처분청은 청구법인이 이전고시일의 다음 날 취득한 일반분양분토지의 면적을 23,607.2㎡로 보았으나, 제3자매입토지 971.56㎡ 중 143.5㎡는 종교용지로 편입되었고, 그 나머지 828.06㎡가 일반분양분토지에 귀속되었으므로, 청구법인이 이전고시일의 다음 날 취득한 일반분양분토지의 면적은 일반분양분토지 전체 면적 23,818.68㎡에서 828.06㎡를 차감한 22,990.62㎡로 보는 것이 타당함

이유 1. 처분개요 가. 청구법인은 경기도 안양시 OOO 소재에서 OOO정비사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)의 시행을 목적으로 설립된 조합으로, 이 건 정비사업을 추진하기 위해 경기도 과천시 OOO일원 토지 112,260.6㎡(이하 “이 건 토지”라 한다) 중 조합원들 소유의 토지 110,559.04㎡(이하 “조합원신탁토지”라 한다)를 신탁받고, 제3자 등이 소유한 토지 971.56㎡(이하 “제3자매입토지”라 한다)를 유상으로 취득한 후 제3자 매입토지에 대한 취득세 등을 2017년 5월 등에 신고ㆍ납부하였다. 나. 한편 청구법인은 2015.6.30. 처분청으로부터 이 건 정비사업의 시행인가 등을 거쳐 이 건 토지에 아파트 2,194세대(이하 “이 건 아파트”라 하고, 이 중 일반 분양분 520세대, 상가 33호에 대한 부속토지 23,818.68㎡를 이하 “일반분양분토지”라 한다)를 준공하였으며, 2021.5.20. 소유권이전고시가 되었다. 다. 청구법인은 2021.7.5. 일반분양분토지 면적(23,818.68㎡)에서 제3자매입토지 면적(971.56㎡)을 차감한 22,847.12㎡(A 19,406.62㎡, B 3,440.50㎡)를 청구법인이 취득한 것으로 보아 ○○○원을 과세표준으로 하여 「지방세법」 제11조 제1항 제2호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 ○○○원을 신고ㆍ납부하였다. 라. 처분청은 2024년 정기 세무조사 결과, 청구법인이 취득한 일반분양분토지의 면적이 과소신고되었다고 보아, 「지방세법 시행령」제11조의2에 따라 계산한 면적 23,607.2㎡(A 20,095.74㎡, B 3,511.46㎡)에 2020년 개별공시지가 ○○○원, ○○○원을 적용하여 산출한 금액인 ○○○원을 과세표준으로 하여 취득세 등 합계 OOO원을 2024.12.26. 부과ㆍ고지(이하 “이 건 처분”이라 한다)하였다. 마. 청구법인은 이에 불복하여 2025.3.24. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1) 조합원으로부터 신탁받은 토지와 제3자로부터 매입한 토지가 전체적으로 하나의 단일한 사업부지로 사용됨으로써 그 중 어느 것이 조합원에게 귀속되고 어느 것이 조합원 외의 자에게 귀속되는지의 실지귀속을 구분할 수 없다면, 특별한 사정이 없는 한 조합원에게 귀속되지 아니하는 비조합원용 토지 중 제3자로부터 매입한 토지가 차지하는 면적은 주택재건축조합 등이 제3자로부터 매입한 토지의 면적으로 우선하여 산정하여야 한다(대법원 2015.10.29. 선고 2010두1804 판결 및 조심 2020지2096, 2021.9.7., 같은 뜻임). (2) 일반분양분토지 중에서 과세면적에서 우선 공제하여야할 청구법인이 제3자로부터 취득한 토지 면적(현금청산분)은 귀속이 분명한 면적(청구법인 소유) 143.5m²를 제외한 828.06m²이다. <표1> 관리처분계획인가서 ○○○ 따라서 일반분양분토지 23,818.68m²에서 청구조합이 제3자로부터 취득한 토지면적 828.06m²를 먼저 공제하고 잔여토지 22,990.62m²에 대하여만 과세면적으로 산정하여야 함에도 처분청은 23,607.20m²를 청구법인이 이전고시 후에 취득한 것으로 산출하여 과세하였는바, 이는 위법한 부과처분이다. 나. 처분청 의견 (1) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않으므로(대법원 2020.2.27. 선고 2019두57084 판결), 처분청은 「지방세법 시행령」제11조의2를 근거로 과세를 하였다. (2) 행정안전부에서 2022년 배포한 “2022년도 시행 「지방세법」 및 하위법령 개정내용(적용요령)”에서도 「지방세법 시행령」제11조의2는 현행 과세 방식을 명확히 한 사항이며 “조합의 추가매입 토지의 경우 향후 조합원 또는 일반 분양분 중 어디로 귀속될지 알 수 없으므로 일반 분양분에 귀속되는 안분비율만큼 공제”하는 방식으로 종전과 동일하게 적용한다고 한바, 조합원분양분 토지, 일반분양분 토지로 각각 구분하여 그 구분별로 소유권이전 고시 이전의 조합원이 신탁한 토지, 제3자 매입 토지 등의 구성비율로 각각 안분하여 과세하는 것이 타당하다. (3) 이 건 토지는 조합원신탁토지, 현금청산 등으로 취득한 제3자매입토지, 국가 등으로부터 무상양여받은 토지 등으로 구성되었으며, 정비사업 종료로 조합원용 토지와 일반 분양용 토지, 정비기반시설용 토지 등으로 귀속되는 과정에서 개별적으로 대응관계를 이루어 승계되는 것이 아니므로 일반분양분토지는 우선 제3자매입토지로 충당되어야 한다는 청구법인의 주장은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 환지로서의 성격을 고려하지 않은 것으로 타당하지 않다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 재건축조합인 청구법인이 조합원신탁토지와 제3자매입토지에 이 건 아파트를 신축하여 그 중 일부를 일반분양하는 경우 해당 일반분양분토지 중 취득세 과세대상 토지 면적의 산정방식이 적법한지 여부 나. 관련 법령 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인 및 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다. (가) 이 건 정비사업의 진행사항은 아래 <표2>와 같다. <표2> 이 건 정비사업의 진행사항 ○○○ (나) 청구법인은 2015.6.30. 처분청으로부터 이 건 정비사업 시행인가를 받았다. <표3> 사업시행인가 고시 주요내용 ○○○ (다) 관리처분계획인가서 및 이전고시 내용 등에 따르면, 청구법인이 제3자로부터 취득한 토지면적(제3자매입토지)은 971.56㎡로 확인되며, 이 부분에 대해서는 처분청 및 청구법인 간에 다툼이 없다. <표4> 제3자 매입토지 내역 ○○○ (라) 청구법인은 2021.1.28. 이 건 정비사업을 완료(준공)한 후, 2021.5.20. 이 건 토지상에 신축된 이 건 아파트와 그 부속토지 등에 대하여 아래 <표5>와 같이 소유권이전 고시를 하였다. <표5> 이전고시 주요내용 ○○○ (마) 처분청은 이 건 정비사업 소유권이전고시에 따른 이 건 토지의 귀속현황을 아래 <표6>과 같이 제시하였다. <표6> 이 건 토지의 귀속현황(처분청 제시) (단위 : ㎡) ○○○ (바) 청구법인 신고내역, 처분청의 과세내역 및 청구법인이 이 건 심판청구에서 주장하는 내용은 아래 <표7>～<표9>와 같다. <표7> 청구법인 신고내역 (단위 : 원/㎡) ○○○ <표8> 처분청 과세내역 (단위 : 원/㎡) ○○○ <표9> 청구법인 심판청구 내역 (단위 : 원/㎡) ○○○ (사) 처분청은 과세대상 면적을 아래 <표10>과 같이 산출하였다. <표10> 처분청 산출 내역 ○○○ (아) 행정안전부 2022년 시행 지방세법 개정내용(적용요령)에 따르면, 재건축 일반분양분토지 취득세 과세기준과 관련한 개정내용 및 적용요령은 아래 <표11>과 같다. <표11> 행정안전부 적용요령 ○○○ (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 주택조합 등이 조합원으로부터 신탁받은 토지와 제3자로부터 매입한 토지를 기반으로 아파트와 상가 등을 신축하는 사업을 시행한 다음 이를 조합원과 조합원 외의 자에게 분양함으로써 토지 중 일부가 조합원에게 귀속되고 나머지가 조합원 외의 자에게 귀속된 경우, 조합원에게 귀속되지 아니하는 비조합원용 토지 중 제3자로부터 매입한 토지가 차지하는 면적은 실지귀속에 따라 가리는 것이 원칙이겠으나, 조합원으로부터 신탁받은 토지와 제3자로부터 매입한 토지가 전체적으로 하나의 단일한 사업부지로 사용됨으로써 그중 어느 것이 조합원에게 귀속되고 어느 것이 조합원 외의 자에게 귀속되는지의 실지귀속을 구분할 수 없다면, 특별한 사정이 없는 한 조합원에게 귀속되지 아니하는 비조합원용 토지 중 제3자로부터 매입한 토지가 차지하는 면적은 주택조합 등이 제3자로부터 매입한 토지의 면적으로 우선하여 산정하여야 하는바(대법원 2015.10.29. 선고 2010두1804 판결 및 조심 2020지527, 2020.11.16., 같은 뜻임), 이 건의 경우 조합원신탁토지와 제3자매입토지가 하나의 사업부지로 사용되어 그중 어느 것이 조합원 또는 조합원 외의 자에게 귀속되는지 그 실지귀속을 구분할 수 없는 경우에 해당됨에도 불구하고, 처분청이 비조합원용 토지 중 제3자로부터 매입한 토지가 차지하는 면적을 제3자매입토지 면적으로 우선하여 산정하지 아니하고, 이 건 정비사업에 대한 소유권이전고시가 이루어진 후에 신설된 「지방세법 시행령」제11조의2에 따라 조합원신탁토지와 제3자매입토지의 비율로 안분하여 취득세 등을 산정한 것은 잘못이 있다고 판단된다. 다만, 신설된 기반시설의 부속토지로 귀속된 비조합원용 토지의 면적 10,760.6㎡에 대하여 취득세를 부과하는 것은 별론으로 하더라도, 청구법인 주장처럼 제3자매입토지(971.56㎡) 중 143.5㎡는 종교시설분으로 일반분양분토지에 포함되지 아니하므로, 제3자매입토지 971.56㎡에서 143.5㎡를 제외한 828.06m²가 일반분양분토지에서 우선 차감하여야 할 제3자매입토지에 해당하는바, 과세대상면적을 23,607.2㎡에서 22,990.62㎡로 변경하여 이 건 처분의 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정되기 전의 것) 제7조(납세의무자 등) ⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 "주택조합등"이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 "비조합원용 부동산"이라 한다)은 제외한다. 제9조(비과세) ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 항에서 "국가등"이라 한다)에 귀속 또는 기부채납(「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조제3호에 따른 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 "귀속등"이라 한다)을 조건으로 취득하는 부동산 및 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조 제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과한다. 1. 국가등에 귀속등의 조건을 이행하지 아니하고 타인에게 매각ㆍ증여하거나 귀속등을 이행하지 아니하는 것으로 조건이 변경된 경우 2. 국가등에 귀속등의 반대급부로 국가등이 소유하고 있는 부동산 및 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 경우 ③ 신탁(「신탁법」에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다. 1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우 2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우 3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다. (2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것) 제20조(취득의 시기 등) ⑦ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고, 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하거나 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조 제2항에 따른 소규모재건축조합이 소규모재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제86조 제2항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제40조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다. ※ 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정된 것) 제11조의2(비조합원용 부동산의 취득) 법 제7조 제8항 단서에 따른 비조합원용 부동산의 취득 면적은 다음 계산식에 따라 산출한 면적으로 한다. [본조신설 2021.12.31.] < 부 칙 > 제1조(시행일) 이 영은 2022년 1월 1일부터 시행한다.(단서 이하 생략) 제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다.