청구법인은 견본주택 신축비용 등 쟁점건축물의 취득가격과 관련 없는 데에 이 건 대출금을 사용한 것으로 보임. 다만, 청구법인은 임의로 산정한 안분비율에 따라 쟁점이자비용을 계산한 것이라서 이를 그대로 적용할 수 없고, 쟁점건축물의 건축·분양사업에 사용한 차입금의 적수에서 쟁점건축물의 건축에 직·간접적으로 사용한 차입금의 적수가 차지하는 비율을 재조사 한 후, 그 결과에 따라 산정한 안분율을 적용하여 계산한 이자비용을 쟁점건축물의 취득가격에서 제외하는 것이 타당함

1. 처분개요 가. 청구법인은 제주특별자치도 서귀포시 OOO 소재 토지에 건축물(20,288.1453㎡, 이하 “쟁점건축물”이라 한다)을 신축·분양하는 부동산신탁업자로서, 2021.6.21. 쟁점건축물을 취득하고, 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고·납부하였다. 나. 청구법인은 이 건 취득세 등의 과세표준에서 프로젝트금융사업(이하 “PF”라 한다) 대출이자 OOO원(이하 “쟁점비용①”이라 한다), 금융수수료 OOO원 합계 OOO원(이하 “쟁점비용②”이라 하고, 쟁점비용①과 합하여 “쟁점비용”이라 한다)을 제외해야 한다는 취지로 2024.11.29. 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2025.1.24. 이를 거부하였다. 다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.3.1. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 취득세 과세물건이 아니거나 취득시기 이후에 발생한 이자비용은 취득가격에서 제외되어야 할 것인바(조심 2021지945, 2022.8.30., 같은 뜻임), 쟁점비용은 쟁점건축물의 신축이 아니라 그 부속토지 및 부대비용과 관련한 이자 등에 해당하므로 이 건 취득세 등의 과세표준에서는 제외되어야 한다. 구체적으로 보면, 통상 대규모 자금이 소요되는 부동산 개발사업의 경우 취득 비용은 PF를 통하여 자금을 조달한 후 토지 취득의 대부분을 PF대출을 통해 충당하고, 착공과 동시에 신축될 오피스텔 등의 분양대금으로 신축비용을 충당하게 된다. 청구법인은 PF대출이자 OOO원과 금융수수료 OOO원을 포함하여 OOO원을 쟁점건축물에 대한 취득세 과세표준으로 신고하였으나, 해당 금액에는 쟁점건축물과 무관한 금액까지 포함되어 있다. 먼저, 쟁점비용①의 경우, 2019.4.29.에 차입한 OOO원과 2019.5.30. 차입한 OOO원의 이자가 포함되어 있는데, OOO원 중 OOO원과 OOO원 중 OOO원은 토지 매입비, 모델하우스 신축공사비 등에 사용되어 쟁점건축물의 신축과는 관련이 없다. ＜표1＞ 산출근거(2019.4.29. OOO원 차입분) (단위 : 원, %) ○○○ ＜표2＞ 산출근거(2019.5.30. OOO원 차입분) (단위 : 원, %) ○○○ 따라서 청구법인이 당초 대출금 OOO원(이하 “이 건 대출금”이라 한다)의 이자비용을 OOO원으로 보아 이 금액을 과세표준에 포함하였으나, 쟁점건축물과 관련하여 사용된 금액이 OOO원으로 확인되어 그 이자비용은 OOO원에 불과한 것으로 보이므로, 이 금액을 초과한 OOO원은 과세표준에서 제외되어야 한다. ＜표3＞ 과세표준 제외대상 이자비용 (단위 : 원, %) ○○○ 또한, 이 건 대출금의 사용내역을 다시 정리하면, 총 대출금 OOO원 중 쟁점건축물의 신축과 관련된 것은 OOO원에 불과하므로, 이를 기준으로 금융수수료 OOO원도 다시 안분해야 할 것이다. 따라서 당초 안분하지 않고 금융수수료 전액을 쟁점건축물의 취득가격에 포함하였으므로, 그 사용처를 고려한 비율을 반영하여 쟁점건축물의 취득가격에 포함되는 금융수수료를 OOO원으로 경정해야 한다. ＜표4＞ 과세표준 제외대상 금융수수료 (단위 : 원, %) ○○○ 나. 처분청 의견 청구법인은 쟁점비용이 쟁점건축물과 무관한 비용이라고 주장하나, 제출된 자료만으로는 이를 인정할 수 없다. 구체적으로 보면, 이 건 대출금 관련 약정서 제2조는 “차주는 각 대출금을 관리형토지신탁계약상 공동 제1순위 우선수익자 지정에 대한 부담금 지급을 위한 용도 및 이 약정에 따른 대출이자, 지연 손해금, 비용 수수료 지급 용도로만 사용한다”고 정하고 있어서, 청구법인은 이 건 대출금을 쟁점건축물의 신축·분양 외에 다른 용도로 사용할 수 없다. 그런데 청구법인은 해당 대출금을 쟁점건축물과 관련한 사업에만 사용한 것이 아니라 청구법인이 진행하는 여러 가지 사업에 관련한 비용으로도 사용하였다. 따라서 청구법인이 제출한 사용 내역만을 가지고는 이 건 대출금과 관련된 이자비용과 금융수수료가 쟁점건축물의 신축 또는 토지매입에 관련된 것인지 확인할 수 없다. 또한, 쟁점건축물의 부속토지인 제주특별자치도 서귀포시 OOO 외 24필지의 취득 현황을 살펴보면, 신축분양사업 위탁자인 주식회사 AAA(이하 “이 건 위탁자”라 한다)가 2014년 10월부터 2019년 1월에 걸쳐 모든 필지를 취득 완료하였는바, 토지 취득 이후에 체결된 이 건 대출금에 따라 해당 차입금의 대부분을 토지 취득 대금에 사용하였다는 청구법인의 주장을 그대로 인정하기는 어렵다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점비용은 토지 취득과 관련된 것이므로, 쟁점건축물의 취득가격에서는 제외되어야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 이 건 위탁자는 제주특별자치도 서귀포시 OOO외 24필지를 사업예정지로 하여 2018.4.30. 처분청으로부터 주택건설사업계획을 승인받았고, 2019.5.28. 착공신고를 거쳐 2021.6.15. 쟁점건축물의 사용승인을 받은 것으로 나타난다. (나) 청구법인은 계정별 원장을 기초로 하여, ‘견본주택 신축공사비’ 등과 같이 쟁점건축물의 신축과 관련 없는 금액과 ‘종전 대출금(이자 포함)의 상환금액’ 등과 같이 쟁점건축물의 신축 및 토지 구입 등에 함께 사용된 금액에 안분율(97.62%)을 적용하여 산출한 금액을 더해 쟁점비용①을 계산하였고, 금융수수료 전액에 대출금에서 쟁점건축물의 신축과 무관한 부분에 지출된 비용이 차지하는 비율(52.79%)을 적용하여 쟁점비용②를 계산한 것으로 나타난다. (다) BBB 주식회사 및 CCC 주식회사(이하 “이 건 차주”라 한다)는 2019.4.25. 쟁점건축물을 신축하여 분양하는 사업(이하 “이 건 사업”이라 한다)을 시행할 목적으로 DDD 주식회사 및 EEE 주식회사(이하 “이 건 대주”라 한다)로부터 OOO원을 차입하기로 한 것(이하 “이 건 대출약정”이라 한다)으로 나타난다. ＜이 건 대출약정서 주요 내용＞ ○○○ (라) 청구법인이 제출한 자료에 따르면, 이 건 대출약정에 따라 실행된 대출금은 총 OOO원이고, 이 중 OOO원은 중도상환된 것으로 나타난다. ○○○ ＜표5＞ 청구법인의 PF대출 실행·상환내역 및 이자현황 (단위 : 원) ○○○ (마) 청구법인은 이 건 대출금의 사용내역에 대한 증빙으로 이 건 위탁자의 장부(계정별원장)을 제출하였고, 그 내역 중 쟁점건축물의 신축과 관련이 없다고 표기한 부분 중 일부는 아래 ＜표6＞과 같다. “표 삽입을 위한 여백” ＜표6＞ 계정별 원장(보통예금) 발췌 (단위 : 원) ○○○ (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점비용이 쟁점건축물의 건축과 무관한 비용이라고 단정할 수 없다는 의견이다. 그러나 이 건 위탁자의 장부를 보면, 이 건 대출금 실행 직후에 견본주택 신축비용과 분양보증 담보제공 비용이 지출되었는데, 해당 비용은 분양과 관련된 비용이라서 쟁점건축물의 취득가격을 구성할 수 없다. 또한, 종전 대출금의 상환도 이루어졌는데, 당시에는 쟁점건축물의 건축공사가 본격적으로 시작되기 전이라서 종전 대출금의 대부분도 토지 매입 등에 사용된 것으로 보이므로, 이 건 대출금 중 상당액은 쟁점건축물의 취득가격에 포함되지 않는 것으로 보인다. 다만, 계정별 원장만으로 그 금액의 성격까지 명확히 확인되었다고 단정할 수 없고, 쟁점비용①을 산출하면서 적용한 안분율의 경우, 2019.4.29. 전에 지출된 내역을 기초로 한 것인데, 이 중 쟁점건축물과 무관한 것으로 구분한 내역이 구체적으로 확인되지 아니하여 해당 안분율의 적절성을 평가하기 어려우며, 쟁점비용②를 산출하면서 적용한 안분율의 경우에도 중도 상환한 대출금의 이자를 임의로 반영한 것이라서 해당 안분율을 그대로 인정하기 어려우므로, 쟁점건축물의 건축·분양사업에 사용한 차입금의 적수에서 쟁점건축물의 건축에 직·간접적으로 사용한 차입금의 적수가 차지하는 비율을 재조사 한 후, 그 결과에 따른 안분율을 적용한 금액을 기준으로 쟁점건축물의 과세표준을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 (1) 지방세법 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다. ② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다. ③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다. ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득 2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득 3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 4. 공매방법에 의한 취득 5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득 (2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. 1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다. 3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용 4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료 5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사 등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. 7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다. 8. 붙박이 가구·가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비·시설 등의 설치비용 9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성·설치하는 비용 10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용 ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다. 1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용 2. 「전기사업법」,「도시가스사업법」,「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용 3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용 4. 부가가치세 5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용 ③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다. 1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다) 2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고 기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장·군수·구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.