청구인 주장과 달리 임대사업자 등록증에서 이 건 임대사업자 등록 말소의 사유가 민간임대주택 특별법§6-①-ⅰ(거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우)에 따른 것으로 기재되어 있는 점, 청구인은 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름을 알 수 있는 손익계산서, 소득세 신고자료 등을 제출하지 않아 그 판단이 어렵고, 처분청에서 제출한 자료에 따르면 적자가 발생한 것으로 보기 어려운 점, 청구주장 입증자료가 없고, 임대사업자 말소 사유 등록 기재 내용 등 고려시 추징 대상에 해당

1. 처분개요 가. 청구인은 2021.6.3. 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다)에 따라 장기임대주택사업자(기존 2주택 민간 임대)로 등록하고, 2021.12.10. 서울특별시 동대문구 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득(분양)한 후, 2021. 12.17. 처분청으로부터 쟁점부동산의 취득이 「지방세특례제한법」제31조 제2항 등에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받아 취득한 것으로 하여 취득세의 100분의 85를 감면받고, 나머지 취득세 등 합계 OOO원을 처분청에 신고·납부하였다. 나. 청구인은 OOO에 주소를 둔 AAA 외1(이하 “매도인들”이라 한다)과 체결한 불법건축물(쟁점부동산)에 대한 매매(분양)계약(이하 “이 건 분양계약”이라 한다)의 해제를 구하는 소송(이하 ‘이 건 소송’이라 한다)을 제기하여, 2025.1.8. 등 서울고등법원 조정(서울고등법원 OOO, 이하 ‘이 건 조정’이라 한다)결정 등에 따라 쟁점부동산에 대한 이 건 분양계약의 해제 및 매도인들에게 소유권을 원상회복시킨 후, 2025.2.24. 쟁점부동산에 대한 민간임대주택등록을 말소하고, 2025.4.3. 기 경감 받은 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 처분청에 수정신고·납부하였다. 다. 청구인은 2025.7.15. 쟁점부동산의 소유권이 매도인들에게 원상회복된 것이 민간임대주택법 제43조 제4항 등에 따른 임대의무기간에 양도가능한 사유에 따라 양도한 것으로 취득세 추징 예외사유에 해당한다고 보아 이 건 취득세 등이 환급되어야 한다는 사유로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2025.7.16. 이를 거부하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.13. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인이 소송을 통해 쟁점부동산 취득 원인인 이 건 분양계약을 해제한 경위 청구인은 2021.4.1. 매도인들로부터 쟁점부동산을 분양가 OOO원에 분양받는 이 건 분양계약을 체결하고, 당일 계약금 OOO원을 지급하였다. 쟁점부동산은 분리된 복층 구조(건축물대장상은 1002호로만 되어있음)이고 1002호의 다락으로 사용되는 부분을 1101호로 구분하여, 그 호실번호가 10층은 1002호, 11층은 1101호로 사용되고 있었고, 이 건 분양계약 체결 전 이미 매도인들과 임대차계약을 체결한 임차인들이 각각 살고 있었는바, 이 건 분양계약 체결 당시 쟁점부동산 중 1002호의 임차인은 BBB였는데 청구인이 쟁점부동산의 소유권을 취득할 무렵 1002호의 임차인은 CCC으로 변경되었는바, 1002호 임차인 CCC은 매도인들에게 임대차보증금 OOO원을 지급했고, 1101호 임차인은 매도인들에게 임대차보증금 OOO원을 지급한 상태였다. 청구인은 2021.12.20. 쟁점부동산 분양대금 OOO원에서 매도인들이 임차인들로부터 이미 받은 위 임대차보증금 공제한 나머지 OOO원을 지급하고 쟁점부동산의 소유권을 취득하였다. 그런데 2023년 2월경 처분청은 쟁점부동산 중 1101호는 원래 1002호의 다락층으로 사용승인 받은 것을 무단증축하여 주거용으로 사용하고 있다는 사유로 건축물대장에 위반건축물로 등재하고 청구인에게 시정명령을 하였고, 이에 청구인은 매도인들 등을 상대로 이 건 분양계약을 사기 등으로 취소하고, 손해배상을 청구하는 이 건 소송을 제기하였다. 관련 민사사건 1심(서울중앙지방법원 OOO)에서는 청구인이 패소하였으나, 2심(서울고등법원 OOO)에서 청구인은 1심때 간과했던 「건축법」과 같은 법 시행령상 ‘다락’의 층고 제한 관련 쟁점을 제기하였는바, 건축법령에 따를 때, ‘층고’란 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이를 뜻하고(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제8호), ‘다락’은 층고가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것으로, 건축물의 바닥면적에 산입되지 않으며(「건축법」제84조, 같은 법 시행령 제119조 제1항 제3호 라목), 바닥면적의 합계인 연면적에도 포함되지 않고(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제4호), 이에 따라 용적률 산정에도 포함되지 않는다(용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이다. 「건축법」제56조). 또한 「건축법」상 ‘거실’은 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그밖에 이와 유사한 목적을 위해 사용되는 방을 뜻하므로(「건축법」제2조 제6호), 건축물의 바닥면적에서 제외되는 적법한 다락은 주거 목적으로 사용할 수 없다. 따라서 ‘다락’으로 건축허가 및 사용승인을 받은 곳의 지붕이 평지붕일 때 그 층고가 1.5미터를 초과한다면 이는 「건축법」상 다락이 아니며, 용적률 위반이고 철거대상이다. 그런데 쟁점부동산 중 1101호는 원래 평지붕 형태의 다락으로 건축허가, 사용승인을 받은 곳으로 그 층고는 1.5미터를 초과하면 안 되는데, 매도인들 등이 이를 무단증축하여 별도 호실을 부여하고 별도 임차인을 들여 놓았던 것이었고, 청구인은 관련 민사사건 2심에서 이 쟁점을 새로 거론하여 집중적으로 다퉜고, 결국 관련 민사사건 2심 재판부는 청구인이 1심에서 패소하였음에도 불구하고, 이 건 분양계약을 2025. 1.8. 이 건 조정결정으로 해제하고 쟁점부동산의 소유권을 매도인들에게 복귀시켰다. 쟁점부동산 중 1002호 임차인 CCC의 임대차기간 만료일은 2023. 12.19.인데, 쟁점부동산에 대한 위와 같은 건축법령 위반사항이 불거진 이상 청구인으로서는 다음 임차인을 구할 수 없어 CCC에게 임대차보증금 OOO원을 지급할 수 없었고, 이에 CCC은 위 임대차기간 만료일 직후 쟁점부동산에 대한 임차권등기명령을 받아 등기하였고, 주택도시보증공사(HUG)에 임대차보증금 지급청구를 하여 2024.4.26. 임대차보증금 전액을 수령하였으며, 주택도시보증공사는 청구인에게 주택도시보증공사가 CCC에게 지급한 임대차보증금 원금 OOO원 및 연 9%의 지연이자를 구상청구하면서, 청구인의 다른 임대주택 관련 신규 보증제공도 정지하였는바, 청구인은 위와 같은 다급한 사정을 신속히 해결하기 위해 관련 이 건 조정에 응했던 것이다. (2) 이 건 취득세 등은「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」(이하 “민간임대주택법 시행령”이라 한다) 제34조 제3항 제2호의 ‘2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우’에 해당하여 취소하는 것으로 경정되어야 한다. 임대의무기간에 임대사업자등록이 말소된 경우 감면된 취득세를 추징한다고(「지방세특례제한법」제31조 제3항 제2호) 규정하고 있으나, 임대사업자의 임대사업에 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생하여 임대를 계속할 수 없는 경우에는 감면된 취득세를 추징하지 않는바(「지방세특례제한법」제31조 제3항, 같은 법 시행령 제13조 제1항, 민간임대주택법 제43조 제4항 제1호, 민간임대주택법 시행령 제34조 제3항 제2호), ‘부(負)의 영업현금흐름’은 영업활동으로 인한 현금흐름이 마이너스인 상태로, 영업활동에서 유출되는 현금이 유입되는 현금보다 많은 상황을 의미하는 것이고, ‘2년 연속’은 임대사업자로 등록한 이후 연속된 2개 회계연도를 의미한다. 청구인은 이 건 조정결정에 따라 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 위한 이 건 분양계약을 해제하고 매도인들에게 쟁점부동산의 소유권이 원상복귀된 날은 2025.1.8.인바, 청구인이 임대사업자로 등록한 날인 2021.6.3.부터 2025.1.8.까지 기간 동안 청구인 임대사업의 영업현금흐름은 아래에서 말씀드리는 바와 같이 부(負)이다. (가) 청구인은 임대용 주택 4채를 분양받았는바, 분양대금은 아래와 같이 기존 임대차보증금 반환채무를 인수하고 나머지 차액을 매도인(분양자)에게 지급하는 방식으로 지불하였는바, 현금 지급액 합계는 OOO원이다. ○○○ (나) 청구인이 임대사업자 등록 후 2025.1.8.까지 위 임대용 주택 4채 관련 취득세, 재산세 등 세금으로 납부한 금액은 합계 OOO원이다. (다) 청구인이 임대사업자 등록 후 위 임대용 주택 4채에 대해 주택도시보증공사에 보증가입을 위해 지급한 보험료는 합계 OOO원이다. (라) 쟁점부동산 중 1002호 임차인 CCC의 임대차보증금반환 관련 주택도시보증공사에 청구인이 지급한 지연이자 및 비용 합계액은 OOO원이다. (마) 쟁점부동산이 위반건축물로 등록된 후 청구인이 처분청에 납부했거나 납부할 이행강제금은 합계 OOO원이다. (바) 관련 민사사건에서 청구인이 지출한 소송비용(관련 민사사건 1심, 2심의 각 인지, 송달료, 변호사 보수)은 합계 OOO원이다. (사) 서울특별시 동대문구 OOO 임차인의 임대차보증금은 원래 OOO원인데, 임대차기간 중 임차인 DDD이 보증금 중 일부를 미리 받게 해달라고 요청해서 청구인이 OOO원을 미리 지급한 결과 남은 임대차보증금은 OOO원이 되었고, 이후 관련 민사사건이 진행 중이던 2024년 7월경 임대차기간이 만료가 되었는데, 당시 청구인이 임대차보증금을 반환하지 못하자 임차인 DDD도 주택도시보증공사에 신청하여 남은 임대차보증금 OOO원을 받아갔고, 이로 인해 청구인이 주택도시보증공사에 지급한 지연이자와 비용 합계액은 OOO이다. (아) 청구인이 OOO를 분양받을 때 기존 임차인 EEE 관련 인수한 기존 임대차보증금은 OOO원이었는데, 2023.6.27. EEE과 기존 임대차계약을 갱신하면서 임대차보증금을 OOO원 감액하였고, 이후 2024.1.4. 신규 임차인 FFF과 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금을 다시 OOO원 감액하였다. 그 결과 OOO와 관련하여 청구인은 감액된 임대차보증금 합계액인 OOO원을 청구인의 자금으로 지급하였다. (자) 청구인은 OOO의 기존 임차인 EEE과 2023.6.27. 기존 임대차계약을 갱신하였는데, 당시 관련 민사사건이 진행 중이어서 어려움을 겪던 청구인이 더 작은 집으로 옮겨 대출이자를 줄이겠다는 EEE에게 사정을 하여 갱신하게 된 것이었고, 이후 2024년 2월경 EEE이 청구인 때문에 자기가 더 부담한 대출이자 중 일부를 요구하여 OOO원을 EEE에게 지급하였다. (차) 청구인의 임대용 주택 관련 부동산중개수수료로 지출한 금액은 합계 OOO원이다. (카) 청구인은 OOO의 화장실 수리비용으로 OOO원을 지출하였다. (타) 이 건 조정결정에 따라 청구인이 매도인들 등으로부터 받은 배상금은 OOO원이다. (파) 청구인이 쟁점부동산 중 1101호 임차인으로부터 받은 월세 합계액은 OOO원이다. 위 (가) ~ (카)의 금액은 청구인이 임대사업을 함에 있어 지출한 금액이고, (타) 및 (파)의 금액은 수입금액인바, 위 (가) ~ (카)의 금액을 모두 더하고, 여기서 (타) 및 (파)의 금액을 빼면 OOO원인바, 이 금액을 보면 청구인이 임대사업자로 등록한 날인 2021.6.3.부터 2025.1.8.까지 기간 동안 청구인의 임대사업의 영업현금흐름은 부(負)임을 알 수 있고[2021.6.3.부터 2년을 잡아도 청구인의 임대사업의 영업현금흐름은 부(負)이다]. (3) 쟁점부동산의 매각은 민간임대주택법 시행령 제34조 제3항 제3호의 ‘최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우’에 해당한다. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고, 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우에는 감면된 취득세를 추징하지 않는바(「지방세특례제한법」 제31조 제3항, 같은 법 시행령 제13조 제1항, 민간임대주택법 제43조 제4항 제1호, 같은 법 시행령 제34조 제3항 제3호), 청구인의 임대사업용 주택은 4채이고, 그 중 쟁점부동산 중 1002호의 임차인 CCC의 임대차기간 만료일은 2023.12.19.인데, 2023년 2월경 쟁점부동산에 관한 건축법 위반사항이 건축물대장에 등재되면서 시정명령, 이행강제금 부과를 받았고, 주택도시보증공사의 신규 임차인에 대한 보증도 거절된 상태에서 관련 민사사건이 진행 중이어서 청구인으로서는 CCC의 임대차기간 만료 후 다음 임차인을 구할 수 없었다. 신규 임차인을 구하지 못한 청구인으로부터 임대차보증금을 반환받지 못한 CCC은 2024년 4월경 주택도시보증공사로부터 임대차보증금을 받아 이사를 갔고, 이후 청구인은 쟁점부동산 중 1002호에 신규 임차인을 들일 수 없었다. 이후 이 건 조정결정을 통해 2025.1.8. 쟁점부동산의 매도인들에게 쟁점부동산의 소유권을 원상회복시킬 때까지 쟁점부동산 중 1002호는 공실이었다, 따라서 쟁점부동산 중 1002호는 2023.12.19.부터 2025.1.8.까지 약 13개월 동안 임대되지 아니한 것이고, 이는 청구인의 임대주택 4채 중 1채여서 25퍼센트에 해당하므로(쟁점부동산 중 1101호는 불법건축물에 해당하여 별도로 계산하지 않았다, 만일 쟁점부동산 중 1101호도 청구인의 임대주택 수에 포함하더라도 쟁점부동산 중 1002호는 청구인의 임대주택 중 20퍼센트를 차지한다), 이러한 사정은 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고, 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우에 해당한다 할 것이다. (4) 쟁점부동산은 이 건 조정결정에 따라 분양계약이 해제되어 소유권이 매도인들에게 원상회복되었다. 이러한 쟁점부동산의 소유권 변동에 따라 청구인이 쟁점부동산에 관한 장기임대주택등록을 말소한 것에 관하여 청구인은 민간임대주택법 시행령 제34조 제3항의 ‘2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우’, 또는 ‘최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우’에 해당하여 추가로 납부할 취득세가 없다는 주장을 하였으나, 처분청은 청구인의 주장에 대한 당부는 전혀 살피지 않고 단순히 임대사업자등록증상 말소사유에 근거 조항으로 ‘민간임대주택법 제6조 제1항 제1호’(거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우)가 기재되어있다는 사유만 들어 이 사건 거부처분을 하였다. 그러나, 위에서 말씀드린바와 같이 청구인이 쟁점부동산을 장기임대주택으로 등록한 것에 어떠한 거짓이나 그 밖의 부정한 방법이 개입된 사실이 없음은 명백하고, 임대사업자등록증상 기재된 위 근거 조항은 담당공무원이 말소 경위 등을 자세히 모른 채 임의로 기재한 것에 불과한바 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 청구인이 「지방세특례제한법」 제31조 제3항 제2호에 해당하여 민간임대주택법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 것과, 같은 법 시행령 제13조 제1항에 따른 임대기간내 임대사업자 등록 말소 가능사유 등에 해당하지 않으면 기 경감 받은 취득세 등이 추징된다는 것에는 양측 모두 이의가 없다. 같은 법 시행령 제13조 제1항에 따른 임대기간내 임대사업자 등록 말소 가능사유 등에 대하여 보면 민간임대주택법 시행령 제34조 제3항에서 민간임대주택법 제43조 제4항 제1호에서 대통령령으로 정하는 경제적 사정이란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다고 하면서, 그 제1호에서 2년 연속 적자, 제2호에서 2년연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생, 제3호에서 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간 임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간 임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우를 규정하고 있다. 청구인은 민간임대주택법 시행령 제34조 제3항 제2호에 따른 ‘2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우’에 해당이 되며, 동시에 제3호의 ‘최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간 임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우’에도 해당이 된다고 주장하고 있다. (1) 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우에 해당하는지 여부 청구인이 2년 이상 동안 계속해서 임대주택사업의 이익은 없고 부(負) 즉, 적자의 현금흐름이 발생하여야 한다. 청구인은 해당 임대사업을 함에 있어 2021.6.3.부터 2025.1.8.까지 총 보유 기간동안 지출한 금액에서 수입금액을 빼서 산출하는 방식으로 현금 흐름이 음수였다고 주장하나, 민간임대주택법 시행령 제34조 제3항의 ‘2년 연속’ 조건을 만족하기 위해서는 반드시 연속된 2개년이 공적인 자료로 부(負)임이 증명되어야 한다. 이는 한해는 음수, 그 다른 해는 양수인 경우는 추징면제 조건에 해당되지 않는 등의 변수가 있을 수 있기 때문이다. 청구인이 제시한 계약서 등 조각 자료로는 ‘해당 민간임대 사업’의 총 영업현금흐름이 부(負)라고 판단하기에 부족하고 이는 일반회계기준에 부합하는 회계장부 또는 임대사업 종합소득 신고자료 등 공적 자료로 전체적인 현금흐름 파악이 될 수 있는 자료가 되어야 한다. 청구인의 지방소득세(종합소득분) 과세 내역으로 추정하여 볼 때 청구인은 적어도 2022년과 2024년에는 종합소득세 과세표준도 있고 지방소득세 종합소득분의 납부세액이 발생하였는바 일반회계기준의 회계상 부(負)는 아닌 것으로 추정된다. 청구인은 2021사업연도와 2023사업연도 종합소득세를 신고하지 않았고, 청구인이 2021.6.3. 임대사업을 시작하였기에 2021년 6월부터의 임대사업 7개월에 대한 종합소득세액 및 2023사업연도 전체에 대한 종합소득세액에 설령 현금흐름이 부(負) 즉 적자가 발생되어 신고하지 않은 것으로 추정한다고 해도 청구인의 종합소득에 대하여 추정한 결과는 2021년(-), 2022년(+), 2023년(-), 2024년(+)이라는 결과에 해당한다. 따라서 2년 연속 부의 영업현금흐름에 해당하지 않아 이는 이 건 취득세 등 추징 예외사항에 해당하지 않는다. (2) 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우에 해당하는지 여부 청구인의 주장처럼 임대되지 않은 주택이 4채중 1채로 20%이상에 해당이 된다고 하더라도 그 특정 임대주택은 동일기간 즉 12개월 동안 임대가 되지 않고 공실이어야 한다. 청구인이 쟁점부동산을 보유한 기간은 2021.12.20.부터 2025.1.8.까지이고, 민간임대주택법 시행령 제34조 제4항에 따른 최근 12개월간은 2024.1.7.부터 2025.1.8.까지로 볼 수 있다. 쟁점부동산의 임대인 ‘CCC’은 2021.12.20.부터 2024.4.26.까지 사실상 임대차 보증금을 주택보증공사로부터 대납받아 다른 곳으로 이전한날까지 무려 2년 4개월동안 임대를 유지하여 왔음이 공적인 자료에 의해 확인된다. 청구인은 임대계약서상 임대기간이 2023.12.19.까지인 것으로 주장하지만 임차인 ‘CCC’이 이사를 가지 못한 것은 청구인이 소송으로 임대보증금을 반환하지 않았기 때문이고, 사실상 계약은 묵시적 자동갱신되어 임대보증금을 반환하지 않은 날 계약 파기되었으나, 임대인이 보증금 반환을 위해 임차권등기명령과 주택도시보증공사에 임대차보증금 지급신청을 한 사실과 2024.4.26. 보증금 전액을 수령하고 이사간 점 등을 통하여 볼 때 쟁점부동산이 사실상 임대되지 않고, 공실로 있던 기간은 2024.4.26.부터 2025.1.8.까지로 약 8개월에 불과하여 민간임대주택법 시행령 제34조 제3항에 따른 최근 12개월간 특정 민간 임대주택이 계속해서 임대되지 아니한 경우에 해당하지 않는다. (3) 결론적으로 청구인은 2년 연속 부(負)가 발생하였다고 볼 수도없고, 공실 기간이 12개월에 못 미치지 않으므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거분한 처분은 적법하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 청구인의 쟁점부동산 임대사업자등록 말소가 이 건 취득세 등 추징사유에 해당하는지 여부 나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2021.4.1. 매도인들과 쟁점부동산을 취득(분양)받기 위하여 아래와 같이 이 건 분양계약을 체결하였다. ○○○ (나) 서울특별시 성동구청장이 2024.10.8. 청구인에게 발급한 아래 임대사업자등록증을 보면 쟁점부동산이 포함된 것으로 확인된다. ○○○ (다) 처분청은 2023.2.2. 아래와 같이 청구인에게 쟁점부동산에 대한 위반건축물 시정명령을 통지하였다. ○○○ (라) 쟁점부동산 건축물대장의 2023.2.27. 변동사항을 보면 서울특별시 동대문구청 OOO.)호에 의거 “철근콘크리트조 27㎡ 주거 무단증축”이라고 기재되어 있는 것으로 확인된다. (마) 청구인은 매도인들이 불법건축물인 쟁점부동산에 대한 사전고지 등 없이 청구인에게 분양을 하였으므로 그 분양계약은 해제되어야 한다는 사유로 법원에 이 건 소송을 제기하여 2023.10.27. 1심(서울중앙지방법원 OOO) 판결에서는 청구인이 패소하였으나, 청구인과 매도인들은 2025.1.8 아래와 같이 서울고등법원에서 이 건 조정결정을 한 것으로 확인된다. ○○○ (바) OOO이 2025.4.11. 청구인에게 발급한 아래 임대사업자등록증을 보면 쟁점부동산이 제외되어 있는 것으로 확인된다. ○○○ (사)　청구인은 위 “2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (2)”에서 주장하는 것과 관련하여 부동산 임대계약서, 지방세 세목별 과세증명서, 이행강제금 부과안내문 등 증빙자료 일부를 우리원에 제출하였으나, 임대기간 중 청구인의 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름을 알수 있는 손익계산서, 소득세 등 신고자료 등을 별도로 우리원에 제출한 바가 없다. (아) 주택도시보증공사 서울동부관리센터에서 2024.4.30. 청구인에게 통보한 임대보증금보증 대위변제에 따른 구상금채무 상환청구를 보면 아래와 같이 공사는 쟁점부동산의 임차인 CCC에게 2024.4.26. 대위변제금액(OOO원)을 변제한 것을 상환청구한다고 기재되어 있고, 처분청은 임차인 CCC이 2024.4.26. 이사갔다고 주장하고 있다. ○○○ (자) 처분청은 2022사업연도와 2024사업연도에는 종합소득세 과세표준도 있고, 지방소득세 종합소득분의 납부세액이 발생하여 일반회계기준의 회계상 부(負)가 없었다고 주장하며 해당 사업연도 지방소득세 관련 자료를 아래와 같이 제출하였다. ○○○ (차) 민간임대주택법 제43조 제4항에서 임대사업자는 임대의무기간 중에도 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 등에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다고 규정하고 있으나, 청구인의 임대사업자 등록증을 보면 쟁점부동산에 대한 임대사업자 등록의 말소 사유가 청구인이 주장하는 바와 달리 민간임대주택법 제6조 제1항 제6호(제43조 제4항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우)가 아닌 같은 항 제1호( 거짓이나 그밖의 부정한 방법으로 등록한 경우)라고 기재되어 있는 것으로 확인된다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 「지방세특례제한법」제31조 제2항에서 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다고 하면서 그 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서 제1항을 적용할 때 민간임대주택법 제43조 제1항 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 하면서 그 제2호에서 민간임대주택법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제13조 제1항에서 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정한 경우"란 민간임대주택법 제43조 제4항에서 정하는 경우를 말한다고 규정하고 있다. (나) 청구인은 청구인의 쟁점부동산 임대사업자등록 말소가 이 건 취득세 등 추징사유에 해당하지 않는다고 주장하나, 청구인의 임대사업자등록증을 보면 쟁점부동산에 대한 임대사업자 등록의 말소 사유가 청구인이 주장하는 바와 달리 민간임대주택법 제6조 제1항 제6호(제43조 제4항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우)가 아닌 같은 항 제1호(거짓이나 그밖의 부정한 방법으로 등록한 경우)라고 기재되어 있는 것으로 확인되는 점, 청구인은 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우에 해당한다고 주장하나, 임대기간 중 청구인의 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름을 알 수 있는 손익계산서, 소득세 신고자료 등 구체적인 증빙자료를 우리원에 제출하지 않아 그 판단이 어렵고, 처분청이 제출한 2022사업연도와 2024사업연도에는 지방소득세 신고자료 등을 볼 때 부(負)가 발생한 것으로 보기도 어려운 점, 청구인은 최근 12개월간 청구인의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우에 해당한다고 주장하며 청구인과 쟁점부동산 임차인 CCC이 체결한 임대계약서상 임대기간만료일(2023.12.19.)부터 쟁점부동산 원상회복일인 이 건 조정결정일(2025. 1.8.)까지 1년 이상 임대주택 4채 중 1채(25%)에 해당하는 쟁점주택이 공실이었다고 주장하나, 임차인 CCC이 이사를 가지 못한 것은 청구인이 임대보증금을 반환하지 않았기 때문인 것으로 보이고, 그 임대차기간은 임대기간만료일(2023.12.19.)에 자동갱신된 것으로 볼 수 있으며, 그 임차인 CCC이 2024.4.26. 보증금 전액을 수령하고 이사간 것으로 확인되므로 쟁점부동산의 공실기간은 2024.4.26.부터 2025. 1.8.까지로 약 8개월에 불과한 점 등에 비추어 청구인의 쟁점부동산 임대사업자등록 말소는 민간임대주택법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 것으로 추징사유에 해당한다고 볼 수 있으므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제6항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 (1) 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다. 1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 2. 장기임대주택을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다. ③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. 1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우 2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우 (2) 지방세특례제한법 시행령 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정한 경우"란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제4항 또는 「공공주택 특별법 시행령」 제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다. (3) 민간임대주택에 관한 특별법 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. 1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우 2. 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 후 대통령령으로 정하는 일정 기간 안에 민간임대주택을 취득하지 아니하는 경우 3. 제5조제1항에 따라 등록한 날부터 3개월이 지나기 전(임대주택으로 등록한 이후 체결한 임대차계약이 있는 경우에는 그 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다) 또는 제43조의 임대의무기간이 지난 후 등록 말소를 신청하는 경우 4. 제5조 제6항의 등록기준을 갖추지 못한 경우 5. 제43조 제2항 또는 제6항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우 6. 제43조 제4항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우 7. 제44조에 따른 임대조건을 위반한 경우 8. 제45조를 위반하여 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절한 경우 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다. 1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2 제1항 제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우 3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우 (4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제43조 제1항에서 "임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점"이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다. 1. 민간건설임대주택: 입주지정기간 개시일. 이 경우 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다. 2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다. ② 법 제43조제4항에 따라 임대의무기간 중에 민간임대주택을 양도하려는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 신청서와 첨부서류를 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다. ③ 법 제43조 제4항제1호에서 "대통령령으로 정하는 경제적 사정"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 임대의무기간이 8년 이상인 민간임대주택을 300호 또는 300세대 이상 등록한 임대사업자에 대해서는 제3호 및 제4호의 경우로 한정한다. 1. 2년 연속 적자가 발생한 경우 2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우 3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우 4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우 ④ 시장·군수·구청장은 제3항 제3호 또는 제4호에 해당하여 법 제43조 제4항에 따른 양도허가를 하려는 경우에는 해당 사유가 발생한 주택에 한정하여 허가하여야 한다.