 주택건설업 및 공동주택관리 등을 목적사업으로 하여 설립된 법인으로, 2020.12.24.「주택법」제4조에 따라 주택건설사업자로 등록하였다.

나. 청구법인은 2021.3.30.과 2021.5.13. 대구광역시 OOO일원 주택 78채(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득(매매)한 후, 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 쟁점주택을「지방세법 시행령」(2020.12.31. 대통령령 제31343호로 일부개정된 것, 이하 같다) 제28조의2 제8호 나목의 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택에 해당한다고 보아,「지방세법」제11조 제1항 제8호의 일반세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 처분청에 신고·납부하였다.

다. 처분청은「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호 단서 규정에 따라, 청구법인이 정당한 사유 없이 쟁점주택 취득일부터 3년 이내에 쟁점주택을 멸실하지 아니한 것으로 보아, 2024.9.10. 쟁점주택에「지방세법」 제13조의2 제1항 제1호의 세율(12%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 청구법인에게 부과·고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2024.12.6. 심판청구를 제기하였다.

2.청구법인 주장 및 처분청 의견

가.청구법인 주장

청구법인은 주택건설사업을 위하여 그 토지 면적의 95% 이상의 토지 매도승낙서가 확보된 상태에서 쟁점주택을 취득하였으나, 일부 잔여부지 소유자들의 터무니없는 매입가격 요구 및 악의적인 재판지연으로 인하여 사업진행이 지연되어 쟁점주택을 멸실시키기 불가능한 상황이었다.

특히, 특정 소유자는 소위 ‘알박기’를 통해 사업을 방해할 목적으로 일부 사업부지의 소유권을 취득한 후, 도저히 받아들일 수 없는 매입가격 요구는 물론 매도청구소송조차 악의적으로 지연시키고 있다.

청구법인은 쟁점주택 중 가능한 부분들만이라도 먼저 멸실시키려 하였으나, 민원 및 관로 해체시 사고 발생 우려, 법적 제재 등을 원인으로 한 철거업체의 거절로 인하여 실행에 나아가지 못하였다.

청구법인이 쟁점주택을 취득한 목적은 이를 철거하여 새로운 공동주택건설사업을 진행하기 위한 것일 뿐 다른 목적이 전혀 없고, 오히려 청구법인은 사업이 지연됨에 따라 커다란 손해를 입고 있다.

청구법인은 해당 주택을 멸실시키기 위하여 필요한 정상적인 노력을 다하고 있음에도 매도청구소송 재판 지연 등 외부적 장애 사유들로 인하여 쟁점주택의 철거가 지연되고 있는 점, 청구법인의 쟁점주택 취득이 부동산 투기를 방지하기 위한 중과 규정 및 중과 배제 규정의 취지를 잠탈할 우려도 없는 점 등을 고려하면 청구법인이 쟁점주택의 취득일로부터 3년이 경과할 때까지 쟁점주택을 멸실시키지 못한 데에는 정당한 사유가 있으므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구법인은 주택건설사업 대상 토지 면적의 95% 이상의 토지 소유권을 확보한 뒤 나머지 소유권을 확보하고자 하였으나 일부 소유자들이 사회통념상 허용할 수 없는 수준의 가격 제시를 하여 협상이 결렬되었고, 이에 따른 매도청구소송 진행 중 당초 예상할 수 없었던 고의적인 소송지연 등의 외부적인 사정으로 인하여 이 사건 주택 멸실이 지연된 것으로써, 이는 쟁점주택 취득일로부터 3년 이내에 멸실하지 못한 정당한 사유에 해당한다고 주장한다.

그러나, 주택건설사업을 진행하는 과정에서 부동산 소유자들의 높은 매입 가격 제시와 이에 따른 매도청구소송, 종전 임차인의 인도 거부 등은 흔히 발생하는 것으로서, 이는 청구법인이 쟁점주택을 취득할 당시에 충분히 예측할 수 있었던 사유에 해당한다.

나아가, 청구법인이 쟁점주택을 취득하기 전후에 소유권을 확보하지 못한 부동산 소유자 및 종전 임차인과 충분한 협의를 거쳤다면 쟁점주택 외 사업 대상 토지 사용 권원을 조속히 확보하여 멸실 유예기간 내에 쟁점주택을 멸실할 수 있었을 것이다.

청구법인이 주장하는 사유는 청구법인이 어찌할 수 없는 외부적인 사유라기보다는 청구법인의 사업적 판단에 따른 내부적인 사유라고 봄이 타당하므로, 청구법인이 쟁점주택을 취득일로부터 3년이 경과할 때까지 멸실하지 못한 정당한 사유에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 정당한 사유 없이 쟁점주택 취득일부터 3년 이내에 쟁점주택을 멸실하지 아니한 것으로 보아, 이 건 취득세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2020.11.1. 주택건설업 및 공동주택관리 등을 목적사업으로 하여 설립된 법인으로, 2020.12.24.「주택법」제4조에 따라 주택건설사업자로 등록하였다.

(나) 청구법인은 2021.3.30.과 2021.5.13. 쟁점주택을 취득(매매)한 후, 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 쟁점주택을「지방세법 시행령」(2020.12.31. 대통령령 제31343호로 일부개정된 것, 이하 같다) 제28조의2 제8호 나목의 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택에 해당한다고 보아,「지방세법」제11조 제1항 제8호의 일반세율을 적용하여 취득세 등을 신고·납부하였다.

(다) 처분청은「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호 단서 규정에 따라, 청구법인이 정당한 사유 없이 쟁점주택 취득일부터 3년 이내에 쟁점주택을 멸실하지 아니한 것으로 보아, 쟁점주택에「지방세법」 제13조의2 제1항 제1호의 세율(12%)을 적용하여 산출한 이 건 취득세 등을 청구법인에게 부과하였다.

(라) 청구법인은 쟁점주택을 취득하고 3년 이내에 멸실하지 못한 정당한 사유가 있다고 아래와 같이 주장하고 있다.

1) 청구법인은 2021.2. 대구광역시 OOO외 138필지 소재 공동주택 사업부지(이하 “이 건 사업부지”라 한다)의 부동산 소유자들에 대한 토지매도승낙서 95% 이상을 확보하였고, 2021.3.30. 과 2021.5.13. 쟁점주택을 취득하였다.

2) 청구법인은 2021.11. 주택건설사업계획 승인을 신청하였고, 대구광역시장은 2022.6.29. 이에 대한 사업계획승인을 하였으며, 사업계획승인서상 착공예정일은 2023.5.1.이었다.

3) 그러나, 잔여부지 5% 부분의 매입 협상 과정에서 소유권자들의 지나치게 높은 매도가격제시로 인하여 부득이하게 매도청구소송을 진행하게 되었는바, 현재까지도 위 소송의 1심이 종결되지 않은 상황이다.

4) 청구법인이 잔여부지 소유자들의 요구를 쉽게 수용한다면 기존 매수인들 또한 추가 보상금을 요구하는 등 분쟁이 심화될 수 있고, 이미 소유권이 이전된 주택이라고 하더라도 건물 철거 및 건축 사업에 있어서 지역 주민의 민원은 사실상의 큰 장애 사유로 작용하기 때문에 청구법인은 부득이하게 소송절차로 나아갈 수밖에 없었다.

5) 주식회사 A과 주식회사 B는 소위 ‘알박기’를 시도하며 고의로 소송을 지연시키고 있어 매도청구소송를 진행하고 있는바, 주식회사 A은 2020.8.26., 주식회사 B는 2017.6.7. 각 설립되어 청구법인과 마찬가지로 주택건설사업, 임대주택건설업 및 분양사업 등을 영위하고 있는 법인으로, 현재 아래와 같이 청구법인의 사업부지 바로 맞은편 부지를 개발하고 있다.

6) ○○○은 청구법인이 이 건 사업부지 공동주택개발사업의 사업시행자로 정해지기 이전부터 공동주택개발사업에 참여하고자 하였으나, 청구법인이 공동주택개발사업의 시행자로 선정될 것으로 보이자, 주식회사 B는 2020.12.2. 이 건 사업부지에 속한 대구광역시 OOO토지 및 그 지상 건물을 취득하였고, 주식회사 A은 2020.12.24.과 2021.4.6. 이 건 사업부지인 대구광역시 OOO외 1필지 토지 및 그 지상 건물을 취득하였다.

7) 청구법인은 주택건설사업계획 승인(2022.6.29.)을 받은 이후인 2022.7.20. 주택법 제22조에 따른 매도청구의 요건이 되는 협의를 거치기 위해 ○○○에 “토지 협의매수 요청의 건”이라는 제목으로 OOO 토지를 OOO원,OOO 토지를 OOO원,OOO토지를 OOO원 합계 OOO원에 협의매수하고자 한다는 내용증명을 발송하였다.

8) 그러나, ○○○은 이에 대해 관계자를 통하여 구두로 청구법인에게 100억 원이라는 터무니없는 금액을 요구할 뿐 공식적으로 답변을 회피하였고, 이에 청구법인은 2022.8.31. ○○○에 “토지 협의매수 요청의 건 (2차)”라는 제목으로 재차 협의를 위한 내용증명을 보냈으나, ○○○은 수취를 거절하여 반송되었다.

9) 청구법인은 더 이상 협상이 불가능하다고 판단하여 A을 상대로 2023.1.17. B를 상대로 2023.1.18. 각 매도청구소송을 제기하였다.

10) A 및 B는 2023.4.24. 준비서면에서 관련 내용증명을 누가 수령하였는지 파악이 안되고, 내용증명을 발송한 것만으로는 협의절차를 진행하였다고 보기 어렵다고 주장하고, 그로부터 약 1년이 지난 후 2024.3.6.자 준비서면에서도 수취인을 운운하며 협의요청을 받은 사실이 없다거나, 1회의 내용증명 발송만으로는 실질적인 협의가 없었다는 등의 주장을 하며 소송을 지연시켰다.

11) 청구법인은 2021.3. 쟁점주택을 취득하고 대한디에이치개발 주식회사와 건설공사 철거계약서를 체결하고 쟁점주택 중 일부만이라도 철거하기 위하여 구역을 나누어 가설비계를 설치하였으나, 대한디에이치개발 주식회사는 철거 과정에서 발생할 수 있는 다양한 법적 제한 사항(민원, 관로 해체 시 사고 발생 우려, 법적 제재 등)을 이유로 철거가 불가하다는 입장을 명확히 하여, 청구법인은 어쩔 수 없이 실행에 나아가지 못하였다.

(마) 청구법인은 2021.3. 쟁점주택을 취득하고 유예기간(3년)이 경과한 심판청구 심리일 현재까지 쟁점주택을 멸실한 사실은 없는 것으로 나타난다.

(바) 처분청은 2026.2.13. 아래와 같이 청구법인이 쟁점주택을 취득하고 유예기간내에 멸실하지 못한 정당한 사유가 없다는 추가 의견서(대구광역시 OOO)를 제출하였다.

＜처분청 의견서＞

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점주택을 취득하고 유예기간내에 멸실하지 못한 정당한 사유가 있다고 주장하나, ‘정당한 사유’란 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서는 부동산의 취득목적에 비추어 그 업무에 직접 사용하는 데에 걸리는 준비기간의 장단, 업무에 사용할 수 없는 법령상ㆍ사실상의 장애사유 및 장애 정도, 부동산을 업무에 사용하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것인바,

청구법인은 2021.3.30.과 2021.5.13. 쟁점주택을 취득(매매)한 후, 쟁점주택을「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목의 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택에 해당한다고 보아,「지방세법」제11조 제1항 제8호의 일반세율을 적용하여 취득세 등을 처분청에 신고·납부하였으나, 유예기간(3년)으로부터 2년 가까이 경과한 심판청구사건 심리일 현재까지 쟁점주택을 멸실한 사실이 없는 점, 청구법인은 이 건 사업부지의 일부 주택 소유자와의 협의매수가 진행되지 않아 매도청구소송을 진행하는 과정에 있어 쟁점주택을 멸실할 수 없었다고 주장하나, 주택건설사업을 진행하는 과정에서 부동산 소유자들의 높은 매입 가격 제시와 이에 따른 매도청구소송, 종전 임차인의 인도 거부 등은 종종 발생할 수 있고, 청구법인이 쟁점주택을 취득할 당시에 충분히 예측할 수 있었던 사유로 보이는 점, 청구법인이 이 건 사업부지에서 주택건설을 하고자 하는 의사가 충분히 있었다면 매도청구소송을 진행함과 동시에 쟁점주택의 일부라도 멸실하는 노력을 하였어야 하고, 설령 당초 계약한 철거업체가 쟁점주택을 여러가지 사유로 멸실할 수 없다는 의사를 전달하였다 하여 새로운 업체를 선정하는 노력을 하지 않은 상태에서 쟁점주택을 멸실하지 않고 방치한 상태를 진지한 노력을 다하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구법인이 쟁점주택을 취득하고 정당한 사유 없이 유예기간내에 이를 멸실하지 아니한 것으로 보아 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것)

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10

나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.

다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31343호로 개정된 것)

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나.「도시 및 주거환경정비법」제2조 제8호에 따른 사업시행자, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자,「주택법」제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 “주택조합설립인가를 받으려는 자”를 포함한다) 또는 같은 법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.