처분청은 쟁점주택이 중과규정 신설(20.8.12.) 이후 멸실되어 조합원입주권 취득시기는 20.8.12. 이후인바, 중과대상 주택 수에 가산하여야 한다는 의견이나, o개정 지방세법(20.8.12.) 이후 주택이 멸실(21.10.21.)되더라도 관리처분계획으로 이미 조합원입주권을 취득한 행위에 영향이 없다는 선결정(조심 23지5553, 24.8.28.)가 있는 점에 비추어, o쟁점주택은 개정 지방세법 부칙에 따른 개정 이전의 조합원입주권 취득으로 주택 수에 제외되는바, ②주택의 취득은 조정지역 外 1세대 2주택의 취득으로 중과대상이 아님

이유 1. 처분개요 가. 청구인은 2017.1.9. OOO(이하 “제1주택”이라 한다)를 매매로 취득하고, 2022.2.23. OOO(이하 “제2주택”이라 한다)을 매매로 취득하였다. 나. 청구인은 2024.8.22. 전라남도 무안군 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 매매로 취득하고, 쟁점주택의 취득이 「지방세법」제13조의2 제1항 제2호에 따른 1세대 3주택의 취득에 해당한다고 보아, 같은 날 처분청에 취득세 중과세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. 다. 청구인은 제1주택이 2020년 4월경 사실상 멸실됨에 따라 그 멸실 시점에 해당 주택의 입주권을 취득하였고, 취득세 중과를 위한 주택 수 산정 시 조합원입주권을 포함시키는 「지방세법」(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것, 이하 같다) 제13조의2 및 제13조의3은 2020.8.12. 이후 취득한 입주권에 한하여 적용되는 것이므로, 청구인의 쟁점주택 취득은 위 규정에 따른 취득세 중과대상에 해당하지 않는다고 주장하며 2024.10.21. 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.12.17. 이를 거부하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2025.3.7. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 제1주택이 사실상 멸실된 2020년 4월경 해당 주택의 입주권을 취득하였으므로, 청구인의 쟁점주택 취득은 1세대 3주택의 취득에 해당하지 않는다. (가) 행정안전부는 관리처분계획인가 후 단전, 단수, 이주 완료, 이주비 지급 완료 등을 종합적으로 판단하여 이미 주택의 기능을 상실하였다고 인정될 경우 주택유상거래 세율 적용을 제외하였고, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발 ㆍ 재건축 사업이 진행되고 있는 경우 주택의 건축물이 사실상 철거 ㆍ 멸실된 날, 사실상 철거 ㆍ 멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거 ㆍ 멸실된 날을 기준으로 주택 여부를 판단하는 것이 타당하다고 해석하고 있다(2016.10.17. 지방세운영과-2641 등 참조). (나) 제1주택은 AAA 주택재개발정비사업에 포함되는데, OOO의 2018.7.27.자 고시에 따르면, 2018.7.27.부터 같은 해 12월 말경까지 이주가 완료되고, 2019년 1월경부터 같은 해 4월경까지 철거가 완료될 예정이었으나, OOO은 2019.1.8. AAA 주택재개발정비사업 관리처분계획의 변경고시를 하면서 구체적인 철거 일정을 명시하지 않았다. 이에 따라 AAA 기존 건축물들은 2020년 7월경부터 뒤늦게 철거되기 시작한 것으로 보이는바, 2021.6.9. 철거 중이던 건물이 무너지면서 버스를 덮쳐 17명의 사상자가 발생한 관계로 2022년 11월경 철거가 재개되었으나, 법적 공방이 있었던 3개 건물의 철거가 늦어지면서 2024.8.20.에서야 비로소 철거가 완료되었다. (다) 제1주택을 포함한 기존 건축물들은 당초 계획대로였다면 2019년 4월경까지 철거가 완료되었어야 하나, 관리처분계획 변경, 철거 중 대참사, 법적 분쟁 중인 다른 건축물들의 존재로 인하여 철거, 즉, 멸실이 현저히 늦어지게 되었고, 여기에 청구인의 귀책사유는 전혀 없었다. 아울러 국토지리정보원의 제1주택 인근에 관한 2019년, 2021년, 2022년, 2023년 각 위성사진을 살펴보더라도, 제1주택은 2019년경 다른 기존 건축물들과 함께 존재하였으나, 2021년경에는 이미 멸실된 상태였고, 그 부근도 대부분 철거되어 멸실되었음이 명백히 확인된다. (라) 처분청은 청구인이 제1주택의 공부상 멸실일인 2023.4.28. 해당 주택의 입주권을 취득하였다는 의견이나, 행정안전부 해석에 따르면 주택 해당여부는 건축물이 사실상 철거ㆍ멸실된 날을 기준으로 하는 점, 제1주택은 2019년 4월경까지 철거됐어야 하나 관리처분계획의 변경, 사고, 다른 건축물의 법적 분쟁 등 청구인에게 귀책이 없는 사유로 늦어진 점, 주택재개발정비사업 특성상 정비구역 내 단전, 단수 및 실제 철거(2020년 7월경)가 시작되면 주택으로서의 효용과 기능을 할 수 없는 점 등을 종합해보면, 청구인은 제1주택의 입주권을 그 사실상 멸실일인 2020년 4월경에 취득한 것으로 보아야 한다. 그렇다면 제1주택은 2020.8.12. 이전에 취득한 입주권으로서 「지방세법」제13조의2, 제13조의3 및 부칙 제3조에 따라 주택 수 산정 시 포함되는 입주권에 해당하지 않으므로, 청구인의 쟁점주택 취득은 1세대 3주택 취득에 해당하지 않아 취득세 중과대상이 될 수 없다. (2) 청구인은 제1주택이 주택 수에 산입되지 않는다는 공무원의 답변을 믿고 쟁점주택을 취득한 것인바, 이 건 취득세 등 경정청구 거부처분은 신뢰보호원칙을 위반한 위법ㆍ부당한 처분이다. (가) 행정상의 법률관계에 있어서 행정청의 행위에 대하여 신뢰보호의 원칙이 적용되기 위해서는, 첫째 행정청이 개인에 대하여 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 둘째 행정청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한데 대하여 그 개인에게 귀책사유가 없어야 하며, 셋째 그 개인이 그 견해표명을 신뢰하고 어떠한 행위를 하였어야 하고, 넷째 행정청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 그 견해표명을 신뢰한 개인의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 하며, 마지막으로 위 견해표명에 따른 행정처분을 할 경우 이로 인하여 공익 또는 제3자의 정당한 이익을 현저히 해할 우려가 있는 경우가 아니어야 한다(대법원 2006.4.28. 선고 2005두9644 판결 참조). (나) 청구인의 배우자 BBB는 2024.5.28. OOO 지방세 담당자들에게 제1주택이 주택 수에 포함되는지 여부를 문의하였고, 당시 담당자들은 제1주택의 입주권이 주택 수에 포함되지 않는다는 답변을 하였으며(공적 견해표명), 청구인은 담당 공무원들의 일관된 답변이 정당하다고 신뢰하였다(개인 귀책사유 부존재). 청구인은 위 답변을 신뢰하였기에 제2주택 매도를 여유 있게 계획하였고, 쟁점주택의 매수인과 2024.8.10. 매매계약을 체결하였다(공적 견해표명을 신뢰하고 어떠한 행위를 함). (다) 만약 당시 담당 공무원들이 제1주택도 취득세 중과 판단을 위한 주택 수에 포함된다고 답변하였다면, 청구인은 다주택자가 될 의도가 전혀 없었으므로, 쟁점주택을 취득하기 전에 제2주택을 매도하였을 것이다. 그럼에도 불구하고 처분청은 이 사건 처분을 하였는바(공적 견해표명에 반하는 처분), 이 사건 처분은 신뢰보호원칙을 위배하여 위법 ㆍ 부당한 처분으로서 취소되어야 한다. (3) 이 건 취득세 등 경정청구 거부처분은 취득세 중과제도의 입법취지에도 어긋난다. (가) 정부의 2020.7.10. 부동산대책에 따라 2020.8.12. 이후부터는 법인이 주택을 취득하거나 1세대가 조정대상지역내 2주택 이상 또는 그 외 지역내 3주택 이상을 취득하게 되는 경우, 취득세가 최대 12배까지 중과세 될 수 있다. 위 제도는 다주택자들의 부동산 투기를 억제하고, 실수요자에게 부동산 공급을 원할히 하며, 부동산 시장을 안정화하는데 그 목적 및 입법취지가 있다고 할 것이다. (나) 청구인은 행정청 3곳에 문의를 한 결과를 믿고 제1주택의 입주권이 주택 취득세 중과세 관련 주택 수에 포함되지 않는다고 판단하였고, 그렇기에 제2주택의 매도가 완료되지 않은 상태에서 쟁점주택을 구입하였다. 즉, 청구인이 2024.8.22. 쟁점주택 취득 당시 형식적으로 제1주택의 입주권, 제2주택을 보유하고 있었다고 보더라도, 청구인은 쟁점주택 매수 후 불과 3개월만에 제2주택을 매도하였으므로, 실질적으로는 1세대 3주택자에 해당되지 않고, 그럴 의도도 전혀 없었다. 그럼에도 불구하고 처분청은 관련 법령에 기재된 형식적인 요건만을 심사하여 이 건 경정청구 거부처분을 하였고, 이는 주택 취득세 중과세 제도의 목적 및 입법취지에도 벗어나는 것으로서 현저히 부당하다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인의 제1주택 입주권 취득일은 해당 주택의 공부상 멸실일인 2023.4.28.이므로, 제1주택 입주권은 「지방세법」제13조의2 및 부칙 제3조에 따라 주택 수 산정에 산입되는 조합원입주권에 해당한다. (가) 「지방세법」제13조의2 제1항 제2호는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 유상거래로 취득하는 경우 취득세를 중과한다고 규정하고 있고, 같은 법 제13조의3 제2호는 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권은 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다고 규정하고 있으며, 같은 법 부칙 제3조는 제13조의3 제2호의 개정규정은 이 법 시행(2020.8.12.) 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다고 규정하고 있다. (나) 행정안전부는 위 각 규정의 해석에 관하여, 재개발 구역 내 주택을 소유하고 있다가 해당 재개발사업으로 조합원입주권을 취득하는 경우, 주택 수에 산입하는 조합원입주권의 취득시점은 해당 주택의 멸실 전까지는 주택을 소유한 것으로, 멸실 이후부터는 조합원입주권을 소유한 것으로 보아야 한다고 해석하고 있다. (다) 행정안전부는 또한 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발ㆍ재건축 사업이 진행되고 있는 경우, 주택의 건축물이 사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 기준으로 주택여부를 판단해야 한다고 해석하고 있다. (라) 청구인은 2020.4.1.에 발생한 AAA 주택재개발정비구역의 단전사실을 근거로 하여 제1주택이 2020년 4월경 철거되었을 것이라고 추정하고 있을 뿐, 실제 해당 주택이 2020.8.12. 이전에 철거ㆍ멸실되었다는 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있다. 이처럼 제1주택의 사실상 철거ㆍ멸실일이 확인되지 않는 이상, 해당 주택은 공부상 멸실일인 2023.4.28. 멸실되었고, 청구인이 그 날짜에 제1주택의 입주권을 취득한 것으로 보아야 하므로, 제1주택은 2020.8.12. 이전에 취득한 조합원입주권으로서 쟁점주택의 취득에 따른 취득세 중과여부 판단 시 주택 수에 마땅히 산입되어야 한다. (마) 청구인은 제1주택의 철거가 청구인의 귀책사유 없이 늦어지게 된 점도 해당 주택의 사실상 철거ㆍ멸실일을 2020년 4월경으로 보아야 하는 근거 중 하나라고 주장하나, 조세법률주의의 원칙상 과세요건을 막론하고 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 합리적인 이유 없이 확장 또는 유추해석하는 것은 허용되지 않으며 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것이다(대법원 2006.7.6. 선고 2005두11128 판결 참조). 「지방세법」제13조의2, 제13조의3 및 부칙에서 납세자의 귀책유무를 고려하는 예외규정을 두고 있지도 않으므로, 청구인의 위 주장은 타당하지 않다. (2) 이 건 취득세 등 경정청구 거부처분은 신뢰보호원칙에 위배되지 않는다. (가) 취득세는 납세의무자가 스스로 법에서 정한 납세의무 성립요건의 충족 여부를 조사ㆍ확인하고 자신의 책임 하에 과세표준과 세액을 정하여 법정기한 내에 신고ㆍ납부하면 그 내용대로 확정되는 신고ㆍ납부방식의 조세로서 그 신고ㆍ납부에 대한 책임은 납세의무자에게 있다 할 것이고, 신의성실의 원칙을 적용하기 위해서는 처분청의 공적인 의견표명이 있음에도 처분청이 이에 반하는 처분을 하였어야 할 것이나, 단지 담당공무원의 구두답변은 처분청의 공적인 견해표명으로 볼 수 없어 그에 반하는 처분을 하였다고 하더라도 신의성실의 원칙에 위배된다고 보기 어렵다(조심2013지493, 2013.9.2. 참조). (나) 청구인이 행정청으로부터 제1주택이 주택 수 산정시 포함되지 않을 것이라는 구두답변을 받은 것은 청구인의 민원 전화에 대한 단순한 답변에 불과하므로, 이를 공적 견해표명으로 볼 수 없고, 이 건 취득세 등 경정청구 거부처분이 신뢰보호원칙을 위반하였다고 볼 수도 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 제1주택은 「지방세법」제13조의2가 신설(2020.8.12.)되기 전 멸실되어 주택 수 산정에서 제외되어야 한다는 주장의 당부 나. 관련 법률 : <별지> 참조 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2017.1.9. 제1주택을 매매로 취득하였고, OOO은 2018.7.27. 해당 주택이 편입된 AAA 주택재개발정비사업에 관한 관리처분계획인가를 고시한 것으로 확인된다(OOO). (나) 처분청이 제출한 제1주택의 등기부등본에 따르면, 해당 주택은 2023.4.28. 멸실된 것으로 나타난다. (다) 제1주택의 단전, 단수가 이루어진 날짜를 확인할 수 있는 자료는 제출되지 않았다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대해 살펴본다. (가) 2020.8.12. 법률 제17473호로 일부개정된 「지방세법」제13조의2 제1항 제2호는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 유상거래로 취득하는 경우 취득세를 중과한다고 규정하고 있고, 같은 법 제13조의3 제2호는 제13조의2를 적용할 때 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권은 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다고 규정하고 있으며, 같은 법 부칙 제3조는 제13조의3 제2호의 개정규정은 이 법 시행(2020.8.12.) 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다고 규정하고 있다. (나) 「지방세법」제13조의3 제2호 규정의 문언상 조합원입주권의 취득시점은 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가로 인해 입주자로 선정된 날로 해석되므로, 조합원입주권의 취득시기는 재건축사업계획 승인에 따른 관리처분계획 인가일로 보는 것이 타당(대법원 2007.6.15. 선고 2005두5369 판결 참조)하고, 위 법 부칙 제3조에서 제13조의3 제2호를 이 법 시행이후 취득하는 조합원입주권부터 적용한다고 명시하고 있을 뿐, 관리처분계획 인가를 받은 경우라도 해당 주택이 멸실되지 않는 경우에는 조합원입주권이 아닌 주택으로 본다는 규정을 달리 명시하고 있지 않은 점(조심 2023지5553, 2024.8.28., 같은 뜻임), 청구인은 2017.1.9. 제1주택을 취득하였고, 2018.7.27. 관리처분계획인가가 이루어졌으므로, 그 관리처분계획인가일에 조합원으로서 해당 주택의 입주권을 취득한 것으로 보아야 하고, 청구인의 쟁점주택 취득에 대한 취득세 중과여부 판단 시 2020.8.12. 이전 취득한 위 조합원입주권을 주택 수에 포함시킬 수 없는 점 등에 비추어, 처분청에서 청구인의 쟁점주택 취득이 「지방세법」제13조의2 제1항 제2호에 따른 취득세 중과 대상에 해당한다고 보아 한 이 건 취득세 등 경정청구 거부처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법률 (1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것) 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다. 2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율 제13조의3(주택 수의 판단 범위) 제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다. 2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “조합원입주권”이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다. <부 칙> 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제103조의3 제10항 제2호 및 제4호, 제103조의31 제1항의 개정규정은 2021년 1월 1일부터 시행하고, 제93조 제4항, 제103조의3 제1항 및 같은 조 제10항 각 호 외의 부분의 개정규정은 2021년 6월 1일부터 시행한다. 제3조(주택 수의 판단 범위에 관한 적용례) 제13조의3 제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다.