이유
1. 처분개요

가. 처분청은 청구법인이 2025년 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 경기도 광주시A 외 81필지 토지(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대하여, 2025.9.12. 청구법인에게 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하면서, 이 건 토지 중 경기도 광주시A 외 15필지 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 종합합산과세대상 토지로 구분하였다.

나. 청구법인은 쟁점토지에 대하여 분리과세대상(1990.5.31.이전 종중소유, OOO외 12필지), 비과세대상(도로, OOO), 별도합산과세대상(건축물 부속토지, OOO외 1필지)으로 구분하여 재산세를 과세하여야 한다고 주장하면서, 2025.12.9. 심판청구를 제기하였다.

＜쟁점토지 현황＞

○○○

2.청구법인 주장 및 처분청 의견

가.청구법인 주장

(1) 쟁점토지 중 경기도 광주시 A 외 12필지는 종중(宗中)이 1990년 5월 31일 이전부터 소유한 농지이므로 분리과세대상토지이다.

쟁점토지 중 ① , ② , ③의 구토지대장에 의하면, ① 토지는 1978.9.27.(1990.5.31. 이전)에 종중원인 a이 토지를 취득한 사실이 확인되고, 명의신탁 부동산 확인서에 의하면, 해당 필지는 당초부터 청구법인의 소유로서 a이 명의신탁 받아 보전관리 해왔고, 이후 보전방법이 복잡해질 것을 우려하여 인근에 거주하는 다른 종중원인 b에게 해당 부동산을 이전등기하여 보전관리하였다.

② 의 구토지대장에 의하면, 해당 필지는 c 외 2인이 1990.5.31. 이전에 소유권을 취득한 것이 확인되고, 명의신탁 부동산 확인서에 의하면, 해당 필지들은 당초에 청구법인의 소유였고, 이를 c 외 2인이 명의신탁 받아 보전관리 해왔으며, 이후 c 외 2인의 명의수탁자가 작고하기 이전에 보전방법이 복잡해질 것을 우려하여 인근에 거주하는 종중원인 d, b, e에게 해당 부동산을 이전등기하였다.

③ 의 구토지대장에 의하면, 해당 필지는 c 외 2인이 1990.5.31. 이전에 소유권을 취득한 것이 확인되고, 명의신탁 부동산 확인서에 의하면, 해당 필지들은 당초에 청구법인의 소유였고, 이를 c 외 2인이 명의신탁 받아 보전관리 해왔으며, 이후 c 외 2인의 명의수탁자가 작고하기 이전에 보전방법이 복잡해질 것을 우려하여 인근에 거주하는 종중원인 d, b, e에게 해당 부동산을 이전등기하였다.

아울러, 청구법인은 위 명의수탁자들이 납부하던 재산세를 청구법인이 납부하였고, 2023년부터는 위 토지의 재산세 납세의무자를 명의수탁자들에서 청구법인으로 정정하여 현재까지 재산세를 납부하고 있다.

④ 는 총면적 229㎡ 중 계획도로로 비과세된 면적 114.5㎡를 제외하고 종합합산과세된 나머지 면적 114.5㎡를 주택안의 텃밭으로 이용하고 있다.

⑤ 은 총면적 54㎡ 중 계획도로로 비과세된 면적 27㎡를 제외하고 종합합산과세된 나머지 면적 27㎡를 농지로 이용하고 있고, ⑥F은 과세기준일 현재 농지로 이용하고 있으며, ⑦ 은 과세기준일 현재 농지로 이용하고 있다.

⑧는 총면적 138㎡ 중 도로로 비과세된 면적 69㎡를 제외하고 종합합산과세된 나머지 면적 69㎡를 주택안의 텃밭으로 이용하고 있고, ⑨는 과세기준일 현재 농지로 이용하고 있으며, ⑩ 는 총면적 1,498㎡ 중 주택 부속토지로 과세된 면적 403.1㎡를 제외하고, 종합합산과세된 나머지 면적 1,094.9㎡를 농지로 사용하고 있다.

⑪ , ⑫은 과세기준일 현재 농지로 이용하고 있고, ⑬은 총면적 458㎡ 중 229㎡는 농지로 사용하고 있다.

(2) 쟁점토지 중 경기도 광주시OOO은 과세기준일 현재 사용현황이 도로이므로 재산세를 비과세하여야 한다.

(3) 쟁점토지 중 경기도 광주시 OOO는 두 채의 건축물이 소재하고 있고, 이 중 건축물대장이 없는 한 채는 향토문화유산(1880년 중수)으로 지정되어 있고, 「건축법」 제정 이전인 조선시대에 지어진 건물이므로, 「건축법」 등에 따라 허가 받지 아니한 건축물에 해당하지 아니하므로 용도지역별 적용배율(7배)을 적용하여 별도합산과세대상으로 구분하여야 하고, OOO는 건축물의 부속토지에 해당한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지 중 경기도 광주시 A 외 12필지는 종중(宗中)이 1990년 5월 31일 이전부터 소유한 농지에 해당하지 아니하므로 종합합산과세대상토지이다.

쟁점토지 중 ① , ② , ③ 은 개인들 소유로 1990.5.31. 이전에 소유권을 취득하였고, OOO군파 종중재산 관리협약서의 종중재산 목록에 등재되어 있지 아니하며, 청구법인은 1990.5.31. 이후인 2013.12.23. 해당토지에 대하여 가등기권자로 소유권이전청구권 가등기한 사실이 확인되나, 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기의 소를 제기하여 소유권이전등기를 경료한 사실은 확인되지 않는다.

④～⑬ 외 9필지는 공부상 지목이 대지 또는 농지이나, 종중이 1990.5.31. 이전부터 사실상 소유하면서 실제 농지로 사용하였다고 볼 만한 근거자료가 없어 분리과세대상이 아닌 종합합산과세대상으로 구분하여야 한다.

(2) 쟁점토지 중 경기도 광주시 OOO은 과세기준일 현재 사용현황이 도로이므로 비과세 대상임을 인정한다.

(3) 쟁점토지 중 경기도 광주시 OOO는 두 채의 건축물이 소재하고 있고, 이중 건축물대장이 없는 한 채는 「건축법」 등에 따라 허가 받지 아니한 건축물에 해당하고, 중대동 210-116에 한 채의 건축물이 소재하나 「건축법」 등에 따라 허가 받지 아니한 건축물에 해당하므로 별도합산과세대상으로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

처분청이 쟁점토지에 대하여 종합합산과세대상 토지로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 처분청은 청구법인이 2025년 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 구분하여 재산세를 부과하였다.

(나) 청구법인은 쟁점토지에 대하여 분리과세대상(1990.5.31.이전 종중소유, A 외 12필지), 비과세대상(도로,OOO), 별도합산과세대상(건축물 부속토지, OOO외 1필지)으로 구분하여 재산세를 과세하여야 한다고 주장하고 있고, 처분청은 쟁점토지 중OOO은 비과세대상, 나머지 토지는 종합합산과세대상으로 보아야 한다는 의견이다.

(다) 우리원 심판조사관 등은 2026.2.27. 쟁점토지에 출장하여 이용현황을 조사한 결과는 아래와 같다.

＜쟁점토지 조사 현황＞

○○○

(라) 쟁점토지 중 연번(1)～(3) 토지에 대하여, 청구법인은 명의신탁된 토지라고 주장하면서, 해당토지의 소유자의 상속인이 명의신탁확인서를 제출하였고, 청구법인이 2013.7.12. 해당토지를 종중 명의로 보전하는 방안에 대하여 회의를 하였으며 그 결과 소유권이전 가등기를 하기로 결정하였다.

(마) 청구법인은 2013.12.23. 연번(1)～(3) 토지에 대하여 매매예약을 원인으로 하여 소유권이전청구가등기를 경료하였다.

(바) 청구법인은 2023년경 연번(1)～(3) 토지에 대한 재산세 납세의무자를 종중원에서 청구법인으로 변경하여 재산세를 납부하고 있다.

(사) 연번(15) 토지상에는 두 채의 건축물이 있고, 한 채는 건축물대장이 등재되어 있고, 건축물대장이 생성되지 않은 건축물 한 채는 「건축법」 제정 이전인 조선시대(1880년 중수)에 지어진 건물로서, 향토문화유산으로 지정되어 있다.

(아) 연번(16) 토지상의 건축물은 건축물대장이 생성되지 않은 무허가 건축물로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 처분청은 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 구분하여야 한다는 의견이나, 우리원 심판조사관 등이 2026.2.27. 쟁점토지에 출장하여 현황을 조사한 결과, 쟁점토지 중 연번(1)～(3), (5)～(7), (9)～(13) 토지는 사실상 현황이 농지로 확인되었다.

(나) 이 중 연번(1)～(3) 토지대장에 의하면, 청구법인의 종중원이 1990.5.31.이전에 해당 토지의 소유자인 것으로 나타나나, 해당 종중원이 제출한 명의신탁 부동산 확인서에 의하면, 해당 필지는 당초부터 청구법인의 소유로서 명의신탁 받아 보전관리해 왔다고 종중원이 확인서를 작성하여 제출하였고, 청구법인은 해당 토지에 대한 재산세를 종중원을 대신하여 납부하였으나, 2023년부터는 해당 토지의 재산세 납세의무자를 종중원에서 청구법인으로 정정하여 현재까지 재산세를 납부하고 있는 점, 청구법인은 2013.7.12. 해당 토지를 종중 명의로 보전하는 방안에 대하여 회의를 하였고, 그 결과 소유권이전 가등기를 하기로 결정하였으며, 2013.12.23. 해당 토지에 대하여 소유권이전청구가등기를 한 점 등에 비추어 연번(1)～(3) 토지는 사실상 청구법인의 소유 토지로서 재산세 과세기준일 현재 농지로 이용되고 있는 것으로 보인다.

따라서, 쟁점토지 중 연번(1)～(3), (5)～(7), (9)～(13) 토지에 대하여는 분리과세대상 토지로 구분하여 재산세를 부과하는 것이 타당하다고 판단된다.

(다) 쟁점토지 중 연번(14) 토지는 사실상 현황이 도로이고 이에 대하여 처분청과 다툼이 없으므로 이에 대하여 재산세를 비과세하는 것이 타당하다고 판단된다.

(라) 쟁점토지 중 연번(15) 토지는 그 지상에 두 채의 건축물이 소해하고 그 중 한 채는 건축물대장에 등재되어 있고, 건축물대장이 생성되지 않은 건축물 한 채는 향토문화유산으로 지정된 건축물로서, 「건축법」 제정 이전인 조선시대(1880년 중수)에 지어진 건축물에 해당하여 무허가 건축물에 해당한다고 볼 수 없으므로 이에 대하여 재산세를 별도합산과세대상 토지로 구분하는 것이 타당하다고 판단된다.

(마) 쟁점토지 중 연번(4), (8) 토지는 경계가 명확한 주택안의 텃밭으로 이용되고 있고, (16) 토지는 무허가 건축물의 부속토지에 해당하므로 이에 대하여 종합합산과세대상 토지로 구분하여 재산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지

나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야

다. 제13조 제5항에 따른 골프장용 토지와 같은 항에 따른 고급오락장용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

라.「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」제2조 제1호에 따른 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료된 곳으로서 대통령령으로 정하는 토지

마. 국가 및 지방자치단체 지원을 위한 특정목적 사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

바. 에너지ㆍ자원의 공급 및 방송ㆍ통신ㆍ교통 등의 기반시설용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

아. 그 밖에 지역경제의 발전, 공익성의 정도 등을 고려하여 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.

(2) 지방세법 시행령

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

1. (생략)

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

②제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다.

제102조(분리과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 전ㆍ답ㆍ과수원

바. 종중(宗中)이 소유하는 농지

⑨ 제1항 제2호 라목ㆍ바목 및 제2항 제4호ㆍ제6호에 따른 농지와 임야는 1990년 5월 31일 이전부터 소유(1990년 6월 1일 이후에 해당 농지 또는 임야를 상속받아 소유하는 경우와 법인합병으로 인하여 취득하여 소유하는 경우를 포함한다)하는 것으로 한정하고, 제1항 제3호에 따른 목장용지 중 도시지역의 목장용지 및 제2항 제5호 각 목에서 규정하는 임야는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한정한다.

제108조(비과세) ① 법 제109조 제3항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지”란 다음 각 호에서 정하는 토지를 말한다.

1. 도로: 「도로법」에 따른 도로(같은 법 제2조제2호에 따른 도로의 부속물 중 도로관리시설, 휴게시설, 주유소, 충전소, 교통ㆍ관광안내소 및 도로에 연접하여 설치한 연구시설은 제외한다)와 그 밖에 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사설 도로. 다만,「건축법 시행령」제80조의2에 따른 대지 안의 공지는 제외한다.