청구인은 쟁점부동산의 양도소득세를 자진 신고한 점, 청구인은 이 건 조합으로부터 쟁점부동산의 양도대금을 청구인 명의의 계좌로 지급받은 것으로 확인되고, 이와 달리 청구인과 쟁점법인간 명의신탁약정, 쟁점부동산의 양도대금이 쟁점법인에 귀속되었다는 사실을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙은 부족해보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어려움

이유 1. 처분개요 가. 청구인은 부동산 투자, 개발, 분양 및 판매사업 등을 영위하는 주식회사 A(이하 “쟁점법인”이라 한다)의 대표이사로, 2018.12.27.부터 2019.6.17.까지 ‘OOO’(이하 “이 건 사업”이라 한다)용 부지 내 소재한 OOO 답 496m2 등 9필지 및 그 지상 건축물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO원에 취득한 후, 2019.5.28., 2019.8.2. OOO지역주택조합(이하 “이 건 조합”이라 한다)에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하면서 OOO원은 현금으로, 나머지 OOO원은 이 건 사업으로 신축된 OOO 2차 민영주택 중 미분양분 158호를 대물변제로 수취하기로 합의하였고, 2019.10.31. 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 하여 2019년 귀속 양도소득세를 OOO원으로 신고하였다. <표1> 쟁점부동산 내역 ㅇㅇㅇ 나. 광주지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2024.7.2.∼2025.7.20. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 세무조사 및 조세범칙조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 양도가액이 실지거래가액 OOO원과 달리 과소신고되었다는 등의 내용으로 처분청에 과세자료를 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2025.9.10. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원(가산세 포함)을 경정ㆍ고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2025.11.18. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 쟁점법인은 관계사인 주식회사 B이 전라남도 화순군수로부터 2018년 7월 주택건설사업계획을 승인받아 추진한 ‘OOO’ 관련 사업이 성공적으로 완료되어, 그 후속사업으로 이 건 사업의 계획을 수립하게 되었다. 쟁점법인은 쟁점토지를 매수하는 과정에서 쟁점법인의 명의로 계약을 체결하려 하였으나, 이 건 사업에 대한 소문이 퍼지면 지가가 상승되어 토지매입이 어려워지는 경우가 많아, 행정업무의 복잡함과 더불어 취ㆍ등록세 등의 거래비용을 두 번 납부하여야 하는 경제적 손실을 감수하면서 청구인의 명의로 쟁점토지를 취득하는 것을 선택하게 되었다. 특히, 지목이 전 또는 답인 농지의 경우에는 법인의 명의로 소유권을 이전하는 것이 불가능하여 부득이하게 개인인 청구인의 명의로 소유권이전등기를 할 수 밖에 없는 상황이었고, 이 건 사업의 추진되는 과정에서와 같이 조합이 토지매입을 진행하는 경우에는 개인의 명의로 토지를 취득하는 것이 업계상 관례이다. 청구인은 투기성 청약으로 인해 이 건 사업의 실수요자인 거주민들이 프리미엄을 부담하고 분양권을 매입해야 하는 부작용이 우려되어, 이러한 피해를 최소화하고 실질적인 주거목적 위주의 주택공급 취지를 살리기 위하여 이 건 조합을 결성하였고, 이러한 절차의 일환으로 청구인의 명의로 쟁점부동산을 취득한 후 이 건 조합에 매각하게 된 것이다. 처분청은 쟁점부동산의 매매거래를 청구인의 책임하에 직접 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 청구인은 쟁점법인의 대표이사로, 쟁점부동산을 계약하는 시점부터 잔금을 지급할 때까지 쟁점부동산의 실소유자인 쟁점법인을 대신하여 쟁점부동산을 이 건 조합에 매각하였으므로 이 건 양도소득세의 납세의무자는 쟁점법인으로 보아야 한다. (2) 쟁점법인은 쟁점부동산을 포함하여 이 건 사업부지의 97.34%를 총 OOO원에 매입한 실소유자이고, 이 건 사업부지를 이 건 조합에 OOO원에 양도하였다. 쟁점부동산의 매매거래는 이 건 조합원들로부터 승인을 받아 이루어졌고, 쟁점부동산의 취득대금과 이 건 사업의 권리대가를 포함하여 전체 양도대금을 OOO원으로 결정하였으며, 이 중 쟁점부동산의 취득시 이 건 조합이 토지소유자들에게 직접 지불한 계약금 OOO원을 차감하고, 신탁회사를 통해 지급받은 현금 OOO원을 제외한 잔액 OOO원은 이 건 사업으로 신축된 주택 중 미분양분을 대물변제로 지급받기로 하였다. 청구인은 쟁점부동산의 매매계약체결 당시 이 건 사업의 초기단계여서, 이 건 조합원으로부터 받은 분담금만으로는 자금을 집행할 여력이 부족하다는 사실을 잘 알고 있었기 때문에 쟁점법인과 이 건 조합 간 협의 하에 쟁점부동산의 매매대금 중 일부를 이 건 사업으로 아파트가 준공된 시점에 대물변제 방식으로 지급받기로 한 것이다. 쟁점부동산의 양도가액은 사실상 이 건 사업권의 양도에 대한 대가를 포함한 것으로, 쟁점법인의 대표이사인 청구인이 쟁점법인을 대리하여 권리를 행사한 것으로 보아야 할 것이므로 그 귀속의 주체는 쟁점법인으로 보아야 한다. 또한 쟁점부동산의 취득 당시 쟁점법인의 회계장부에 기록된 선급금 계정을 살펴보더라도, 쟁점부동산의 취득자금을 쟁점법인이 지급하였음을 알 수 있다. (3) 한편, 청구인은 쟁점부동산을 거래함에 있어 사기나 그 밖의 부정한 행위로써 조세를 포탈하거나 거래를 조작 또는 은폐할 의도 없이 수백명으로 구성된 이 건 조합을 대상으로 정상적인 거래행위를 하였다. 청구인은 쟁점부동산의 매매계약 체결당시 이 건 조합의 요청에 의해 이 건 조합원총회에서 승인된 양도가액(OOO원)에서 대물변제받기로 한 OOO원을 차감한 후 실질적으로 신탁회사로부터 현금으로 수령한 OOO원을 기준으로 부동산거래계약신고를 이행한 후, 신고기한 내 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 자진신고하였다. 다만, 쟁점부동산의 양도가액 중 대물변제분 OOO원은 신고 누락된 것으로, 고의적인 탈세 의도는 없었고, 대물변제받은 주택의 준공일(2024년 2월)을 기준으로 이를 쟁점법인의 장부에 인식한 후 법인세 신고 등의 의무를 이행할 계획이었다. 청구인은 쟁점부동산의 매매거래에 대한 모든 과정을 쟁점법인의 대표이사 지위에서 수행하였고, 쟁점부동산의 양도대금은 모두 법인 금융계좌로 입금되어 청구인이 개인적으로 편취하거나 불법적으로 유용한 자금도 없다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 쟁점부동산을 청구인 명의로 취득한 후 이 건 조합에 양도하였고, 이 과정에서 이 건 조합의 전 조합장인 A과 공모하여 막대한 양도차익을 얻었음에도 불구하고, 다운계약서를 작성하는 방식으로 양도소득세를 과소신고하였다. 이는 사기 등 기타 부정한 방법으로 조세를 포탈한 행위에 해당하고, 이로 인해 수사기관의 요청으로 고발된 상태이다. (2) 청구인은 쟁점부동산의 지목이 법인이 취득할 수 없는 전ㆍ답이어서 청구인의 명의로 취득한 데에 특별한 사정이 있다고 주장하나, 청구인의 주장과 달리 쟁점부동산의 지목은 대부분 대지로 확인되고, 비슷한 시기에 이 건 사업부지 내 소재한 다른 임야는 쟁점법인의 명의로 취득한 것으로 나타나 청구인의 주장은 신빙성이 낮다. 쟁점법인은 쟁점법인의 명의로 취득한 다른 사업부지와는 달리, 쟁점부동산의 매매거래를 결산서 등 회계장부에 별도로 인식하지 않은 것으로 확인되고, 청구인에게 쟁점부동산의 취득자금 명목으로 대여한 금액 중 일부를 선급금 계정으로 인식하였으나, 이는 쟁점법인의 대표이사인 청구인에 대한 대여금으로 계상할 경우 인정이자 계산에 따른 소득세 및 법인세 부담이 늘어나므로 이에 따른 조세부담을 회피하기 위하여 선급금 계정으로 계상한 것으로 보인다. ㅇㅇㅇ 또한 쟁점법인은 쟁점부동산의 양도대금 중 대물변제방식으로 지급받기로 한 미분양주택과 관련된 대금 OOO원 중 OOO원이 2021년부터 변제되었으나, 회계장부 및 결산서상 이를 수익으로 인식하거나 법인세 수정신고 등을 이행한 사실이 전혀 없다. (3) 청구인은 지가 상승으로 이 건 사업이 진행되지 못할 것을 우려해 쟁점법인이 아닌 청구인의 명의로 쟁점부동산을 취득하였다고도 주장하나, 청구인은 OOO원에 매입한 쟁점부동산을 이 건 조합에 OOO원에 양도하여 OOO원에 이르는 양도차익을 얻었고, 이러한 거래로 인해 오히려 지가가 상승하여 이 건 조합원들이 부담해야 할 분담금 및 분양가가 높아짐에 따라 손해가 발생하였다. 쟁점법인의 명의로 쟁점부동산을 취득하여 토지사용의 승낙허가나 개발행위허가를 득한 후 이 건 사업을 진행하다가 쟁점부동산의 명의를 이 건 조합으로 이전하고, 이와 관련된 양도소득세 등의 신고ㆍ납부의무를 정상적으로 이행하였다면 아무런 문제가 없었을 것이다. 조사청이 확인한 바에 따르면, 이 건 조합원들은 ① 청구인이 OOO원의 양도차익을 얻었으나 이에 대해 이 건 조합원들에게 알리지 않았고, ② 이 건 조합의 명의로 양수한 다른 사업부지의 단가와 청구인으로부터 양수한 쟁점부동산의 단가가 유사한 것으로 확인되며, ③ 조합장 A과 공모하여 청구인과 쟁점법인이 부담해야 할 비용을 이 건 조합원들에게 전가하여 이 건 조합원들이 부담해야 할 분담금이 상승함에 따라 청구인과 A을 고발하기에 이르렀다. 쟁점법인이 이 건 조합을 대신하여 쟁점부동산을 매입할 이유가 전혀 없고, 쟁점부동산의 매매계약서상 거래당사자, 등기 주체가 모두 청구인으로 확인되며, 대물변제금액 또한 추후 청구인에게 귀속되는 형태이므로, 이와 달리 거래주체를 청구인이 아닌 쟁점법인으로 보기는 어렵다. (4) 청구인은 쟁점부동산에 대한 매매계약서를 다운계약서 형태로 작성하여 양도소득세를 과소신고하였고, 이는 명백히 사기 기타 부정한 방법에 의한 조세포탈행위에 해당한다. 청구인은 이중계약서와 함께 작성된 확인서로 청구인과 이 건 조합장 간 누설금지, 민원제기와 사업진행 방해금지 등의 합의는 신뢰와 거래의 영속성을 위한 것으로 고의적인 탈루 목적이 아니었다고 주장하나, 이와 달리 A은 피의자 신문조서에서 청구인의 말만 듣고 이 건 조합원들에게 관련 사실을 고지하지 않고 매수하였다고 진술하였고, 매매대금을 누설하는 것을 금지하는 조항을 만들어서 이 건 조합장에게 확인서를 받은 사실은 오히려 이 건 조합원들의 이익에 반하는 행위(OOO원에 매입할 수도 있었던 토지를 OOO원에 매입)를 이 건 조합장과 합의하여 공모하였다는 반증이다. ㅇㅇㅇ 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점부동산의 실소유자는 쟁점법인으로, 청구인은 쟁점부동산의 명의상 소유자에 불과하므로 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분이 잘못이라는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 (1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. (2) 소득세법 제80조(결정과 경정) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 한 자(제2호 및 제3호의 경우에는 제73조에 따라 과세표준확정신고를 하지 아니한 자를 포함한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 경정한다. 1. 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우 (3) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다. 제11조(기존명의신탁약정에 의한 등기의 실명등기 등) 이 법 시행 전에 명의신탁약정에 의하여 부동산에 관한 물건을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 하도록 한 명의신탁자(이하 “기존명의신탁자”라 한다)는 이 법 시행일부터 1년의 기간(이하 “유예기간”이라 한다) 이내에 실명등기하여야 한다.(이하 생략) 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2018.12.27.부터 2019.6.17.까지 이 건 사업부지 내 소재한 쟁점부동산을 OOO원에 취득한 후, 이를 2019.8.2. 이 건 조합에게 OOO원에 양도하였다. 1) 쟁점부동산의 매매계약서에 청구인의 도장이 날인되어 있고, 매도대금의 입금처는 청구인 명의 계좌로 기재되어 있다. 2) 등기사항전부증명서를 살펴보면, 쟁점부동산은 2018.12.28. 매매를 원인으로 청구인 명의로 소유권이전등기된 후 2019.5.27. 매매를 원인으로 이 건 조합 명의로 소유권이전등기된 것으로 나타난다. 3) 처분청이 제출한 자료에 따르면, 청구인은 2019.5.28., 2019.8.2.A과 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 하는 매매계약서 2부를 체결하였다. 4) 처분청이 제출한 대물변제보상내역에 따르면, 대물변제방식으로 지급받기로 한 내역 중 OOO원에 대하여는 정산이 이루어졌고, 이에 대하여는 청구인과 처분청 간 다툼이 없다. (나) 청구인은 2019.10.31. 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 기재한 매매계약서를 제출하였고, 아래 <표2>와 같이 양도소득금액을 △OOO원으로 산정하여 처분청에 2019년 귀속 양도소득세를 OOO원으로 신고하였다. <표2> 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고내역 ㅇㅇㅇ <양도소득세 신고시 제출된 매매계약서 중 일부> ㅇㅇㅇ (다) 조사청은 2025.5.7.∼2025.7.20. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 세무조사 및 조세범칙조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점부동산의 실제 양도가액 OOO원과 달리 과소신고한 사실을 처분청에 통지하였고, 이에 따라 처분청은 2025.9.10. 청구인에게 이 건 양도소득세를 경정ㆍ고지하였다. <표3> 양도소득세 경정결의서 ㅇㅇㅇ (라) 조사청이 제출한 조사종결보고서는 아래와 같다. <조사종결보고서 중 일부 발췌> ㅇㅇㅇ (마) 청구인은 쟁점부동산의 취득대금을 쟁점법인이 부담하였다고 주장하면서 아래 <표4>와 같이 선급금명세서, 쟁점법인 명의 계좌의 입금확인증 등을 제출하였다. <표4> 취득대금 관련 금융이체내역 - 청구인 제출 ㅇㅇㅇ <입금확인증> ㅇㅇㅇ <쟁점법인의 계정별 원장(선급금) 중 일부> ㅇㅇㅇ (바) 청구인은 쟁점부동산의 양도대금이 쟁점법인에게 귀속되었다고 주장하면서 아래 <표5>와 같이 통장사본, 송금증 등을 증빙으로 제출하였다. <표5> 양도대금 관련 금융이체내역 - 청구인 제출 ㅇㅇㅇ <통장사본 - 대출상환내역 관련> ㅇㅇㅇ <송금증> ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇ (사) 조사청이 제출한 청구인의 심문조서(2025.7.10.자)에 따르면, 청구인은 쟁점부동산의 취득시 청구인이 쟁점법인으로부터 취득자금 일부를 차입하였고, 이를 결산서 상 선급금으로 회계처리한 것으로 진술하였다. (아) 처분청이 수사기관(광주광역시경찰청)으로부터 수취한 피의자심문조서(2025.1.20.자)에 따르면, A은 청구인의 요청으로 쟁점부동산의 취득 및 양도거래를 진행하였고, 매매대금 정산 과정에서 대물변제금액을 청구인에게 귀속시키는 것으로 합의한 후 매매대금 누설 금지 등을 합의한 확인서를 작성하였다는 취지로 진술한 것으로 나타난다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 명의상 소유자에 불과하다고 주장하나, 부동산등기는 그것이 형식적으로 존재하는 자체로부터 적법한 등기원인에 의하여 마쳐진 것으로 추정되고, 타인에게 명의를 신탁하여 등기하였다고 주장하는 사람이 그 명의신탁 사실에 대하여 증명할 책임을 지는 것(OOO)으로, 쟁점부동산은 취득 시부터 양도 시까지 그 소유권이 계속 청구인의 명의로 되어 있고, 쟁점부동산의 매매계약은 청구인 명의로 진행된 점, 당초 청구인은 쟁점부동산의 양도소득세를 자진 신고한 점, 청구인은 이 건 조합으로부터 쟁점부동산의 양도대금을 청구인 명의의 계좌로 지급받은 것으로 확인되고, 이와 달리 청구인과 쟁점법인간 명의신탁약정, 쟁점부동산의 양도대금이 쟁점법인에 귀속되었다는 사실을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙은 부족해 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.