① 도시개발법 §42 및 도시정비법 §69는 사업시행자가 이전고시일의 다음 날 체비지를 취득한다고 규정하고 있고, 지방세법령에서 이를 달리 볼만한 규정을 두고 있지 아니하므로, 도시개발법 등에 따라 그 취득시기를 판단하는 것이 타당함② 지법 §10의5③ 및 지법령 §18의4②은 조합이 취득하는 체비지의 면적을 이 건 안분규정에 따를 경우, 청구법인은 당초 취득한 토지에 대해서 이중으로 취득세를 부담하게 되고, 과세표준과 관련한 규정만으로 납세의무가 추가로 성립한다고 볼 수 없으므로, 청구법인이 종전에 취득한 토지의 면적을 초과하는 부분만 취득한 것으로 인정됨

이유 1. 처분개요 가. 청구법인은 AAA주택재개발정비사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)의 사업시행자로서 2022.8.30. 서울특별시 동대문구 OOO 토지 53,370㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에 공동주택용 건축물 등 150,512.02㎡(공동주택 1,048세대, 상가 23개호, 조합원용 57,978.97㎡, 일반분양용 75,673.66㎡, 임대주택용 16,859.39㎡ 이하 “이 건 건축물”이라 한다)를 신축하였다. 나. 청구법인은 2022.8.30. 이 건 토지 중 분양용 주택(상가 포함)의 부속토지 21,883.18㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다), 임대용 주택(서울특별시장에게 매각)의 부속토지 4,453.29㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다) 합계 26,336.47㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 각각 취득하였다고 하여 쟁점1토지에 대해서는「지방세특례제한법」(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제74조 제1항에서 규정하고 있는 재개발사업의 시행자가 취득하는 체비지 등으로 보아 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. 다. 또한, 쟁점2토지에 대해서는「지방세특례제한법」제74조 제3항 제2호에서 규정하고 있는 재개발사업의 시행자가 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 보아 취득세 OOO원 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(쟁점1토지에 대한 취득세 등을 포함한 합계 OOO원을 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고ㆍ납부하였다. 라. 청구법인은 2024.2.16. 이 건 정비사업을 시행하는 과정에서 제3자(현금청산자 등)로부터 사업부지 26,390.46㎡를 취득한 후 취득세 등을 납부하였고, 이 건 정비사업의 이전고시일 다음 날(2023.4.28.)에 관리처분계획에 따라 체비지 26,399㎡(이하 “이 건 체비지”라 한다)를 취득하였으므로 청구법인이 취득세 등을 납부하여야 하는 면적은 8.54㎡(26,399㎡-26,390.46㎡)에 불과한데, 청구법인은 26,336.47㎡(쟁점토지)에 대해 취득세를 납부하였으므로 8.54㎡를 초과하는 면적(26,327.93㎡)에 대한 취득세 등은 환급되어야 한다는 취지로 이 건 취득세 등의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2024.4.15. 이를 거부하였다. 마. 청구법인은 이에 불복하여 2024.5.3. 이의신청을 거쳐 2024.10.7. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1)「도시 및 주거환경정비법」제69조 제2항,「도시개발법」제42조 제5항에서 체비지는 시행자가 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다고 규정하고 있고, 이를 이 건에 적용하면, 주택재개발정비사업의 사업시행자는 이전고시일의 다음 날에 그 체비지를 취득하는 것으로 볼 수 있는데, 이 건 재개발사업은 2023.4.27. 소유권이전고시되었으므로 쟁점토지의 취득일은 2023.4.28.로 보아야 한다. (2)「지방세법」(2023.3.14. 법률 제19230호로 개정된 것, 이하 같다) 제7조 제16항에서「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획 또는 관리처분계획에 따라 공급받거나 토지상환채권으로 상환받는 건축물은 그 소유자가 원시취득한 것으로 보며, 토지의 경우에는 그 소유자가 승계 취득한 것으로 보되 당초 소유한 토지 면적을 초과하는 경우로서 그 초과한 면적에 해당하는 부분에 한정하여 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다. (3) 청구법인은 이 건 정비사업을 시행하면서 26,390.46㎡를 제3자로부터 취득하여 이 건 정비사업의 대상이 되는 부동산의 소유자에 되었고, 이 건 정비사업의 이전고시일 다음 날인 2023.4.28. 이 건 정비사업의 관리처분계획에 따라 이 건 체비지 26,399㎡를 취득하였다. (4) 따라서, 청구법인은「지방세법」제7조 제16항에서 규정하고 있는 ‘부동산의 소유자’에 해당하고, 청구법인은 이 건 정비사업의 관리처분계획에 따라 체비지 26,399㎡를 취득하였으므로 취득세 과세 대상이 되는 토지는 청구법인이 취득한 체비지 등 26,399㎡에서 청구법인이 제3자부터 취득하여 소유하고 있는 토지 26,390.46㎡를 차감한 8.54㎡라 할 것인데, 청구법인은 26,390.46㎡(쟁점토지)에 대하여 취득세 등을 납부하였으므로 이 건 취득세 등에서 8.54㎡를 초과하는 토지에 대한 취득세 등은 취소되어야 한다. 나. 처분청 의견 (1)「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발정비사업의 시행자는 건축물 뿐만 아니라 체비지에 대하여도 그 소유권을 취득하는 것이고, 청구법인은 주택재개발정비사업의 시행자로서「지방세법」제7조 제8항에서 규정하고 있는 “주택조합 등”에 해당하지 아니하여「지방세법 시행령」(2023.3.14. 대통령령 제33325호로 개정된 것, 이하 같다) 제20조 제7항을 적용할 수 없으므로 청구법인이 체비지인 쟁점토지를 취득한 날은 같은 법 시행령 제20조 제8항 단서에 따라 이 건 건축물의 사용승인일인 2022.8.30.로 보는 것이 타당하다. (2) 따라서, 2022.8.30. 취득한 쟁점토지에 대해 그 후 신설된「지방세법」제7조 제16항을 적용할 수는 없으므로 쟁점토지가「지방세법」제7조 제16항의 적용 대상임을 전제로 한 청구주장은 이유 없다. (3) 또한,「지방세특례제한법」제74조 제1항에서「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 사업시행자가 취득하는 체비지에 대해서 취득세를 면제하도록 규정하고 있을 뿐 그 과세표준에 대하여 지방세법령에서 달리 규정하고 있지 않으므로 청구법인이 대지조성용으로 취득한 토지의 가액을 쟁점토지의 취득가격에서 차감할 수 없으므로(행정안전부 지방세특례제도과-1511, 2022.7.13.) 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다. 다. 서울특별시장 의견 (1) 재건축사업과 재개발정비사업은 목적과 방식이 유사하고, 재건축조합의 경우 체비지의 취득시기를 소유권 이전고시의 다음 날로 규정하고 있으므로, 재개발정비사업에 있어서 체비지의 취득시기도 소유권이전고시의 다음 날로 보는 것이 타당하다. (2)「지방세법」제7조 제16항은 재개발정비사업의 조합원이 부담하는 청산금에 대해 취득세를 부과하고자 신설한 것이므로 재개발정비사업의 시행자가 소유권 이전고시에 따라 취득하는 체비지에 대하여는 적용할 수 없으므로 체비지 등에 대한 취득세 과세표준은「지방세법 시행령」제18조의4 제1항 제4호 가목의 산식(이하 “이 건 비례산식”이라 한다)에 따라 산정한 가액으로 보아야 한다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① 이 건 정비사업의 소유권 이전고시일의 다음 날을 청구법인이 체비지 등을 취득한 시기로 보아야 한다는 청구주장의 당부 ② 청구법인이 소유권 이전 고시에 따라 취득한 체비지 등에서 청구법인이 제3자로부터 취득한 토지의 면적을 차감한 부분에 대해서만 취득세를 부과하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2008.9.19. 이 건 정비사업 시행구역 내의 건축물을 철거하고 그 대지 위에 새로운 건축물을 건설하기 위해 설립된 주택재개발정비사업조합이다. (나) 처분청은 2009.11.5. 아래와 같이 이 건 정비사업의 시행계획을 인가하였다. ○○○ (다) 처분청은 2017.9.29. 이 건 정비사업에 대한 관리처분계획을 최초로 인가하였고, 청구법인은 2018.1.24.부터 2020.4.8.까지 제3자로부터 이 건 정비사업의 사업부지 26,390.46㎡를 취득한 후 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 등 OOO원 신고ㆍ납부하였다. (라) 2021.5.17. 변경된 이 건 정비사업의 관리처분계획 인가의 주요 내용은 아래와 같다. ○○○ (마) 청구법인은 2020.5.7. 이 건 건축물의 신축공사를 착공하였고, 처분청은 2022.8.30. 이 건 건축물의 준공승인을 하였으며, 청구법인은 이 건 건축물의 준공승인일에 쟁점토지(26,336.47㎡)를 취득한 것으로 보아, 2023.10.27. 쟁점토지의 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. (바) 이 건 정비사업은 2023.4.27.「도시 및 주거환경정비법」제86조 제2항에 따라 소유권이전 고시되었다. (2) 먼저, 쟁점①에 대하여 본다. (가)「지방세법」제7조 제8항에서 주택조합, 재건축조합(소규모 재건축조합을 포함한다. 이하 같다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령(2023.3.14. 대통령령 제33325호로 개정된 것, 이하 같다) 제20조 제7항에서 재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는「도시 및 주거환경정비법」제86조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 같은 조 제8항에서 매립ㆍ간척 등으로 토지를 원시취득하는 경우에는 공사준공인가일을 취득일로 보되 공사준공인가일 전에 사용승낙ㆍ허가를 받거나 사실상 사용하는 경우에는 사용승낙일ㆍ허가일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다고 규정하고 있다. 한편,「도시 및 주거환경정비법」86조 제2항에서 주택재개발정비사업의 시행자가 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 하고, 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다고 규정하고 있다. 「도시개발법」제42조 제5항에서 체비지는 사업시행자가 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다고 규정하고 있고,「도시 및 주거환경정비법」제69조 제2항에서 정비사업과 관련된 환지에 관하여는「도시개발법」제28조부터 제49조까지의 규정을 준용한다고 규정하고 있다. (나) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살피건대, 청구법인은 조합원의 토지를 취득하여 이 건 정비사업을 시행하는 것이 아니라 조합원으로부터 토지 사용승낙을 받아 정비사업을 시행한 후 해당 토지를 환지하는 것이므로「도시개발법」제42조 제5항 및「도시 및 주거환경정비법」제62조 제2항 등에서 규정하고 있는 취득시기 이전에 해당 토지를 실질적으로 취득하였다고 볼 수는 없는 점, 「지방세법 시행령」제20조 제7항에서 재건축조합이 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지에 대해서만 그 취득일을「도시 및 주거환경정비법」제86조 제2항에서 규정하고 있는 소유권이전 고시일의 다음 날로 본다고 규정하고 있다고 하더라도 재개발조합과 재건축조합은 모두 조합원으로부터 취득한 체비지 등을 매각하여 그 사업비를 조달하는 방식을 취하고 있는 이상, 재개발조합에 대하여도「지방세법 시행령」제20조 제7항에 따른 취득시기를 적용할 수 있다고 볼 여지가 있는 점, 청구법인이 건축주의 지위에서 신축한 이 건 건축물과 청구법인이 조합원으로부터 취득하는 체비지 등은 각각의 취득세 과세대상이고, 그 취득의 원인도 원시취득과 무상취득으로 구분되는 이상, 그 취득시기가 동일하다고 볼 수도 없는 점, 아울러, 청구법인은 쟁점토지를 원시취득한 것이 아니라 조합원으로부터 무상취득한 것이므로 여기에「지방세법 시행령」제20조 제8항의 규정을 적용할 수는 없는바, 청구법인이 체비지 등을 취득한 날을 그 사실상의 사용일인 2022.8.30.(이 건 건축물의 준공승인일)로 볼 수도 없는 점 등에 비추어, 청구법인은 이 건 정비사업의 소유권이전 고시일의 다음 날인 2023.4.28. 체비지 등을 취득하였다고 보는 것이 타당하다고 판단된다. (3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 본다. (가)「지방세법」제10조의5 제3항 제4호에서 ‘그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 취득에 해당하는 경우’ 그 취득당시가액의 산정 및 적용 등은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조의4 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 취득”이란「도시개발법」에 따른 도시개발사업의 시행으로 인한 사업시행자의 체비지 또는 보류지의 취득으로 규정하고 있으며, 같은 조 제1항 4호에서 ‘제2항 제1호에 해당하는 경우’에는 이 건 비례산식에 따라 산출한 가액을 말한다고 규정하고 있다. (나) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대해 살피건대, 서울특별시장은 청구법인이 취득하는 체비지 등은「지방세법 시행령」제18조의4 제1항 제4호에서 규정하고 있는 이 건 비례산식을 적용하여 산출한 면적으로 보아야 한다는 의견이다. 「지방세법 시행령」제18조의4 제1항은 대법원 2015.10.29. 선고 2010두1804 판결에 따라 형성된 과세 관행을 변경하기 위해 신설된 규정으로, 재개발정비조합이 재개발정비사업을 위해 제3자로부터 취득한 토지를 조합원용과 체비지(분양용)로 안분하기 위한 산식(이 건 비례산식)을 규정하고 있다. 청구법인은 2018.1.24.부터 2020.4.8.까지 이 건 정비사업지구 내 토지 26,390.46㎡를 취득하고, 그 취득세 등을 납부하였음에도 그 중 이 건 비례산식에 따라 산정한 토지 13,315.77㎡에 대하여 다시 취득세 등을 납부하여야 한다고 가정하면, 청구법인은 당초 취득한 26,390.46㎡에 포함된 13,307.23(13,315.77㎡-8.54㎡)에 대하여 취득세 등을 이중으로 납부하게 되는 것이라 할 것이다. 또한,「지방세법 시행령」제18조의4 제1항의 규정은 과세표준에 대한 특례로서, 이 조항에 따라 재개발정비사업조합에 대해 취득세 등의 납세의무가 추가적으로 성립했다고 볼 수도 없다. 이 건에 대하여「지방세법 시행령」제18조의4 제1항을 적용하지 아니할 경우, 청구법인은 이 건 정비사업의 소유권 이전고시일의 다음 날에 이 건 체비지 26,399㎡를 취득한 것이고, 그 중 26,390.46㎡에 대해서는 이미 취득세 등을 납부하였으므로 청구법인이 새로이 취득세 등을 납부하여야 할 면적은 그 차이인 8.54㎡로 보는 것이 타당하다. 따라서, 처분청이 이와 다른 취지에서 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 조세심판관 합동회의 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 지방세법(2023.3.14. 법률 제19230호로 개정된 것) 제7조[납세의무자 등] ⑧「주택법」제11조에 따른 주택조합과「도시 및 주거환경정비법」제35조 제3항 및「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 “주택조합 등”이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다. (16)「도시개발법」에 따른 도시개발사업과「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 또는 관리처분계획에 따라 공급받거나 토지상환채권으로 상환받는 건축물은 그 소유자가 원시취득한 것으로 보며, 토지의 경우에는 그 소유자가 승계취득한 것으로 본다. 이 경우 토지는 당초 소유한 토지 면적을 초과하는 경우로서 그 초과한 면적에 해당하는 부분에 한정하여 취득한 것으로 본다. 제10조의5[무상취득ㆍ유상승계취득ㆍ원시취득의 경우 과세표준에 대한 특례] ③ 제10조의2부터 제10조의4까지의 규정에도 불구하고 다음 각 호의 경우 취득당시가액의 산정 및 적용 등은 대통령령으로 정한다. 4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 취득에 해당하는 경우 (2) 지방세법 시행령(2023.3.14. 대통령령 제33325호로 개정된 것) 제18조의4[유상ㆍ무상ㆍ원시취득의 경우 과세표준에 대한 특례] ① 법 제10조의5 제3항 각 호에 따른 취득의 경우 취득당시가액은 다음 각 호의 구분에 따른 가액으로 한다. 4. 법 제10조의5 제3항 제4호의 경우 : 다음 각 목의 구분에 따른 가액 가액 = A ×[B - (C × B / D)] - E A : 해당 토지의 제곱미터 당 분양가액 B : 해당 토지의 면적 C : 사업시행자가 해당 사업 진행 중 취득한 토지 면적 D : 해당 사업 대상 토지의 전체 면적 E : 법 제7조 제4항 후단에 따른 토지의 지목변경에 따른 취득가액 가. 제2항 제1호에 해당하는 경우 : 다음 계산식에 따라 산출한 가액 ② 법 제10조의5 제3항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 취득”이란 다음 각 호의 취득을 말한다. 1.「도시개발법」에 따른 도시개발사업의 시행으로 인한 사업시행 자의 체비지 또는 보류지의 취득 제20조[취득의 시기 등] ⑦「주택법」제11조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는「주택법」제49조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고,「도시 및 주거환경정비법」제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하거나「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제23조 제2항에 따른 소규모재건축조합이 소규모재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는「도시 및 주거환경정비법」제86조 제2항 또는「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제40조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다. ⑧ 관계 법령에 따라 매립ㆍ간척 등으로 토지를 원시취득하는 경우에는 공사준공인가일을 취득일로 본다. 다만, 공사준공인가일 전에 사용승낙ㆍ허가를 받거나 사실상 사용하는 경우에는 사용승낙일ㆍ허가일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다. (3) 도시개발법 제42조[환지처분의 효과] ① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다. ⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다. (4) 도시 및 주거환경정비법(2019.4.23. 법률 제16383호로 개정된 것) 제69조[다른 법령의 적용 및 배제] ② 정비사업과 관련된 환지에 관하여는「도시개발법」제28조부터 제49조까지의 규정을 준용한다. 제86조[이전고시 등] ① 사업시행자는 제83조 제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다. ② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.