2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지는 자금조달 등 착공을 위한 준비상태로서, 건축 중인 건축물의 부속토지로 보기 어려우므로, 처분청이 이를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

이유 1. 처분개요 가. 처분청은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 서울특별시 OOO 대지 708.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 그 지상 건축물이 철거ㆍ멸실된 날(2024.8.16.)부터 6개월이 경과하여 종합합산과세대상으로 보아 과세표준을 산정하고, 「지방세법」 제111조 제1항 제1호 가목의 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원, 지방교육세OOO원 합계 OOO원 (이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 2025.9.10. 청구인에게 부과ㆍ고지하였다. 나. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.3. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 쟁점토지 위에 호텔을 신축하기 위하여 일련의 과정을 진행중에 있는바, 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지는 사업용토지로서 별도합산과세대상에 해당한다. (2) 그럼에도 불구하고 처분청은 쟁점토지를 종전 별도합산과세대상에서 종합합산과세대상으로 변경하여 이 건 재산세 등을 과도하게 부과하여 위법하다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 쟁점토지상에 호텔을 신축중이므로 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지는 사업용 토지로서 별도합산과세대상에 해당한다고 주장한다. (2) 그러나 ‘건축 중인 건축물’의 부속토지로서 별도합산과세대상으로 분류되기 위해서는 쟁점토지 지상의 건축물이 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축공사에 착수하여 건축을 하고 있는 상태여야 하고, 착공에 필요한 단순한 준비작업을 하고 있는데 지나지 않는 경우는 건축 중이라고 할 수 없다(대법원 1995.9.26. 선고 95누7857 판결 등, 같은 뜻임). (3) 쟁점토지 지상의 건축물은 2024.8.12. 철거ㆍ멸실되었고, 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지 위의 건축물이 건축공사에 착수하거나 건축을 하고 있지 않으므로, 처분청이 쟁점토지를 지상건축물이 철거ㆍ멸실된 날(2024.8.12.)부터 6개월이 경과한 토지로서 종합합산과세대상으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지 지상에 호텔을 신축하기 위한 일련의 과정을 진행하고 있으므로 쟁점토지는 별도합산과세대상이라는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청 문서(처분청 건축과-19118, 2024.8.20.)에 의하면, 쟁점토지 지상의 건축물이 2024.7.30.부터 2024.8.12.까지 건물노후로 인한 신축을 이유로 해체공사되어, 아래 <표1>과 같이 해제완료 처리된 사실이 나타난다. <표1> 해체완료 처리 내용 ○○○ (나) 처분청 문서(처분청 건축과-OOO)에 의하면, 쟁점토지상에 아래 <표2>와 같이 건축(신축)허가가 처리되었으나 이에 따른 공사계획을 신고한 사실은 달리 확인되지 않는다. <표2> 건축허가 내용 ○○○ (다) 네이버 지도에 의하면, 2025년 8월 현재 그 경계에 펜스 등이 설치되어 있는 상태에서 잡초가 무성하고, 착공 등이 진행된 상황은 달리 확인되지 않는다. (라) 처분청이 2025.12.11. 쟁점토지를 현지조사 후 작성한 출장보고서 주요내용은 아래 <표3>과 같다. <표3> 처분청 출장보고서 주요내용 ○○○ (마) 청구인은 쟁점토지에 대한 건축허가 이후, 「건축법」 제18조에 따라 착공이 제한되었다는 사실을 달리 입증할 만한 자료는 제출하지 않았고, 청구인은 2026.5.12. 개최된 심판관회의에서 코로나19로 인한 건설경기 침체 및 호텔업이라는 특수성으로 인하여 프로젝트 파이낸싱(PF)이 어려운 상태에서 겨우 사업비를 조달한 상황으로, 2026년 5월 안에 착공할 수 있다고 진술하였다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. (가) 「지방세법」제106조 제1항에서 “토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다”고 규정하면서, 그 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 별도합산과세대상”으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제101조 제1항에서 “법 제106조 제1항 제2호 가목에서 ‘공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지’란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다”고 규정하면서, 그 제2호에서 “건축물의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지”를 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제103조 제1항 제3호에서 “제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물을 포함하되, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다”고 규정하고 있다. (나) 청구인은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지 상에 호텔을 신축하기 위한 일련의 과정을 진행하고 있으므로 쟁점토지는 별도합산과세대상이라고 주장한다. 그러나 「지방세법」제106조 제1항 제2호 가목과 같은 법 시행령 제101조 제1항 제2호 및 제103조 제1항에서 규정한 별도합산과세대상으로 구분되는 ‘건축 중인 건축물’이라 함은 건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후 터파기 공사 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 것을 의미하고, 단지 그 사업에 직접 사용하기 위한 준비를 하고 있는 것까지 포함된다고 볼 수 없다 할 것(대법원 2017.3.15. 선고 2016두58406, 같은 뜻임)인 점, 처분청이 제출한 문서 등에 의하면, 2024.8.30. 청구인은 이 건 건축허가를 받았으나, 처분청이 2025.12.11. 쟁점토지를 현지조사한 시점까지 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 사실이 달리 확인되지 않는 점, 청구인은 심판관회의에서 2026년 5월부터는 프로젝트 파이낸싱(PF) 조달이 완료되어 착공이 가능하다고 진술한 점 등에 비추어, 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지는 자금조달 등 착공을 위한 준비상태로서, 건축 중인 건축물의 부속토지로 보기 어려우므로, 처분청이 이를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. 1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지 2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지 (2) 지방세법 시행령(2025.12.31. 대통령령 제36043호로 개정되기 전의 것) 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다. 2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지 가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지 나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지 ② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다. 제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다. 1. 삭제 2. 건축허가를 받았으나 「건축법」 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물 3. 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조제1항제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다. 4. 가스배관시설 등 행정안전부령으로 정하는 지상정착물 제103조의2(철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 법 제106조 제1항 제2호 다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다. 이 경우 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않은 건축물 또는 주택의 부속토지는 제외한다. 1. 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 않은 건축물 또는 주택의 부속토지(건축물 또는 주택의 건축을 위한 용도 외의 다른 용도로 사용하는 부속토지는 제외한다). 이 경우 건축물의 부속토지는 철거ㆍ멸실되기 전 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제101조 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지를 말한다.