청구법인은 시행사운영비, 신탁보수를 이 건 건축물의 취득가격에서 제외해야한다고 주장하나, 해당 비용은 이 건 건축물의 건축에 필수불가결한 인허가, 자금조달 등에 소요된 비용으로 보이므로, 이를 취득가격에서 제외할 수 없음.

1. 처분개요 가. 청구법인은 2016.8.31. 주식회사 AAA(이하 “위탁법인”이라 한다)와 분양형 토지신탁계약(이하 “이 건 신탁계약”이라 한다)을 체결한 후, 같은 날 경기도 안산시 단원구 OOO 토지(창고용지 56,322㎡, 이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득하였다. 나. 청구법인은 2019.6.14. 이 건 토지상에 건축물(창고시설 등, 연면적 238,945.84㎡, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)을 신축하여 취득한 후, 2019.7.15. 그 취득가격(OOO원)을 과세표준으로 하고 「지방세법」제11조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 처분청에 신고·납부하였다. 다. 청구법인은 2024.1.26. 이 건 건축물의 신축관련 취득가격에서 신탁컨설팅용역비 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)가 이 건 건축물 신축을 위하여 청구법인이 거래상대방에 또는 제3자에게 지급한 비용에 해당한다고 볼 수 없으므로 이 건 취득세 등에서 쟁점비용에 상당한 취득세 등이 환급되어야 한다는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2024.3.21. 이를 거부하였다. 라. 청구법인은 이에 불복하여 2024.6.5. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 「신탁법」상 신탁이란 수탁자로 하여금 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하는 법률관계로서 사인간의 채권계약인데, 건축물 신축과 관련하여 청구법인과 같은 신탁회사가 위탁법인과 신탁계약을 체결하여 신탁회사가 공법상 건축주가 되어 신탁회사 명의로 인·허가 절차를 진행하고 사용승인(준공)까지 득하였다면, 신탁회사가 그 신축 건축물을 원시적으로 취득한 것이며, 건축물의 원시취득에 대한 취득세 납세의무자 역시 신탁회사가 되는 것인바, 위와 같은 법리에 따라 이 건 심판청구에서도 이 건 신탁계약에 따라 건축주의 지위에서 이 건 건축물을 자신의 명의로 사용승인을 받고, 이후 소유권보존등기까지 마친 청구법인이 이 건 건축물의 원시취득에 대한 이 건 취득세 등 납세의무를 부담하였다. 대법원 판례(대법원 2020.5.14. 선고, 2020두32937)에서도 신탁회사가 토지신탁사업약정의 위탁자로부터 지급받은 신탁보수에 대하여 “취득세의 부과대상자인 신탁회사가 거래 상대방 또는 제3자에게 지급한 비용이라고 할 수 없으므로, 신탁 보수가 건물을 취득하기 위한 비용인지 여부와 무관하게 그 취득세의 과세표준에는 포함될 수 없다”고 판결하였는바, 청구법인은 2016.8.31. 위탁법인과 이 건 건축물의 신축사업에 관련된 사업성 분석, 신탁구도 자문 등에 관하여 컨설팅 용역계약을 체결하였고, 청구법인은 위탁법인에게 자문 용역을 제공하고 OOO원 상당의 쟁점비용을 지급 받았는데, 이는 청구법인이 쟁점비용 업무 처리에 대한 대가로 위탁법인으로부터 지급받은 수익으로서, 취득세 납세의무자인 청구법인이 이 건 건축물을 원시취득하기 위하여 거래상대방에 또는 제3자에게 지급한 비용에 해당하지 아니하는바, 쟁점비용은 이 건 취득세 등 과세표준에서 제외되어야 한다. 나. 처분청 의견 수탁자인 청구법인이 이 건 신탁계약에 따라 사실상 건축주의 지위에서 이 건 건축물의 신축과 관련된 업무를 수행하였고, 위탁자는 그 대가로 쟁점비용을 지급한 것으로 볼 것(조심 2022지233, 2022.12.22. 참조)이며, 수탁자는 수익자의 이익이나 특정의 목적을 위하여 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별하여 관리하여야 하므로 신탁재산의 취득가액 산정에 있어 수탁자의 신탁재산을 취득하기 위해 수익자의 부담으로 귀결되는 비용을 지출하였다면 그 일부가 수탁자의 고유재산에 편입되었다 하더라도 신탁재산의 취득자 지위에서 부담한 비용에 해당된다 할 것(조심 2021지1577, 2021.6.8. 등, 참조)이고, 신탁수수료도 건축물을 취득하기 위한 비용이라면 취득세의 과세표준에 포함될 수 있고, 신탁보수 등은 이 건 건축물의 공사와 관련한 보수로서 분양보수 명목으로 지급된 것으로 볼 수 없다 할 것이다. 쟁점비용의 경우, 이 건 신탁계약의 실질 내용상 위탁법인이 이 건 건축물 신축과 관련한 업무를 청구법인에게 위탁하고 이에 대한 대가로 지급한 용역비인 것이 확인되므로 이 건 건축물의 취득에 따른 비용에 해당된다고 보는 것이 타당한 것으로 보이는 점, 청구주장과 같이 쟁점비용을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하는 경우 실질적인 건축주로 볼 수 있는 입장에서 건축과 관련하여 수탁자 명의로 신축하는 경우와 위탁자 명의로 신축하는 경우 동일한 건축물에 대하여 과세표준이 상이한 것은 과세형평상 불합리한 측면이 있는바, 쟁점비용은 거래의 형식이나 명칭에 관계없이 그 실질 내용에 따라 이 건 건축물을 신축하기 위한 비용으로서 취득세 과세표준에 포함된다고 보는 것이 타당하다고 할 것(조심 2021지5831, 2022.12.22. 등, 참조)인 점 등에서 볼 때 처분청이 쟁점비용을 이 건 취득세 등의 과세표준에 해당하는 것으로 보고 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 이 건 취득세 등에서 쟁점비용에 상당한 취득세 등이 환급되어야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2001.3.20. 부동산의 수탁, 수탁부동산의 개발사업을 수행하기 위한 건설사업, 부동산 임대업 및 판매업 등을 목적사업으로, OOO을 본점소재지로 하여 설립된 것으로 확인된다. (나) 이 건 토지의 등기부를 보면 위탁법인은 2015.6.22. OOO로부터 이 건 토지를 취득하였고, 청구법인은 2016.8.31. 신탁을 원인으로 취득한 후 2017.4.26. 소유권 이전등기를 한 것으로 확인된다. (다) 청구법인은 2016.8.31. 위탁법인과 이 건 건축물 신축과 관련하여 아래와 같이 컨설팅용역계약을 체결한 것으로 확인된다. ○○○ (라) 청구법인은 2016.8.31. 위탁법인, 주식회사 BBB(이하 “BBB”라 한다)와 이 건 건축물 신축 등과 관련하여 아래와 같이 이 건 신탁계약을 체결한 것으로 확인된다. ○○○ (마) 청구법인은 이 건 건축물을 신축하기 위하여 2016.10.21. 처분청으로부터 건축허가를, 2016.11.21. 착공신고 수리통지를, 2019.6.14. 사용승인을 받은 것으로 확인되고, 건축주는 청구법인, 시공사는 BBB이며, 이 건 건축물의 현황은 이 건 토지 지상에 창고시설 등 용도의 건축물 238,945.84㎡인 것으로 확인된다. (바) 청구법인이 2019.6.14. 이 건 토지상에 이 건 건축물을 신축하여 취득한 후, 2019.7.15. 그 취득가격(OOO원)을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제11조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 이 건 취득세 등을 처분청에 신고·납부할 당시 아래와 같이 위탁법인이 청구법인에게 지급한 쟁점비용을 취득비용으로 보고 신고한 것으로 확인된다. ○○○ (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 「지방세법」제10조 제5항에서 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 하면서 그 제3호에서 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 하면서 그 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료라고 규정하고 있다. (나) 수탁자인 청구법인은 위탁자 또는 수익자의 이익이나 특정의 목적을 위하여 신탁재산을 관리·처분하면서 신탁재산을 청구법인의 고유재산과 분별하여 관리하여야 하므로, 신탁재산의 취득가격을 산정함에 있어서도 청구법인이 신탁재산을 취득하기 위해 위탁자 또는 수익자의 부담으로 귀결되는 비용을 지출하였다면 그 일부가 청구법인의 고유재산에 편입되었다 하더라도 이는 신탁재산의 취득자 지위에서 부담한 비용에 해당된다 할 것이고(조심 2022지893, 2023.4.27., 같은 뜻임), 컨설팅 용역과 관련한 비용이 건축물의 신축에 필요불가결한 준비행위로서 건축물의 취득 전에 이루어진 직·간접적인 부대비용에 해당하는 경우에는 취득가격에 포함되는 것이 타당하다 할 것이다(조심 2021지2652, 2022.4.22. 결정 등). (다) 청구법인은 이 건 취득세 등에서 쟁점비용에 상당한 취득세 등이 환급되어야 한다고 주장하나, 청구법인은 이 건 신탁계약에 따라 이 건 건축물을 취득하였고 이러한 과정에서 위탁자의 부담으로 귀결되는 비용은 청구법인이 수탁자의 지위에서 부담한 비용에 해당된다 할 것이고, 청구법인이 거래상대방이나 제3자에게 지급한 것이 아니라는 이유로 청구법인이 수취한 컨설팅 용역수수료를 청구법인이 취득자로서 부담한 비용이 아니라고 볼 수는 없다 할 것인 점 등에 비추어 쟁점비용은 이 건 건축물 신축과 관련하여 간접비용에 해당한다고 볼 수 있으므로 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 (1) 지방세법(2018.12.31. 법률 제16194호로 개정된 것) 제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 (2) 지방세법 시행령(2018.12.31. 대통령령 제29437호로 개정된 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. 4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료