쟁점①토지와 쟁점②토지는 재산세 비과세 대상이 되는 사도로 보는 것이 타당하다고 판단됨. / 쟁점③토지는 대지 안의 공지에 해당하므로 재산세 비과세 대상에 해당하지 아니한다고 판단됨.

이유 1. 처분개요 가. 처분청은 청구법인이 2025년 재산세 과세기준일 현재 소유하고 있는, 서울특별시 강남구 OOO토지 13,000.5㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대하여 2025.9.11. 청구법인에게 재산세 등 합계 OOO원을 부과ㆍ고지하였다. 나. 청구법인은 이 건 토지 중 1,499.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 「지방세법」 제109조 제3항 제1호 및 같은 법 시행령 제108조 제1항 제1호에서 규정하는 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사설도로에 해당하므로 이에 대하여 재산세 등을 비과세 하여야 한다고 주장하면서, 2025.10.31. 이의신청을 거쳐 2026.2.6. 심판청구를 제기하였다. 2.청구법인 주장 및 처분청 의견 가.청구법인 주장 쟁점토지 중 건물(A)의 정문 기준 우측에 해당하는 토지 210.24㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)는 건물 뒤편에 위치한 G 및 B 등 주변 대형 건물로의 이동을 원활하게 할 수 있도록 만든 통행로이다. 쟁점①토지는 차량이 출입이 불가능하도록 플라스틱 콘으로 구별하여 있고 통행로의 바닥면에 별도로 인도라고 명시하여 청구법인이 독점적 배타적으로 사용할 수 없으며 일반인들의 통행로로 자유로이 이용하고 있다. 쟁점토지 중 건물(A)의 후면과 B 사이에 해당하는 토지 1,077.96㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)는 쟁점①토지에 위치한 통행로로 들어온 일반인이 B로 이동하거나 C 방면으로 향하는 통로에 해당한다. 쟁점②토지는 청구법인이 독점적 배타적으로 사용하는 공간이 아니라 차량의 통행을 제한하고자 경계석 등을 설치하였고 불특정 다수인의 통행 목적으로만 제한하여 해당 공간을 사용하고 있다. 쟁점토지 중 건물(A)과 D 사이에 해당하는 토지 211.70㎡(이하 “쟁점③토지”라 한다)는 E 또는 D으로 진출하는 보행자들이 이용하는 공간이다. 쟁점③토지는 청구법인이 독점적 배타적으로 사용하는 공간이 아니라 차량의 통행을 제한하고자 경계석 등을 설치하였고 불특정 다수인의 통행 목적으로만 제한하여 해당 공간을 사용하고 있다. 따라서, 쟁점토지는 일반인이 자유롭게 통행할 수 있는 사설도로로서 재산세 등의 비과세 대상에 해당한다. 나. 처분청 의견 쟁점토지는 건축선 또는 인접대지경계선으로부터 일정거리를 띄어 건축함으로써 생긴 대지 안의 공지로 건축물의 개방감과 안정성을 확보하고 고객에 대한 편의를 제공하기 위한 목적으로 개설된 것이다. 쟁점토지는 일반인의 자유로운 통행에 공여되고 있는 것이 아니라 청구법인이 더 많은 고객을 유치하기 위한 목적 등으로 사용되고 있으므로 쟁점토지를 불특정 다수인들의 통행로로 제공하게 되었다거나 청구법인이 이를 독점적ㆍ배타적으로 사용ㆍ수익할 가능성이 있다. 따라서, 쟁점토지는「지방세법」제109조 제3항 제1호 및 같은 법 시행령 제108조 제1항 제1호에서 규정하는 사설도로에 해당하지 아니한다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점토지가 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공되는 사설도로에 해당하는지 여부 나. 관련 법령 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청은 청구법인이 2025년 재산세 과세기준일 현재 소유하고 있는 이 건 토지에 대하여 2025.9.11. 청구법인에게 재산세 등을 부과하였다. (나) 청구법인은 쟁점토지를 「지방세법」 제109조 제3항 제1호 및 같은 법 시행령 제108조 제1항 제1호에서 규정하는 ‘사설도로’에 해당하므로 재산세 등을 비과세하여야 한다고 주장하고 있고, 처분청은 쟁점토지를「건축법 시행령」제80조의2에서 규정하는 ‘대지 안의 공지’에 해당하여 재산세 비과세 대상에 해당하지 아니한다는 의견이다. (다) 우리원 심판조사관 등이 2026.4.10. 쟁점토지에 출장하여 이용현황을 조사한 결과는 아래와 같다. 1) 쟁점토지가 있는 블록은 청구법인 소유의 A 외 D, B, F 및 G 등으로 이루어진 대규모 상업 블록으로서, 삼성역 지하철 2호선이 근처에 있고 유동 인구가 매우 많은 도심의 중심 구역에 해당한다. 2) 쟁점토지가 사도로 제공되지 않을 경우, 유동인구의 통행 및 보행에 장애가 발생할 수 있어 청구법인 소유 필지뿐만 아니라 인근 토지(G, B, D 등의 부속토지)도 일반인의 보행로로서 자유롭게 이용하도록 제공되고 있고, 쟁점토지와 연접한 공도는 없다. <블록 평면도> ○○○ <쟁점토지 평면도> ○○○ 3) 쟁점①토지는 건물(A)의 정문 기준 우측에 해당하는 토지로서, 차량이 출입이 불가능하도록 플라스틱 콘으로 구별하여 있고 통행로의 바닥면에 별도로 인도라고 명시하고 있으며, 청구법인이 독점적 배타적으로 사용할 수 없고 일반인의 통행로로 자유로이 이용하고 있다. ○○○ 4) 쟁점②토지는 건물(A)의 후면과 B 사이에 해당하는 토지로서, 쟁점①토지에 위치한 통행로로 들어온 일반인이 B로 이동하거나 C 방면으로 향하는 통로에 해당하고, 청구법인이 이를 독점적ㆍ배타적으로 사용하는 공간이 아니라 차량의 통행을 제한하고자 경계석 등을 설치하여 불특정 다수인의 통행 목적으로만 제한하여 사용하고 있다. ○○○ 5) 쟁점③토지는 건물(A)과 D 사이에 해당하는 토지로서, 해당 토지는 불특정 다수인이 자유로운 통행에 제공되는 토지라기 보다는 인접대지경계선(D)으로부터 일정거리를 띄어 건축함으로써 생긴 대지 안의 공지로 건축물의 개방감과 안정성을 확보하는 기능을 하고 있는 토지에 해당한다. ○○○ (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. (가)「지방세법 시행령」제108조 제1항 제1호 단서에서 “대지 안의 공지”를 비과세대상에서 제외하는 것으로 규정한 취지는「건축법」등 관계 규정에 의하여 건축선이나 인접 대지경계선으로부터 띄어야 할 거리를 둠으로 인하여 생긴 공지에 대하여 당해 대지소유자가 그 소유건물의 개방감과 안정성을 확보하고 고객을 유치하기 위한 목적 등으로 그 사용ㆍ수익 방법의 하나로 임의로 일반 공중의 통행로로 제공하는 경우 등과 같이 계속하여 독점적이고 배타적인 지배권을 행사할 가능성이 있는 것을 전제로 한 것이라고 봄이 상당하므로, 그 공지의 이용현황, 사도의 조성경위, 대지 소유자의 배타적인 사용가능성 등을 객관적ㆍ종합적으로 살펴보아 대지 소유자가 그 소유 대지 주위에 일반인들이 통행할 수 있는 공적인 통행로가 없거나 부족하여 부득이하게 그 소유 공지를 불특정 다수인의 통행로로 제공하게 된 결과 더 이상 당해 공지를 독점적ㆍ배타적으로 사용ㆍ수익할 가능성이 없는 경우에는「지방세법 시행령」제108조 제1항 제1호 단서에서 정한 “대지 안의 공지”에 해당하지 않는 것으로 보아야 할 것이고, 재산세의 비과세 대상으로 규정하고 있는 일반인의 자유로운 통행에 공여할 목적으로 개설한 사도라 함은 처음부터 일반인의 자유로운 통행에 공할 목적으로 개설한 사도는 물론 사도의 소유자가 당초 특정한 용도에 제공할 목적으로 설치한 사도라고 하더라도 당해 사도의 이용실태, 사도의 공도에의 연결상황, 주위 택지의 상황 등 제반 사정에 비추어 사도의 소유자가 일반인의 통행에 대하여 아무런 제약을 가하지 않고 있고, 실제로도 널리 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있다면 재산세 비과세 대상이 되는 사도에 포함된다고 할 것이다(대법원 2005.1.28. 선고 2002두2871 판결, 같은 뜻임). (나) 처분청은 쟁점①토지와 쟁점②토지가「지방세법」제109조 제3항에서 규정하는 재산세 비과세 대상인 도로에 해당하지 아니한다는 의견이나, 쟁점①토지는 건물(A)의 정문 기준 우측에 소재하는 토지로서, 해당 토지와 연접한 공도가 없고, 차량 출입이 불가능하도록 플라스틱 콘으로 구별하고 있으며, 통행로의 바닥면에 별도로 인도라고 명시하고 있고, 청구법인이 독점적ㆍ배타적으로 사용할 가능성이 없는 상태이며 불특정 다수인이 자유롭게 통행로로 이용하고 있는 점, 쟁점②토지는 건물(A)의 후면과 B 사이에 소재하는 토지로서, 해당 토지와 연접한 공도가 없고, 쟁점①토지에 위치한 통행로로 들어온 일반인이 B로 이동하거나 C 방면으로 향하는 통로에 해당하며, 청구법인이 이를 독점적ㆍ배타적으로 사용할 가능성이 없는 상태이고, 차량의 통행을 제한하고자 경계석 등을 설치하여 불특정 다수인의 자유로운 통행 목적으로만 제한하여 사용하고 있는 점, 쟁점①토지와 쟁점②토지가 사도로 제공되지 않을 경우, 유동인구가 매우 많은 도심의 중심 구역에 통행 및 보행에 장애가 발생할 수 있어 청구법인 소유 필지뿐만 아니라 인근 토지도 일반인의 자유로운 통행로로 제공되고 있는 점 등에 비추어 쟁점①토지와 쟁점②토지는 재산세 비과세 대상이 되는 사도로 보는 것이 타당하다고 판단된다. 쟁점③토지는 A과 D 사이에 소재하는 토지로서, 해당 토지는 불특정 다수인이 자유로운 통행에 제공되는 토지라기 보다는 인접대지경계선으로부터 일정거리를 띄어 건축함으로써 건축물의 개방감과 안정성을 확보하는 기능을 하고 있는 대지 안의 공지에 해당하므로 재산세 비과세 대상에 해당하지 아니한다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 지방세법 제109조(비과세) ③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조 제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(제3호 및 제5호의 재산은 제외한다) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다. 1. 대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지 (2) 지방세법 시행령 제108조(비과세) ① 법 제109조 제3항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지”란 다음 각 호에서 정하는 토지를 말한다. 1. 도로: 「도로법」에 따른 도로(같은 법 제2조 제2호에 따른 도로의 부속물 중 도로관리시설, 휴게시설, 주유소, 충전소, 교통ㆍ관광안내소 및 도로에 연접하여 설치한 연구시설은 제외한다)와 그 밖에 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사설 도로. 다만, 「건축법 시행령」 제80조의2에 따른 대지 안의 공지는 제외한다. (3) 건축법 제43조(공개 공지 등의 확보) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물은 일반이 사용할 수 있도록 대통령령으로 정하는 기준에 따라 소규모 휴식시설 등의 공개 공지(空地: 공터) 또는 공개 공간(이하 “공개공지등”이라 한다)을 설치하여야 한다. 1. 일반주거지역, 준주거지역 2. 상업지역 3. 준공업지역 4. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 도시화의 가능성이 크거나 노후 산업단지의 정비가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고하는 지역 ② 제1항에 따라 공개공지등을 설치하는 경우에는 제55조(건축물의 건폐율), 제56조(건축물의 용적률)와 제60조(건축물의 높이 제한)를 대통령령으로 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다. 제46조(건축선의 지정) ① 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선[이하 “건축선(建築線)”이라 한다]은 대지와 도로의 경계선으로 한다. 다만, 제2조 제1항 제11호에 따른 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며, 도로의 모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선을 건축선으로 한다. 제58조(대지 안의 공지) 건축물을 건축하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역ㆍ용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 한다. (4) 건축법 시행령 제27조의2(공개 공지 등의 확보) ① 법 제43조 제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 대지에는 공개 공지 또는 공개 공간(이하 이 조에서 “공개공지등”이라 한다)을 설치해야 한다. 이 경우 공개 공지는 필로티의 구조로 설치할 수 있다. 1. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설(「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」에 따른 농수산물유통시설은 제외한다), 운수시설(여객용 시설만 해당한다), 업무시설 및 숙박시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물 2. 그 밖에 다중이 이용하는 시설로서 건축조례로 정하는 건축물 ② 공개공지등의 면적은 대지면적의 100분의 10 이하의 범위에서 건축조례로 정한다. 이 경우 법 제42조에 따른 조경면적과 「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」제14조 제1항 제1호에 따른 매장문화재의 현지보존 조치 면적을 공개공지등의 면적으로 할 수 있다. ③ 제1항에 따라 공개공지등을 설치할 때에는 모든 사람들이 환경친화적으로 편리하게 이용할 수 있도록 긴 의자 또는 조경시설 등 건축조례로 정하는 시설을 설치해야 한다. ④ 제1항에 따른 건축물(제1항에 따른 건축물과 제1항에 해당되지 아니하는 건축물이 하나의 건축물로 복합된 경우를 포함한다)에 공개공지등을 설치하는 경우에는법 제43조 제2항에 따라 다음 각 호의 범위에서 대지면적에 대한 공개공지등 면적 비율에 따라법 제56조(건축물의 용적률) 및 제60조(건축물의 높이 제한)를 완화하여 적용한다. 다만, 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정한 기준이 완화 비율보다 큰 경우에는 해당 건축조례로 정하는 바에 따른다. 1. 법 제56조에 따른 용적률은 해당 지역에 적용하는 용적률의 1.2배 이하 2. 법 제60조에 따른 높이 제한은 해당 건축물에 적용하는 높이기준의 1.2배 이하 ⑤ 제1항에 따른 공개공지등의 설치대상이 아닌 건축물(「주택법」제15조 제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 것 외의 공동주택은 제외한다)의 대지에법 제43조 제4항, 이 조 제2항 및 제3항에 적합한 공개 공지를 설치하는 경우에는 제4항을 준용한다.- 11 제80조의2(대지 안의 공지) 법 제58조에 따라 건축선(법 제46조 제1항에 따른 건축선을 말한다. 이하 같다) 및 인접 대지경계선(대지와 대지 사이에 공원, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지가 있는 경우에는 그 반대편의 경계선을 말한다)으로부터 건축물의 각 부분까지 띄어야 하는 거리의 기준은 별표 2와 같다.