처분청은 이에 따라 대수선에 따른 새로운 신축연도를 적용하여 이 건 건축물의 2025년도 시가표준액을 산정한바, 이 건 건축물의 시가표준액 및 과세표준을 산정하는 과정에 달리 절차상 하자가 있다거나 관련 법령을 위반한 사실이 나타나지 아니하는 점, 재산세의 과세표준은 재산을 일정한 방법으로 평가하여 금전적으로 환산한 가액으로서 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 감안하는 것은 원칙적으로 불가능한 점(조심 2017지912, 2017.10.19. 등 다수, 같은 뜻임) 등에 비추어, 이 건 건축물의 시가표준액이 과다하게 증가되어 이 건 재산세 등의 부과처분이 부당하다는 청구법인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨

이유 1. 처분개요 가. 청구법인은 2025.1.7. 처분청으로부터 청구법인이 소유하고 있는 경상남도 김해시 신문동 1414 롯데아울렛 건축물 104,722.129㎡(이하 “이 건 건축물”이라 한다)에 대하여 대수선(외벽마감재료 변경, 이하 “쟁점대수선공사”라 한다) 사용승인을 받았다. 나. 처분청은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 이 건 건축물에 대하여 아래 <표1>과 같이 대수선 부분(주1동 1층ㆍ2층ㆍ3층 301호)은 변경된 신축연도 등으로 산정한 시가표준액에 공정시장가액비율 100분의 70을 적용하여 계산한 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 재산세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 2025.7.15. 청구법인에게 부과ㆍ고지하였다. <표1> 이 건 건축물에 대한 시가표준액 산정내역 ○○○ 다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.8.29. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1) 청구법인이 쟁점대수선공사로 인하여 지출한 공사비는 OOO만원에 불과함에도, 이 건 건축물의 가치가 OOO만원만큼 상승했다고 보는 것은 위법ㆍ부당하다. (가) 건물의 가치증가액은 공사로 인해 지출한 금액을 넘어서 상승할 수 없다. 청구법인은 3억 6,700만원을 소요하여 쟁점대수선공사를 하였음에도 처분청은 이 건 건축물의 시가표준액을 OOO원에서 OOO원으로 OOO만원 증가시켜 이 건 재산세 등을 부과하였다. (나) 이는 청구법인이 지출한 공사비의 약 30배를 부풀려 시가표준액을 산정한 것으로서, 이 건 건축물의 가치가 처분청의 시가표준액만큼 증가하였다고 볼 수 없다. 따라서 이는 처분청이 재량권을 일탈 남용하여 이 건 건축물의 시가표준액을 증가시켜 과세한 것에 해당되므로 위법ㆍ부당하다. (2) 「건축법」에서 외벽 마감재료 교체공사에 대하여 대수선 허가를 받도록 한 취지는 외벽 마감재료에 불연성 자재를 사용하도록 강제하기 위한 것으로서, 이는 건축물의 잔존가치율 상승과 무관하다. (가) 「건축법 시행령」 제3조의2 제9호의 입법취지 1) 「건축법」제2조 제9호 및 같은 법 시행령 제3조의2 제9호에서는 “대수선”에 해당하는 것의 하나로 ‘건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(같은 법 제52조 제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것’을 규정하고 있고, 같은 법 제52조 제2항에서는 대통령령으로 정하는 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료는 방화에 지장이 없는 재료로 해야 한다고 규정하고 있다. 따라서 「건축법 시행령」 제3조의2 제9호의 문언상 건축물의 외벽에 ‘같은 법 제52조 제2항에 따른 마감재료’를 ‘변경’하는 것은 같은 법 시행령 제3조의2 제9호에 따른 대수선에 해당하는 것으로 이해된다. 2) 「건축법」에서 건축물의 구조나 외부 형태를 수선, 변경 또는 증설하는 행위 중 일정한 행위를 “대수선”으로 정의하고, 이를 같은 법 제11조 제1항에 따른 허가 대상으로 규율하고 있는 것은 건축물의 구조안전 등을 해치지 않는 경우에 제한적으로 대수선을 허용하여 건축물로부터 발생하는 위험을 방지하기 위한 것이다(대법원 2016.12.15. 선고 2015도10671 판결, 같은 뜻임). 3) 또한 「건축법 시행령」 제3조의2 제9호의 개정취지는 불연ㆍ준불연 또는 난연성 자재의 사용이 의무화된 건축물의 경우 그 외벽의 마감재료를 임의로 해체하거나 변경하는 경우 화재 시 불길이 급속히 확산되는 등 피난 안전에 문제가 있으므로, 이러한 방화마감재료 의무사용 건축물의 외벽에 마감재료를 증설하는 등의 행위를 대수선의 범위에 포함하여 허가 또는 신고의 대상으로 규율함으로써 건축물의 안전을 강화하려는 것이다(2014.11.28. 대통령령 제25786호로 개정된 「건축법 시행령」 개정이유 참조). (나) 「건축법」상 외벽 마감재료 변경이 대수선으로 분류되더라도, 「지방세법」상 건축물의 잔존가치율이 상승되었다고 볼 수 없다. 1) 「지방세법」 제10조의6 제3항은 대수선을 직접 과세대상으로 규정한 것이 아니라, 개수를 과세대상으로 규정하고 있고, 개수는 「지방세법」에서 대수선, 시설 수선, 시설물 수선을 포함하는 상위개념으로서, 「건축법」상의 용어가 아닌 「지방세법」상의 고유개념에 해당하며, 건축물에 딸린 시설물 중 대통령령으로 정하는 시설물을 한 종류 이상 설치하거나 수선하는 것도 포함하고 있다. 2) 반면에 「건축법 시행령」 제3조의2 제9호는 “건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터이상 수선 또는 변경하는 것”을 대수선으로 규정하고 있으나, 이는 앞서 본 바와 같이 외벽 마감재 교체 면적이 일정 기준을 넘으면 일률적으로 허가대상에 포함시켜 불연 자재를 사용하도록 규율하여 건축물의 안전을 강화하려는 행정적 필요에 따른 것이다. 3) 따라서 청구법인이 쟁점대수선공사를 한 행위는 이 건 건축물 자체의 노후도를 획기적으로 개선하거나 내용연수를 실질적으로 연장시키는 공사라고 볼 수 없다. 결국 청구법인이 시행한 쟁점대수선공사는 건축물의 가치나 수명을 유지하기 위한 통상적 범위의 보수에 불과하므로, 이를 이유로 건축물 전체가 신규에 준하는 가치상승이 있었다고 볼 수 없다. (3) 결론적으로, 청구법인은 연면적 104,722.129㎡에 이르는 이 건 건축물 중 불과 123.32㎡가량의 외벽 마감재만을 교체하였을 뿐이고, 기둥ㆍ보 등 주요 구조부를 건드리거나 다른 증축ㆍ개축을 한 사실이 없어 잔존가치율이 증가했다고 보기 어렵다. (가) 「건축법 시행령」 제3조의2 제9호는 “건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것”을 대수선으로 규정하고 있으나, 이는 외벽 마감재 변경 면적이 일정 기준을 넘으면 일률적으로 허가대상에 포함시켜 불연성 자재 사용을 강제하고자 하는 행정적 필요에 따른 것이다. (나) 외벽 마감재 일부를 교체하는 행위는 건축물 자체의 노후도를 획기적으로 개선하거나 내용연수를 실질적으로 연장시키는 공사라고 볼 수 없다. 결국 청구법인이 시행한 공사는 건축물의 가치나 수명을 유지하기 위한 통상적 범위의 보수에 불과하므로, 이를 이유로 이 건 건축물 전체가 신규에 준하는 가치상승이 있었다는 전제에서 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 위법ㆍ부당하다. 나.처분청 의견 (1) 건축물의 시가표준액은 지방세법령의 규정에 따라 산정하는 것이므로 건축물에 가해지는 특정행위에 수반된 비용은 고려대상이 아니다. (가) 청구법인은 건물의 가치증가액은 대수선 공사비로 지출한 금액OOO만원을 초과할 수 없다고 주장한다. (나) 그러나, 취득세의 경우 세액의 산정 기초인 과세표준에 관하여 취득당시의 가액으로 규정하고 건축물을 개수한 경우에도 원칙적으로 증가한 가액을 과세표준으로 하는 반면, 재산세 경우 보유하는 재산세 과세대상에 담세력을 인정하여 부과되는 조세로서 당해 보유하는 동안 매년 독립적으로 납세의무가 발생하므로 과세표준도 매년 독립적으로 산정되고(대법원 2018.8.30. 선고 2018두42153 판결 등, 같은 뜻임), 재산세의 과세표준은 건축물 등에 대한 시가표준액에서 공정시장가액비율을 곱하여 산정하는 바, 이 과정에서 대수선 공사비와 같은 지출액은 고려 대상이 아니다. (다) 따라서 재산세 과세표준을 산정함에 있어 대수선으로 지출한 금액은 고려대상이 될 수 없다. (2) 이 건 건축물의 외벽 마감재료 교체공사는 대수선에 해당하므로 대수선에 따른 시가표준액 산정 방식이 적용되어야 한다. (가) 「지방세법」 제6조 제6호 가목에서 「건축법」 제2조 제1항 제9호에 따른 대수선을 개수에 포함된다고 규정하고 있고, 대수선은 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설함으로써 건축물 전체의 내용연수를 증가시키는 것으로서 그에 따른 효용이 실제 공사가 이루어진 부분만으로 한정된다고 보기 어렵다(조심 2019지3584, 2020.3.12., 같은 뜻임). (나) 청구법인은 2025.1.7. 쟁점대수선공사에 대한 사용승인을 받은 사실이 확인되므로 이는 명백히 대수선에 해당하고, 이에따라 이 건 건축물은 대수선 건축물에 대한 시가표준액 산정 방식이 적용되어야 한다. (다) 한편, ‘지방세 시가표준액 조사ㆍ산정 기준’ 제21조에서는 시가표준액 산정시 건축물의 일부만 변경한 경우에 대하여 내용연수 증가분을 달리 적용할 수 있는 규정을 별도로 두고 있지 아니하므로 이 건 건축물의 일부면적만 대수선하였다고 하여 달리 적용할 수 있는 규정이 없고, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 2024.5.30. 선고 2021두58059 판결 외 다수, 같은 뜻임)할 것이다. (라) 이에 따라 처분청이「지방세법」 제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조에 의하여 이 건 건축물의 시가표준액 및 이 건 재산세 등의 과세표준을 산정한 처분은 달리 잘못이 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 외부마감재료를 불연재로 변경하면서 공사비로 3억여원이 소요되었음에도 불구하고, 시가표준액을 90억원 가량 증가시켜 이 건 재산세 등을 과세한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 건축물대장에 의하면, 이 건 건축물은 2010.11.17. 사용승인, 2013.6.27. 증축되었고, 일반철골 구조의 주건축물 1동과 부속건축물 3동으로 이루어져 있으며, 변동내역 부분에 “2025.1.7. 대수선 사용승인 신청되어 주1 외부기둥 및 옥상난간벽체 일부 마감재변경되어 배치도 1,2,3층 평면도 변경”이라고 기재되어 있다. (나) 청구법인이 제출한 서류에 의하면, 청구법인이 2024.12.2. 처분청에 아래 <표2>와 같이 이 건 건축물에 대한 대수선허가신청서를 제출하여, 2025.1.7. 사용승인서를 교부받은 사실이 나타나고, 처분청이 이 건 재산세 등 부과시 대수선에 따른 변경된 신축연도를 적용한 면적은 아래 <표3>과 같으며, 대수선허가신청서와 처분청이 반영한 층별면적이 일치하는 것으로 나타난다. <표2> 이 건 건축물에 대한 대수선허가신청서 주요내용 ○○○ <표3> 처분청이 이 건 재산세 등 부과시 대수선 반영 면적 ○○○ (다) 청구법인이 이 건 심판청구와 관련하여 공사구간을 빨간색 실선으로 표시한 외벽 보강공사현황 자료 및 아래 <표4>의 공사비 지출 세부내역을 제출하였다. <표4> 공사비 지출 세부내역 ○○○ (라) 행정안전부 부동산세제과에서 발간한 ‘2025년 시가표준액 조사ㆍ산정 업무요령’에 의하면, 대수선 건축물의 시가표준액이 아래 <표5>와 같이 기재되어 있다. <표5> 2025년 시가표준액 조사ㆍ산정 업무요령 주요내용 ○○○ (마) 법제처 누리집 국가법령정보센터 조회결과에 의하면, 「건축법 시행령」(2014.11.28. 대통령령 제25786호로 개정된 것) 제3조의2 제9호의 개정이유가 아래 <표6>과 같이 기재되어 있다. <표6> 「건축법 시행령」 제3조의2 제9호 개정이유 ○○○ (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. 청구법인은 외부마감재료를 불연재로 변경하면서 공사비로 3억여원이 소요되었음에도 불구하고, 시가표준액을 90억원 가량 증가시켜 이 건 재산세 등을 과세한 처분이 부당하다고 주장한다. 그러나 「건축법」제2조 제1항 제9호에서 대수선이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제3조의2 제9호에서 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조 제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것을 대수선의 범위로 규정하고 있으며, 이 건 건축물대장 등에 의하면 이 건 건축물은 2025.1.7. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료 변경을 이유로 「건축법」에 따라 대수선 사용승인받은 사실이 확인되는 점, 「지방세법」 제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항에 따라 행정안전부가 발간한 ‘2025년 시가표준액 조사ㆍ산정 업무요령’에 의하면, 기존 건축연도에 “대수선으로 인해 증가한 내용연수”를 가산하여 계산한 연도를 신축연도로 보아 적용하도록 규정하면서 건축물 외벽 중 일부만을 변경한 경우에 내용연수 증가분을 달리 적용하여야 한다고 볼만한 규정을 두고 있지 아니한 점, 처분청은 이에 따라 대수선에 따른 새로운 신축연도를 적용하여 이 건 건축물의 2025년도 시가표준액을 산정한바, 이 건 건축물의 시가표준액 및 과세표준을 산정하는 과정에 달리 절차상 하자가 있다거나 관련 법령을 위반한 사실이 나타나지 아니하는 점, 재산세의 과세표준은 재산을 일정한 방법으로 평가하여 금전적으로 환산한 가액으로서 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 감안하는 것은 원칙적으로 불가능한 점(조심 2017지912, 2017.10.19. 등 다수, 같은 뜻임) 등에 비추어, 이 건 건축물의 시가표준액이 과다하게 증가되어 이 건 재산세 등의 부과처분이 부당하다는 청구법인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다. ② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다. 6. “개수”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 가. 「건축법」 제2조 제1항 제9호에 따른 대수선 나. 건축물 중 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 수선하는 것 다. 건축물에 딸린 시설물 중 대통령령으로 정하는 시설물을 한 종류 이상 설치하거나 수선하는 것 (2) 지방세법 시행령 제4조(건축물 등의 시가표준액 산정기준) ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 매년 1월 1일 현재를 기준으로 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 1. 오피스텔: 행정안전부장관이 고시하는 표준가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다. 가. 오피스텔의 용도별ㆍ층별 지수 나. 오피스텔의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率) 1의2. 제1호 외의 건축물: 건설원가 등을 고려하여 행정안전부장관이 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다. 가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율 다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율 제4조의2(건축물의 시가표준액 결정 절차 등) ① 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)은 제4조 제1항 제1호 및 제1호의2의 방식에 따라 관할 구역 내 건축물의 시가표준액을 산정한다. (3) 건축법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 9. “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 제52조(건축물의 마감재료 등) ② 대통령령으로 정하는 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(두 가지 이상의 재료로 제작된 자재의 경우 각 재료를 포함한다)는 방화에 지장이 없는 재료로 하여야 한다. 이 경우 마감재료의 기준은 국토교통부령으로 정한다. (4) 건축법 시행령 제3조의2(대수선의 범위) 법 제2조 제1항 제9호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것 2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것 3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것 4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것 5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것 6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것 7. 삭제 8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것 9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조 제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것 ※ 지방세 시가표준액 조사ㆍ산정 기준 제21조(대수선건축물의 시가표준액) ① 대수선건축물에 대한 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 건물신축 가격기준액 × 구조 지수 × 용도 지수 × 위치 지수 × 변경된 경과연수별 잔가율 × 면적 × 가감 산율 ② 제1항 계산식에 따른 변경된 경과연수별 잔가율은 기존 건축연도에 대수선으로 인해 증가한 내용연수를 가산하여 계산한 연도를 신축연도로 보아 적용하는 경과연수별 잔가율을 말한다. 이 경우 적용하는 신축연도는 아래의 계산식에 따라 산정한 연도(소수점 이하는 버린다)로 한 신축연도 = 기존 건축연도 + ( 대수선 완료 시점의 경과연수 × 0.4 ) 다.