청구법인이 쟁점비용을 판매관리비로 회계처리하였다 하더라도, 해당 비용이 재건축사업의 진행 상황 등을 조합원들에게 공지하고, 사업 목적 달성을 위한 사무와 관련된 급여, 관리비 등에 해당하는 이상, 이를 재건축아파트의 취득가격에서 제외할 수는 없음

이유 1. 처분개요 가. 청구법인은 OOO정비사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)의 시행자로서, 2021.1.28. 경기도 과천시 OOO토지상에 아파트 21개동 2,128세대 및 부대ㆍ복리시설 348,311.44㎡(이하 “이 건 건축물”이라 한다)을 신축하여 취득한 후, 2021.3.11. 처분청에 취득가액(OOO원)을 과세표준으로 하고, 「지방세법」(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제3호의 세율(1천분의 28) 및 「지방세특례제한법」 제47조의2 제1항 제1호의 녹색건축 인증건축물에 대한 감면(10%)을 적용하여 산출한 취득세 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. 나. 이후, 청구법인은 2025.4.29. 처분청에 이 건 건축물의 과세표준에 포함된 판매관리비(OOO원으로, 이하 “쟁점비용”이라 한다), 예비비(OOO원) 및 중복산입비용(OOO원)는 이 건 건축물의 취득과 무관하거나 과다하게 산입되었으므로, 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 차감하여야 한다는 취지의 경정청구를 하였고, 처분청은 2025.8.4. 이 중 예비비와 중복산입비용은 인용하였으나 쟁점비용은 그 실질이 조합운영비에 해당하여 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함되어야 한다는 이유로 이를 거부하였다. 다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.8.20. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1) 청구법인은 2010년부터 2021년까지 직원의 급여, 복리후생비, 여비교통비, 임차료, 차량유지비, 소모품비, 통신비, 운반비, 건물ㆍ시설관리비, 수선비, 수도광열비 등의 성격인 쟁점비용을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함하여 취득세 등을 신고ㆍ납부하였다. (2) 최근 법원은 판매관리비 항목으로 관리한 재건축조합 사무실 운영비가 취득세 과세표준에서 제외된다고 반복적으로 판시하고 있다(광주지방법원 2025.1.26. 선고 2024구단 10747 등 다수, 같은 뜻임). (3) 이와 같이 조합운영비는 이 건 건축물 자체의 가격이거나 그 가격으로 지급되었다고 볼 수 있는 비용이 아님에도, 조합운영비가 이 건 건축물의 취득을 위하여 필수적인 비용에 해당한다는 이유만으로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 위법하다. 나. 처분청 의견 (1) 「지방세법 시행령」제18조 제1항에서 ‘취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다’고 규정하고 있다. (2) 위 조항에서 규정한 ‘취득가격’에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다고 할 것이다(대법원 2009.9.10. 선고 2009두5343 판결, 같은 뜻임). (3) 일반적으로 주택재건축조합은 조합원들이 자신들의 주택재개발사업을 추진ㆍ운영하기 위하여 설립한 법인으로서 그 존립목적이 재개발사업의 추진에 있고, 그 사업의 완료로 해산 및 청산되는 것이므로 해당 사업에 따라 신축하는 건축물의 취득가격에는 그 조합이 재개발사업을 추진하는 과정에서 지출한 일반관리비 등 일체의 직ㆍ간접 비용을 포함하는 것이 타당하다(조심 2023지4085, 2023.10.13., 같은 뜻임). (4) 또한, 쟁점비용은 청구법인이 이 건 정비사업을 추진하기 위하여 임원과 소속 직원들에게 지급한 급여, 업무추진비, 통신료, 지급임차료, 복리후생비, 소모품비 등으로 구성되어 있고, 쟁점비용은 이 건 건축물의 신축 내지는 신축과 관련된 업무를 수행하는데 소요된 필수적인 비용일 뿐만 아니라 청구법인이 이 건 정비사업을 진행하지 않았다면 발생하지 않았을 비용이라 할 것이므로(조심 2025지1410, 2025.7.24., 같은 뜻임), 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다. (6) 한편, 청구법인이 원용한 판례(광주지방법원 2025.1.26. 선고 2024구단10747 판결 등)는 피고가 대법원에 상고한 상태로 아직 확정되지 아니하여 이를 그대로 인용하는 것은 타당하지 않으므로, 처분청이 쟁점비용을 이 건 건축물의 취득가액에 포함된다고 보아 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 쟁점비용은 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구법인의 재무제표에 대한 주석 자료에 의하면, 청구법인은 「도시 및 주거환경정비법」이 정하는 바에 따라 재건축사업시행구역 안의 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고, 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지함을 목적으로 2012.9.26. 처분청으로부터 조합설립인가를 받았으며, 2019.9.27. 조합설립등기된 사실이 나타난다. (나) 처분청이 제출한 자료에 의하면, 이 건 정비사업은 아래 <표1>과 같이 진행된 사실이 나타난다. <표1> 이 건 정비사업 진행경과 ○○○ (다) 청구법인이 제출한 자료에 따르면, 2008년부터 2021년 1월까지 사이에 발생한 쟁점비용 세부현황은 아래 <표2>와 같고, 청구법인의 계정별원장 자료에 의하면, 지급수수료 항목 중 OOO원(81.3%)은 OOO주식회사에 지급된 정비사업전문관리 용역대금이고, 광고선전비는 각 사업단계를 진행상황을 알리기 위한 현수막 제작비 등으로서, 이 건 건축물 중 비조합원분의 판매를 위한 광고선전비는 아니며, 쟁점비용의 적정성 및 금액의 정확성에 관하여는 청구법인과 처분청 사이에 다툼이 없다. <표2> 쟁점비용 세부현황 ○○○ (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. (가) 「지방세법」 제10조 제5항에서 다음 각 호의 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 규정하면서, 그 제3호에서 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서, 그 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료를 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다고 규정하면서, 그 제1호에서 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용을 규정하고 있다. (나) 청구법인은 쟁점비용은 「지방세법 시행령」 제18조 제2항 제1호에 따른 판매비용 등으로서, 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함되지 않는다고 주장한다. 그러나, 청구법인의 존립목적은 이 건 건축물 신축과 관련한 재건축사업에 있고, 쟁점비용 중 지급수수료는 이러한 재건축 사업을 전문적으로 관리하기 위한 용역대금 등으로서, 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제4호에 따른 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비, 수수료 등으로 보이는 점, 쟁점비용 중 광고선전비의 경우 조합원에게 각 사업단계별 진행상황을 알리기 위한 현수막 제작비 등이고, 그 외 비용 등은 청구법인의 사무실 운영 등을 위한 직원급여, 관리비, 사무용품비 등으로서 이 건 재건축사업의 완료로 해산 및 청산되는 청구법인의 성격상 이 건 건축물 신축 내지는 이와 관련된 업무를 수행하는 데에 소요된 것으로 보이는 점 등에 비추어, 쟁점비용은 이 건 건축물의 취득을 위하여 필요ㆍ불가결한 준비행위 또는 그 수반행위에 소요된 것으로서 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정되기 전의 것) 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다. ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득 2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득 3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 4. 공매방법에 의한 취득 5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득 (2) 지방세법 시행령(2024.3.26. 대통령령 제34353호로 개정되기 전의 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. 4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다) 10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용 ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다. 1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용 4. 부가가치세 5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용