쟁점오피스텔에 전세권이나 임차권이 설정되었던 내역 등에 비추어 볼 때, 쟁점오피스텔을 계속 임대목적으로 사용하였던 것으로 보이므로 이를 주택매매사업자의 사업용 재고자산으로 보기는 어려워 보이는 점, 양도주택의 양도일 현재 쟁점오피스텔에 전입신고 되어있던 임차인들이 있으며, 쟁점오피스텔에 전세권이나 임차권이 다수 설정되었던 내역 등에 따르면 적어도 쟁점오피스텔 중 일부 호실은 주거용으로 사용되었던 것으로 보이는 점 등에 비추어, 쟁점오피스텔이 주택에 해당하는 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

이유 1. 처분개요 가. 청구인은 2024.12.5. 대구광역시 OOO(이하 “양도주택”이라 한다)를 OOO원에 양도하였고, 양도주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는 것으로 보아 2025.2.28. 2024년 귀속 양도소득세 OOO원의 예정신고를 하였다. 나. 처분청은 2025.5.8.∼2025.5.27. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 양도주택의 양도일 현재 청구인과 그 배우자가 공동으로 소유한 대구광역시 OOO 소재 오피스텔(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)이 「소득세법」상 주택에 해당하므로, 양도주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 2025.12.1. 청구인에게 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2026.1.28. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 쟁점오피스텔은 청구인 배우자의 ‘부동산 매매 및 임대업’을 위한 필수적인 ‘사업용 재고 자산’이다. 쟁점오피스텔의 건축물대장 및 등기사항전부증명서상 용도는 ‘업무시설(오피스텔)’로 명확히 등재되어 있다. 청구인의 배우자 A은 해당 소재지를 사업장으로 하여 ‘BOOO’이라는 상호로 사업자등록을 마치고, 적법하게 부가가치세 및 소득세를 신고ㆍ납부하며 부동산 매매 및 임대업을 영위하고 있다. 일반적인 1세대 1주택자가 ‘거주 목적’으로 주택을 보유하는 것과 달리, 부동산 매매업을 영위하는 사업자에게 부동산은 판매를 위한 ‘상품(재고 자산)’이거나 임대 수익 창출을 위한 ‘사업용 고정 자산’이다. 청구인 측은 쟁점오피스텔을 신축하여 관리해왔으며, 이는 명백히 영리 목적의 사업 활동의 일환이다. 이를 단순 거주용 주택과 동일시하여 주택 수에 산입한 처분청의 판단은 ‘자산의 실질적 성격’을 간과한 것이다. (2) 쟁점오피스텔의 실제 사용 현황은 ‘상시 주거’가 아닌 ‘숙박형 단기 체류 공간’이었다. 쟁점 오피스텔 인근에는 대학병원(C 등)과 피씨방 등 유흥시설, 다수의 상업 시설이 위치하고 있다. 이러한 입지적 특성상, 쟁점 오피스텔의 주된 이용객은 일반 가정이 아니라 병원 실습생, 간호 실습생, 인근 공사 현장이나 기업체의 단기 파견 근로자들이었다. 이들은 통상 1개월∼3개월 미만의 짧은 기간 동안 ‘잠시 머무는 숙소’ 또는 ‘기숙사 대용’으로 공간을 사용하였고, 업무가 종료되면 즉시 퇴거하는 형태를 보였다. 처분청은 “전입신고 내역이 없으나 주거용으로 사용했을 것”이라고 추정한다. 그러나 임차인들이 전입신고를 하지 않은 근본적인 이유는, 이곳이 그들의 생활 근거지(본가 등 실제 주소지가 별도로 존재)가 아니었기 때문이다. 단기간 업무나 실습을 위해 잠시 체류하는 공간에 전입신고를 하는 경우는 없다. 즉, 전입신고가 없다는 사실은 오히려 이곳이 ‘상시 주거용’이 아닌 ‘일시적 체류 시설(숙박업 유사 성격)’로 사용되었음을 강력히 방증한다. (3) 쟁점오피스텔에 대한 ‘부동산담보신탁’ 설정은 이 건물이 투자 및 사업 수단임을 입증한다. 청구인은 2023.4.24. 쟁점오피스텔을 담보로 ‘주식회사 D’에 부동산담보신탁을 설정하고 사업 운영 자금을 조달하였다. 통상적으로 개인이 거주하는 주택은 은행 근저당권을 설정하는 것이 일반적이나, 소유권을 신탁회사에 넘기는 ‘신탁 등기’ 방식을 취한 것은 이 부동산이 유동화 및 수익 창출을 위해 적극적으로 운용되는 철저한 ‘투자 자산’ 내지 ‘사업용 자산’으로 관리되었음을 보여주는 객관적 증거이다. (4) 내부 시설(바닥 난방 등)의 존재가 ‘주택’의 결정적 징표가 될 수 없다. 처분청은 심사결정서에서 “바닥 난방, 취사 시설, 세탁기 등이 구비되어 있어 주거가 가능하다”는 점을 과세 근거로 들었다. 그러나 현대의 오피스텔(Office-tel)은 그 태생적 명칭에서 알 수 있듯 Office(업무)와 Hotel(숙식)의 복합 시설이다. 업무 효율을 높이고 임차인의 편의를 위해 기본 가전과 난방 시설을 갖추는 것은 오피스텔 임대 사업의 필수적인 경쟁력 요소이자 시장의 표준이다. 따라서 편의시설이 존재한다는 사실(거주 가능성)만으로 곧바로 이를 ‘주택’으로 의제하는 것은 논리의 비약이고, 이는 오피스텔이라는 건축물의 특수성을 전혀 고려하지 않은 행정편의적인 해석에 불과하다. (5) 재무상태표에 따르면 쟁점오피스텔은 수 년에 걸쳐 감가상각이 이루어지고 있는 사업용 고정자산에 해당한다. 개인이 상시 거주하는 주택은 세무상 감가상각의 대상이 될 수 없으므로, 이를 주택으로 보는 것은 타당하지 않다. B의 재무상태표에 따르면 쟁점오피스텔과 관련하여 토지 약 OOO원과 건물 약 OOO원이 사업용 유형자산으로 계상되어 있고, 특히 건물 가액에 대하여 매년 감가상각을 실시하여 이를 비용으로 계상하였다(누계액 OOO원). 이는 청구인 세대가 쟁점오피스텔을 주택이 아닌 사업용 고정자산으로 인식하고 세무회계상 엄격히 관리하였음을 입증하는 것이다. 그리고 청구인은 수십 명의 임차인과 임대차 계약을 체결하고 이에 대한 임대료 수입을 투명하게 신고하여 왔으며, 임차인들이 입ㆍ퇴거가 빈번하게 나타나는바, 이는 쟁점오피스텔이 주택이 아니라 사업자가 수익을 목적으로 제공하는 업무 공간 또는 숙박형 용역 시설임을 방증한다. 또한 처분청은 임차인들이 해당 장소를 상시 주거로 사용했다는 객관적인 지표 등을 입증하지 못하였는바, 쟁점오피스텔이 주택에 해당한다는 점을 처분청이 입증하여야 함에도 그 입증책임을 다하지 못한 것이므로 이 건 처분은 위법하다. 나. 처분청 의견 청구인은 건축물대장 및 등기부등본상 용도, 사업자 등록 여부, 부동산담보신탁 설정 사실 등을 근거로 쟁점 오피스텔이 주택에 해당하지 아니한다고 주장한다. 그러나, 법원은 「소득세법」제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 ‘주택이란 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우를 의미한다고 일관되게 판시(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 외 다수)하고 있고, 이때, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하며, 임대인이나 임차인의 주관적 사용 의도가 아닌 객관적 현황에 따라 판단하는 것이다. 처분청은 청구인의 동의 하에 쟁점오피스텔에 대하여 2025.5.20. 현장 확인을 실시하였고, 현장확인 결과 쟁점오피스텔은 1층 근린생활시설과 2～5층 오피스텔(각 층마다 9호 정도로 구분)로 되어있었으며, 오피스텔은 대부분 공실상태였고, 출입이 가능한 호의 내부에는 침대, 세탁기, 소파 등의 가구와 주거에 필요한 조리시설(밥솥, 가스레인지) 및 욕실을 구비하고 있는 등 흔히 볼 수 있는 주거시설인 원룸의 형태를 하고 있음을 확인하였으며, 사업과 관련된 어떠한 시설이나 장비는 확인할 수 없었다. 또한 쟁점오피스텔의 등기부등본 및 관련 자료에 의하면 다수 임차인에 대하여 전입신고가 이루어졌고, 전세권 및 주택임차권 설정 내역이 확인되는 등 실제로 주거용으로 사용되었음을 뒷받침하는 객관적이 정황들이 존재한다. 청구인이 주장하는 바와 같이 임차인들이 직장 특성상 단기 체류자였다는 사정만으로 주거 제공 사실이 부인된다고 보기는 어렵다. 아울러 청구인이 주장하는 부동산담보신탁 설정 사실은 사업 운영을 위한 자금 조달 방식에 관한 사정에 불과하며, 쟁점오피스텔이 주거용이 아니라는 입증 자료로 보기는 어렵다. 따라서 이 건 처분은 적법한 처분에 해당한다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점오피스텔은 주택 수에서 제외되는 것이므로, 양도주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법률 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2003.6.15. 매매를 원인으로 양도주택을 OOO원에 취득하였고, 2024.12.5. 경락을 원인으로 양도주택을 OOO원에 양도하였다. (나) 대구광역시 OOO 토지는 청구인의 배우자인 A이 2011.1.27. 매매를 원인으로 E로부터 양수하였고, 동 지번 소재 건축물은 2012.1.17. 청구인과 A의 지분 각 1/2로 소유권보존등기가 되었는바, 쟁점오피스텔은 청구인과 A이 신축하여 취득한 것으로 보이며, 쟁점오피스텔의 건축물대장은 아래 <그림1>과 같다. <그림1> 쟁점오피스텔의 건축물대장 ○○○ (다) 쟁점오피스텔의 등기부등본상 확인되는 전세권 및 주택임차권 설정내역은 아래 <표1>과 같고, 현재는 전세권 및 주택임차권 등기는 모두 말소된 상태이다. <표1> 쟁점오피스텔에 설정되었던 전세권 및 주택임차권 등기내역 ○○○ (라) 양도주택의 양도일 현재 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하여 사업자등록이 된 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점오피스텔 소재 사업자등록 내역 ○○○ (마) 청구인과 그 배우자는 2011.2.11. 쟁점오피스텔을 사업장소재지로 하고, 업종을 부동산업으로, 종목을 상가임대, 임대업으로 하여 B이라는 상호로 사업자등록을 하였음이 확인된다. (바) 청구인은 쟁점오피스텔은 부동산 매매업 및 임대업을 영위하기 위한 사업용 재고자산이라는 청구주장과 관련하여 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 신고ㆍ납부한 2018～2024년 귀속 종합소득세 신고 내역을 제출하였다. <그림2> 청구인이 제출한 종합소득세 신고 내역 일부(2018년 귀속) ○○○ (사) 과세전적부심사 결정서에서 확인되는 쟁점오피스텔의 내부 사진은 아래 <그림3>과 같다. <그림3> 쟁점오피스텔 내부 사진 ○○○ (아) 과세전적부심사 결정서에 기재된 바에 따르면, 양도주택 양도일 현재 쟁점오피스텔에는 F 등 5명이 전입신고되어 있었던 것으로 확인된다. (자) 청구인이 제출한 재무상태표에 따르면 쟁점오피스텔은 유형자산으로 계상되어 있고, 건물은 2024년 말까지 약 OOO원을 감가상각비로 처리한 것으로 나타난다. <그림4> 청구인이 제출한 재무상태표 ○○○ (차) 청구인은 쟁점오피스텔에 다수의 임차인이 빈번하게 입ㆍ퇴거하였다는 청구주장과 관련하여 아래 <그림5>와 같이 부동산임대공급가액명세서를 제출하였다. <그림5> 청구인이 제출한 부동산임대공급가액명세서 일부 ○○○ (카) 쟁점오피스텔의 등기부등본에 따르면 청구인과 A은 쟁점오피스텔의 보유지분 전부를 2023.4.24. 주식회사 D에 신탁하였음이 확인된다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점오피스텔이 사업용 재고자산에 해당하고, 공부상 오피스텔로서 주택으로 볼 수 없으므로 이 건 처분은 위법하다고 주장한다. 그러나, 청구인의 사업자등록내역을 보면, 청구인은 상가임대업으로 사업자등록을 하였을 뿐 부동산 매매업으로 사업자등록을 한 내역은 확인되지 아니하고, 청구인이 쟁점오피스텔 중 특정 호실을 매매한 내역이나, 매매하기 위하여 노력을 기울였다는 사정도 확인되지 아니하며, 쟁점오피스텔에 전세권이나 임차권이 설정되었던 내역 등에 비추어 볼 때, 쟁점오피스텔을 계속 임대목적으로 사용하였던 것으로 보이므로 이를 주택매매사업자의 사업용 재고자산으로 보기는 어려워 보이는 점, 쟁점오피스텔은 공부상 용도가 오피스텔로 되어 있으나 그 구조는 방, 주방, 화장실 등으로 구분되어 주거기능을 보유하고 있고, 양도주택의 양도일 현재 쟁점오피스텔에 전입신고 되어있던 임차인들이 있으며, 쟁점오피스텔에 전세권이나 임차권이 다수 설정되었던 내역 등에 따르면 적어도 쟁점오피스텔 중 일부 호실은 주거용으로 사용되었던 것으로 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점오피스텔이 주택에 해당하는 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.