처분청이 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

이유 1. 처분개요 가. 처분청은 청구인 소유의 창고용지 경기도 평택시 OOO(이하 “쟁점토지”라고 한다) 위의 건축물이 사실상 2023.3.22. 철거된 내역을 확인하여, 2025.9.17. 청구인에게 과세기준일(2025.6.1.) 공사에 착수하지 않은 나대지로 보아 종합합산과세대상으로 구분하여 2025년 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과ㆍ고지하였다. 나. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.15. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 ‘AAA’이라는 상호로 1990.12.1.부터 현재까지 부동산건설업과 임대업 등으로 사업을 영위하고 있는 소상공인이다. (가) 청구인은 쟁점토지 지상 위에 2000.1.10. 창고(건축 연면적, 2,190.6㎡)를 신축하여 임대업을 영위하였다. 쟁점토지는 BBB 일반산업단지 지구로 토지의 55.12%의 면적(5,386㎡)이 편입되었고 청구인은 창고 또한 멸실되어 공익사업으로 편입되지 않은 제척지(쟁점토지 창고용지, 4,385㎡)에 대하여 건축허가를 신청하고 착공신고를 진행하였다. 청구인은 처분청에 방문하여 2025.6.1. 이전부터 신축을 진행하기 위한 건축허가서, 착공신고서, 기타 착공관련 증빙사진을 제출하여 과세구분을 종합합산에서 별도합산과세대상으로 변경하여 줄 것을 요청하였으나, 사실상 착공에 대하여는 조세심판원 등 대법원 판례가 서로 다르다는 모호한 답변과 함께 청구인의 주장을 받아들이지 않았다. (나) 청구인은 쟁점토지에 대하여 2024.9.23.부터 신축하는 건축물의 토목 기준틀을 정비하고자 지반을 정리하였고, 2025.6.1. 이전에 총공사비 약 OOO원을 지급하여 건축허가와 착공신고, 건축 규준틀 설치를 위하여 건설안전 기술지도 등을 완료하였고 건축물(근린생활시설 396㎡, 주택 262.14㎡) 신축을 위한 일련의 공사를 중단없이 진행하였다. 처분청은 쟁점토지상 건축물을 공익사업(BBB 일반산업단지) 시행자인 OOO프로젝트금융투자(주) (이하 “ㅇㅇㅇPFV”라 한다)가 2025.1.24. 건축물해체 공사완료에 따라 건축물대장을 말소한 후 2025.6.1. 현재 6개월이 경과되지 아니하였음에도 2025년도 토지분 재산세를 별도합산대상으로 보지 않고 종합합산대상으로 부과하였다. 청구인은 쟁점토지상 건축물의 건축물대장에는 2025.1.24. 철거 완료표시가 되어있고 2025.5.27. 현재 건축물의 바닥포장(콘크리트)이 잔존하여 이 지장물 철거를 위한 지장물 보상계약 체결 후 2025.7.15. 보상금을 지급받은 사실이 있으므로 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 다목 및 같은 법 시행령 제103조의2에 따라 쟁점토지는 철거ㆍ멸실된 건축물의 부속토지로서 과세기준일 현재 6개월이 지나지 않은 건축물로서 별도합산과세대상으로 보아야 한다. (2) 쟁점토지는 창고용지로 별도합산과세대상으로 구분되어 재산세를 23년간 납부하였고, BBB 일반산업단지 지구 편입 등 공익사업으로 인하여 쟁점토지 지상의 건축물이 사업시행자로부터 철거당하고 산업단지 편입 이후 소유 토지의 절반만 제척지로 남았다. 2022.10.20. 경기도 평택시 OOO(창고용지, 1,121㎡)중 1,111㎡가 산업단지 지구외 연결도로 1구간(지방도 OOO)으로 편입되어 토지보상이 진행 중이라 토지의 사용이 어려울 뿐만 아니라 연접지인 평택시 OOO(창고용지, 3,264㎡)는 맹지로서 토지사용에 많은 제약으로 건물 신축이 불가능하였으나, 도로편입 보상대상토지가 사면불필요에 따른 법면계획변경 등으로 2024.9.23. 도로구역 결정변경 및 지형도면 고시되어 제척되었고, 건축대장 말소일인 2025.1.24.부터 토지의 사용이 가능해졌다. 청구인은 쟁점토지 내에 건축계획을 세우고 2024.9.23.부터 현재까지도 건축물 신축을 위하여 매진하고 있다. 잔여 창고용지인 쟁점토지의 위치는 공익사업으로 개발하는 BBB 일반산업단지 지구 외 신설도로와의 지대 수평이 맞지 않아(개설되는 도로와의 경사가 4m~7m 높은 비탈면) 토목 기준틀 공사를 진행하여 절토공사로 총 토사반출량은 약 956톤이며, 2,630톤의 절토ㆍ성토공사와 1,674톤의 순성토공사를 진행하였고 비탈자를 통한 비탈면과 비붕널을 조성하는 등 신축 건축물의 규준틀 설치를 위하여 신축토지와 조성되는 산업단지토지 등 도로와 수평을 유지하는 공사작업을 2024년 9월부터 진행하였다. 청구인은 신축 건축물(근린생활시설 : 396㎡, 주택 : 262.14㎡) 인ㆍ허가를 위하여 경계복원측량(2025.1.9.)을 선행하고 토목설계감리계약(2025.2.6.), 건축설계 표준계약(2025.2.10., 2025.3.15.), 건축물 공사감리계약(2025.5.23.)등 신축 건축물의 규준틀 설치를 위한 토목기준틀 공사로 사토처리계약(2025.5.29.)을 하였고, 실제 사토처리는 계약이전부터 진행하여 처리대금을 2025.3.4.부터 지급하였다. 또한, 토목 기준틀공사 이후 CCC(주)로부터 건축기술지도계약(2025.5.29.)을 작성하였고 건축 기준틀설치 관련 선행 1차 기술지도는 2025.5.22. 이루어졌다. 쟁점토지가 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 가목과 같은 법 시행령 제101조 제1항 제2호에 규정되고, 같은 법 시행령 제103조 제1항 제3호에 근거한 「건축법」 제11조(건축허가)와 같은 법 제21조(착공신고)에 따라 건축허가와 착공신고를 하고 공사에 착수한 건축물의 부속토지 임에도 처분청이 기타 개발행위를 통한 건축허가, 착공신고 서류로만 판단하여 건물을 착공하기 위하여 필요한 준비 행위，즉 토지의 측량이나 지반조사，건물신축도급계약의 체결 등 착공신고서만 제출한 것이라고 판단한 것은 사실상 착공에 대한 법리를 오해한 것이다. (3) 청구인의 추가 항변내용은 다음과 같다. (가) 쟁점토지 지상의 건축물은 2018.12.27 공익사업시행자인 ㅇㅇㅇPFV에게 건축물의 소유권을 이전하였고, 건축물의 철거 등 멸실의 책임과 의무는 ㅇㅇㅇPFV의 권리다. ㅇㅇㅇPFV가 수용취득한 건축물대장을 말소하지 않으면 보상 잔여지인 쟁점토지상 어떠한 건축행위(건축허가, 착공신고 등)를 할 수 없다. 그러므로, 건축물대장 현 소유자인 ㅇㅇㅇPFV가 2023년 1월 초부터 건축물 중 건물의 일부를 철거한 이후 2024년 10월경부터 지장물 등의 철거공사를 시작하여 2025.1.24. 건축물대장을 말소한 시점 이후에나 청구인은 건축행위를 할 수 밖에 없었다. 또한 건물등기부등본도 2025.12.19. 현재 말소되지 않아 쟁점토지는 청구인이 지상권도 가지지 못하고 있다. (나) 처분청은 현황과 사실을 번복하고 사실관계 정리를 달리한다는 의견이나, 청구인이 2023.12.12. 처분청에 2023년도 토지분 재산세에 대하여 이의신청한 것은 2023년 1월부터 3월까지 창고건물이 순차적으로 철거되었고 2023.6.1. 현재 쟁점토지가 「지방세법 시행령」 제103조의2(철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 규정에 부합하는 별도합산대상토지로서 처분청에 직권정정을 요구한 것이다. 청구인은 공익사업시행에 포함되는 토지를 소유한 죄 밖에 없다. 공익사업은 시행에서 준공까지 10년~20년 장기간 소요되는 사업으로 피수용자가 할 수 있는 권리는 아무것도 없다. (다) ㅇㅇㅇPFV는 쟁점토지상 건물 철거는 1차로 2023.1.9. ~2.14 이루어졌으며, 2차 철거는 잔여 지장물 등 불법 부속 건축물(노외 화장실 등)은 2024.10.12.부터 철거가 시작되고 2024.12.23. 철거된 지장물의 폐기물이 쟁점토지상 남아있는 것으로 볼 때, 2025.1.24. 건축물대장을 말소하기 위한 사실상 지장물해제 작업이 진행되었다는 것을 확인할 수 있다. 건축물의 일부 멸실이나 철거가 이루어지면 평택시 송탄출장소 건축과에 「건축물관리법」 제30조에 의거 해체허가 또는 해체신고를 이행한 이후 각 동별 멸실을 진행한 이후 건축물대장 변동사항란에 그 사유 및 말소일자를 각각 기재하여 관리하고 최종적으로 당해 건축물 전부를 철거하고 건축물대장 말소신청을 하여야 하는데 ㅇㅇㅇPFV가 각 동별로 건축물해체허가 또는 해체신고의무를 이행하지 않지도 않았고 사업지구내 건축물대장 변동사항을 일괄적으로 신청하였기 때문에 쟁점토지상 건축물대장의 각 동(A,B,C)의 사실상 철거일을 확인할 수 없다는 것이 ㅇㅇㅇPFV의 입장이다. (라) 청구인은 쟁점토지상 지상건축물의 해체 등이 지배영역 밖에서 이루어지고, 공사가 지연되는 공익사업시행 등으로 인하여 쟁점토지의 사용을 마음대로 할 수 없을 뿐만 아니라 멸실되는 지상건축물 내의 부속시설물 철거가 완전히 이루어지지 않은 상태에서 최소한의 사실상 착공을 진행하였다. (마) 건축주는 건축허가와 착공 이후 설계변경 등을 통하여 언제든지 건축의 규모와 용도 등 변경할 권리를 가지고 있고, 건축의 규모가 커지면 비용을 나누어 건축주를 모집할 수도 있다. 청구인은 과세기준일 현재 쟁점토지상 착공을 위하여 비용과 시간, 노력을 다하였음에도 처분청은 청구인에게 공익사업으로 편입 등으로 사용할 권리를 가지지 못한 쟁점토지상 납세자에게 사실상 착공여부만을 논하고 공익사업 미편입 잔여지상에 투입한 산업단지토지의 도로와 수평을 유지하는 공사(터파기 등)를 진행, 경계복원측량(2025.1.9.), 토목설계감리계약(2025.2.6.), 건축설계표준계약(2025.2.10.)등 건축물공사감리계약(2025.5.23.) 등 신축을 위한 일련의 모든 제반 이행을 철저하게 준비한 납세자에게 공익사업 등으로 사용ㆍ수익이 제한된 토지상 건축불법행위를 유도하는 것으로 밖에 볼 수 없다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 쟁점토지 위 건축물이 2025.1.24.까지 건축물 해체완료신고가 이루어졌으므로 사실상 철거ㆍ멸실된 날을 2025.1.24.로 보아야 하며, 철거ㆍ멸실된지 6개월 이내 토지로 보아 「지방세법」제106조 제1항 제2호 다목 및 같은 법 시행령 제103조의2 제1호에 해당하여 별도합산대상이라는 주장이다. (가) 그러나, ㅇㅇㅇPFV(건축물소유자)는 2019.10.18. 쟁점토지 건축물 해체신고를 한 후 2023년 1월부터 해체공사를 진행하여 2023.3.22.까지 사실상 건축물, 콘크리트 등 모두 철거ㆍ멸실하였다. 2024.11.12. 현황사진(항공사진)을 보아도 나대지 현황임이 확인된다. ㅇㅇㅇPFV는 사업시행자로서 BBB 일반산업단지 조성 및 연결도로(1구간) 관련 건축물들의 파손 범위가 넓기에 멸실보상비를 지급한 후 쟁점토지 중 경기도 평택시 OOO 지상 위의 건축물을 2018.12.11. 편입.수용하였다 또한, 2019.10.21. BBB산업단지내 다수의 건축물들과 일괄로 철거신고를 하였고, 2025.1.24.은 대량 철거 신고건 중 해체공사 완료신고를 수리한 날짜에 불과한 반면, 건축물소유자(ㅇㅇㅇPFV)가 제출한 철거자료, 2023년 3월 항공사진에 따르면, 콘크리트 시설을 철거하고 있었고, 2023.3.22. 철거완료 후 사진을 보면 공장바닥콘크리트 철거되었음이 확인된다. (나) 청구인은 2023년도 재산세에 대한 2023.12.12. 이의신청 당시 ㅇㅇㅇPFV 수용과정에서 창고건물이 전파되어 현재 해당 토지는 나대지로 되어 있으나 신규건축을 할 수 없는 상황이기에 별도합산과세 대상토지로 부과해달라는 취지의 신청을 하였고, 처분청은 2023.1월~2023.3.22.까지 멸실일로 보아 6개월 이내 철거.멸실된 토지로 인정하여 별도합산과세대상으로 구분하여 2,683,620원을 2023.12.19. 환급결정하였다. 이때 이미 청구인은 처분청에 제기한 이의신청서 청구내용에 창고관련 건축물(「건축법」제2조 제2호 시설물 포함)이 전파되었다는 사실과 나대지라는 사실을 인정하였고, 진출입로 수목사진 이외에 전부 나대지임을 사진상으로도 제출하였다. 이제 와서 이 현황과 사실을 번복한다는 것은 현재의 심판 이후에도 언제든지 사실관계 정리를 달리할 수 있다는 것과 같다. <표> 쟁점토지 건축물철거 관련 진행내용 ○○○ (다) 2023.3.22.에 철거.멸실일로 보아야하고, 2024.11.12. 항공사진을 보아도 건축 관련 시설물 모두 확인되지 않은 나대지상태이다{다만, 사진상 건축물대장상에 신고되지 않은 가설건축물로 보이는 정도만이 확인됨(2025.12.4. 출장당시에도 해당 미신고 추정 가설건축물은 존치중이며 위치만 이동함)}. 만약, 이렇게 건축물이 철거되고도 수년간 나대지로 방치되어 있는 땅으로 놓고 극히 일부 시설물이 남아있다는 이유로 철거.멸실되지 않은 땅으로 보아야 한다는 것이 합리적이라면 수 년간 나대지로 놓고도 철거되지 않았다고 하여 별도합산과세대상으로 구분해야하는 중대한 불합리함이 발생할 수 있다. (라) 또한, 사실상 철거멸실이 이뤄졌기에 토목, 건축 관련 공사를 할 수 있는 여건이 마련되었고 일부 토목공사가 진행되었다는 내용이 철거.멸실이 되지 않아 다른 용도로 토지를 사용할 수 없다는 주장과 배치되며 토목공사 이전에 사실상 철거.멸실 되었음을 알 수 있다. 「지방세법 시행령」제103조의2 제1호에 따른 토지(“철거.멸실된 날부터 6개월이 지나지 않은 건축물의 부속토지로”)를 철거.멸실 직전에 다른 용도로 토지를 사용할 수 없기에 해당기간을 별도합산과세대상으로 인정해주는 법적 취지를 보았을 때도 같은 뜻이다. 따라서, 청구인이 주장하는 조심 2025지434(2025.9.25.)의 사례와 같이 기존 건축물과 관련된 콘크리트, 지하구조물 등을 해체한 시점에 해당된다는 사례와 청구인의 쟁점토지는 전혀 다른 사안으로 보아야 한다. 지방세법상 재산세의 대원칙 「지방세법」제106조 제3항에 규정되어 있듯이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과해야 하는바, 이는 실제 이용 현황이 그와 다르다면 실질에 맞게 과세하여 납세자 간의 형평을 도모하겠다는 것이다. 결국, 2023년~2025년 사실상 현황을 보았을 때, 쟁점토지는 2025.6.1. 과세기준일 현재 「지방세법」제106조 제1항 제2호 다목 및 같은 법 시행령 제103조2 제1호에 따른 별도합산과세대상에 해당하지 않아 같은 법 제106조 제1항 제1호에 따라 종합합산과세대상으로 적법하게 부과하였다고 할 것이다. (2) 청구인은 2024.9.23.부터 기준틀(규준틀) 공사를 진행하여 절토.성토공사 토사를 반출하는 등 정지공사를 하였기에 2025.6.1. 기준 착공을 하였으므로「지방세법」106조 제1항 제2호 가목 및 같은 법 시행령 제103조 제1항 제3호에 따라 착공신고를 하고 사실상 착공하였기에 별도합산과세대상 토지라고 주장한다. (가) 청구인이 제출한 기준틀(규준틀) 공정사진을 보아도 이 건 건축허가 받은 도면 기준 해당 건축물의 본격적인 터파기를 위한 각 모서리 가장자리에 위치한 규준틀이 보이지도 아니하고, 2025.5.22. 이후에 규준틀 설치와 더불어 연속적이며, 사실상 착공으로 중요하게 여겨지는 터파기 또한 보이지 않는다. 설령, 규준틀 설치만 했다고 하더라도 본격적인 공사로 볼 수 없다(일부 구간 규준틀만 설치 착공 미인정, 조심 2023지382, 2023.8.3., 참조). (나) 청구인은 쟁점토지는 창고용지로서 착공신고 전이라도 언제든지 착공준비를 할 수 있었다고 주장한다. 그렇다면 그 땅이 건축허가와 착공신고완료(2025.5.30.) 이후 허가와 관련된 해당 설계 도면에 맞게 굴착행위, 건축행위가 이뤄져야 했는데 그러한 내용 없이 착공완료신고 이전(2025.5.23.) 시점에, 설계도면 바닥 전체위치와 관련되었다고 보기도 어려운 토목공사 및 기준틀 공사라는 이름의 증빙자료만 존재한다. 단순히 건축허가와 무관하게라도 토목공사를 진행하여 정지작업만 이행후 매매하는 것인지, 건축주를 모집하려는 것인지 목적이 불분명하게 됨이 가능했던 토지 여건이라는 것이 청구인의 주장(착공신고 이전에도 토목공사 가능)에서 확인 가능하다. 그렇지 않았다면 적어도 2025.5.23.이후부터도, 2025.6.1.전후로 하여도 터파기가 이뤄져야 했을텐데, 2025.5.23. 이후로 어떠한 건축행위도 증빙되고 있지 않다. 오히려, 2025.5.23.부터 2025.12.4.까지도 어떠한 목적으로도 활용될 수 있는 나대지(진출입로 정지작업만 이뤄짐)로 놓여있고, 건축모집이라는 현황만이 있다. 그러한 토지의 절.성토작업에 대해서 착공 중인 토지로 불인정되는 판결을 확인할 수 있다(성토작업만으로 착공 부인 : 대법원 2011.3.24. 선고 2010두23446, 서울행정법원 2010.3.25. 선고 2009구합47354 판결, 참조). (다) 2025.6월 전후 해당 건축물소유자(ㅇㅇㅇPFV)가 제출한 항공사진 자료, 로드뷰 등을 통하여 확인한 결과, 쟁점토지는 정지공사 이외의 건축허가 받은 도면 위치에 터파기나 굴착행위로 사실상 착공된 내용은 확인할 수 없었고, 착공신고완료(2025.5.29.) 이후 허가위치(건축허가, 착공신고의 설계도면)에 규준틀 설치와 더불어 굴착행위까지 이루어진 증빙자료가 없다. 나아가 2025.12.4. 출장 당시에는 나대지 상태로 연속적인 일련의 사실상 착공행위가 이뤄진 내용이 없고 오히려, 건축주를 모집하는 플래카드만이 존치한 것으로 보아, 청구인은 과세기준일(2025.6.1.) 당시및 전후에도 건축허가에 따른 건축물 공사에 착수 하지 않았고 새로운 건축주를 모집하여 착공을 진행할 계획을 가지고 있었음을 방증하고 있기에 과세기준일 2025.6.1.에 건축하였다는 내용은 이유 없다. 청구인이 주장하는 과세기준일 사실상 착공을 했다는 점과 달리 과세기준일 이전까지의 일시적인 정지공사로 봄이 사실적, 법적으로도 타당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① (주위적) 쟁점토지는 지상의 건축물이 과세기준일 현재 철거ㆍ멸실일로부터 6개월이 지나지 않았으므로 별도합산과세대상으로 보아야 한다는 청구주장의 당부 ② (예비적) 쟁점토지는 건축법상 건축허가를 받고 건축신고를 한 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상이라는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점①과 관련하여 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청이 제출한 처분청의 공문(건축녹지과-OOO)에 따르면, 쟁점토지 지상 위 건축물(창고, 근린생활시설)의 소유자 ㅇㅇㅇPFV는 2019.10.21. BBB산업단지내 다수의 다른 건축물들과 철거신고를 일괄로 하여 이를 수리하였다. (나) 처분청은 이 건 과세처분을 위하여 쟁점토지 지상의 건물 소유주인 ㅇㅇㅇPFV에게 건축물 철거관련 자료를 요청하였고, ㅇㅇㅇPFV은 아래와 같이 회신하였다. ○○○ (다) 청구인이 ㅇㅇㅇPFV에게 건축물 철거관련 자료를 요청한 후 회신받은 내용(2026.1.30.)은 아래와 같은바, 특기사항에 “ㅇㅇㅇPFV는 대규모 공익사업시행자로서 다수의 건축물과 지장물을 철거 말소하는 과정은 일괄신고에 의존해야 하는 실정으로 1건의 건축물에 대한 사실상 멸실 철거 말소일을 구체적으로 확인할 수 없다”고 기재하여 답신한 것으로 나타난다. ○○○ (라) 청구인이 제출한 지장물 철거공사 사진(2024.10.12.)의 일부는 아래와 같다. ○○○ (마) 쟁점토지 지상 위 건축물(창고, 근린생활시설)대장에 따르면, 변동사항에 2025.1.24. 건축녹지과-OOO호에 따른 건축물 해제공사완료에 따라 건축물대장이 말소되었다고 기재되어 있고, 청구인은 이를 근거로 2025.5.27. 지장물 보상계약을 작성하였다고 주장하며 이를 제출한바, 물건의 종류는 바닥포장, 구조 및 규격은 콘크리트로 나타난다. (바) 청구인은 2023년도 재산세 부과분에 대하여 2023.12.12. 처분청에 이의신청을 제기하였는데, 청구 사유가 수용되는 과정에서 토지 위의 창고건물이 전파되어 쟁점토지는 청구일 현재(2023.12.12.) 나대지라고 주장하였고, 쟁점토지와 관련하여 2024년도 종합부동산세에 대하여 우리 원에 심판청구(OOO)를 제기한바, 그 결정 내용은 일부는 아래와 같다. <청구인의 2024년도 종합부동산세 결정문> ○○○ (사) 처분청은 쟁점토지 지상의 건물이 2023.3.22. 사실상 철거.멸실되었고, 쟁점토지를 과세기준일(2025.6.1.) 현재 나대지로 보아 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 부과처분을 하였다. (2) 쟁점②과 관련하여 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점토지에 지상에 제2종 근린생활시설(일반음식점) 건축면적 396㎡, 대지면적 2,875㎡, 지상1층으로 하여 2025.5.22. 처분청으로부터 건축허가(OOO)를 받고, 2025.5.30. 착공신고를 하였다. (나) 청구인이 제출한 공사비 지급내역은 아래와 같다. ○○○ (다) 청구인이 기준틀 공사를 진행하였다고 제출한 사진은 아래와 같다. ○○○ (라) 청구인이 제출한 확인서는 아래와 같다. ○○○ (마) 청구인은 2025.5.23. 작성한 공사감리 표준계약서와 2025.5.29. CCC(주)와 작성한 기술지도계약서를 제출한바, 아래와 같다. ○○○ (바) 쟁점토지의 2025년 1월부터 2025년 12월까지의 항공사진은 아래와 같다. ○○○ (사) 처분청이 쟁점토지를 현장확인(2025.12.4.) 후 작성한 출장보고서 내용은 아래와 같다. ○○○ (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 1) 「지방세법」 제104조에서 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다고 규정하면서, 그 제2호에서 “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다고 규정하고 있는바, 별도합산과세대상인 건축물의 부속토지란 재산세 과세대상인 건축물의 부속토지에 해당하여야 하고, 이 경우 건축물이 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고, 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때에는 재산세 과세대상인 건축물에 해당하지 않는 다 할 것이다(대법원 1984.4.10 선고 83누682 판결 등, 같은 뜻임), 2) 청구인은 쟁점토지 지상 건축물의 멸실일은 건축물대장상 말소된 날(2025.1.24.)이므로 이 건 과세기준일 현재 철거ㆍ멸실일로부터 6개월이 지나지 않았으므로 별도합산과세대상으로 보아야 한다고 주장한다. 그러나, 2024년 10월 경 쟁점토지상에 존재하였다고 주장하는 건축물은 폐기물처리 대상인 바닥골격 일부, 콘크리트 덩어리, 간이 화장실, 정화조 지하부분 등으로서, 그 재산적 가치를 인정하기 어려워 보이는 점, 청구인은 2023년 재산세 부과분에 대한 이의신청 당시 2023년도 쟁점토지 지상의 건물이 철거되었다고 주장하였고, 이에 처분청은 항공사진 등을 확인하여 2023년 3월에 철거된 것으로 보아 2023.6.1. 기준 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지에 해당하는 것으로 판단하여 별도합산과세대상으로 경정한 사실이 확인되는 점, 이후 쟁점토지에 대한 2024년도 재산세가 종합합산과세대상으로 부과된 후 불복을 제기하지 아니하고, 관련 종합부동산세가 부과되자 우리 원에 심판청구를 제기하였는데, 심판청구에서도 2023년도에 건축물이 철거되었다고 주장하면서 쟁점토지 지상에 건축물을 건축할 수 없으므로 종합합산과세대상으로 구분하는 것은 부당하다고 주장하였으나 우리 원은 2024년 재산세 과세기준일 현재 건축물 철거 후 1년 이상이 지난 나대지로 나타나며 이를 달리 볼 사정이 없다고 보아 청구주장을 기각한 점(조심 2025소2225, 2026.3.6.), 처분청이 제출한 항공사진과 ㅇㅇㅇPFV가 회신한 내용에는 2023년 3월경 건축물을 사실상 철거한 것으로 나타나고, ㅇㅇㅇPFV은 다수의 건축물과 지장물을 철거 말소하는 과정에서 일괄신고를 할 수밖에 없다고 회신하여 건축물대장상 말소일을 진정한 건축물 철거일로 보기 어려운 점 등에 비추어 사실상 쟁점토지 지상의 건축물이 2023년도에 멸실된 것으로 보이는 이상 2025.6.1. 기준으로 건축물을 철거한 후 6개월이 지나지 아니한 토지로 보기 어렵다고 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지를 나대지로 보아 종합합산과세대상으로 구분하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 1) 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 제3호에서 “제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물을 포함하되, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다고 규정하고 있다. 위 조항에서 규정된 별도합산과세대상으로 구분되는 ‘건축 중인 건축물’이라 함은 건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후 터파기 공사 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 것을 의미하고, 단지 그 사업에 직접 사용하기 위한 준비를 하고 있는 것까지 포함된다고 볼 수 없다 할 것이다(대법원 2017.3.15. 선고 2016두58406, 같은 뜻임). 2) 청구인은 쟁점토지는 2025.6.1. 현재 「건축법」상 건축허가를 받고 건축신고를 한 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상이라고 주장한다. 그러나, 청구인은 2025.5.22. 처분청으로부터 건축허가(OOO)를 받고, 착공예정일을 2025.5.27.로 하여 착공신고를 하였으나, 처분청이 2025.12.4. 쟁점토지에 현지출장하여 확인한 내용에 따르면, 터파기공사 등이 전혀 진행되지 않은 나대지 상태로 확인되고, 오히려 맞춤형 건축 등에 대한 건축대상자를 모집 중인 플래카드를 걸어 놓은 것으로 확인되며, 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 터파기 공사에까지 이르렀다고 볼 만한 자료가 제출하지 아니한 점, 청구인이 제출한 사진 등을 보면 2025.6.1. 과세기준일 현재 토공 정지작업에 준하는 작업만 진행한 것으로 보여 이는 그 사업에 직접 사용하기 위한 준비과정만 진행한 것으로 건축 중인 건축물로 보기 어려운 점, 청구인은 조세심판원에 출석하여 현재까지 설계를 변경하느라 착공을 못하고 있다고 진술한 점 등에 비추어 처분청이 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. 1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지 2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지 나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지 다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지 3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지 가. 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. ② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자 (2) 지방세법 시행령(2025.12.31. 대통령령 제36043호로 개정되기 전의 것) 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다. 1. 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지 가. 읍ㆍ면지역 나. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 지정된 산업단지 다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역 2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지 가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지 나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지 ③ 법 제106조 제1항 제2호 나목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. 1. 「여객자동차 운수사업법」 또는 「화물자동차 운수사업법」에 따라 여객자동차운송사업 또는 화물자동차 운송사업의 면허ㆍ등록 또는 자동차대여사업의 등록을 받은 자가 그 면허ㆍ등록조건에 따라 사용하는 차고용 토지로서 자동차운송 또는 대여사업의 최저보유차고면적기준의 1.5배에 해당하는 면적 이내의 토지 제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다. 1. 삭제 <2015.12.31.> 2. 건축허가를 받았으나 「건축법」 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물 3. 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다. 제103조의2(철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 법 제106조 제1항 제2호 다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다. 이 경우 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않은 건축물 또는 주택의 부속토지는 제외한다. <개정 2025. 12. 31.> 1. 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 않은 건축물 또는 주택의 부속토지(건축물 또는 주택의 건축을 위한 용도 외의 다른 용도로 사용하는 부속토지는 제외한다). 이 경우 건축물의 부속토지는 철거ㆍ멸실되기 전 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제101조 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지를 말한다.