청구인이 제시한 사정들은 상속개시일 이전에 발생하였거나 그 발생사실을 충분히 예측가능한 것으로 보여 상속개시일부터 매매계약일까지 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 어렵고, 쟁점토지의 개별공시지가는 2018년 도시철도 양산선의 기공식이 개최된 이후 급격히 상승(변동율 : 65%)한 다음 2024년 쟁점토지의 매매계약일까지 변동이 크지 않은 것으로 나타나므로 상속인들 간에 거래된 쟁점토지 일부의 매매가액은 특수관계자 간의 거래로서 시가로 인정하기 어려움

이유 1. 처분개요 가. A(이하 “피상속인”이라 한다)이 2023.3.19. 사망함에 따라 청구인을 포함한 상속인들(청구인ㆍBㆍCㆍDㆍE)은 2023.9.27. 경상남도 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 「상속세 및 증여세법」에 의한 보충적 평가방법에 의한 가액인 OOO원으로 평가하여 2023.3.19. 상속분 상속세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. 나. 상속인들 중 BㆍCㆍDㆍE는 2024.2.5. 상속받은 쟁점토지 지분(10분의 8)을 청구인과 청구인의 사위 F에게 합계 OOO원에 양도(해당 거래 결과 청구인과 F은 쟁점토지의 지분 각 2분의 1을 취득하였다)하였고, 청구인과 F은 2024.3.12. 주식회사 G(이하 “G”이라 한다)에 쟁점토지를 합계 OOO원(이하 “쟁점매매가액”이라 한다)에 양도하였다. 다. 처분청은 2024.5.8.부터 2024.7.12.까지 피상속인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 청구인과 F이 상속세 결정기한 내 쟁점토지를 양도한 사실을 확인하고, 부산지방국세청 평가심의위원회 심의에 따라 쟁점매매가액을 쟁점토지의 시가로 보아 2024.9.9. 청구인에게 2023.3.19. 상속분 상속세 OOO원(타 적출세액 포함)을 결정ㆍ고지하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2024.11.15. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 쟁점토지의 용도 및 주위환경의 변화가 인정되므로, 쟁점매매가액은 쟁점토지의 시가가 아니다. (가) 상속세 신고 후 쟁점토지는 도시개발구역에 포함되어 용도지역이 녹지지역에서 일반상업지역으로 변경된다고 고시되었고, 쟁점토지는 판매시설지역으로 편입되었다. (나) G은 도시개발사업의 사업시행자로, 청구인은 수용 전 협의매수에 따라 가격을 협의하여 결정한 것이므로, 도시개발구역으로 고시된 이후의 매매가액을 상속개시일 당시의 시가로 보기는 어렵다. (다) 쟁점토지 인근에 도시철도 OOO이 개통될 예정이고, 환승센터 건립 등이 확정되었다. (2) 상속인들 간에 협의를 거쳐 형성된 매매가액인 OOO원 역시 시장가격이 반영된 것이라고 볼 수 있다. 나. 처분청 의견 (1) 주위환경의 변화 등 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없다. (가) OOO 도시개발사업은 수년간 지속된 경상남도 OOO의 지역 현안으로, OOO 도시개발구역 지정 및 개발계획수립(안)이 공고되고, 언론에도 자주 언급되었으므로 상속개시일 이후 이루어진 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립 등은 가격변동의 특별한 사정이라고 볼 수 없다. (나) 도시철도 OOO은 OOO월 기본계획이 승인되고, OOO월 기공식이 열렸는데, 이에 따라 OOO년 쟁점토지의 공시지가가 OOO% 상승한 다음, 2024년까지 공시지가의 변동이 거의 없었다. (2) 쟁점토지는 계속하여 나대지 상태이고, 쟁점토지 인근 도로에는 도시철도 OOO을 건설하고 있으므로, 주위환경의 객관적인 변화가 나타나지 않는다. (3) 상속인들은 자연녹지지역에 속한 답을 양도한 것이고, 미래의 개발행위 및 용도지역변경에 따른 이익은 사업시행자인 G과 경상남도 및 OOO가 협의하여 기부체납 등 방식으로 개발이익 환수 대상에 해당하므로, 쟁점토지 양도가격 변동에 영향을 미치는 것은 아니다. (4) 청구인과 G이 체결한 합의서에 의하면, 청구인은 G로부터 판매시설을 분양받을 수 있는 옵션이 포함되어 있는바, 쟁점매매가액은 과소하게 산정되어 있다고 볼 여지도 있다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 상속세 결정기한 내 쟁점토지의 매매가액(쟁점매매가액)을 상속받은 쟁점토지의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분의 당부 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(중략) ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다).(중략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점토지에 대한 기본사항 및 양수도와 관련된 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점토지는 자연녹지지역이고, 지목은 답이며, 나대지 상태이고, OOO 도시개발구역(OOO 도시개발사업)에 편입되었다. (나) 쟁점토지의 개별공시지가는 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지 개별공시지가 OOO (다) 피상속인은 2015.12.16. 쟁점토지를 OOO원에 취득하였고, 상속인 BㆍCㆍDㆍE는 2024.2.5. 청구인에게 쟁점토지의 지분 10분의 3을(양도가액 : OOO원), F에게 지분 2분의 1(양도가액 : OOO원)을 각 양도하였다. (라) 청구인은 OOO 도시개발사업의 시행자인 G에 쟁점토지를 OOO원에 양도하였는데, 해당 계약 당시 체결한 약정서에서는 청구인이 도시개발사업 완료에 따라 판매시설용지를 분양받는 내용의 특약사항이 포함되어 있다. <약정서 주요내용> OOO (2) OOO 도시개발사업 및 도시철도 OOO과 관련된 내용은 아래와 같다. (가) OOO 도시개발사업은 쟁점토지 등을 상업용지로 조성하여 의료ㆍ업무ㆍ숙박시설을 건립하는 것이 주요 내용으로, 상속개시일(2023.3.19.)부터 쟁점토지의 매매계약일(2024.2.5.)까지 OOO의 도시개발구역 지정 및 개발계획이 수립되었고, 보상계획이 공고되었다. 한편, 처분청은 OOO까지 발표된 OOO 도시개발사업과 관련된 언론기사 및 공고문 등을 제출하였다. <표2> OOO 도시개발사업 주요 진행경과 OOO (나) 도시철도 OOO은 OOO이 확정되어 OOO월 기공식이 개최되었으며, 현재까지 공사가 진행 중이다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 상속개시일(2023.3.19.)부터 쟁점토지의 매매계약일(2024.2.5.)까지 쟁점토지가 포함된 도시개발구역이 지정ㆍ고시되었고, 도시철도 개통이 예정되는 등 가격변동의 특별한 사정이 있다고 주장하나, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 단서에 따라 평가기간이 경과한 후부터 상속세 법정결정기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다면 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 상속재산의 시가로 볼 수 있는바, 쟁점토지가 포함된 도시개발사업의 추진 내용은 OOO월부터 지속적으로 언론에 보도되었고, 도시철도 OOO월 기공식이 개최된 이후 쟁점토지 매매계약일까지 계속하여 공사가 진행 중인 것으로 나타나고 있어 청구인이 제시한 위 사정들은 상속개시일 이전에 발생하였거나 그 발생사실을 충분히 예측 가능한 것으로 보여 상속개시일부터 매매계약일까지 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 어려운 점, 쟁점토지의 개별공시지가는 OOO년 도시철도 OOO의 기공식이 개최된 이후 급격히 상승(변동률 : 65%)한 다음 2024년 쟁점토지의 매매계약일까지 변동이 크지 않은 것으로 나타나는 점, 상속인들 간에 거래된 쟁점토지 일부의 매매가액은 특수관계자 간의 거래로서 시가로 인정하기 어려운 점, 쟁점매매가액은 부산지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점토지의 시가로 인정받은 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점매매가액을 쟁점토지의 시가로 하여 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.