처분청이 청구인에게 쟁점주택에 관하여 2025년도 재산세 등을 부과ㆍ고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.

이유 1. 처분개요 가. 청구인은 2021.8.23. AAA 주식회사(이하 “이 건 수탁자”라 한다)와 청구인이 소유한 제주특별자치도 제주시 OOO토지(이하 “이 건 토지”라 한다) 및 그 지상에 건축되는 건축물을 신탁부동산으로 하는 관리형 토지신탁계약(이하 “이 건 신탁계약”이라 한다)을 체결하였고, 이 건 수탁자는 2024.6.4. 이 건 신탁계약에 따라 신축한 <별지 1> 기재의 주택(제주시 OOO 주택을 제외한 나머지 주택을 합하여 이하 “쟁점주택”이라 한다)에 관하여 신탁을 원인으로 하는 소유권보존등기를 마쳤다. 나. 처분청은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1) 현재 이 건 수탁자 명의로 등기된 쟁점주택에 대하여, 2025.7.4. 및 2025.9.5. 그 위탁자인 청구인에게 <별지 1> 기재의 재산세 등을 부과ㆍ고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.23. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 2020년 6월경 주식회사 BBB(이하 “이 건 법인”이라 한다)과 이 건 토지에 관한 매매계약을 체결하고, 이 건 법인으로부터 계약금을 수령하며 잔금은 쟁점주택의 준공 후 지급받기로 약정하였다. (2) 청구인은 이후 이 건 법인의 요청에 따라 지주공동사업약정서를 작성하고, 이 건 법인이 지정한 이 건 수탁자와 2021년 8월경 이 건 신탁계약을 체결하였으며, 청구인을 위탁자, 이 건 법인을 수익자, 이 건 수탁자를 수탁자로 하여 등기하였다. (3) 사업과정에서의 시공사 선정, 자금집행, 관리 등은 모두 이 건 법인과 이 건 수탁자의 권한으로 진행되었고, 청구인은 사업에 아무런 관여를 하지 않았으나, 시행사의 자금난으로 공사가 지연되었고, 2024년 5월경 준공이 이루어진 이후에도 청구인에게 이 건 토지의 잔금이 지급되지 않았다. 오히려 시행사의 불법분양으로 피해자만 발생하였고, 시행사는 신탁사로부터 기한이익 상실을 통보받은바, 청구인은 수익과 어떠한 관계가 없음에도 불구하고 단순히 위탁자라는 이유로 이 건 토지 및 쟁점주택에 대한 재산세를 부과 받게 되었다. (4) 쟁점주택의 관리ㆍ운영ㆍ수익권은 이 건 신탁계약에 따라 이 건 수탁자 및 이 건 법인에게 귀속되었고, 청구인은 매매계약상 대금을 받지 못한 채 명의상 위탁자로 존재할 뿐 실질적인 재산권을 행사하지 못하고 있다. 청구인은 이 건 신탁계약이 해지되더라도 쟁점주택에 대한 소유권이 없고 그 주택이 분양되어도 수익과 아무런 관계가 없으므로, 재산을 사실상 소유하는 자에게 재산세를 부과하는 「지방세법」제107조 및 실질과세원칙을 규정하고 있는 「지방세기본법」제17조에 따라 청구인에게 쟁점주택에 대한 재산세를 부과할 수 없다. (5) 한편 청구인의 형제 CCC은 청구인과 마찬가지로 자신이 소유한 토지를 이 건 법인에게 매도하는 매매계약을 체결하고, 이 건 신탁계약의 위탁자가 된바, 제주지방법원은 CCC이 이 건 법인 등을 상대로 제기한 매매대금 청구의 소에 대하여, 이 건 법인이 이 건 토지의 매수인이라고 명확히 인정하였고, 지주공동사업약정은 이 건 토지 매매계약의 특약사항에 불과하다고 판단하였으며, 이 건 법인은 사업수익 발생여부와 무관하게 CCC에게 잔금을 지급해야 한다고 판단하였다. 이는 법원이 이 건 토지에 대한 실질적 권리자 및 부담 주체가 이 건 법인에 해당하고, 청구인과 CCC은 쟁점주택 관련 사업의 공동시행자나 이익 귀속자가 아니며 단순한 토지 매도인임을 인정한 것이다. (6) 따라서 쟁점주택에 관한 실질적 소유권 없이 매매대금의 잔금채권자 지위에 있을 뿐인 청구인에게 해당 주택에 대한 재산세 등을 부과한 이 건 재산세 등 부과처분은 취소되어야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 쟁점주택 중 제주특별자치도 제주시 OOO 주택의 경우, 청구인이 그 공부상 소유자로 등기되어 있을 뿐 이 건 신탁계약과는 무관하므로, 이 건 신탁계약에 따른 실질적 소유권 상실을 근거로 해당 주택에 관한 재산세 등 부과처분의 취소를 구하는 청구 부분은 기각되어야 한다. 따라서 아래에서는 쟁점주택 중 위 주택을 제외한 나머지 주택에 대한 재산세 등 부과처분의 정당성에 관하여 의견을 제시하는 바이다. (2) 「지방세법」제107조 제1항은 본문에서 “재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다”고 규정하면서, 단서 및 제5호에서 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 보아 위탁자에게 재산세를 부과한다고 규정하고 있다. (3) 청구인은 2014.6.16. 부친의 사망으로 이 건 토지를 상속받고, 2020.6.4. 이 건 법인과 이 건 토지에 관한 지주공동사업약정서 및 토지매매계약서를 작성하였으며, 2021.8.23. 위탁자로서 이 건 수탁자와 위 토지 및 그 지상에 장차 신축될 쟁점주택을 신탁부동산으로 하는 이 건 신탁계약을 체결하였다. (4) 이 건 수탁자는 2025년도 재산세 과세기준일(6.1) 현재 쟁점주택에 관하여 이 건 신탁계약에 따른 신탁을 원인으로 하는 소유권보존등기를 마친 것으로 확인되므로, 「지방세법」제107조 제1항 단서 및 제5호에 따라 위탁자인 청구인에게 해당 주택에 대한 재산세가 과세되어야 한다. (5) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석 하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니한다고 할 것인바(대법원 2011.1.27. 선고 2010도1191 판결 참조), 조세심판원에서도 「지방세법」제107조 제1항에서 개별적인 경우를 고려하지 않고 신탁재산의 경우 위탁자를 납세의무자로 보도록 규정하고 있는 점을 감안하여, 부동산 위탁자에 대한 재산세 등 부과처분이 타당하다고 판단하고 있다(조심 2013지324, 2013.6.17. 등 다수 참조). (6) 「지방세법」은 본래 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자를 위탁자로 규정하고 있다가, 2014.1.1. 개정으로 그 납세의무자를 수탁자로 변경하여 신탁재산의 법적소유자와 납세의무자를 일치시켰다. 그러나 위탁자가 재산세를 내지 않으면 수탁자가 체납자가 되는 등 수탁자가 과도한 납세협력비용을 부담하게 되고, 위탁자가 재산세의 누진과세를 회피하려는 목적으로 여러 명의 수탁자에게 재산을 나누어 신탁하는 등의 문제가 발생하여, 2020.12.29. 「지방세법」의 개정으로 현재와 같이 재산세 납세의무자가 다시 위탁자로 변경되었다. 이와 같은 개정연혁을 감안하면 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자를 위탁자로 규정한 것은 실질과세원칙을 올바르게 구현하기 위한 것으로 「신탁법」제2조에 따른 신탁관계가 형성된 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자는 그 재산 보유에 따른 담세력을 인정할 수 있는 위탁자로 보는 것이 규정 취지상 타당하다 할 것(조심 2022지8, 2022.12.22. 참조)이므로, 처분청의 이 건 재산세 등 부과처분은 실질과세원칙에 부합한다. (7) 청구인이 제출한 심판청구 이유서, 증빙자료 등 어디를 찾아보아도 쟁점주택의 위탁자를 수익자로 볼 수 있거나 쟁점주택과 관련한 신탁계약이 가장행위이며 실질적인 소유자는 수익자 및 수탁자인 것으로 볼 수 있을 만한 사정 등이 없으므로, 실질과세원칙을 적용하여 이 건 재산세 등의 납세의무자를 수익자ㆍ수탁자로 보아야 한다는 청구인의 주장은 타당하지 않다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 위탁자인 청구인을 쟁점주택의 소유자로 보아 재산세를 부과한 처분의 당부 나. 관련 법률 : <별지 2> 참조 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2014.8.27. 이 건 토지에 대하여 2014.6.16.자 협의분할에 의한 상속을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤다. (나) 청구인은 2020.6.4. 이 건 법인과 <표1>의 이 건 토지 매매계약을 체결하였다. <표1> 이 건 토지 매매계약 내역 ○○○ (다) 청구인은 2020.6.4. 이 건 법인과 <표2>의 지주공동사업약정서를 체결하였다. 위 약정서에 따르면 청구인은 이 건 토지에 다세대주택을 신축 및 분양하는 사업을 위해, 이 건 법인과 협의된 신탁사에 이 건 토지의 소유권과 그 지상에 신축되는 주택의 건축주 명의를 이전하고, 사업에 필요한 대출에 해당 토지를 담보로 제공하며, 그 대가로 <표1>의 매매계약상 매매대금과 동일한 금액(OOO원)을 현금 정산 또는 그 범위 내에서 미분양물건으로 정산받기로 약정한 것으로 확인된다. 한편 이 건 법인은 위 사업을 위한 자금 조달, 인허가 업무, 도급 계약 체결, 공사 관리 등을 수행하고, 사업 관련 대출 원리금, 필수 사업비 및 미지급 공사대금을 정산한 후의 잔여이익과 미분양물건을 귀속받기로 약정한 것으로 나타난다. <표2> 지주공동사업약정서 내역 ○○○ (라) 청구인은 2021.8.23. 이 건 수탁자, 이 건 법인, 이 건 법인에게 대출을 제공한 금융기관 등과 이 건 토지 및 그 지상에 신축될 연립주택을 신탁부동산으로 하는 <표3>의 이 건 신탁계약을 체결한바, 그 주요내용은 다음과 같다. 1) 청구인은 이 건 수탁자에게 이 건 토지의 소유권을 이전하고 신탁보수를 지급하며, 이 건 토지에 연립주택을 신축 및 분양하는 사업의 시행을 위한 자금을 조달하고, 신탁부동산에 관한 조세, 각종 공과금 등을 부담한다. 2) 이 건 수탁자는 신탁부동산에 관한 수탁업무, 주택 신축 및 분양사업을 위한 분양계약, 공사도급계약 등 체결, 수분양자에 대한 주택의 소유권이전등기 업무 등을 수행하고, 청구인으로부터 신탁 보수를 수취한다. 3) 이 건 법인에게 대출을 해준 각 금융기관은 우선수익자로서 사업에 필요한 사업비를 대출하고, 분양대금 등 신탁재산으로부터 자신의 피담보채권을 우선 변제받을 수 있는 담보권을 확보한다. 4) 이 건 법인은 위 계약의 채무자이자 수익자로서 위 각 금융기관에 대한 대출 채무를 부담하는 한편, 신탁 종료 후 잔여 신탁재산을 귀속 받는다. <표3> 이 건 신탁계약 내역 ○○○ (마) 청구인은 2021.8.24. 이 건 수탁자에게 이 건 토지에 관하여 이 건 신탁계약을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤다. (바) 이 건 신탁계약의 위탁자이자 청구인의 형제인 CCC은 2024.12.25. 제주지방법원에 이 건 법인, 이 건 법인의 대표 DDD 및 이 건 법인의 감사 EEE을 상대로 토지 매매대금 청구의 소를 제기한바, 제주지방법원이 2025.11.7. 원고 승소 판결을 선고하여, 2025.11.25. 그 판결이 확정되었다(제주지방법원 OOO 판결). 해당 판결에 따르면 청구인과 CCC은 이 건 법인과 ① 자신이 소유한 토지를 매도하기로 약정하는 토지 매매계약, ② 자신이 소유한 토지를 이 건 법인이 선정하는 신탁회사에게 신탁하고 ‘제주 OOO 단지형 다세대주택 신축사업’에 필요한 서류를 제공하기로 하는 지주공동사업약정서, ③ 이 건 수탁자에게 자신이 소유한 토지를 신탁하는 내용의 신탁계약을 각 체결한 것으로 확인된다. 이 건 수탁자는 이후 이 건 토지 지상에 주택을 신축하는 사업을 진행하여 쟁점주택에 대하여는 사용승인을 받았으나, 나머지 주택을 건축 중이던 2024.6.13. 대출 기관들로부터 권리침해 발생, 책임준공의무 미행 등 약정사항 미이행을 이유로 기한이익 상실 및 공매절차 개시 통보를 받고 사업의 진행을 중단한 것으로 나타난다. <표4> 제주지방법원 OOO 판결의 주요내용 ○○○ (사) 이 건 수탁자는 쟁점주택에 관하여 2024.6.4. 이 건 신탁계약에 따른 소유권보존등기를 마쳤고, 2025년도 재산세 과세기준일(6.1) 현재까지 그 명의로 해당 주택을 소유하고 있는 것으로 확인된다. (아) <별지 1> 기재의 주택 중 제주특별자치도 제주시 OOO 주택은 2025년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 수탁자가 아닌 청구인의 명의로 소유권이전등기가 되어 있고, 이 건 신탁계약의 신탁부동산에 포함되지 아니한 것으로 확인된다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대해 살펴본다. (가) 먼저 <별지 1> 기재의 주택 중 제주특별자치도 제주시 OOO 주택의 경우, 청구인이 그 공부상 소유자에 해당하고 이 건 신탁계약의 신탁재산에도 포함되지 아니한 것으로 확인되므로, 이 건 수탁자 및 이 건 법인이 그 실질적 소유자에 해당한다는 청구주장의 내용과 무관한 주택인 것으로 보인다. 달리 위 각 주택에 대한 처분청의 재산세 등 부과처분이 위법하다고 볼만한 청구주장이나 증거자료가 제출되지 아니하였으므로, 처분청의 위 재산세 등 부과처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 이어서 처분청의 이 건 재산세 등 부과처분 중 쟁점주택에 대하여 부과ㆍ고지한 부분의 당부에 대하여 살펴본다. 「지방세법」제107조 제1항은 “재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 제5호는 재산세 과세기준일 현재 “「신탁법」제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자”가 재산세를 납부할 의무가 있고, 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다고 규정하고 있다. (다) 청구인은 2021.8.23. 이 건 수탁자와 이 건 토지 및 쟁점주택을 신탁부동산으로 하는 이 건 신탁계약을 체결하였고, 2025년도 재산세 과세기준일(6.1) 현재 이 건 수탁자가 위 계약에 따라 자신의 명의로 쟁점주택을 등기한 것으로 확인되므로, 위 규정에 따라 위탁자인 청구인에게 쟁점주택에 대한 재산세를 납부할 의무가 있고, 청구인이 해당 주택을 소유한 것으로 보아야 하는 점, 청구인은 쟁점주택의 관리ㆍ운영ㆍ수익권이 이 건 수탁자 및 이 건 법인에게 귀속되었고, 자신이 매매대금을 받지 못한 명의상 위탁자에 불과하므로 쟁점주택에 대한 재산세의 납세의무자가 될 수 없다고 주장하나, 「지방세법」제107조 제2항 제5호는 이러한 개별적인 경우를 고려하지 않고 신탁재산의 경우 위탁자를 납세의무자로 보도록 규정하고 있으므로, 청구인을 쟁점주택에 대한 재산세 납세의무자로 볼 수밖에 없고(조심 2012지773, 2013.3.7., 같은 뜻임), 그 밖에 이 건 신탁계약이 형식적 계약에 불과하다고 인정할 만한 자료가 제출되지도 아니한 점 등에 비추어, 처분청이 청구인에게 쟁점주택에 관하여 2025년도 재산세 등을 부과ㆍ고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지 1> 쟁점주택 및 이 건 재산세 등 부과처분의 명세 ○○○ <별지 2> 관련 법률 (1) 지방세법 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. 1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자 2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자 3. 삭제 <2020. 12. 29.> ② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 5. 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자[「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합, 같은 호 나목에 따른 직장주택조합 등 위탁자별로 구분과세가 곤란한 조합으로서 대통령령으로 정하는 조합(이하 이 호에서 “지역주택조합등”이라 한다)이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합등을 말한다. 이하 이 장에서 “위탁자”라 한다]. 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.