이 건 토지 중 처분청도 원형보전지로 인정한 107,578㎡와 쟁점토지 4,147㎡는 원형보전지로서 별도합산과세대상으로 구분함이 타당하다고 판단됨.

이유 1. 처분개요 가. 처분청은 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 경기도 광주시 OOO 외 101필지 707,499㎡에 대하여 「지방세법」제106조에 따라 과세대상을 구분하고 같은 법 제110조 및 제111조를 적용하여 산출한 2024년도 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2024.9.10. 청구법인에게 부과ㆍ고지(이하 “이 건 재산세 부과처분”이라 한다)하였다. 나. 청구법인은 이에 불복하여 2024.11.29. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 청구법인은 산림이용실태조사 전문업체인 주식회사 A(이하 “A”이라 한다)에 용역을 의뢰한 후, 그 용역결과에 따라 아래와 같이 주장한다. 「지방세법 시행령」제101조 제3항 제13호 가목 등에서 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률 시행령」(이하 “체육시설법 시행령”이라 한다) 제12조에 따른 골프장용 토지 중 원형이 보전되는 임야에 대하여는 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다고 규정하고 있다. 청구법인의 소유ㆍ운영하는 회원제 골프장 구역 내의 골프코스가 아닌 외곽의 자연상태(방치) 임야 또는 원형보전지는 고율분리과세 대상이 아님에도 불구하고 오랫동안 부당하게 고율분리과세로 구분되어 무거운 재산세 부과처분을 받아왔음이 국가가 공인한 산림기술사 사무소 A의 골프장 현장실사를 통해 확인되었다. 따라서, 재산세 현황과세원칙에 따라 자연상태(방치) 임야 또는 원형보전지에 해당하는 경기도 광주시 OOO등 7개 필지 중 115,459㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)는 별도합산과세대상으로 구분되어야 한다. 처분청이 이 건 토지 내 산림실태조사를 실시한 후, ‘원형보전지 또는 자연상태방치임야’를 인정하지 아니한 경기도 광주시OOO토지 7,881㎡중에서 조경석이 설치된 면적 150㎡와 단풍나무 등 조경수가 식재된 면적 3,734㎡는 조경지로 인정하지만, 이를 제외한 면적 4,147㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 원형보전지 또는 자연상태(방치) 임야인 것이 명백하다. 나. 청구법인 주장 청구법인이 자연상태 방치 임야라고 주장하는 이 건 토지에 대한 실태조사 결과, 이 건 토지 중 조경지와 골프장의 운영 및 유지, 관리와 관련된 토지로서 체육용지로 분류되는 면적은 7,881㎡이고, 원형보전지 또는 자연상태의 임야 등으로 볼 수 있는 미훼손지의 면적은 107,578㎡인 것으로 조사되었다. 따라서, 처분청의 산림실태조사 결과 조경지로 확인된 면적 7,881㎡는 조경지로서 고율 분리과세대상으로 보아야 할 것이고, 나머지 면적 107,578㎡는 원형보전지 또는 자연상태(방치) 임야로서 별도합산과세대상으로 구분하는 것이 타당하다. 쟁점토지는 조경지를 구성하기 위한 필수불가결한 토지로 판단되고, 쟁점토지 인근에 배수시설로 보이는 관정 및 관로가 설치되어있는 것으로 보이는바, 쟁점토지는 배수시설 설치로 인한 훼손 토지로 판단되므로, 이를 원형이 보전되어있는 임야라고 보기 어렵다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 이 건 토지를 원형보전지로 보아 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 : <별지> 참조 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 부동산 임대업, 관광숙박업 등을 목적사업으로 하여 2002.1.3. 설립된 법인으로서 2006.1.1.부터 경기도 광주시OOO소재 OOO(시설부지면적 1,038,998㎡)를 운영하고 있다. (나) 청구법인은 처분청의 이 건 재산세 부과처분에 대하여 산림사업관련 설계, 감리업체인 A과 2024년 10월 산림이용실태조사용역 계약을 체결한 후, 경기도 광주시OOO외 101필지 707,499㎡ 중 이 건 토지는 원형보전지에 해당한다고 주장(나머지 면적은 조경지 인정)하며 아래 <표1>과 같은 조사결과를 제출하였다. <표1> 청구법인이 주장하는 원형보전지 면적 ○○○ (다) 처분청은 2025.5.12. 이 건 토지에 대한 산림실태조사를 실시한 후, 청구법인이 산림실태조사결과 원형보전지로 보아야 한다고 주장하는 이 건 토지 면적 115,459㎡ 중 107,578㎡는 원형보전지를 인정하나 7,881㎡는 고율의 분리과세대상인 조경지에 해당한다는 취지로 아래 <표2>와 같은 조사결과를 제출하였다. <표2> 처분청의 산림실태조사결과표 ○○○ (라) 청구법인은 항변서 제출을 통해, 경기도 광주시 도웅리 210-2 토지 중 조경석이 설치된 면적 150㎡와 철쭉, 단풍나무 및 소나무가 식재된 면적 2,538㎡는 조경지로 인정하나 쟁점토지인 4,147㎡는 원형보전지에 해당한다고 주장(아래 <표3>)한다. <표3> 최종적으로 청구법인과 처분청 간에 다툼이 되는 면적 ○○○ (마) 청구법인은 쟁점토지는 조경지와 분리된 경사지에 해당하고, 애초에 심판청구대상 면적에서도 제외되어 있다고 주장하면서 아래의 <사진1∼3>를 제출하였다. <사진1> 배수시설이 설치되어 있는 위치(처분청 의견 참조) ○○○ <사진2> 심판청구 대상면적(청구법인 제출) ○○○ <사진3> 배수관 및 배수관로 사진(청구법인 제출) ○○○ (바) 처분청은 쟁점토지가 심판청구대상 면적에 포함되는지 여부에 대하여 별다른 의견을 제출하지 아니하였다. (사) 처분청의 조경지 및 원형보전지의 판단기준은 아래와 같다. ○○○ (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살펴본다. (가) 「지방세법」제106조 제1항 제3호 다목 및 같은 법 제13조 제5항 제2호를 종합하면 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 회원제 골프장용 부동산 중 구분등록의 대상이 되는 토지는 재산세 고율 분리과세대상으로 규정하고 있고, 체육시설법 시행령 제20조 제3항 제4호에서 골프장의 운영 및 유지ㆍ관리에 활용되고 있는 조경지를 구분등록대상으로 규정하면서, 그 조경지는 골프장 조성을 위하여 산림훼손, 농지전용 등으로 토지의 형질을 변경한 후 경관을 조성한 지역을 말한다고 규정하고 있다. 또한, 「지방세법 시행령」제101조 제3항 제13호 가목에서 체육시설법 시행령 제12조에 따른 스키장 및 골프장용 토지 중 원형이 보전되는 임야를 별도합산과세대상으로 구분하도록 규정하고 있다. 위 조항에 규정된 조경지란 골프장을 조성하기 위하여 산림훼손, 농지전용 등으로 토지의 형질을 변경한 후 경관을 조성하여 관리되고 있는 토지를 의미한다 할 것인바, 골프장의 조성 당시부터 토지의 형질을 변경하지 아니하고 자연상태의 임야로 존치되고 있는 토지, 골프장 공사를 진행하면서 불가피하게 훼손하였다 하더라도 장기간 자연 그대로 방치하여 원래의 임야로 회복된 토지 등은 조경지에 해당하다고 보기는 어렵다 할 것(조심 2021지500, 2021.12.28. 등 다수, 같은 뜻임)이다. (나) 이 건 토지 115,459㎡ 중 107,578㎡는 처분청도 현장확인을 통해 해당 토지가 원형보전지 또는 자연상태의 임야 등의 토지로 인정하고 있고, 처분청이 원형보전지 또는 자연상태의 임야 등으로 인정하지 않는 7,881㎡ 중 3,734㎡는 청구법인도 조경지에 해당한다고 인정하고 있는바, 이하 청구법인과 처분청 간에 다툼이 있는 쟁점토지 4,147㎡에 대하여 살펴본다. 처분청은 쟁점토지의 경우 조경지를 구성하기 위한 필수불가결한 토지로서 배수시설로 보이는 관정 및 관로가 설치되어 있고 배수시설 설치 등으로 인해 훼손되어 원형보전지로 보기 어렵다는 의견이나, 청구법인은 배수시설 및 배수관로가 설치된 면적은 당초부터 심판청구의 대상이 되는 면적에 해당하지 않는다고 주장하면서 이를 입증하는 도면을 제출한 반면, 처분청은 이에 대한 별다른 의견을 제시하지 않은 점, 설령 쟁점토지 내에 배수시설 및 배수관로가 설치된 면적이 포함되어 있고, 해당 면적이 심판청구대상 면적에 포함된다 하더라도 배수시설 및 배수관로가 설치된 인근 면적은 전체적으로 조경지로서 일반적인 유지ㆍ관리가 제대로 이루어지지 아니하여 나무와 수풀이 우거져 있고, 경사지에 해당하는 것으로 보이므로, 그 이용현황이 일반적인 조경지로 보기 어려워 보이는 점(조심 2023지379, 2024.1.30., 같은 뜻임) 등에 비추어, 쟁점토지를 원형보전지로 보아 별도합산과세대상으로 구분하는 것이 타당하다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호ㆍ3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 지방세법 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장ㆍ고급주택ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다. 2. 골프장 : 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 회원제 골프장용 부동산 중 구분등록의 대상이 되는 토지와 건축물 및 그 토지상의 입목 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. 1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지 2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지 나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지 3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지 다. 제13조 제5항에 따른 골프장용 토지와 같은 항에 따른 고급오락장용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지 (2) 지방세법 시행령 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ③ 법 제106조 제1항 제2호 나목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. 9. 경기 및 스포츠업을 경영하기 위하여 「부가가치세법」 제8조에 따라 사업자등록을 한 자의 사업에 이용되고 있는 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률 시행령」 제2조에 따른 체육시설용 토지로서 사실상 운동시설에 이용되고 있는 토지(「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 회원제골프장용 토지 안의 운동시설용 토지는 제외한다) 13. 다음 각 목에 규정된 임야 가. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률 시행령」제12조에 따른 스키장 및 골프장용 토지 중 원형이 보전되는 임야