청구법인들은 쟁점부동산을 임대용 주택 등을 신축하여 공공주택매입사업자(LH)에게 매도할 목적으로 취득하였으나, 동 사업이 지연되어 유예기간 내 착공이 불가하였다고 주장한다.그러나 위 사업지연의 사유는 본인들 스스로의 사정(당초 직접 임대주택 건설→LH 공공주택사업자에게 신축 후 매도)에 따른 지연으로 내부적 사유인 점, 청구법인들은 유예기간 내 또는 현재까지 건축공사 착공을 위한 진지한 노력의 사유가 있다고 보기도 어려운 점 등에 비추어, 쟁점부동산의 취득은 그 취득 후 3년이 경과할 때까지 주택건설사업용에 직접 사용한 것으로 보기 어려워 중과세율 적용이 타당하다고 판단

이유 1. 처분개요 가. AAA 주식회사 외 2(주식회사 BBB, 주식회사 CCC, 이하,“청구법인들”이라 한다)는 주택건설사업을 영위할 목적으로 각각 2019.11.1., 2022.1.17. 경기도 부천시에 설립되었고, 청구법인들은 2022.5.20., 2022.6.21. 경기도 부천시 OOO 외 8필지(토지 1,064.5㎡, 건물 1,218.02㎡, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 공동(각 1/3 지분)으로 매매를 원인으로 취득한 후 청구법인들은 총 취득가액(OOO원)을 과세표준으로 하고 일반세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 등 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. 나. 이후 처분청은 2025.5.27. 현지 출장결과, 청구법인들이 이 건 부동산을 취득한 날로부터 3년 이내(이하 “유예기간”이라 한다)에 주택건설사업에 착공해야 함에도 불구하고, 해당 기간 동안 실질적인 착공 없이 나대지 상태로 존치되었음을 확인하여 이에 「지방세법」제13조 제2항에 따른 세율(이하 “중과세율”이라 한다)을 적용해야 한다고 보아, 청구법인들에게 2025.8.5. 취득세 등 OOO원(가산세 포함)에 대해 부과ㆍ고지하였다. 다. 이후 청구법인들은 2025.8.5. “이 건 부동산을 주택건설 사업에 사용하기 위해 유예기간 내 착공하지 못한 데에는 정당한 사유가 있음에도 중과세율을 적용한 것은 위법하다”는 취지로 취득세 등의 취소를 구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2025.10.10. “정당한 사유가 존재한다고 보기 어렵다고 보아 이를 거부하였다. 라. 청구법인들은 이에 불복하여 2025.11.13. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인들 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인들 주장 (1) 이 건 처분의 근거가 된 근거 법령 조항 중 「지방세법」 제13조 제2항의 입법 취지는 대도시 내로의 인구 유입에 따른 인구집중을 억제하고, 대도시 주민의 생활환경을 보존ㆍ개선하며, 지역 간의 균형발전 내지는 지역경제를 활성화하려는 복지국가적 정책목표에 이바지하기 위한 것이다(서울고등법원 2012.5.24. 선고 2011누39242 판결, 참조). 이와 더불어 「지방세법」 제13조의2의 취지는 투기적 목적의 주택 소유를 방지하고, 이를 통해 주택이라는 한정된 재화가 일부에 집중되는 것을 막음으로써 실수요자 중심의 주택 보유를 유도하여 국민의 주거안정이라는 공익을 실현하기 위한 것이다(제주지방법원 2023.4. 25. 선고 2022구합259 판결, 참조). 그러므로 과세처분을 하기에 앞서 위와 같은 입법 취지를 참작하여 정당한 사유가 존재하는지를 판단하여야 한다. (2) 청구법인들은 이 건 부동산을 취득한 후에 한국토지주택공사(이하 “LH”라 한다)와 민간매입약정을 체결하고 빠른 착공을 위해 아래와 같이 최선을 다했다. (가) 2022.12.30. 인허가 및 착공 신고필증을 교부받은 직후 곧바로 서류를 준비하여 이 건 부동산 중 토지에 완공될 주택(이하 “이 건 주택”이라 한다)에 대한 LH 민간신축매입약정을 신청했으나, 2023.1.1. 매입심의에서 건축계획 전반 사유(다락부분 방범문제, 발코니 협소 문제 등)로 매입 제외되어, 2023.2.6.에 이를 통보받았다. 그 후, 매입제외 사유였던 건축계획 전반(다락부분 방범문제, 발코니 협소 문제 등)을 보완하여 다시 민간신축매입약정을 신청했으나 2024.6.26 매입심의에서 차랑 통행 불편, 정북향으로 재설계 필요 사유로 매입 제외되어, 2024.7.19. 이를 통보받았다. 이에 청구법인들은 다시 한번 매입제외 사유를 보완하여 LH 민간신축매입약정을 신청했고, 2024.10.24. 매입심의에서 이 건 주택이 조건부 통과 되었음을 2024.11.4.에 통지받았다 (나) 청구법인들은 결국 LH와 청년 주택 매입약정을 체결하여 2024.12.30. 자로 매입약정서를 작성했고, LH와 건축 도면을 협의하고 지방자치단체에 사업계획 승인을 받기 위한 절차를 이행했다. 경기도 부천시는 2025.3.28. 이 건 주택에 대하여 주차장 설치 완화기준(세대당 0.3대)를 적용하기는 어려움이 있으며, LH에도 이와 같은 지역 여건을 고려하여 협조를 요청했다는 내용의 공문을 보냈고, 청구인들은 지방자치단체의 승인을 받기 위해 주차장 추가 확보를 위해 노력했다. 이러한 노력 끝에, 결국 LH의 2025.5.22. 민간신축 매입약정 심의에서 이 건 주택이 ‘제1차 매입심의 조건부 통과(1차 공사비 연동형 대상으로 선정)’되었다. (다) 대법원(2014.2.13. 선고 2013두18582 판결)은 중과 대상에서 제외되는 ‘정당한 사유'에 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고 있다. LH와 매입 약정을 체결할 때는 LH의 기준에 맞춘 도면을 작성하여 매입심의를 통과해야만 하고, 이 기준을 충족하지 못하면 매입심의 단계에서 매입 제외되기 때문이다. 만약, 매입 제외되는 경우에는 제외 사유를 제거하거나 보완하여 다시 민간신축매입약정을 신청해야 한다. 그러나, 주택건설업의 특성상 제외 사유 제거 또는 보완에는 오랜 시간이 걸린다. 가령 발코니 협소 문제나 전 세대를 정북향으로 재설계하기 위해서는 설계 도면을 다시 그려야 하는데, 이 과정은 단지 발코니를 넓히거나 전 세대의 방향을 바꾸기만 하면 되는 것이 아니고, 까다로운 「주택법」상의 기준을 맞추되, 안전기준도 만족해야 하며, 실현 가능성이 있어야 한다. 그 때문에 이 과정에는 많은 시간이 소요되고 지방자치단체에 사업 승인을 받는 것도 마찬가지이다. 제한된 토지 내에서 주차장 부지를 확보하는 것 또한 쉽지 않은 일이기 때문에 많은 시간이 소요된다. 위에서 밝힌 바와 같이 LH 및 지방자치단체와 협의하여 행정절차를 진행하다 보면 그 과정에서 예기치 않은 요구를 받는 경우가 많고 이를 해결하는 과정에서 「지방세법 시행령」에서 규정하고 있는 3년이라는 유예기간 내에 절차를 완료하지 못하고 기한을 넘기기도 한다. (라) 청구법인들은 이 건 토지 취득 직후부터 착공을 위해 정상적인 노력을 다하였음에도 LH 매입약정선정 심의의 매입 제외 사유를 보완하고, 경기도 부천시의 사업계획 승인을 받는 과정에서 시간적인 여유가 없어 착공 유예기간을 넘기게 되었으나, 여기에는 판례에서 중과세 대상에서 제외되는 ‘정당한 사유’가 존재함이 명백하므로 정당한 사유의 부존재를 이유로 한 이 건 과세처분은 사실오인의 위법하다. (3) 청구법인들의 항변내용은 다음과 같다. (가) 청구법인들이 착공을 지연하게 된 경위는 사업을 방치하거나 포기한 것이 아니라, 토지 취득 이후 급격한 외부 환경 변화에 대응하여 주택공급이라는 고유목적을 완수하기 위해 사업 방식을 불가피하게 변경하고, 그 과정에서 외부기관(LH 및 부천시)의 예측 불가능한 요구사항을 순차적으로 충족시키는 과정에서 부득이하게 시간이 소요된 데 있다. 즉, 청구법인들은 당초 토지를 취득하여 직접 주택을 건설ㆍ분양하고자 하였으나, 토지 취득 이후 부동산 경기의 급격한 악화 및 주택담보대출 규제 강화 등으로 인해 사업을 종전 방식대로 강행할 경우 사업 중단 및 그로 인한 사회적 비용 발생의 위험이 현저히 증가하였다. 이에 청구법인들은 사업의 안정적인 완공과 주택 공급이라는 본래 목적을 달성하기 위한 최선의 방안으로 공공기관인 LH와의 민간신축매입약정 체결을 추진하였다. 이는 단순한 경영 판단의 변경이 아니라, 외부 환경 변화 속에서 고유목적 사업을 지속하기 위한 적극적이고 합리적인 노력에 해당한다. (나) 청구법인들은 착공신고필증을 교부받은 직후 LH에 민간신축 매입약정을 신청하였으나, LH는 2023.2.6. 건축계획 전반(다락 부분 방범 문제, 발코니 협소 문제 등)을 이유로 매입 제외 통보를 하였다. 위 사유는 청구법인들의 의사와 무관하게 외부기관(LH)이 구체적으로 요구한 사항으로서, 청구법인들로서는 이를 보완하지 않고서는 사업을 진행할 수 없는 사실상의 장애에 해당한다. 청구법인들은 위 요구사항을 해소하기 위하여 건축 설계를 전면적으로 재검토하고 수정하는 절차를 진행하였는데, 이는 구조 안전성 재검토 및 관련 법규 준수 여부 확인 등 복합적 검토가 수반되는 전문적 작업으로 상당한 시간이 소요될 수밖에 없었다. (다) 그 결과 LH와의 매입약정을 체결한 이후, 청구법인들은 건축허가를 위하여 부천시 건축위원회 심의를 신청하였다. 그런데 부천시 건축위원회는 심의 과정에서 다시 1층 필로티 주차장 진입부 상부 캐노피 설치 검토, 자전거 보관대 위치 조정 등 당초 예상하지 못한 추가적인 수정 요구사항을 제시하였다. 결국 청구법인들은 LH 기준을 충족시킨 설계안을 부천시의 요구에 맞추어 다시 수정해야만 하였고, 이 과정에서도 추가적인 시간이 소요되었다. 이와 같이 유예기간 내 착공이 이루어지지 못한 것은 청구법인들이 사업을 해태한 결과가 아니라, LH와 관할 행정청인 부천시의 예측 불가능한 요구사항을 순차적으로 충족시키기 위한 정상적인 노력을 다하는 과정에서 부득이하게 발생한 것이다. (라) 처분청은 청구법인들이 LH의 설계 가이드라인을 사전에 검토하여 반영하였다면 지연을 피할 수 있었다는 의견이나, LH 가이드라인은 법적 구속력이 있는 기준이 아니라 지침에 불과하고, 실제 심의 과정에서는 가이드라인 준수 여부와 무관하게 담당자의 재량에 따른 별도의 설계 변경 요구가 지속적으로 발생하는 것이 현실이다. 특히 상위 법령인 「주차장법 시행령」에 따라 주차장 면적을 설계하였음에도, 관할 행정청인 부천시가 하위 규범인 조례 및 지역적 특수 사정을 이유로 이를 반려하고 추가적인 주차 공간 확보를 요구하였다. 이처럼 상위 법령을 준수하였음에도 행정청이 개별적ㆍ재량적으로 보완을 요구하는 상황은 사업자가 사전에 예측할 수 없는 법적 장애에 준하는 불가항력적 사유에 해당한다. (마) 또한 처분청은 LH 매입약정이 토지 매입을 전제로 하지 않으므로 이와 관련된 절차 지연은 착공 지연의 정당한 사유가 될 수 없다는 의견이나, 이는 LH 매입약정 사업의 구조와 실무를 오해한 것이다. 현실에서는 토지를 먼저 확보하지 않고 LH 매입약정 사업을 진행하는 것이 거의 불가능하며, 만약 약정을 먼저 체결한 후 토지 매입에 나설 경우 토지주가 매각을 거부하거나 시세보다 과도한 가격을 요구하여 사업이 좌초될 위험이 매우 크다. 이러한 문제로 약정 체결 후 사업이 무산되는 사례가 다수 발생함에 따라, 최근 LH는 매입약정 협의 진행의 전제조건으로 토지 매매계약서 또는 토지사용승낙서 등을 요구하도록 지침을 강화하였다. 따라서 청구법인들이 토지를 먼저 취득한 후 매입약정을 추진한 것은 사업을 완수하기 위한 유일하고 합리적인 절차였다. 더불어 청구법인들이 사업을 추진하던 당시에는 매입약정 신청이 폭주하여 LH의 심의 자체가 장기간 지연되던 시기였고, 설령 심의를 통과하더라도 즉시 약정이 체결되는 것이 아니라 LH가 제시하는 조건을 반영하여 설계 도면을 수정ㆍ협의하고 감정평가를 거쳐 최종 매입 금액을 산정하는 복잡한 후속 절차를 거쳐야 하므로 상당한 시간이 소요될 수밖에 없었다. 이와 같은 LH 매입약정 절차의 특수성과 외부기관의 행정적 지연은 청구법인들의 노력과 무관하게 발생한 외부적 지연 요인에 해당한다. (바) 처분청이 인용하는 판례들 역시 이 사건과는 사실관계가 다르다. 처분청은 기업의 자금사정 악화 및 경영 악화는 내부적 사정에 불과하다는 취지의 판례를 근거로 들고 있으나, 이 건은 단순히 자금 사정 악화로 착공을 지연한 것이 아니라, 외부 환경 변화 속에서 사업 좌초를 방지하고 고유목적을 달성하기 위하여 LH 매입약정이라는 대안을 적극적으로 추진하는 과정에서 LH 및 부천시의 구체적 요구사항이라는 외부적 장애가 발생한 사안이다. 또한 처분청은 예측 가능성 판례(대법원 2009.1.25. 선고, 2006두 14296 판결)를 인용하나, 그 판례는 토지 자체의 자연경사도나 녹지지역 규제 등 토지 취득 시점부터 객관적으로 존재하며 법령 및 조례를 통해 충분히 확인 가능한 장애가 문제된 경우로서, 이 건과 같이 토지 취득 이후 사업 진행 과정에서 외부기관의 재량적 판단에 따라 새롭게 발생한 요구사항 및 행정적ㆍ절차적 장애가 문제된 사안과는 본질적으로 다르다. 결국 청구법인들은 이 건 토지를 주택건설사업에 사용하기 위하여 토지 취득 직후부터 지속적으로 정상적인 노력을 다하였고, 착공 지연은 청구법인들의 귀책사유가 아니라 급변한 외부 경제 환경과 LH 및 부천시 등 외부기관의 예측 불가능한 요구사항을 충족시키는 과정에서 부득이하게 발생한 것이다. 따라서 이는 「지방세법」상 취득세 중과를 면제할 정당한 사유에 해당한다. 나아가 취득세 중과 제도의 입법 취지는 부동산 투기를 억제하기 위한 것이지, 성실한 사업자가 주택건설사업을 수행하는 과정에서 불가피하게 발생한 절차적 지연을 이유로 과도한 징벌적 과세를 하는 데 있지 않다. 청구법인들은 고금리 침체기에도 토지대출 및 건축자금대출 이자를 장기간 부담하면서 사업을 포기하지 않았고, 이는 투기 목적이 없음을 뒷받침하는 중요한 사정이다. 그럼에도 불구하고 이 사건과 같이 약 OOO원에 달하는 취득세 중과를 하는 것은 입법 취지를 벗어난 과도한 처분으로서 조세정의에 반한다. 나. 처분청 의견 (1) 조세법률주의의 원칙에 따르면, “과세요건이나 비과세 요건 또는 조세감면 요건을 막론하고 조세 법규의 해석은 특별한 사정이 없는한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니한다. 특히 중과배제 및 감면요건 규정은 명확히 충족하는 경우에만 인정될 수 있으며, 그렇지 않은 경우 엄격히 해석하는 것이 조세평등 원칙에도 부합한다”(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결, 참조) 이는 조세감면이나 중과배제와 같은 조세법상 혜택은 예외 규정에 해당하는 만큼 그 요건이 명확히 충족되는 경우에만 적용될 수 있으며, 요건 충족이 불명확하거나 미비할 경우에는 엄격하게 해석하여 적용을 제한해야 한다는 점을 강조한 것이다. 따라서 주택건설 목적의 토지를 취득한 경우에는 취득일로부터 3년 이내에 실제로 주택건설용으로 착공하여야만 비로소 중과세가 배제되고, 반대로 3년이 경과하도록 착공이 이뤄지지 않은 경우에는 일반세율 적용 대상에서 제외되어 중과세율 대상이 된다는 것이 조세법률주의와 조세감면 요건의 엄격해석의 원칙에 부합한다. (2) 정당한 사유에 대한 관련 법령과 사례 (가) 청구법인들은 LH 매입약정 선정심의에 매입 제외 사유에 대한 보완과 부천시에 사업계획 승인을 받는 과정에서 시간적인 여유가 없어 착공이 지연되었고, 이는 ‘정당한 사유’에 해당한다고 주장한다. 그러나 「지방세법」제13조 제3항 제1호 단서 및 가목, 같은 법 시행령 제26조 제3항에서 정한 ‘정당한 사유’라 함은 ① 부동산의 취득목적에 비추어 고유업무에 사용하는데 걸리는 준비기간의 장단, ②고유업무에 사용할 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애사유와 장애정도, ③ 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, ④행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 한다(대법원 2009.1.25. 선고, 2006두14296 판결, 참조). (나) 또한, 조세심판결정 사례를 살펴보면, ‘정당한 사유’에 대한 인정 범위를 매우 제한적으로 해석하고 있다. 예외적으로 ‘정당한 사유’가 인정된 사례는 일부 토지 지분 소유자들의 알박기나 소송 등 당사자가 예측하기 힘든 예외적 사유가 발생한 경우에 국한되며(조심 2011지247, 2012.6.5. 참조), 반면, 다른 토지들과 통합하여 시행하고자 한 사업계획 변경은 법인의 내부적 사유에 불과하다고 판단하고 있다(조심 2023지4130, 2024.5.1. 참조). 아울러, 행정안전부의 유권해석에서도 사업계획승인 과정 중 민원이나 인ㆍ허가 절차 보완 등 시정명령에 따른 지연에 대해서는 정당한 사유로 인정하지 않고 있다(행정안전부 지방세특례제도과-218, 2022. 1.20. 참조) (3) 정당한 사유로 볼 수 없는 이유 (가) 청구법인들은 이 건 부동산 취득 당시에는 공동주택 30세대 이하 규모로 직접 건설하는 방식으로 사업을 추진하려 하였으나, 이후 스스로 LH 민간신축 매입약정 선택하면서 사업구조를 변경하였다. 그러나 2023.1.1. 및 2024.6.26. LH 매입심의에서 매입 제외되었고, 2024.11.4. 기존 공동주택 28호에서 청년주택 57호로 확대하는 과정에서 공용부 7건과 전용부 6건에 대한 이행 조건으로 전제로 LH로부터 조건부 통과 통지를 받았다. 이와 같은 세대수 확대와 설계 조정은 모두 청구법인들의 경영상 판단과 준비과정에서 이뤄진 내부적 사정일 뿐이며, 법령이 요구하는 ‘외부적ㆍ불가항력적 장애’에 해당한다고 보기 어렵다. (나) 또한, 「주택법」제15조에 따르면, 30세대 이상 주택건설사업은 착공에 앞서 사업계획 승인을 받아야 한다. 그러나 청구법인들은 2022.12.30. 착공 신고 이후 조세심판을 청구한 현재까지 사업계획승인을 받지 못하였고, 결과적으로 ‘착공 가능 단계’에 도달하지 못한 것으로 확인된다. 이는 외부 요인에 따른 지연이 아니라, 사업계획의 미비와 준비 부족이라는 내부적 원인에 기인한 것이다. (다) 더 나아가 LH 민간신축 매입약정 절차도 청구법인들이 선택한 ‘매도 방식’ 중 하나에 불과하며, 매입 제외된 사유 역시 ‘채광ㆍ구조ㆍ방범ㆍ발코니 협소 등’ 설계 부적합 및 사업계획 보완 미비라는 내부 요인에서 발생하였다. 이러한 문제들은 청구법인들이 충분히 예상 가능하고, 스스로 보완할 수 있는 범위 내의 사안이므로, 이를 외부적 사유로 볼 수 없다. 이러한 사정들을 종합할 때, 청구법인들이 주장하는 LH와의 절차 진행, 설계변경, 사업계획 승인 지연 등은 모두 청구법인들이 선택하거나 준비과정에서 조정 가능한 내부적 사정에 해당하며, 외부적ㆍ불가항력적 사유로 보기는 어렵다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구법인들이 주택건설용으로 취득한 부동산에 대하여 취득일로부터 유예기간(3년) 이내에 착공하지 못한 ‘정당한 사유’가 있는지 여부 나. 관련 법령 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인들은 주택건설사업 등을 목적으로 2019.11.1., 2022.1.17. 설립된 법인으로, 모두 과밀억제권역인 경기도 부천시 소재에 아래 <표1>과 같이 본점을 두고 있다. <표1> 청구법인들의 본점 소재지 ○○○ (나) 청구법인들은 2022.5.20., 2022.6.21. 이 건 부동산에 대해 「지방세법 시행령」제26조 제1항 제3호에 따른 주택건설사업(이하 “중과제외 업종”이라 한다)에 사용할 목적으로 이건 부동산을 취득한 후, 이에 「지방세법」제11조 제1항 제7호 나목의 세율(4%) 및 제8호의 주택세율(1~3%)에 따른 표준세율을 적용하여 취득세를 신고ㆍ납부하였고, 그 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 취득세 신고ㆍ납부 내역 (단위: ㎡, 원) ○○○ (다) 이후, 청구법인들은 2022.8.11. 공동주택(아파트 29호) 와 근생시설(소매점 1호)에 대한 건축(신축)허가를 받았고, 이어 2022.8.16.에는 OOO를 제외한 OOO 외 7필지를 OOO로 합병하는 토지이동 절차를 진행하였으며, 이후 2022.12.30. 착공신고필증을 교부받았으며, 그 내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 건축물 착공신고 처리내역 ○○○ (라) 청구법인들은 2023.1.1. LH와 민간신축매입약정 체결을 신청하였으나, 2023.2.6. 제1차 매입심의에서는 ‘건축계획 전반’을 사유로 매입제외되었고, 청구법인들은 2024.6.26. 다시 민간신축매입약정을 신청하였으나, 2024.7.19. LH는 ‘해당 필지 주변 차량 통행으로 인한 이용 불편, 전 세대 정북향 배치로 전반적인 재설계가 필요하다’는 이유를 들어 다시 매입 제외 결정을 통보한 것으로 나타난다. (마) 청구법인들은 LH와 공동주택(아파트 29호)에 대한 민간신축 매입약정을 청년주택(57호)로 변경하여 2024.10.24. 실시된 매입심의에서 조건부 통과되었다는 통지를 2024.11.4.자로 받은 것으로 확인된다. (바) 청구법인들은 2024.12.30. LH와 건설예정중인 주택 매입약정서를 체결한 것으로 나타난다. (사) 경기도 부천시(OOO)는 청구법인들에게 공공주택 특별법 시행령에 따른 주차장 설치 완화기준(세대당 0.3대)을 적용하기에는 어려움이 있음으로 LH에도 이와 같은 지역 요건을 고려하여 매입임대주택 사업이 검토 될 수 있도록 협조를 요청한바 있음을 알린다는 내용의 공문을 발송한 것으로 나타난다. (아) LH는 경기도 부천시의 주차장 요건을 충족시키기 위해 2025.5.22. LH와 민간신축 매입약정 재심의를 개최하여 ‘제1차 매입 심의 조건부 통과’를 한 것으로 나타난다. (자) 처분청은 2025.5.27. 현장 출장조사를 실시하였으며, 그 내용은 아래 <표4>과 같은바, 출장보고서에 따르면, 청구법인들이 2022.12.30. 착공 신고를 하였음에도 불구하고, 취득 이후 3년 이상 경과하도록 실제 착공 또는 공사 진행의 흔적이 없으며, 현장은 나대지 상태로 존치되고 되고 있었던 것으로 확인된다. <표4> 처분청 출장보고서(2025.5.27.) ○○○ (차) 청구법인들은 현재 건축위원회 심의가 진행중이라며 2025.9.24. 재검토 의결된 심의 주요결과 내역서와 2025년 11월에 재심의 신청서를 제출하였다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살펴본다. (가) 「지방세법」제13조 제2항에서는 대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입함에 따라 부동산을 취득하는 경우, 「지방세법」제11조 제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율(중과세율)을 적용한다고 규정하면서 다만, 「수도권정비계획법」제6조에 따른 ‘과밀억제권역에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종’으로서 대통령령으로 정하는 업종에 직접 사용하기 위한 취득 분에 한해 중과세율을 적용하지 않는다고 규정하고 있고, 「지방세법 시행령」 제26조 제1항 제3호는 「주택법」제4조에 따라 국토교통부에 등록된 주택건설사업자가 취득일로부터 3년 이내 착공하는 조건으로 취득한 경우 일반세율 적용하도록 하고 있다. 또한, 「지방세법」제13조 제3항에서는 제2항 각 호 외의 단서에도 불구하고 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 중과세율을 적용한다고 규정하면서 제1호 가목에서 정당한 사유 없이 부동산 취득일부터 3년이 경과할때까지 대도시 중과 제외 업종에 직접 사용하지 아니한 경우를 규정하고 있다. (나) ‘정당한 사유’란 법령에 의한 금지ㆍ제한 등 납세의무자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 해당 목적사업에 사용하거나 건축공사에 착공하기 위한 정상적인 노력을 다하였으나 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 정당한 사유의 유무는 부동산의 취득목적에 비추어 그 목적사업에 직접 사용하거나 건축공사에 착공하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 목적사업에 사용할 수 없거나 건축공사에 착공할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유 및 장애정도, 납세의무자가 목적사업에 사용하거나 건축공사에 착공하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 2014.2.13. 선고 2013두18582 판결, 참조). 청구법인들은 이 건 부동산을 취득일부터 3년 이내에 착공하지 못한 정당한 사유가 있다고 주장한다. 그러나, 청구법인들은 이 건 부동산 취득 당시에는 공동주택 30세대 이하 규모로 직접 건설하는 방식으로 사업을 추진하려 하였으나, 스스로 LH 민간신축매입약정 선택하면서 사업구조를 변경하였고, 2023.1.1. 및 2024.6.26. LH 매입심의에서 매입 제외되었으며, 2024.11.4. 기존 공동주택 28호에서 청년주택 57호로 확대하는 과정에서 공용부 7건과 전용부 6건에 대한 이행 조건을 전제로 LH로부터 조건부 통과 통지를 받는 등 유예기간(2025.5.20.)을 경과한 바, 이 같이 유예기간을 경과한 것은 청구법인들이 이 건 부동산의 사업 방식을 변경하면서 발생한 내부적 사정으로 보이는 점, 청구법인들은 3년이 지난 2025.5.27. 처분청이 현지출장을 실시할 때까지 이 건 부동산을 나대지로 방치하고 주택건설사업에 착공하지 아니하였으며, 현재까지도 착공 관련 서류를 준비 중인 것으로 확인되는 이상 이 건 부동산을 주택건설용으로 3년 이내에 착공하지 못한 정당한 사유가 있다고 보기 어려운 점, 그 밖에 청구법인들이 유예기간 내에 이 건 부동산을 목적사업에 사용하거나 건축공사에 착공하기 위하여 진지한 노력을 다하였다고 볼 만한 입증자료가 부족해 보이는 점 등에 비추어 청구법인들이 이 건 부동산을 취득한 후 3년 이내에 착공하기 위한 정상적인 노력을 다하였다고 보기는 어려우므로 처분청이 청구법인들의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정된 것) 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산(「신탁법」에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산을 포함한다)을 취득하는 경우의 취득세는 제11조 제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율(제11조 제1항 제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 제13조의2 제1항 제1호에 해당하는 세율)을 적용한다. 다만, 「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지는 제외한다. 이하 이 조 및 제28조에서 “대도시”라 한다)에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령으로 정하는 업종(이하 이 조에서 “대도시 중과 제외 업종”이라 한다)에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하는 경우의 취득세는 제11조에 따른 해당 세율을 적용한다. 1. 대도시에서 법인을 설립[대통령령으로 정하는 휴면(休眠)법인(이하 “휴면법인”이라 한다)을 인수하는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다]하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입(「수도권정비계획법」 제2조에 따른 수도권의 경우에는 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로의 전입도 대도시로의 전입으로 본다. 이하 이 항 및 제28조 제2항에서 같다)함에 따라 대도시의 부동산을 취득(그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우 2. 대도시(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 유치지역 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 적용받는 공업지역은 제외한다)에서 공장을 신설하거나 증설함에 따라 부동산을 취득하는 경우 ③ 제2항 각 호 외의 부분 단서에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대하여는 제2항 본문을 적용한다. 1. 제2항 각 호 외의 부분 단서에 따라 취득한 부동산이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 다만, 대도시 중과 제외 업종 중 대통령령으로 정하는 업종에 대하여는 직접 사용하여야 하는 기한 또는 다른 업종이나 다른 용도에 사용ㆍ겸용이 금지되는 기간을 3년 이내의 범위에서 대통령령으로 달리 정할 수 있다. 가. 정당한 사유 없이 부동산 취득일부터 1년이 경과할 때까지 대도시 중과 제외 업종에 직접 사용하지 아니하는 경우 나. 부동산 취득일부터 1년 이내에 다른 업종이나 다른 용도에 사용ㆍ겸용하는 경우 2. 제2항 각 호 외의 부분 단서에 따라 취득한 부동산이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 부동산 취득일부터 2년 이상 해당 업종 또는 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각하는 경우 나. 부동산 취득일부터 2년 이상 해당 업종 또는 용도에 직접 사용하지 아니하고 다른 업종이나 다른 용도에 사용ㆍ겸용하는 경우 (2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정된 것) 제26조(대도시 법인 중과세의 예외) ① 법 제13조 제2항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 업종”이란 다음 각 호에 해당하는 업종을 말한다. 3. 「해외건설촉진법」에 따라 신고된 해외건설업(해당 연도에 해외건설 실적이 있는 경우로서 해외건설에 직접 사용하는 사무실용 부동산만 해당한다) 및 「주택법」 제4조에 따라 국토교통부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 부동산만 해당한다)