이 건 정비사업의 사업시행인가 고시문에 의하면, 총 138세대의 주택을 분양하고, 전체 연면적 27,599.7474㎡ 중 주택외(판매 및 근린생활시설) 연면적이 5,104.5532㎡로 확인되어 그 비율이 약 18.49%에 해당하므로 이 건 정비사업은 「주택법」 상 사업계획승인 대상에서 제외되는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 별도합산과세대상 토지로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨

이유 1. 처분개요 가. 처분청은 청구인들이 2024년 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 부산광역시 OOO 토지 2,989㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를「지방세법」제111조 제1항 제1호 나목에서 규정하는 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상 토지로 구분하여 2024.9.12. 청구인들에게 재산세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과ㆍ고지하였다. <쟁점토지에 대한 재산세(토지분) 부과내역> (단위 : ㎡, 원) ○○○ 나. 청구인들은 이에 불복하여 쟁점토지를 별도합산과세대상이 아닌「지방세법」 제106조 제1항 제3호 사목에서 규정하는 주택건설사업에 제공되고 있는 토지에 해당하여 분리과세대상 토지로 구분하여야 한다고 주장하면서, 2024.12.9. 이의신청을 거쳐 2025.5.21. 심판청구를 제기하였다. 2.청구인들 주장 및 처분청 의견 가.청구인들 주장 쟁점토지는 부산광역시 OOO일대 OOO정비사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다) 구역에 소재하고 있고, 처분청은 2022.12.29. 이 건 정비사업시행계획의 인가(공동주택 분양 138세대)를 하였다. 이 건 정비사업내 건축물은 2019.3.4. 전력이 해지되었고, 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 단전 및 단수가 되었으며 건축물 내부의 해체 작업이 상당히 진행되어 건축물의 기능과 효용이 없고 회복이 불가능한 상태이다. 쟁점토지는 주택건설사업의 부지로 제공되고 있고 다른 용도로 사용되고 있지 않은 토지이며, 주택건설용토지는 반드시 건축물 철거 및 건축공사 착공 등이 이루어져야 주택건설사업에 제공되는 것이라고 볼 수는 없다. 조세심판원 선결정례(조심 2024지0037, 2025.3.6. 및 조심 2023지3606, 2024.4.11.)에서도, 청구법인이 시행하는 주택건설사업의 범위는 승인받은 계획에 따라 판단하여야 할 것인데, 해당 승인 고시에서는 그 시행기간을 ‘사업계획 승인일’부터로 정하고 있으므로 다른 용도로 사용되는 등 특별한 사정이 없는 이상 그 승인일 이후부터는 원칙적으로 쟁점토지는 주택건설사업에 제공된다고 볼 수 있다고 판단하였고, ‘도시개발사업에 제공하는 토지’를 분리과세대상으로 규정하면서 그 단서에서 “도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터” 분리과세대상으로 삼도록 규정하고 있는바, 처분청 의견대로 ‘개발사업에 제공하는 토지’의 범위를 ‘실제 착공일 이후부터’로만 엄격하게 제한한다면 위 규정을 해석함에 어려움이 발생하므로, 처분청의 의견을 그대로 받아들이기는 어렵다고 판단하였다. 따라서, 쟁점토지는「지방세법」 제106조 제1항 제3호 사목 및 같은 법 시행령 제102조 제7항 제7호에 따라 분리과세대상 토지로 보아야 한다. 나. 처분청 의견 「지방세법 시행령」제102조 제7항 제7호에서「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지로 규정하고 있으므로 주택건설사업자가 사업계획 승인을 받았다는 사실만으로 대상 토지를 주택건설사업용 토지로 보는 것이 아니라 개별 토지의 이용현황에 따라 판단하여야 한다. 쟁점토지가 과세기준일 현재 건축물의 부속토지로 공부상 등록되어 있고 건축물도 존치하고 있을 뿐 아니라 주택건설사업을 위한 행위가 수년째 진행되고 있지 않아 주택건설에 제공하는 토지로 보기 어렵다. 따라서, 쟁점토지는 건축물의 부속토지로서「지방세법」제106조 제1항 제2호 가목에 따른 별도합산과세대상에 해당한다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점토지가「지방세법」 제106조 제1항 제3호 사목 및 같은 법 시행령 제102조 제7항 제7호에서 규정하는 분리과세대상 토지(주택건설용토지)에 해당하는지 여부 나. 관련 법령 : <별지2>기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 주식회사 A정비사업단은 2019.3.29. 이 건 정비사업을 목적으로 설립되었고, 2022.12.29. 처분청으로부터 이 건 정비사업시행 인가(목적 : 공동주택 분양 138세대)를 받았다(OOO일자리경제과-OOO호). <이 건 정비사업 사업시행계획 인가 내용> ○○○ (나) 청구인들이 제출한 전기요금계약내역에 의하면, 쟁점토지상의 건축물의 전기공급은 2019.3.4. 전기공급계약을 해지한 것으로 나타난다. (다) 처분청이 2024.12.9. 쟁점토지의 현황을 조사하고 작성한 출장복명서에 의하면, 쟁점토지는 이 건 정비사업구역에 소재하고 있고, 쟁점토지상의 건축물 내부는 철거가 되었으나, 건축물 형태인 기둥과 벽, 지붕 등이 남아 있고, 건축물 외부에 팬스가 설치되어 있지만 주택건설사업과 관련한 공사 착공은 없는 것으로 나타난다. (라) 쟁점토지상의 건축물과 관련한 건축물대장 및 등기부등본(발급일 2024.12.10.)에 의하면, 건축물은 멸실되지 아니하고 판매시설 등으로 등재되어 있다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점토지가 주택을 건설하기 위하여 사업계획의 승인을 받아 주택건설사업에 제공되는 토지에 해당한다고 주장하나,「지방세법 시행령」제102조 제7항 제7호에서 “같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지”를 규정하고 있고, 여기서의 “같은 법”에는 도시정비법도 포함된다는 것을 전제로 하고 있다. 그러나 그 규정에서 주택건설사업자의 범위에 도시정비법에 따른 사업시행자를 포함하도록 규정하고 있다 하더라도, 「주택법」에서 정한 사업계획의 승인과 도시정비법에서 정한 사업시행인가는 그 승인ㆍ인가권자와 법적 성격 및 목적이 다르기 때문에, 도시정비법에 따른 사업시행자가 주택건설사업자에 포함된다고 해서 곧바로 「주택법」에서 정한 사업계획을 승인받은 것까지 의제되는 것은 아닌바(대법원 2015.4.16. 선고 2011두5551 전원합의체 판결, 같은 뜻임), 이 건 정비사업으로 신축할 건축물 중 주택이 차지하는 비율이 90%에 미달하여 해당 주택건설사업은 「전통시장법」 제39조 제2항 등에 따라「주택법」상 사업계획승인 대상 자체에서 제외되어 「도시정비법」 제57조 제1항 제1호에 따라 「주택법」상 사업계획승인을 받은 것으로 의제될 여지가 없는 점, 이 건 정비사업의 사업시행인가 고시문에 의하면, 총 138세대의 주택을 분양하고, 전체 연면적 27,599.7474㎡ 중 주택외(판매 및 근린생활시설) 연면적이 5,104.5532㎡로 확인되어 그 비율이 약 18.49%에 해당하므로 이 건 정비사업은「주택법」상 사업계획승인 대상에서 제외되는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 별도합산과세대상 토지로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지2> 관련 법령 (1) 지방세법 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “토지”란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다. 2. “건축물”이란 제6조제4호에 따른 건축물을 말한다. 3. “주택”이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 4. “항공기”란 제6조제9호에 따른 항공기를 말한다. 5. “선박”이란 제6조제10호에 따른 선박을 말한다. 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. 1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지 2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지 나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지 다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지 3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지 가. 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지 사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지 (2) 지방세법 시행령 제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 않은 토지는 제외한다. 4. 「도시개발법」 제11조에 따른 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다)와 종전의 「토지구획정리사업법」(법률 제6252호 토지구획정리사업법폐지법률에 의하여 폐지되기 전의 것을 말한다. 이하 이 호에서 같다)에 따른 토지구획정리사업의 시행자가 그 토지구획정리사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다) 및 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제8조의3에 따른 경제자유구역 또는 해당 단위개발사업지구에 대한 개발사업시행자가 그 경제자유구역개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다). 다만, 다음 각 목의 기간 동안만 해당한다. 가. 도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터 「도시개발법」에 따른 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 같은 법 제51조에 따른 공사 완료 공고가 날 때까지 나. 토지구획정리사업의 시행인가를 받은 날 또는 사업계획의 공고일(토지구획정리사업의 시행자가 국가인 경우로 한정한다)부터 종전의 「토지구획정리사업법」에 따른 토지구획정리사업으로 조성된 토지가 공급 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 같은 법 제61조에 따른 공사 완료 공고가 날 때까지 7. 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(「주택법」 제2조제11호에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 「신탁법」에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다) (3) 전통시장및상점가육성을위한특별법 제39조(사업시행인가 등) ① 사업시행자(공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수ㆍ구청장인 경우는 제외한다)가 시장정비사업을 하려는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제52조(같은 조 제3호부터 제6호까지의 규정은 제외한다)에 따른 사업시행계획에 제49조에 따른 입점상인 보호대책을 포함하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 사업시행인가를 받아야 한다. ② 시ㆍ도지사가 시장정비구역으로 선정한 시장을 정비할 때 복합형 상가건물로 건축하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족할 때에는 그 시장은 「주택법」 제15조 제1항 및 제2항에도 불구하고 사업계획의 승인 대상에서 제외한다. 제40조(다른 법률의 허가 등의 의제) ① 사업시행자가 사업시행인가를 받았을 때(시장ㆍ군수ㆍ구청장이 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 사업시행계획서를 작성하였을 때를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에는 다음 각 호의 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ신고ㆍ심사ㆍ동의ㆍ지정ㆍ해제 및 협의(이하 “인ㆍ허가 등”이라 한다)에 관하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인ㆍ허가등의 관계 행정기관의 장과 미리 협의한 사항에 대해서는 해당 인ㆍ허가등이 된 것으로 보고, 사업시행인가가 고시되 었을 때에는 다음 각 호의 관계 법률에 따른 인ㆍ허가등의 고시ㆍ공고 등이 된 것으로 본다. 1. 「주택법」 제4조에 따른 주택건설사업 등의 등록 및 같은 법 제15조에 따른 사업계획의 승인 2. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 및 같은 법 제20조에 따른 가설건축물의 건축허가나 축조신고 3. 「도로법」 제36조에 따른 도로공사 시행의 허가 및 같은 법 제61조에 따른 도로점용의 허가 4. 「사방사업법」 제20조에 따른 사방지(砂防地)의 지정 해제 5. 「농지법」 제34조에 따른 농지전용허가ㆍ협의 및 같은 법 제35조에 따른 농지전용신고 6. 「산지관리법」 제14조 및 제15조에 따른 산지전용허가 및 산지전용신고, 같은 법 제15조의2에 따른 산지일시사용허가ㆍ신고와 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」제36조 및 「산림보호법」 제9조제1항ㆍ제2항제1호에 따른 허가. 다만, 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 채종림 및 시험림과 「산림보호법」에 따른 산림유전자원보호구역의 경우는 제외한다. 7. 「하천법」 제30조제1항에 따른 하천공사 시행의 허가, 같은 조 제5항에 따른 하천공사실시계획인가 및 같은 법 제33조에 따른 하천의 점용 등의 허가 8. 「수도법」 제17조에 따른 일반수도사업의 인가 및 같은 법 제52조 또는 제54조에 따른 전용상수도 또는 전용공업용수도 설치의 인가 9. 「하수도법」 제16조에 따른 공공하수도 사업의 허가 및 같은 법 제34조제2항에 따른 개인하수처리시설의 설치신고 10. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제15조제4항에 따른 지도등의 간행 심사 11. 「국유재산법」 제30조에 따른 사용허가 12. 「공유재산 및 물품 관리법」 제20조에 따른 사용ㆍ수익허가 13. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제86조제1항에 따른 사업의 착수ㆍ변경 신고 14. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위의 허가, 같은 법 제86조에 따른 도시ㆍ군계획시설사업 시행자의 지정 및 같은 법 제88조에 따른 실시계획의 인가 15. 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 제6조제1항에 따른 건축허가 등의 동의 ② 사업시행자가 시장정비사업에 대하여 제1항에 따른 인ㆍ허가등의 의제를 받으려면 사업시행인가를 신청할 때에 해당 법률에서 정하는 관계 서류를 함께 제출하여야 한다. 다만, 사업시행인가를 신청할 때에 시공자가 선정되어 있지 아니하여 관계 서류를 제출할 수 없는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 정하는 기한까지 제출할 수 있다.