「지방세법 시행령」 제103조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 “공사계획을 신고하고 공사에 착공한 건축물”이란 재산세 과세기준일 현재 건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후 규준틀 설치, 터파기, 구조물 공사등 실제로 공사를 진행하고 있는 것을 말하며, 그 착공에 필요한 준비작업을 하고 있는 경우까지 포함한다고 볼 수 없다 할 것임.

1. 처분개요 가. 처분청은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 부산광역시 기장군 OOO 외 7필지 토지 3,373㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 종합합산과세대상으로 구분한 후, 2025.9.8. 청구법인에게 OOO원을 과세표준으로 하여 재산세 29,047,130원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다. 나. 청구법인은 이에 불복하여 2025.11.24. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 청구법인은 2019년 쟁점토지를 취득하였으나 경기 침체 등으로 공사를 착공하지 못하고 있다가 2025.4.24. 건축허가를 받았고, 2025.5.19. 착공신고를 한 후 지속적으로 공사 작업, 골재 반입 및 폐기물 처리 작업, 기초터파기 공사 등을 추진하였다. 따라서, 쟁점토지는「지방세법 시행령」제103조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 건축물을 신축 중인 토지로서 별도합산과세대상이라 할 것임에도 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 「지방세법」제106조 제2항 제2호 가목에서 재산세 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지에 해당하는 토지를 별도합산과세대상으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제103조 제1항 제3호에서「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물을 건축물의 범위에 포함하는 것으로 보되, 재산세 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다고 규정하고 있다. 처분청 담당공무원이 쟁점토지의 사용 현황을 확인하고 작성한 출장보고서에 의하면, 쟁점토지는 건축물 신축을 위한 토지 정리만 마친 상태에서 터파기 공사 등을 하지 않은 채 방치되어 있는 것으로 나타난다. 따라서, 청구법인은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축물의 신축을 위한 부지 정리 등 준비 작업만 하였을 뿐 실질적인 건축공사(터파기 공사 등)는 하지 않았으므로, 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점토지는 건축물을 신축 중인 토지로서 「지방세법 시행령」제103조 제1항 제3호에 따른 별도합산과세대상에 해당한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 등기사항전부증명서(토지)에 의하면, 청구법인은 2019.11.12.부터 2021.3.11.까지 쟁점토지 3,373㎡를 아래와 같이 취득하였다. ＜쟁점토지 취득일 및 면적＞ ○○○ (나) 청구법인은 쟁점토지에 건축물(제2종 근린생활시설, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)을 신축하기 위해 2025년 4월AAA건축사사무소와 건축물 설계계약(계약금액 OOO원)을 체결하였다. ＜이 건 건축물 설계계약＞ ○○○ (다) 청구법인은 이 건 건축물을 신축하기 위해 2025.4.24. 처분청으로부터 건축허가를 받고, 이 건 건축물의 착공예정일을 2025.5.19.로 하여 착공신고를 완료하였다. ＜이 건 건축물 건축허가내역＞ ○○○ (라) 청구법인은 이 건 건축물을 신축하기 위해 2025.5.9. BBB건설 주식회사(이하 “이 건 시공사”라 한다)와 공사기간을 2025.5.19.부 터 2025.11.18.까지로 하는 도급공사 계약(계약금액 OOO원)을 체결하였다. ＜이 건 건축물 도급공사계약서＞ ○○○ (마) 처분청 담당공무원이 2025.5.27., 2025.8.29. 쟁점토지의 사용 현황을 확인하고 작성한 출장보고서에 의하면, ‘쟁점토지는 가림막 설치만 이루어진 상태로 터파기 공사 등의 공사 흔적을 찾아볼 수 없고, 건축을 준비 중인 나대지 상태의 토지이므로 2024년과 마찬가지로 종합합산과세하는 것이 타당하다’고 기재되어 있다. ＜출장복명서 상 현장사진＞ ○○○ (바) 청구법인은 공사작업일지 및 공사 사진 등을 제출하며, 이 건 시공사가 2025.5.19.부터 2025.6.1.까지 쟁점토지의 부지 정리작업, 펜스설치, 폐기물 처리작업, 골재반입 등을 하였고, 2025.6.6. 규준틀 설치 및 터파기 공사를 완료하였다고 주장한다. ＜청구법인이 제출한 현장사진＞ ○○○ (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. (가) 「지방세법」제106조 제1항 제2호 가목 및 같은 법 시행령 제101조 제1항, 제103조 제1항 제3호에서 「건축법」에 따른 건축허가를 받은 건축물로서 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물을 별도합산과세대상으로 규정하고 있고, 여기에서 ‘공사에 착수한 건축물’이라 함은 과세기준일 현재 건축공사에 착수하여 건축을 하고 있는 건축물을 말하는 것으로, 터파기나 구조물 공사와 같이 건물축을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우를 의미한다 할 것이다. (나) 청구법인은 쟁점토지를 건축 중인 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세를 부과하여야 한다고 주장한다. 그러나, 「지방세법 시행령」제103조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 “공사계획을 신고하고 공사에 착공한 건축물”이란 재산세 과세기준일 현재 건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후 규준틀 설치, 터파기, 구조물 공사등 실제로 공사를 진행하고 있는 것을 말하며, 그 착공에 필요한 준비작업을 하고 있는 경우까지 포함한다고 볼 수 없다 할 것인 점(조심 2014지868, 2015.3.2., 같은 뜻임), 청구법인 및 처분청이 제출한 현장사진들에 의하면, 양측의 사진들의 현황이 크게 상반된 상태로 보이고, 청구법인이 쟁점토지에서 실제 착공을 하였는지 여부가 명확하게 확인되지 않는 점, 청구법인이 제출한 감리보고서 등에 의하면, 규준틀 설치 및 터파기 공사가 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 이후인 2025.6.6. 완료된 것으로 확인되므로, 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 당시 쟁점토지를 건축 중인 건축물의 부속토지로 보기는 어려워 보이는 점, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는 점 등에 비추어, 처분청이 청구법인에게 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 보아 이 건 재산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 (1) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. 1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지 나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지 다. 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. (2) 지방세법 시행령 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다. 1. 특별시·광역시(군 지역은 제외한다)·특별자치시·특별자치도 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지 가. 읍·면지역 나.「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 지정된 산업단지 다.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역 2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지 가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지 나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지 제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다. 2. 건축허가를 받았으나 「건축법」 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물 3. 건축 중인 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.