ㅇㅇㅇ은 쟁점건물 신축 도급계약 당시 청구인의 대리인으로서 참여하였음이 도급계약서상 확인되고, 도급계약 후 최소 계좌이체분에 달하는 금액을 청구인으로부터 수령했는바, 쟁점건물의 신축을 총괄 또는 중개한 공사책임자로 보이는 점, 쟁점건물은 신축 당시 설계가 변경되어 공사가 이루어지는 등 상당한 추가 비용이 발생했을 가능성이 인정되는 점, 도급계약서상의 금액은 청구인이 제시한 국토교통부 표준건축비에 비해 지나치게 낮은 수준이고, 청구인이 주장하는 공사금액도 위 표준건축비보다 낮은 것으로 나타나는 점, ㅇㅇ건설의 “수령금액 현황” 자료에 따르면, 쟁점건물의 신축공사와 관련하여 ㅇㅇ건설은 쟁점건물 사용승인일에 근접한 날까지 ㅇㅇㅇ원을 지급받은 것으로 기록되어있고 이는 청구인이 주장하는 최소 공사금액을 초과할 뿐 아니라 청구인이 계좌이체 및 현금을 통해 ㅇㅇㅇ에게 지급했다고 주장하는 각 금액 및 일자까지 일치하는 점 등을 종합하면, 비록 「소득세법」 제160조의2 제2항에 따른 관련 증명서류가 존재하지 않는다고 하더라도 청구인이 ㅇㅇㅇ에게 계좌이체를 통해 지급한 금액이 ㅇㅇ건설로 이체되었다면, 특별한 사정이 없는 이상 이를 쟁점건물 신축 공사비로 일응 추정할 수 있다고 판단됨

이유 1.처분개요 가. 청구인은 서울특별시 강남구 OOO소재 토지 360.7㎡ 및 (구)건물을 취득ㆍ보유하다가 2015.9.21. (구)건물을 멸실하여 지상2층의 연면적 888.63㎡ 주택겸용건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하고, 2015.10.22. 쟁점건물 지분 20%를 배우자 a에게 증여하였다. 나.청구인은 2024.10.31. 쟁점건물(양도 시 상가건물로 용도변경) 및 토지를 OOO원에 양도[청구인 지분은 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원)]한 후, 건물 취득가액을 OOO원으로 하여 2024.12.27. 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. 다. 처분청은 2025.5.1.~2025.5.19. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 당초 청구인이 신고한 취득가액 OOO원 중 OOO원은 적격증빙이 없는 것으로 보아 해당 금액을 부인하고 2025.8.1. 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2025.10.24. 심판청구를 제기하였다. 2.청구인 주장 및 처분청 의견 가.청구인 주장 (1) b은 쟁점건물 신축공사의 공사책임자로서, 청구인(배우자 a 계좌)으로부터 b의 계좌로 입금된 금액 OOO원은 쟁점건물 신축을 위해 실제 집행된 자금에 해당하는바, 그 전액이 쟁점건물의 취득가액으로 인정되어야 한다. (가) 청구인은 장기간 미국에서 생활하다 국내에서 거주하기로 결정하고, 생계 유지를 위하여 소유 중이던 노후된 단독주택을 멸실하고 임대목적으로 쟁점건물을 2015년 신축하였다. 건축에 문외한이었던 청구인은 건설회사 임원으로 오래동안 근무한 경험이 있는 b을 공사책임자로 삼았다. b은 쟁점건물의 공사 전체를 직접 지휘하였고, 기본공사는 ㈜c(이하 “d”이라 한다)과 쟁점건물 신축공사 도급계약을 체결(<그림1>)하였는바, 도급계약은 청구인을 대리하여 b이 체결하였다. b은 현장 감독관 및 책임자로 공사를 진행하였다. 한편, 당초 총 OOO원이었던 공사금액은 쟁점건물이 4세대에서 6세대 주택으로 설계가 변경되었고, 설계변경에 따른 기 공사한 계단 철거, 목공사, 금속창호 공사 등이 추가됨에 따라 증액되었다. (나) 청구인은 양도소득세 신고 시 제출한 “건물신축 공사대금 지급 확인서”(<그림6>)에서는 물론, 조사 당시에도 지속적으로 b에 대해 쟁점건물 신축과 관련하여 청구인이 지정한 공사책임관리자라고 진술하였고, 처분청이 b으로부터 징취한 진술서에도 b이 쟁점건물 신축시 청구인으로부터 공사책임관리를 위임받아 공사전반에 대하여 책임관리하였다고 진술한 사실이 확인된다. 그럼에도 불구하고 처분청은 b에 대해 d에서 소득을 받은 적도 없고 d의 주주나 대표이사가 아니라는 이유로 ‘관련인’이 아니라고 판단하였는바, 이는 황당무계한 것이다. (다) 쟁점건물 신축과 관련된 공사비는 b의 요청에 따라 청구인의 배우자 a 계좌에서 b 계좌로 전액 송금되었고, b이 이를 집행하였는바 계좌이체한 내역은 다음 <표1>과 같다. 청구인은 양도소득세 신고 시 취득가액에 b에게 지급한 금액 전체를 반영하지 않고, 그 중 계좌이체한 금액 OOO원만 보수적으로 반영하여 취득가액으로 신고하였다. <표1> 쟁점건물 공사대금 계좌송금 내역(양도소득세 신고 시 제출) (단위 : 원) 청구인은 위 계좌이체 금액 외에 다음 <표2>와 같이 b에게 지급한 현금이 있었음에도, 이는 양도소득세 신고 시 취득가액에 반영하지 않았다. <표2> 쟁점건물 공사대금 현금지급 내역 (단위 : 원) (라) “건물신축 공사대금 지급 확인서”에는 공사대금을 수령한 b의 OOO계좌번호가 명시되었는바, 청구인에 대한 양도소득세 세무조사 시 관련인 b도 “쟁점건물 신축에 대하여 감독관으로 전반적인 책임을 수행하였으며, 공사대금도 수령한 후 지급하였고, 계약금 및 추가금액을 다 수금하였다”는 내용의 진술서를 제출하였다. 청구인은 또한 기본공사를 진행했던 d의 현장소장이 보관 중이던 쟁점건물에 대한 공사대금 수령 현황(<그림2>), 도급세금계산서 발행현황(<그림3>), 월별 계산서 발행현황(<그림4>)을 처분청에 제출하였다. 그러나 처분청은 b으로부터 “쟁점건물 신축과 관련하여 공사대금을 수령한 후 d에 지급하였다”는 진술을 받았음에도, 청구인의 배우자(a)와 b의 배우자가 지인이라는 이유로 실제 공사비보다 적게 수령한 세금계산서 및 계산서만 취득가액으로 인정하면서, 청구인에게 취득가액을 더 인정받고 싶으면 공사대금을 수령한 b의 계좌거래내역을 제출하라고 하였다. 또한 위 추가 제출된 공사대금 수령현황, 도급세금계산서 발행현황, 월별 계산서발행현황에 대하여도 아무런 검증도 하지 않은채 청구인이 제출한 금융이체자료 및 b이 제출한 자료를 신뢰할 수 없다며 이를 부인하였다. (마) 나아가 처분청은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」상 청구인이 조회할 수 없는 b의 금융자료를 제출하라며 법의 범위를 벗어난 위법ㆍ부당한 요구를 하면서, 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 금융거래내역에 대하여 근거도 없이 부인하였다. 처분청이 조사 단계에서 b의 금융계좌에 대해 거래내역을 확인하였으면, b 진술의 적정성 여부를 확인할 수 있었음에도 이를 하지 않은 것은 조사공무원으로서의 당연한 업무도 하지 않은 것으로, 처분청은 청구인의 금융거래내역 및 b 진술서에서 확인한 대로 공사대금을 전액 인정해야 한다. (바) 처분청은 b이 진술서 마지막 부분에서 진술한 추가공사비 OOO원이 과다하여 신뢰할 수 없다는 입장이나, b이 제출한 d의 정산서를 살펴보면 이는 근거가 없다. 우선, 처분청도 d의 정산서에 대해 공사진행도가 자세히 나와있기 때문에 신뢰할 수 있다고 하였고, 2015.8.24. 준공청소가 이루어졌지만 정산서상 2015년 8월말과 9월에도 공사를 진행한 사실이 확인된다. 아래 상술하는 바와 같이 정산서의 금액은 공사원가로 표기한 것이고, b은 발주금액으로 진술한 것이므로 차이가 발생할 수 있는 것인데, 처분청이 단지 금액이 과다하다는 이유로 b의 진술을 신뢰할 수 없다고 추정하는 것은 근거과세의 원칙을 위배하는 것이다. d 정산자료를 살펴보면 쟁점건물의 사용승인일까지 투입된 공사원가를 확인할 수 있다. d의 월별 계산서 발행내역은 쟁점건물 신축과 관련하여 자재 및 하도급업체 등에 지불할 비용을 정리한 것으로, 시공업체에서 투입된 비용(관리비용 및 소장 인건비)과 수익은 제외된 것이며, 준공 이후 지출된 비용은 반영되지 않은 것(즉, 준공일까지의 공사원가만 반영)이다. 정산자료에는 당초 계약금액 OOO원 및 근생추가공사 OOO원으로 표기된 도급세금계산서 발행현황(<그림3>)이 있고, 월별 계산서 발행내역(<그림4>)에는 월별 투입된 내역이 있는데, 정산자료 누계치 합계액이 OOO원으로 나타난다. 처분청은 d이 신고한 자료와 대사하여 확인된 OOO원만 공사원가로 인정할 수 있고, 세금계산서 및 계산서 발행금액 OOO원과의 차액인 OOO원에 공사수익과 본사 관리비용(소장 인건비 및 관리비)가 포함되었다는 입장이나, 2015년 7월 및 8월 계산서 발행현황에 음영으로 표시된 부분은 세금계산서를 미수취한 금액으로서, 이는 공사시 필수불가결하게 소요되는 비용(함바, 운송료 등)으로 적격증빙을 수취하지 못한 것뿐이므로 공사투입원가에서 제외하는 것은 합리적이지 않다. 한편, 2015년 6월 계산서 발행현황 중 입금자 구분을 살펴보면, 입금자가 “b”과 “법인계좌이체”로 되어 있는 것을 알 수 있는데, 이는 b이 공사책임자로서 공사대금을 직접 지급한 것으로 b이 처분청에 진술한 내용과 일치한다. 이상의 내용은 처분청이 b의 관련 계좌를 금융조사하여 d의 월별 정산서와 비교대사했으면, 시공사에게 얼마가 지급되었는지, 공사책임자가 챙긴 수익이 얼마인지 등을 확인(공사책임자 b의 사업소득으로 과세)할 수 있는 사항이었다. (사) 국세의 과세표준 조사 및 결정은 증빙자료에 의하여야 하며, 과세근거의 입증책임 또한 과세관청에 있으나, 처분청은 청구인이 신축공사비로 실제로 지출하고 제출한 금융이체자료에 대하여 근거없이 사적관계에 의한 금융거래 가능성도 배제할 수 없다는 추정을 바탕으로 자의적 과세를 하였는바, 이는 위법부당한 처분으로 근거과세원칙에 위배된다. (2) 처분청은 세무조사 결과 청구인에게 “2024년 양도소득세 조사결과 적격증빙 없는 취득가액 부인하고 고지하고자 한다”고 통지하였으나, 건물 신축 시 공사비로서 취득가액에 포함되는 금액은 적격증빙이 요구되는 대상이 아니므로, 이를 이유로 취득가액을 부인한 것은 부당하다. (가) 「소득세법」상 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액을 말하며, 자기가 건설한 자산의 경우 원재료ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취ㆍ등록세 포함)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액을 말하며, 실지거래가액이라 함은 취득 당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 도급계약서, 대금지급자료, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (나) 취득가액의 경우 법령상 적격증빙이 반드시 필요한 사항이 아니어서 대금지급 자료가 있는 경우는 해당금액을 취득가액으로 인정해야 하는 것임에도, 처분청은 법리를 잘못 적용하여 이 건 양도소득세를 부과하였다. 따라서 청구인이 b에게 지급한 공사대금에 대해 취득가액으로 인정해야 한다. 관련하여 자본적지출액의 적격증빙 구비 의무도 2018년 다음 <표3>과 같이 개정되어 증빙요건이 합리화(완화)되었다. <표3> 「소득세법 시행령」 제163조 제3항 및 제5항 개정내용 (다) 한편, 실질적인 측면에서 보아도 청구인의 쟁점건물의 평당 신축비용은 국토교통부에서 고시한 표준건축비보다 훨씬 적다. <표4> 실제공사금액과 표준건축비 비교 (3) 처분청은 양도소득세 실지조사 종결보고서상 “관련인 조사를 한 공사책임자 b의 진술과 제출된 자료를 신뢰하기 어렵다”며 청구인이 이행할 수 없는 b의 금융계좌거래내역을 제출을 요청하면서 “b 계좌거래내역에서 공사비 지출내역이 확인되면 이체된 금액을 취득가액으로 추가로 인정해 주겠다”라고 하고, 계좌 이체된 금액 중에서 적격증빙이 있는 금액에 대하여만 취득가액으로 인정한다고 하였으나, 다음과 같은 이유로 이는 부당하다. (가) 청구인이 아닌 b의 경우 그의 금융계좌 거래내역은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」에 따라 명의인인 b 본인과 조사관서인 처분청만이 할 수 있음에도 이를 관련인 조사시 이행하지 않은 것은 처분청의 업무 과실에 해당한다. 즉, 청구인은 당초 양도소득세 예정신고 시 쟁점건물 취득가액과 관련하여 “금융증빙과 건물신축 공사대금 지급 확인서”를 첨부하여 처분청에 제출하였고, 해당 자료에는 쟁점건물 공사에 대한 공사관리책임을 청구인이 b에게 일임하여 공사대금을 b에게 전액 이체한 후에 공사 진행에 맞추어 지급하도록 하였다고 명시되어 있는바, 처분청이 조사 착수 시 공사대금을 집행한 b의 명시된 계좌에 대한 금융조사를 실시하였으면, 공사대금으로 사용된 부분을 명확히 확인할 수 있었음에도 이를 조사 시 이행하지 않았다. 또한, 처분청이 b에 대한 진술서 징취 시에도 금융조사를 하지 않았으면 b에게 관련 계좌 제출여부를 강력히 요청하고 이를 미이행할 경우 관련 계좌에 대한 금융조사를 시행해야 함에도 이를 이행하지 않았다. (나) 대법원 판례도, 필요경비는 원칙적으로 과세관청이 입증책임을 부담하나, 과세관청으로서 그 입증이 곤란한 경우가 있는 경우에만 납세자에게 입증책임을 부여해야 한다고 판단하고 있다. 청구사건의 경우 처분청이 실지조사에 착수한 상태이고, 청구인이 쟁점건물 신축과 관련하여 자금 이체된 계좌를 신고 시 제출하였고, 조사 시 시공사인 d의 정산서가 제출되었기 때문에 해당 계좌들을 조사하여 관련자료와 대사하면 관련성 등을 확인할 수 있는 상태이므로 그 입증책임은 처분청에 있는 것으로 보아야 한다. (다) 따라서, 청구인이 공사책임자에게 금융 이체한 금액을 취득가액으로 인정해 주거나, 아니면 b의 금융계좌에 대하여 재조사하여 취득가액을 청구인이 신고한 금액으로 확정해 줄 것을 청구한다. 나.처분청 의견 (1) 쟁점건물 공사대금의 객관적인 증빙서류는 도급계약서, 세금계산서, d 정산자료 총 3가지로서 이에 의해 확인되는 비용은 공사원가로 인정할 수 있으나, 청구인이 주장하는 그 외의 비용은 적격증빙이 없어 공사원가로 인정하기 어렵다. (가) ①도급계약서는 공사당시인 2015년도에 작성되어 구청에 제출되었고, ②세금계산서는 2015년 공사 당시 발급된 자료이며, 나머지 ③d 정산자료는 추가로 제출된 것이지만 월별 진행된 공사내역 및 집행된 자금에 대한 구체적인 공사내역이 담긴 자료이다. 양도소득세 예정신고 시 제출한 ①도급계약서에는 도급인 e(청구인)[대리인 f(b)]이 수급인 d과 계약금액 OOO원으로 쟁점건물 공사 계약(착공 2015.3.10., 준공예정일 2015.9.30.)을 체결하였음이 확인된다. 쟁점건물 d이 청구인에게 발행한 ②세금계산서 및 계산서 발행현황은 다음 <표5>와 같다. <표5> 세금계산서 및 계산서 발행내역 (단위:원) 청구인은 과세예고통지서를 받은 후 ③d 정산자료를 추가로 제출하였는바, d은 2016.10.17. 폐업한 것으로 확인된다. 동 정산자료에는 쟁점건물을 신축하는 공사과정에서 d이 매입한 비용이 포함되어 있으며, 그 중 실제로 세금계산서를 발행한 내역이 확인된 금액(OOO원)은 다음 <표6>과 같다. <표6> d 세금계산서 및 계산서 매입현황 누계액 (단위:원) 청구인이 제출한 d의 월별 계산서 자료와 실제 전산상 확인된 금액과의 차이는 노무비를 인정하더라도 OOO원으로 확인되며, 이는 쟁점건물 신축공사에 대한 d의 공사 내역을 입증하는 자료로는 볼 수 있으나 쟁점건물에 대한 추가 공사를 했다는 입증으로 보기는 어렵다. (나) 처분청이 위의 3가지 객관적인 증빙자료에 의거하여 쟁점건물의 취득가액을 인정하였음에도 청구인은 공사책임자 b의 계좌로 입금된 금액이 쟁점건물 신축을 위해 집행된 자금이라며 해당 내역 전액을 공사대금으로 인정해달라고 주장한다. 즉, 도급계약서상 b은 공사수급인이 아닌 청구인의 대리인임에도 청구인은 b이 공사책임자이므로 그에게 입금한 금액을 모두 공사비용으로 인정해달라는 주장을 하고 있는 것인바, 그렇다면 공사비용으로서의 관련성은 청구인의 지배영역안에 있는 것으로서 그 의견을 주장하는 청구인이 입증해야 하는 것임에도 불구하고 공사비로 사용했다는 관련성있는 증거는 제시하지 못하고 있으면서 그 입증 책임을 과세당국에게 넘기고 있다. 나아가 청구인은 양도 신고 당시에 신고한 계좌이체 내역인 OOO원은 보수적으로 청구한 금액이고, 추후 과세전적부심사 때부터는 현금지급한 내역을 모두 청구하여 실제 공사비가 OOO원이라고 주장하고 있는바, 정확한 공사금액이 얼마인지도 모르는 것 아닌지 의심된다. (다) 당초 처분청은 세무조사 결과 통지전까지는 청구인의 주장을 최대한 믿고 과세하려고 하였기에 추가적인 증빙을 제출할 수 있는 기회와 시간을 제공하였다. 만약에 직영으로 공사를 하였다면 어느 부분을 공사했고 그에 관련된 공사비용이 대략 어느정도 발생되었으며 그에 대한 자금 집행은 어떤 식으로 진행되었다고 하는 내용과 그에 관련된 증빙이 하나라도 있어야 할 터인데, 청구인은 당초 공사금액 OOO원에서 OOO원이 증가되는 금액을 집행하면서 그냥 모두 b에게 지급했다고 주장하고 있다. 그러나 주택사용승인일과 세금계산서 발급일자는 모두 2015.9.17. 로, 건물신축시 모든 정산이 완료되어야 승인이 나고 세금계산서를 발급해주는 상식적인 면에서 보더라도 청구인이 주장하고 있는 자금의 흐름과 일치하지 않고 있다. b에게 계좌이체한 내역만으로는 이를 증명할 수 있는 객관적인 추가 자료가 없는 한 그 금액이 모두 쟁점건물의 공사비용이라고 연관지을 수 없고, b은 오히려 청구인의 지인으로서 진술서를 조작할 수 있는 점을 간과할 수 없다. (라) 청구인은 d 정산자료에 대해 처분청이 아무런 검증도 하지 않았다고 주장하나, 처분청은 이 건 과세가 이루어지기 전에 해당 자료를 검토한 결과 청구인이 주장하고 있는 내용을 뒷받침할 수 있는 점이 없다고 판단했다. 본 자료 중 “수령금액 현황”은 a 계좌에서 b 계좌로 입금된 내역으로 2015.9.25.까지의 입금내역에 대해서는 이론이 없다. 그러나 그 아래 10월부터 지급된 내역에 대해서는 확인할 방법이 없다. “도급세금계산서 발행현황”의 세금계산서 발행금액은 확인이 가능한 금액이지만 ‘당초계약금액 OOO원’과 ‘근생추가공사 OOO원’에 대한 증빙은 없다. 그리고 그 외 “월별 계산서 발행현황”은 d의 매입자료로서, 제출한 총 자료금액은 OOO원이나 실제 발급된 금액은 OOO원인 것으로 확인된다(<표6>). 해당자료는 쟁점건물 집합건축물대장과 허가일자(2015.2.10.), 착공일(2015.4.15.), 사용승인일자(2015.9.17.)가 일치하며 공사진행도에 대해 상세하게 나와있어 신뢰가 가능하다. 해당 자료를 통해 b 진술서의 신뢰성도 확인이 가능하다. 쟁점건물은 신축공사가 정상 진행되어 2015년 8월에 준공청소가 이루어졌는데, b 진술서상 언급된 추가공사 비용 OOO원은 계산서발행현황(2015년 9월)의 계단 재공사를 위한 레미콘비용 및 창호 추가공사비에 비해서 금액이 너무 많은바 해당 진술서가 신뢰하기 어려운 것임을 반증하고 있다. (2) b이 제출한 진술서는 그 내용을 신뢰하기 어렵고, b에 대한 금융거래 조사를 요구하는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. (가) 처분청은 청구인이 2024.12.27. 신고ㆍ납부한 양도소득세와 관련하여 쟁점건물 신축비용이 불명확하여 실제 취득비용을 검토하기 위해 청구인을 양도소득세 조사대상자로 선정(2025.3.27. 통지)하였는바, 양도소득세 신고를 대행한 세무법인OOO은 b에 대해 전혀 모른다며 과세당국이 찾아보라고 답변하였다. 청구인측은 세무조사 시작전에는 (오래전 일이라) b과 연락이 되지 않는다고 하다가 미국 체류중이던 청구인의 배우자 a이 2025.5.1. b이 공사책임자라고 진술한 후에야 처분청은 g의 연락처를 받아 그의 인적사항을 확인할 수 있었다. 처분청은 청구인과 최초로 대면한 2025.5.1.부터 b에게 수차례 전화 및 문자를 남겼으나 연락이 되지 않다가 2025.5.13.에 연락이 되었고 b은 갑자기 적극적으로 진술서를 제출(이메일)하였는바, 처분청은 일단은 청구인의 주장을 신뢰하는 입장에서 b의 진술서를 확보해둔 것이다. 그러나 처분청은 세무조사과정에서 b이 진술서를 작성해주는 대가를 요구했다는 말을 들었고, b과의 첫 통화내용에서 b은 “본 쟁점건물 공사를 신축하게 된 사유가 카드연체로 인해 경매로 넘어갈 집을 구제하여 대출받을 수 있는 방법을 알려주었으며 도급계약서와 차이나는 금액은 카드연체금액”이라는 취지로 진술한 사실이 있다. 즉 청구인과 b 사이에는 쟁점건물 신축 외의 경제적 이해관계가 존재하는 것으로 의심된다. 진술서 내용을 보더라도, b은 처음에는 11년전이라 기억이 잘 안난다고 진술하다가 마지막 부분에 직영공사 추가금액 및 변경금액에 대해 OOO원 OOO원 등 백만원 단위까지 기재하였다. 또한 첫 통화시의 진술과 그 내용이 달라 해당 진술서의 신뢰성을 의심할 수 밖에 없다. (나) 청구인은 기제출된 관련인 b의 금융계좌 거래내역을 확인했으면 b 진술의 적정성 여부를 확인할 수 있다고 주장하나, 이는 청구인이 필요경비(공사대금)에 대한 입증을 못하는 상황을 타개하고자 진실을 호도하기 위한 전략으로 보인다. 우선, 당초 b의 인적사항이나 전화번호도 기재하지 않은채 양도소득세를 신고하고, b에게 연락이 되지않고 전화번호도 모른다고 거짓 진술을 한 측은 청구인이었다. 또한, a 계좌에서 b 계좌로 송금한 내역은 이미 확인이 되었고, 추가로 제출되어야 할 자료는 이를 공사비로 사용했다는 내역과 증빙이다. 추가로 제출된 d 정산자료를 통해서도 진술의 적정성 여부가 확인이 가능함에도 굳이 조사대상자도 아닌 관련인인지도 불확실한 사람을 금융조회 하는 경우는 없다. 세무공무원은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제4조 및 「국세기본법」 제81조의4에 따라 조세탈루의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료의 확인을 위해서 필요한 최소한의 범위에서 조사권을 행사하거나 거래정보를 요구할 수 있는 것으로, b은 d에서 소득을 받은 적도 없고 주주나 대표이사도 아닌바, 제3자에 불과한 b에 대해 처분청이 금융조회를 실시할 권한도 이유도 없다. (3) 청구인은 신축 시 공사비로 취득가액에 포함되는 해당금액은 적격증빙 대상이 아니라고 주장하나, 조사과정에서 확인된 실지거래가액 자료인 도급계약서, 세금계산서, 추가정산자료 3가지의 공통점은 공사대금이 OOO원이라는 사실이다. 반면 청구인은 a과 b의 금융거래증빙을 가지고 취득가액으로 인정해달라고 주장만 하고 그에 대한 증거서류는 제출하지 못하고 있는바, 금융거래증빙만으로는 그 금액이 공사금액이라는 연관성을 인정할 수 없다. d 정산자료에서 실제로 전산에 확인된 금액(노무비 제외)은 OOO원으로 d이 매입가액에 수익을 포함하여 계약서를 작성하였다고 볼 만한 수준이다. b의 진술서를 신뢰할 수 없음도 위에서 언급한 바와 같다. 처분청은 청구인에게 과세예고 통지할 당시 해당 금액에 대해 적격증빙없는 취득가액이라고 기재하였으나, 실제는 아무 관련성 없는 자에게 지급한 내역을 인정할 수 없기 때문에 적격증빙없는 취득가액이라고 판단한 것이다. (4) 청구인은 쟁점건물의 평당 신축비용은 국토교통부에서 고시한 표준건축비보다 훨씬 적다고 주장하나, b은 처분청 조사 담당자와의 첫 통화에서 쟁점건물 신축 당시 청구인이 힘들다고 주장하여 공사를 매우 저렴하게 해줬고, 나아가 그로 인해 d이 폐업을 하게 됐다는 취지의 발언을 했다. 또한 ‘OOO으로 내집짓기’ 등 공연히 알려진 공사비용 감축 방법은 얼마든지 있다. 양도소득세 신고 시 인정받을 수 있는 취득가액은 그 적정성에 의해 판단해야 하는 것이지, 표준건축비로 추론하여 취득가액을 산정하는 것은 아니다. 3.심리 및 판단 가. 쟁점 청구인이 제출한 증빙을 근거로 당초 도급계약 금액을 초과하는 공사비용을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부 나.관련 법령 등 (1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. 가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액(이하 생략) 제160조의2(경비 등의 지출증명 수취 및 보관) ② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 제163조 및 「법인세법」 제121조에 따른 계산서 2. 「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서 3. 「여신전문금융업법」에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다) 4. 제162조의3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시ㆍ금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 “현금영수증”이라 한다) (2) 소득세법 시행령(2016.2.17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것) 제67조(즉시상각의 의제) ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다. ② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조(양도자산의 필요경비) ①법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다. 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 (3) 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 제4조(금융거래의 비밀보장) ① 금융회사등에 종사하는 자는 명의인(신탁의 경우에는 위탁자 또는 수익자를 말한다)의 서면상의 요구나 동의를 받지 아니하고는 그 금융거래의 내용에 대한 정보 또는 자료(이하“거래정보등”이라한다)를 타인에게 제공하거나 누설하여서는 아니되며, 누구든지 거짓 또는 그 밖의 부정한 수단이나 방법으로 금융회사등에 종사하는 자에게 거래정보등의 제공을 요구하여서는 아니된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 그 사용목적에 필요한 최소한의 범위에서 거래정보등을 제공하거나 그 제공을 요구하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 법원의 제출명령 또는 법관이 발부한 영장에 따른 거래정보등의 제공 2. 조세에 관한 법률에 따라 제출의무가 있는 과세자료 등의 제공과 소관 관서의 장이 상속ㆍ증여재산의 확인, 조세탈루의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료의 확인, 체납자(체납액 5천만원 이상인 체납자의 경우에는 체납자의 재산을 은닉한 혐의가 있다고 인정되는 다음 각 목에 해당하는 사람을 포함한다)의 재산조회,「국세징수법」제9조제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유로 조세에 관한 법률에 따른 질문ㆍ조사를 위하여 필요로 하는 거래정보등의 제공 다.사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인이 당초 d과 체결한 도급계약서는 다음 <그림1>과 같은바, 계약서상 계약금액은 OOO원이다. <그림1> 쟁점건물 신축 표준도급계약서 (나) 쟁점건물 신축공사와 관련한 세금계산서 등 발급사항은 다음 <표7>과 같다. <표7> 세금계산서 등 발급사항 (단위 : 원) (다) 청구인은 엑셀파일 출력물로 구성된 d 정산자료를 제출하였는바, 그 주요내용은 다음과 같다. 1) 쟁점건물 신축현장 수령금액 현황 OOO <그림2> 수령금액 현황 2) 도급세금계산서 발행현황 <그림3> 도급세금계산서 발행현황 3) 월별 계산서 발행현황[현장명 : OOO(2015년 4월~9월 각 1매) : 월별로 도급업체에 발급한 (세금)계산서발급 상세내역(업체명, 내용, 공급가액)이 기재되어 있고, 최종 누계는 OOO원으로 나타난다. <그림4> 월별 계산서 발행현황(예시 : 2015년 7월) (라) 청구인은 2014년~2018년 기간의 a의 OOO금고 계좌 거래내역OOO을 제출하였는바, 수령금액 현황(<그림2>)에 기재된 금액(공급가) 및 일자가 일치하는 출금내역이 확인된다. (마) b은 조사 과정에서 처분청에 다음과 같은 진술서 (2025.5.13.)를 제출하였다. (바) 청구인의 배우자 a(쟁점건물의 20% 지분 보유)의 세금신고와 관련하여 다음과 같은 사항이 나타난다. 1) a은 청구인으로부터 쟁점건물 지분 20%를 증여 받을 당시 관련 증여세를 신고하면서 증여가액을 OOO원[d의 세금계산서(계산서) 발급금액 OOO원을 기준으로 산정]으로 신고하였다. 2) a은 쟁점건물을 양도할 당시 b 계좌로 이체된 금액 OOO원을 기준으로 취득가액을 산정(청구인도 동일)하였고, 다만 신고 첨부서류에는 “건물 증여가액 변동분 수정신고 해야 하나, OOO 이하이므로 수정신고 생략함”으로 기재하였다. (사) 쟁점건물에 대한 청구인의 취득세 납부확인서 및 처분청이 서울특별시 강남구청장으로부터 회신받은 자료에 따르면 청구인은 취득세 신고 시 OOO원을 쟁점건물의 취득가액으로 신고(2015.9.21.)하였음이 확인된다. <그림5> 취득세 납부확인서 (아) 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 “건물신축 공사대금 지급 확인서”의 내용은 다음 <그림6>과 같다. <그림6> 청구인 확인서 (자) 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 조사결과(통지) 내용을 비교하면 다음 <표8>과 같다. <표8> 신고 및 경정 내용 비교(과세전적부심 당시 자료) (단위:원) (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인과 b이 사실상 지인 관계임을 고려할 때, 관련 적격증빙이 없는 이상 도급계약서상 금액(OOO원)을 초과하는 금전 지급거래를 쟁점건물의 신축공사에 사용된 비용으로 인정하기는 어렵다는 입장이나, b은 쟁점건물 신축 도급계약 당시 청구인의 대리인으로서 참여하였음이 도급계약서상 확인되고, 도급계약 후 최소 OOO원(계좌이체분)에 달하는 금액을 청구인으로부터 수령했는바, 쟁점건물의 신축을 총괄 또는 중개한 공사책임자로 보이는 점, 쟁점건물은 도급계약서상의 공사금액이 OOO원이라고 해도, 신축 당시 당초 4세대에서 6세대 주택으로 설계가 변경되어 공사가 이루어지는 등 상당한 추가 비용이 발생했을 가능성이 인정되는 점, 도급계약서상의 금액 OOO원은 청구인이 제시한 국토교통부 표준건축비(OOO원)에 비해 지나치게 낮은 수준이고, 청구인이 주장하는 공사금액(OOO원)도 위 표준건축비보다 낮은 것으로 나타나는 점, d의 “수령금액 현황” 자료에 따르면, 쟁점건물의 신축공사와 관련하여 d은 쟁점건물 사용승인일(2015.9.17.)에 근접한 2015.9.25.까지 OOO원을 지급받은 것으로 기록되어있고 이는 청구인이 주장하는 최소 공사금액 OOO원을 초과할 뿐 아니라 청구인이 계좌이체 및 현금을 통해 b에게 지급했다고 주장하는 각 금액 및 일자까지 일치하는 점 등을 종합하여, 청구인이 b에게 계좌이체를 통해 지급한 금액이 이산건설로 이체되었다면 특별한 사정이 없는 이상 이를 쟁점건물 신축 공사비로 일응 추정할 수 있다고 판단된다. 따라서, 이 건은 처분청이 b의 계좌사용 내역을 확인하여, 청구인이 2015.2.4.~2015.9.25. 기간 동안 a의 계좌를 통해 b에게 지급한 금액(OOO원) 중 같은 기간 동안 또는 이에 대응하여 b이 d에게 입금한 사실이 객관적ㆍ구체적으로 확인되는 금액에 대해서는 이를 쟁점건물의 취득가액으로 보아 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.