취득세 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하는 것이고, 주택재건축조합이 재건축사업을 하면서 소유권이전 고시일의 다음 날 취득하는 비조합원용 토지의 경우에도 그 취득일인 소유권이전 고시일의 다음 날의 공시지가를 적용하여야 할 것이므로, 신탁등기일 당시의 공시지가를 적용해야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려움

이유 1. 처분개요 가. 청구법인은 경기도 과천시 OOO 및 같은 시 OOO 일원에서 시행된 AAA주택재건축정비사업(이하 “이 건 사업”이라 한다)의 사업시행자이다. 나. 청구법인은 2021.5.20.자 소유권이전고시에 따라 일반분양분 토지인 경기도 과천시 OOO 및 같은 시 OOO 토지 합계 23,818.68㎡를 취득한 후, 2021.5.21. 처분청에 위 토지의 면적에서 제3자 매입 토지의 면적(971.56㎡)을 공제한 OOO2㎡에 대하여 2020.1.1. 기준 공시지가(OOO번지 OOO번지 OOO원/㎡)를 곱해 산출한 OOO원을 과세표준으로 하고, 무상취득 세율을 적용하여 계산한 취득세 등 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. 다. 처분청은 이후 청구법인에 대한 세무조사 실시 결과, 「지방세법」제7조 제8항 단서에 따라 취득세 과세 대상이 되는 비조합원용 부동산은 일반분양분 토지에서 제3자 매입 토지를 차감한 면적이 아닌, 일반분양분 토지 중 전체 토지에서 조합원 신탁 토지가 차지하는 비율로 안분된 면적(23,607.2㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)이라고 보아, 2024.12.26. 청구법인에게 쟁점토지에 대한 취득세 등 합계 OOO원을 부과ㆍ고지하였다. 라. 청구법인은 이후 조합원으로부터 쟁점토지를 신탁받아 소유권이전등기를 한 날(2016.11.16.)을 해당 토지의 취득일로 보아야 하므로, 위 소유권이전등기일의 개별공시지가(2016.1.1. 기준, OOO번지 OOO원/㎡, OOO번지 OOO원/㎡)를 적용하여 산출한 취득세 등과 기 납부한 취득세 등의 차액이 환급되어야 한다고 주장하며, 2025.4.29. 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2025.8.8. 이를 거부하였다. 마. 청구법인은 이에 불복하여 2025.8.20. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1) 재건축조합이 비조합원용 토지를 취득하는 시점은 신탁을 원인으로 소유권을 이전받는 날이므로, 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기 경료일의 개별공시지가를 기준으로 그 취득세 과세표준을 산정해야 한다. (가) 「지방세법」제7조 제8항은 재건축조합등이 해당 조합원용으로 취득하는 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 보고, 비조합원용 부동산은 해당 주택조합이 취득하는 것으로 본다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항은 부동산등의 취득은 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록을 하거나 사실상의 취득을 하면 취득한 것으로 규정하고 있다. (나) 조합원들은 조합에게 정비사업조합의 진행을 위해 자신의 부동산을 신탁하게 되고, 조합은 조합원의 토지를 신탁을 원인으로 소유권이전등기 하여 취득하게 되므로, 조합이 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 했을 때 비조합원용 토지를 취득하는 것으로 보고 당시 개별공시지가를 기준으로 취득세를 산정해야 한다. (2) 「지방세법 시행령」제20조 제7항에서 비조합원용 토지의 취득시기를 이전고시일 다음날로 정하고 있으나, 이는 납세편의상 납세의무성립시점을 정하는 규정일 뿐 과세표준 산정을 소유권이전고시일 다음날을 기준으로 하려는 규정은 아니다. (가) 「지방세법 시행령」제20조 제7항은 “「도시 및 주거환경정비법」제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」제86조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다”고 규정하고 있다. (나) 그러나 해당 규정은 납세자의 납세행정의 편의를 고려하여 납세의무 성립시기를 정한 것에 불과하고, 과세표준 산정 시 개별공시지가를 이전고시 당시의 개별공시지가로 하라는 취지의 규정이 아니다. 즉, 정비사업은 절차상 이전고시 시점에 토지의 정확한 면적을 특정할 수 있고, 이런 사업의 특수성을 감안하면 소유권 이전등기 시점에는 정확한 취득세를 산정할 수 없으므로, 취득시기를 이전고시일 다음날로 정하여 그 납세편의를 도모하고 있는 것이다. 만약 신탁등기 경료 시점에 취득세를 신고ㆍ납부하게 되면, 아직 비조합원용 토지 면적을 정확하게 계산할 수 없는 상황에서 취득세를 납부해야 하는 상황이 발생하게 될 것이고, 신탁등기 경료 시점과 이전고시일의 간격이 5년이 넘어가는 경우에는 취득시점 당시 과오납한 취득세를 환급받거나 경정할 수 없는 불합리가 발생하게 될 것이다. (다) 이처럼 정비사업의 특수성을 고려하여 그 납세의무성립일을 이전고시일 다음날로 정하고 있으나, 별도의 규정이 없는 이상 취득세의 과세표준은 취득시기를 기준으로 계산하는게 타당한바, 정비사업을 위해 신탁 받은 비조합원용 토지는 그 취득시점인 신탁등기일을 기준으로 취득세를 계산해야 한다. (3) 관련 해석에서도 납세의무성립일과 취득시기를 별개로 판단하고 있다. (가) 대법원은 토지거래허가구역 내 토지 취득의 사안에서 그 납세의무성립일은 토지거래허가시점이지만 토지거래허가를 취득하지 못한 상태의 부동산 취득시기는 잔금지급일(또는 소유권이전등기일)을 기준으로 판단하여야 한다고 하여, 잔금지급일을 기준으로 과점주주 간주취득세 과세여부를 판단하였다(대법원 2021.12.17. 선고 2012두19229 판결 참조). (나) 조세심판원도 비조합원용 토지의 취득시기가 신탁을 원인으로 이전등기를 경료한 때임을 전제로 그 취득세 등 세액을 계산하고 있다(조심 2009지687, 2010.3.2., 조심 2020지624, 2023.2.1. 참조). (다) 위의 사례들을 종합하여 보면 납세의무성립일과 관련 없이 그 취득세를 계산할 때에는 취득시기(잔금지급일 또는 소유권이전등기 경료일 중 빠른 날)를 기준으로 하고 있음을 알 수 있으므로, 본 건에서도 쟁점토지의 신탁등기일을 기준으로 그 취득세 등을 계산하는 것이 논리적으로 일관된다고 할 것이다. 나. 처분청 의견 (1) 「지방세법」제7조 제2항에서는 부동산등의 취득은 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제8항에서 재건축조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 보고, 다만, 비조합원용 부동산은 제외한다고 규정하고 있다. 「지방세법 시행령」제20조 제7항은 재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」제86조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다. (2) 청구인은 이 건 토지의 취득일이 소유권이전 고시일 다음날이 아닌 신탁등기일인 것으로 보아 2016년 개별공시가를 적용되어야 한다고 주장하나, 조세법률주의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니한다 할 것인바(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결), 위 각 규정에 따라 청구인은 소유권이전 고시일의 다음날인 2021.5.21. 비조합원용 부동산인 쟁점토지를 취득한 것으로 보아야 한다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구법인이 조합원으로부터 취득하는 비조합원용 토지의 취득세 납세의무 성립일을 신탁에 따른 소유권이전등기일로 보아 그 당시 공시지가를 기준으로 과세표준을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 : <별지> 참조 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 2012.9.26. 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 경기도 과천시 OOO 및 같은 시 OOO 일원의 건축물을 철거하고, 그 토지 위에 새로운 건축물을 건설하기 위한 목적으로 설립된 법인이다. (나) 처분청은 2015.6.30. 이 건 사업에 대한 사업시행인가를 하며 청구법인을 해당 사업의 사업시행자로 고시하였다(경기도 과천시 고시 OOO). (다) 청구법인은 2021.1.28. 처분청으로부터 이 건 사업의 준공인가를 받고, 2021.5.20. 「도시 및 주거환경정비법」제86조에 따라 대지 및 건축시설의 소유권이전을 고시하였다(AAA주택재건축정비사업조합 이전고시 OOO). 청구법인이 위 소유권이전 고시로 취득한 일반분양분 토지 중 전체 토지에서 조합원 신탁 토지가 차지하는 비율로 안분된 면적이 23,607.2㎡라는 점에 관하여는 처분청과 청구법인 간 다툼이 없다. (라) 쟁점토지의 토지의 2016년도 및 2020년도 개별공시지가는 아래 <표>와 같다. <표> 쟁점토지의 개별공시지가 ○○○ (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살펴본다. (가) 「지방세법 시행령」제20조 제7항은 재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우, 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다. (나) 「지방세법」제10조에 따라 부동산의 취득세 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하는 것이므로, 주택재건축조합이 재건축사업을 하면서 비조합원용 토지를 취득하는 경우, 소유권이전 고시일의 다음 날 현재 공시지가를 적용하여 그 토지의 취득세 과세표준을 산정해야 하는 것인바(조심 2023지4393, 2025.11.5., 같은 뜻임), 청구법인이 재건축사업을 하면서 취득한 비조합원용 토지인 쟁점토지는 위 규정에 따라 소유권이전 고시일의 다음 날(2021.5.21.) 취득한 것이므로, 처분청에서 2020.1.1. 기준 공시지가를 적용하여 쟁점토지의 취득세 과세표준을 산정해야 한다고 보아 한 이 건 경정청구 거부처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다. ② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」, 「수산업법」 또는 「양식산업발전법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. ⑧ 「주택법」제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」제35조 제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 “주택조합등”이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다. (2) 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등) ⑦ 「주택법」제11조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「주택법」제49조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고, 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하거나 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제23조 제2항에 따른 소규모재건축조합이 소규모재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」제86조 제2항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제40조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다.