처분청이 쟁점주택의 양도가액을 쟁점감정가액으로 하고 1세대 1주택 비과세를 재제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

이유 1. 처분개요 가. 청구인은 2024.12.13. OOO 토지 및 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 청구인의 조카인 A(이하 “양수인”이라 한다)에게 OOO억원에 양도한 후 2025.3.27. 1세대 1주택 비과세를 적용하여 2024년 귀속 양도소득세를 신고하였다. 나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2025.6.4.~2025.6.24. 기간 동안 OOO세무서장에 대한 종합감사를 실시한 결과, 쟁점주택이 다가구주택 요건을 미충족하여 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 아니한다고 보아 쟁점주택 중 401호를 제외한 부분에 대하여 비과세를 배제할 것을 시정요구하였다. 다. 한편, 양수인은 2025.6.20. 쟁점주택의 양도가액은 OOO억원이 아닌 OOO만원(이하 “쟁점거래가액”이라 한다)이고 금융기관으로부터 추가로 대출금을 차입하기 위하여 실지거래가액보다 높은 금액으로 계약서(이하 “쟁점업계약서”라 한다)를 작성하였다며 OOO구청장에게 자진신고를 하였고, 이에 따라 동 구청장은 2025.7.1. 실거래가 위반 사실을 OOO세무서장에게 통보하였다. 라. OOO세무서장은 이에 따라 위 과세자료를 조사청에 통보하였고, 조사청은 이를 검토한 결과 쟁점주택을 담보로 한 대출금 신청 시 금융기관이 감정평가법인에 의뢰하여 감정한 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 쟁점주택의 시가로 보고 청구인이 쟁점주택을 특수관계자인 양수인에게 시가보다 저가인 쟁점거래가액에 양도한 것은 부당행위계산에 해당한다고 보아 「소득세법」 제91조에 따라 비과세 적용을 배제하고 쟁점주택 전체를 과세대상으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과할 것을 처분청에 통보하였다. 마. 처분청은 이에 따라 2025.12.9. 쟁점감정가액을 쟁점주택의 양도가액으로 하고 1세대 1주택 비과세를 배제하여 청구인에게 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다. 바. 청구인은 이에 불복하여 2025.2.25. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 쟁점주택 양도 당시 시세는 OOO원 정도였으므로 이를 고려하여 거래한 쟁점거래가액(OOO만원)은 정상적인 시가에 해당하는 반면, 추가 대출을 목적으로 작성된 쟁점업계약서에 터잡아 시가보다 높게 감정평가한 쟁점감정가액(OOO원)은 시가로 볼 수 없으므로, 이를 쟁점주택의 시가로 본 이 건 처분은 부당하다. (가) 쟁점주택은 건축된 지 22년이 경과한 구옥이고 2024년 11월부터 현재까지 부동산 경기침체 등으로 거래가 이루어지지 않았을 뿐만 아니라 정상적인 가격을 받고 양도하기도 어려운 상황이었다. 청구인은 타지역으로의 이사를 계획하면서 오래 전부터 쟁점주택을 양도하려고 시도하였으나 부동산 경기침체 등으로 매매가 성사되지 못하던 중 조카인 양수인에게 쟁점주택 매수를 의뢰하였고 양수인도 이를 긍정적으로 평가하여 거래가 성사되게 되었다. (나) 청구인이 쟁점주택을 양수인과 거래하면서 그 양도가액을 OOO억원으로 하여 쟁점업계약서를 작성하게 된 경위는, 매매대금을 그 당시 주변 시세 등을 감안하여 쟁점거래가액으로 정하고 전세보증금 OOO백만원 및 기존 대출금 OOO백만원을 제외하면 OOO억원 정도의 자금이 추가로 필요한 상황이었는데, 양수인이 당시 보유하던 현금은 약 OOO억원에 불과하여 OOO억원이 부족하였으므로 나머지는 대출을 통해 마련하기로 하였으나, 금융기관에서 기존 대출금과 전세보증금으로 인하여 쟁점거래가액으로 거래하는 경우 추가 대출이 어렵다고 함에 따라 부득이 양도가액을 OOO억원으로 하여 추가대출금 OOO백만원을 차입하여 거래를 진행하게 되었다. (다) 거래 당시 쟁점주택 인근의 부동산 거래가액 등을 파악해 본 결과, 쟁점주택과 건축시기 및 규모 등이 유사한 주택의 거래가액은 OOO억원에서 OOO억원 사이에 대부분 형성되어 있었으므로, 그 범위 내에서 거래된 쟁점거래가액을 쟁점주택의 정상적인 시가로 볼 수 있다. 따라서 처분청이 쟁점주택의 시가를 추가 대출을 받기 위하여 작성된 쟁점업계약서에 터잡아 감정한 쟁점감정가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 취소되어야 한다. (2) 청구인은 쟁점주택 1층을 상가로 사용하고 나머지 2층부터 4층까지는 주거용으로 사용하였으나, 옥탑방을 주거용으로 사용한 것에 대하여 대전광역시 유성구청장으로부터 시정조치를 받은 후 옥탑방을 폐쇄하고 이 건 매매거래를 진행하였다. 따라서 청구인은 쟁점주택 외에 다른 주택이 없는 1주택자이므로, 청구인이 옥탑방을 주거용으로 사용하여 쟁점주택을 다가구주택으로 인정받지 못한다고 하더라도 쟁점주택 중 401호의 면적(OOO㎡)에 대하여는 비과세를 적용함이 타당하다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 쟁점주택의 시가가 OOO억원 정도이므로 시세에 따라 거래한 쟁점거래가액(OOO만원)은 정상적인 시가에 해당하는 반면, 추가 대출을 목적으로 작성된 쟁점업계약서를 근거로 한 쟁점감정가액(OOO원)은 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점감정가액은 평가기간 내 감정평가법인이 공정하게 심사하여 평가한 것이므로, 쟁점감정가액이 부당하게 평가되었다는 근거가 없는 한 세법상 적정한 시가로 볼 수 있는 반면, 청구인이 쟁점주택의 시가라고 주장하는 OOO억원을 시가로 볼 만한 근거는 없으며, 청구인도 쟁점업계약서를 작성할 때 주변시세 등을 감안하여 동 계약서를 작성한 것으로 보이므로 OOO억원과 유사한 쟁점감정가액을 쟁점주택의 시가로 봄이 타당하다. (2) 청구인은 1주택자이므로 쟁점주택 중 401호에 대하여는 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나, 청구인이 비과세를 적용받지 아니하였을 경우의 산출세액(OOO원)이 쟁점업계약서상 거래가액(OOO억원)과 실지거래가액(OOO만원)과의 차액인 허위신고금액(OOO원)에 미달하므로 「소득세법」 제91조에 따라 비과세를 전부 배제함이 적법하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점주택의 양도가액을 쟁점감정가액으로 하고 1세대 1주택 비과세를 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분의 당부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 제91조【양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등】① 제104조 제3항에서 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 이 법 또는 이 법 외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니한다. ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따른 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 뺀다. 1. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 비과세에 관한 규정을 적용받을 경우 : 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 제104조 제1항에 따른 양도소득 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액 제99조【기준시가의 산정】① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. 1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물 라. 주택 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 제101조【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제167조【양도소득의 부당행위계산】③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다. 1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산 시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 ④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다. ⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.(각 호 생략) ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(중략) ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 ⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산”이란 「소득세법」 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다. (5) 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조【부동산 거래의 신고】① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다. 1. 부동산의 매매계약 제5조【신고 내용의 검증】① 국토교통부장관은 제3조에 따라 신고받은 내용, 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 토지 및 주택의 가액, 그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다. ② 신고관청은 제3조에 따른 신고를 받은 경우 제1항에 따른 부동산거래가격 검증체계를 활용하여 그 적정성을 검증하여야 한다. ③ 신고관청은 제2항에 따른 검증 결과를 해당 부동산의 소재지를 관할하는 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 해당 신고 내용을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다. ④ 제1항부터 제3항까지에 따른 검증의 절차, 검증체계의 구축ㆍ운영, 그 밖에 필요한 세부 사항은 국토교통부장관이 정한다. (6) 건축법 시행령 제3조의5【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. 별표 1 <용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)> 1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(「아이돌봄 지원법」 제19조에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(「도서관법」 제4조 제2항 제1호 가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다] 다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것 3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 당초 쟁점주택을 다가구주택으로 보아 그 양도가액을 OOO억원으로 하고 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 2024년 귀속 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점주택을 다가구주택이 아닌 것으로 보아 그 양도가액을 쟁점감정가액으로 하고 1세대 1주택 비과세를 전액 배제하여 아래 <표1>과 같이 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였다. <표1> 이 건 양도소득세 부과 내역 OOO (2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점주택은 OOO 지상에 건축되어 있는 건물로 건축물대장상 1층 제2종 근린생활시설, 2층 다가구주택(4가구), 3층 다가구주택(3가구), 4층 다가구주택(2가구)으로 각각 등재되어 있으나, 조사청의 확인 내용에 따르면 청구인이 쟁점주택을 2층부터 5층까지 주택으로 사용한 것으로 나타나는바, 쟁점주택의 전입세대 신고 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점주택 전입세대 신고 내역 OOO (나) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 쟁점주택을 2011.12.11. 매매를 원인으로 취득하였다가 2024.11.20. 매매를 원인으로 양수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하면서 그 거래가액을 OOO억원으로 등재하였고, 양수인은 2024.12.18. 쟁점주택을 담보로 제공하고 OOO농업협동조합 OOO지점으로부터 대출금을 차입하면서 채권최고액을 OOO원으로 하는 근저당권설정등기를 한 것으로 등재되어 있다. (다) 청구인은 쟁점주택 옥탑방을 주거용으로 임대하다가 OOO구청장으로부터 시정조치를 받아 이를 폐쇄하고 이 건 매매거래를 진행하였다고 주장하며 2024.9.20. OOO구청장으로부터 통보받은 다음과 같은 공문(건축과-34040)을 제시하고 있다. (라) 쟁점주택의 기준시가(개별주택가격)는 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점주택의 기준시가 OOO (마) 청구인은 2024.11.20. 쟁점주택을 조카인 양수인에게 OOO억원에 양도하는 것으로 하여 쟁점업계약서를 작성하였으나, 조사청이 감사를 진행하는 중에 실지거래가액을 쟁점거래가액이라고 주장하며 또 다른 매매계약서를 제시하였는데, 각 매매계약서의 내용은 다음과 같다. (바) 한편, 양수인은 2025.6.20. 쟁점주택을 실제로 쟁점거래가액에 양수하였음에도 대출을 목적으로 그 양수가액을 OOO억원으로 허위신고하였다며 OOO구청장에 자진신고하였고, 청구인은 위 OOO구청장이 양수인의 소명자료를 확인한 결과 위반사항을 발견하여 청구인에게 부동산거래신고 거짓신고에 따른 과태료 OOO원을 부과함에 따라 2025.8.18. 이를 납부한 것으로 나타나며, 위 유성구청장은 2025.7.1. 청구인과 양수인의 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 위반 사항을 OOO세무서장(OOO지서장)에게 공문(토지정보과-OOO)으로 통보한 것으로 확인된다. (사) 청구인은 쟁점주택 양도 당시 쟁점주택과 신축연도 및 면적 등이 유사한 인근 주택의 시세가 OOO억원에서 OOO억원 사이에 형성되어 있었다고 주장하며 다음과 같은 ‘OOO일원 거래사례 분석 결과’라는 제목의 자료를 제시하고 있다. (아) 반면, 조사청은 양수인이 쟁점주택을 양수하면서 이를 담보로 제공하고 대출 신청 시 금융기관이 평가한 쟁점감정가액을 시가로 보아야 한다는 의견인바, 당시 작성된 감정평가표는 다음과 같다. (자) 그 밖에 청구인은 이 건 조세심판관회의에 참석하여 의견진술을 하면서 A법인㈜가 2026.5.4. 작성한 쟁점주택에 대한 감정평가서를 제시하였는데, 동 감정평가서에 따르면 감정평가사 B이 2024.11.20.을 기준시점으로 하고 공시지가기준법을 적용하여 쟁점주택을 OOO원으로 평가한 것으로 나타난다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 양도 당시 시가를 쟁점감정가액으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 부과함은 부당하다고 주장하나, 「소득세법 시행령」 제167조 제5항에서 ‘양도소득의 부당행위계산에 관하여 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 등을 준용하여 평가한 가액에 따른다’고 규정하고 있다. 이 건의 경우 ‘시가’란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로, 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있는데(대법원 2005.9.30. 선고 2004두2356 판결 등, 참조), 쟁점감정가액은 유성농업협동조합이 쟁점주택의 객관적인 담보가치를 평가하기 위하여 평가기간 내에 감정평가법인에 의뢰하여 회신받은 것으로, 양수인이 이를 근거로 쟁점주택을 담보로 대출을 실행하였으므로 쟁점감정가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 있는 점, 청구인은 조카인 양수인에게 시가인 쟁점감정가액(OOO원)보다 낮은 가격인 쟁점거래가액(OOO만원)으로 쟁점주택을 양도하였고, 시가와 거래가액의 차액(OOO원)이 시가의 100분의 5에 상당하는 금액(OOO원) 이상인 경우에 해당하여 「소득세법」 제101조 및 같은 법 시행령 제167조에 따라 양도소득의 부당행위계산 적용대상이라 할 수 있는 점, 「소득세법」 제91조 제2항은 ‘제94조 제1항 제1호(토지 및 건물) 및 제2호(부동산에 관한 권리)의 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따른 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 뺀다’고 규정하고 있는바, 쟁점업계약서는 쟁점주택에 대한 양도가액이 실제와 다르게 기재된 허위의 계약서이고, 청구인은 쟁점주택을 1세대 1주택 비과세 대상으로 인지하고 실지거래가액과 다른 내용의 쟁점업계약서를 작성하여 양수인의 대출에 협조하여 부정한 행위로 인한 책임을 면하기는 어려워 보이므로 쟁점주택 전체에 대하여 비과세 적용을 배제함이 타당한 점, 쟁점주택은 공부상 1층 제2종 근린생활시설, 2층 다가구주택(4가구), 3층 다가구주택(3가구), 4층 다가구주택(2가구)으로 각각 등재되어 있어서 다가구주택의 요건을 충족하는 것으로 보이나, 쟁점주택의 전입세대 내역에 따르면 청구인이 쟁점주택 5층을 주택으로 사용한 사실이 확인되어 쟁점주택이 다가구주택의 요건을 충족한다고 보기 어렵고, 이에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없어 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점주택의 양도가액을 쟁점감정가액으로 하고 1세대 1주택 비과세를 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2026. 5. 29.