청구인들이 쟁점금액을 지급한 컨설팅업체들과 청구주장에 따른 ㅇㅇㅇ은 「공인중개사법」에 의하여 중개사무소를 등록하지 아니한 법인 또는 개인으로 확인되어 중개업을 영위할 수 없는 점, 청구인들이 제출한 자료만으로 쟁점비용을 중개수수료로 볼 수 있는 구체적ㆍ객관적 입증이 부족해 보이는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려움

이유 가. 청구인 A, 청구인 B, 청구인 C 및 청구인 D(이들을 모두 합하여 이하 “청구인들”이라 한다)은 2021.9.29. 취득한 OOO 대지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2021.9.30. 총 OOO백만원에 양도하면서 주식회사 A(이하 “쟁점①법인”이라 한다)와 주식회사 B(이하 “쟁점②법인”이라 하고, 쟁점①법인과 합하여 “쟁점법인들”이라 한다)로부터 부동산 컨설팅용역을 품목으로 하여 수취한 세금계산서를 첨부하여 총 OOO백만원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 필요경비로 공제하여 2021.10.31. 등에 2021년 귀속 양도소득세 합계 OOO원을 각 신고ㆍ납부(분납)하였다. 나. OOO지방국세청장(이하 “감사관”이라 한다)은 2025.3.11.부터 2025.3.28.까지 처분청(OOO세무서장)에 대한 종합감사를 실시한 결과, 청구인들이 소개비와 별도로 지급한 쟁점비용은「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제5항에 따른 필요경비에 해당하지 않는 것으로 보아 처분청(OOO세무서장 및 OOO세무서장, 이들 처분청을 합하여 이하 “처분청들”이라 한다)에 처분지시하였고, 처분청들은 2025.9.8. 등에 청구인들에게 2021년 귀속 양도소득세 합계 OOO원을 각 경정ㆍ고지하였다. 다. 청구인들은 이에 불복하여 2025.11.14. 이의신청을 거쳐 2026.2.20. 심판청구를 각 제기하였다. 2. 청구인들 주장 및 처분청들 의견 가. 청구인들 주장 (1) 청구인들이 쟁점토지를 취득하거나 양도한 경위는 다음과 같다. (가) 청구인들은 OOO지역에 OOO 공장 입주가 예정되어 있어 이 지역 토지에 투자하면 향후 지가 상승 차익을 거둘 수 있고, 지식산업센터 또는 오피스텔을 분양하면 많은 수익을 거둘 수 있다는 기대감으로 쟁점토지를 2017.2.15. 한국토지공사로부터 매매가액 OOO백만원으로 분양받는 계약을 체결하였다. 이후 청구인들은 담당 세무대리인의 권유에 따라 비주거용건물 개발ㆍ공급업을 주업종으로 사업자등록을 하였으나 건물을 신축하여 분양해본 경험도 없으며 분양 중도금을 대출 처리할 만큼 자금력도 없고, 12,500평 규모의 신축비를 조달할 능력도 없을 뿐만 아니라 대규모 건물을 분양한다는 것은 사실상 무리라고 생각하여 적당한 시점에 쟁점토지를 매도할 계획이었다. 청구인들은 지속적으로 과중한 대출이자 부담 때문에 자금 압박을 받던 중 잔금약정일인 2020.2.15. 잔금 OOO백만원을 납부하지 못하였고, 이에 한국토지공사는 수시로 청구인들에게 잔금 납부 독촉 공문을 발송하였기에, 청구인들은 매도를 지체할 수 없는 상황이었다. (나) 청구인 A과, 청구인 B의 배우자 F은 이전에 부동산 거래시 알고 지내던 중개인 G이 C공인중개사사무소(이하 “쟁점중개사무소”라고 한다)에 근무하고 있다는 사실을 알고, 2020년 3월경 OOO에 위치한 쟁점중개사무소를 방문하여 G을 만나 쟁점토지를 팔아달라고 매물로 내놓았다. 이때, G은 동업하는 사람이라면서 쟁점중개사무소 내 근무하고 있던 H을 배석시켜 쟁점중개사무소를 첫 방문한 그 날 서로 대화를 나누며 매도 예상가액을 논의하였고, 청구인 A, 청구인 B의 배우자 F은 가급적 빨리 최대한 높은 가격으로 팔아달라고 요청하였다. 또한, 청구인들은 쟁점중개사무소에만 의지할 수는 없는 상황이었기에 같은 시기에 인근 여러 부동산중개사무소에도 쟁점토지 중개를 의뢰했다. (다) H과 G이 아는 매수자 측 중개사무소에서 물색해 데려온 매수자 D㈜와 2021.5.19. 매매가액 OOO억원으로 쟁점중개사무소에서 매매계약서를 작성하고 계약금 OOO억원을 받았으나, 위 매수자는 2021.9.30. 잔금 OOO억원 지급을 이행하지 못할 상황이었다. 그러자 H과 G은 매수자 측 중개사무소에서 새로운 매수자를 물색 중이므로 차질없이 계약이 진행될 것이라며 오히려 매매가액을 OOO억원으로 높여 새로운 매수자를 찾아보겠다고 하였으며, 만약 위 조건의 계약이 성사되면 본인들에게 수수료를 더 챙겨주어야 할 것이라고 하여 매도가 시급한 청구인들은 동의하였다. 이후 당초 매수자의 중개사무소측에서 새로운 매수자인 ㈜E를 데려와 2021.9.10. 매매가액을 OOO억원으로 하는 매매계약서를 작성하게 되었는바, 계약금 OOO억원은 1차 매매계약 시 받은 OOO억원으로 갈음하는 계약이었으며, 청구인 A의 OOO 사무실에서 H, 매수자측 중개사, 매수법인 대표, 매수자측 법무사 등이 참석하여 계약서를 작성했다. 매수자 ㈜E가 계약서 잔금 약정일 하루 전인 2021.9.29. 잔금 172억원을 지급 완료함에 따라 쟁점토지 매매가 완료되었다. (라) 청구인 A과 청구인 B의 배우자 F은 토지 중개수수료의 경우 법정수수료 요율로 주는 경우가 없다고 알고 있었고, 평소 H 및 G에게 중개를 잘 성사시켜주면 중개수수료는 두 배 이상 주겠으니 쟁점토지 중개에만 전념해 달라고 말하곤 했다. 작성일자가 2021년으로 기재된(월, 일 기재 없음) 쟁점①법인과 계약한 토지 컨설팅 용역계약서(이하 “쟁점용역계약서”라 한다)는 청구인 A의 OOO 사무실에서 매매계약을 한 날 동시에 날인된 것이고, 청구인들은 그 이전에는 이런 계약서 초안을 받아본 사실이 없으며, 금액이 법정수수료를 초과하기 때문에 중개계약서가 아닌 컨설팅 용역계약서를 제시한 것이라고 이해하였기에 이유를 묻지도 않고 날인하였다. 아마도 H은 평소 법정수수료의 2배는 주겠다는 말을 기억하고 매매계약서 잔금일과 동일한 일자에 총 수수료로 3억원을 쟁점용역계약서에 기재하였고, 청구인들은 오히려 적은 금액이라고 생각하여 별다른 이의없이 계약서에 날인하였다. 실제 중개수수료 지급 내역은 총 OOO백만원으로, H은 쟁점토지에 대한 중개로 고생을 많이 했기에 수수료를 많이 받아야 한다고 계약일 이후에도 이야기한바 있고, 청구인들도 1차 매매계약보다 OOO억원을 증액했으니 50% 범위에서 수수료를 지급하겠다고 생각하고 있었으므로 요구하는 금액을 H이 지정하는 자에게 송금하였다. (2) 처분청들은 사실관계를 확인하지 않은 채, 세금계산서 및 쟁점용역계약서 기재사항만을 증거로 쟁점비용이 컨설팅수수료에 해당된다고 전제하여,「소득세법 시행령」제163조 제5항 제1호 다목 규정의 소개비에 해당되지 않는다고 보아 이 건 처분을 하였으나, 이는 다음과 같은 이유로 위법ㆍ부당하다. (가) G과 H은 부동산중개를 전문으로 하는 중개인으로, G은 청구인 B의 배우자 F이 해당 거래 이전에 OOO 지역에 있는 부동산을 취득할 때 중개한바 있고, 그 지역에서 유지 행세를 하여 ‘OOO’이라고 불리우는 사람이며, 이러한 인연으로 쟁점토지를 G이 소속된 쟁점중개사무소에 중개 의뢰를 한 것으로 이러한 사실은 G이 청구인 A에게 2020.8.16., 2020.8.31. 보낸 문자메시지(<그림3> 참조)로도 확인되는 사실이다. G은 청구인들의 쟁점토지 중개 의뢰 이후에도 본인이 중개를 담당하던 다른 매물에 대한 매수를 권유하는 문자를 청구인 A에게 수시로 발송하였고, G이 2021.8.17. F부동산을 2021.8.19. 개업한다며 청구인 A에게 개업 알림 문자메시지(<그림4> 참조)를 보낸 사실도 있는바, G은 부동산중개를 전문으로 하는 중개인임이 확인된다. (나) H 또한 쟁점중개사무소에 등록된 중개보조원임이 확인되며, 디지털트윈국토(V-WORLD)에 접속하여 중개업등록번호(OOO)로 조회해 본 바 쟁점중개사무소의 대표는 I이고, H은 중개보조원으로 등록되어 있음을 알 수 있다. <그림 삽입을 위한 여백><그림1> 디지털트윈국토 조회 화면 내역 일부 발췌 OOO 이상과 같이 G과 H은 부동산중개인으로써 쟁점중개사무소에서 함께 일하는 것으로 보이고, H은 2025년 10월 현재 관련 사이트(디지털트윈국토)에서 중개보조원으로 등록된 사실이 확인되며, G은 2021.8.19.부터 F부동산으로 소속을 옮긴 것으로 보이는바, G과 H은 부동산중개를 전문으로 하는 중개인임이 명백하다. (3) 청구인들은 쟁점비용을 수취한 쟁점법인들로부터 컨설팅용역을 제공받은 사실이 전혀 없다. (가) 청구인들은 쟁점중개사무소에서 G, H에게 쟁점토지의 중개를 의뢰했고, 그 이후 여러 차례 쟁점중개사무소를 방문한 사실은 있으나, 쟁점법인들의 사무실을 가본 적도 없으며, 쟁점법인들의 소재지가 쟁점중개사무소 인근이라는 사실을 처분청의 감사과정 중에 알게 되었다. G과 H은 중개수수료가 법정 중개수수료를 초과하는 경우 법인의 컨설팅수수료로 처리함으로써 법정수수료 한도 규정을 회피하고, 종합소득세를 탈세하기 위한 방편으로 토지 중개를 전문으로 하는 법인을 설립한 것으로 사료된다. 무릇, 부동산컨설팅이란 부동산중개(매수자 물색, 매물광고, 가격 조율, 권리분석 등)의 범위를 넘는 부동산의 용도변경, 인ㆍ허가가 불가능한 부동산에 대한 인ㆍ허가 행위, 개발 방안 등을 제공하는 용역을 말한다. 그러나 쟁점토지는 한국토지공사에서 조성한 지구단위계획 구역이고, 준주거지역으로 건폐율 60%, 용적율 400%로 지식산업센터 등 용도가 지정된 토지인바, 위와 같은 본래 의미의 컨설팅이 전혀 필요 없는 토지이고 청구인들은 컨설팅을 제공받은 사실도 없다. (나) 컨설팅용역을 제공받으려면 매물 의뢰 당시에 용역계약서를 작성해야 할 것이나, 용역수수료 지급 날짜를 쟁점토지 매매잔금일로 한 점에서 쟁점용역계약서는 매물 의뢰 당시가 아닌 쟁점토지 최종 매매계약 시에 작성된 계약서임이 명백하여 당초부터 컨설팅용역 제공 약정은 없었으며, 쟁점용역계약서는「공인중개사법」에 따른 법정수수료 한도 규정을 회피하거나, 종합소득세를 탈루할 목적으로 작성된 형식적인 용역계약서에 불과하다. 또한 청구인들은 위 컨설팅 법인으로부터 쟁점토지의 가치 상승을 위한 어떠한 형식의 컨설팅 자료도 받아 본 사실이 없으며, 쟁점토지의 매매 형태와 매매 과정은 매수자에게 단순 매매된 것에 불과하다. 쟁점비용은 소개비로써 과다하지 않고, 국세청은 중개수수료가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료보다 많다고 하더라도 실지 지급된 금액은 필요경비에 산입된다는 입장이며(양도소득세 집행기준97-163-43 참조), 대법원 등도 소개비가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비하여 많다고 하더라도 필요경비의 공제는 특단의 사정이 없는 한 실질과세원칙상 실제 지급된 금액에 따라야 한다(대법원 1991.1.25. 선고 90누6439 판결, 대법원 1991.4.26. 선고 91누1059 판결, 대법원 2010.6.10. 선고 2010두4933 판결, 심사양도 2019-0118 등, 같은 뜻임)고 판시 등을 하고 있으므로 위와 같이 중개수수료(소개비)로 실제 지급된 사실이 확인되면 금액 과다여부를 불문하고 필요경비에 산입되어야 한다. (4) 나아가 쟁점토지는 다음과 같이 특수한 사정이 있어 중개수수료가 과다하다고 볼 수도 없다. 쟁점토지는 매물 규모가 크다는 특별한 사정이 있고, 매매가액이 거액인 사유로 매수자를 물색하는 것이 쉽지 않으며, 무려 1년 6개월만에 매매가 성사된 점에서 청구인들이 지급한 중개수수료 OOO백만원(쟁점비용 외 중개수수료 인정액 OOO백만원 포함, 매매가의 2.5%)은 많다고도 할 수 없다. 토지 거래에 있어서는 ‘인정작업’이 관행화되어 있는바, 당초 계약 OOO억원과 OOO억원의 차액 OOO억원을 인정작업비로써 중개수수료로 줄 수도 있는 상황이었다는 점, 쟁점토지의 보유기간 공시지가 상승률은 70.9%인데 비하여 매도가액은 취득가액 대비 165%를 초과해서 매매를 성사시킨 점에서도 청구인들이 지급한 중개수수료는 과다하지 않다. 한편, 처분청 측 감사관은 H이 지정한 중개사무소 2곳에 이체한 쟁점비용 외 중개수수료 OOO백만원만 소개비로 인정했는데, 거래가액이 OOO억원임을 고려하면 중개수수료(0.26%, 참고로 법정중개수수료는 0.9%임)가 OOO백만원이라는 것은 이치에 맞지 않고, 동 금액은 G, H의 전체 중개수수료 몫의 일부를 쟁점토지 거래에 기여를 한 곳에 배분한 금액으로 보아야 한다. (5) 쟁점용역계약서가 전형적인 컨설팅계약서라는 처분청 측 감사관의 의견과 관련하여 청구인들은 중개수수료 지급 약정을 H의 제안에 따라 H이 쟁점토지 매매계약일에 제시한 쟁점용역계약서에 날인했을 뿐, 그 이전 및 2020년 3월경 매물로 내놓을 당시 어떠한 컨설팅 용역계약서도 작성된 바가 없다. (가) 청구인들이 쟁점용역계약서를 처분청들에 제출한 이유는 중개수수료 계약금액에 대한 입증자료로 제출한 것이지, 컨설팅을 받았다는 것을 인정한 것이 아니다. 쟁점토지는 컨설팅이 필요없는 택지개발지구의 토지이고, 형식적으로 계약서에 기재된 용역의 내용도 다음과 같이 대부분 중개용역의 범위에 속하는 것이다. <표1> 중개용역의 범위 ① 매수인측과 매매금액 조건 상담 : 중개사의 기본업무 ② 토지매각을 위한 법률 검토 : 매도인 측면에서 법률검토 할 사항 없음 ③ 토지매각을 위한 광고 업무 : 중개사의 기본업무 ④ 토지매각 설계와 분양예상, 삼성의 투자계획 검토 등 - 토지매각 설계와 분양예상 수지분석은 매수자에게 제공하는 용역이 될 수는 있으나 매도자에게 제공하는 용역은 될 수 없고, 제공한 사실도 없으며, 삼성의 투자계획은 오픈된 정보로 입지분석 사항에 포함되는 중개사의 기본 업무임 ⑤ 잔금날까지 행정업무 보조 - 매도인에게 행정업무를 제공한 사실이 없고, 동 업무는 법무사의 영역으로, 기본적인 명의변경 안내 및 보조는 중개사의 기본 업무임 (나) H은 개인사업체 컨설팅업을 운영한 이력이 있고, 쟁점①법인이 청구인들 외에도 다수의 컨설팅 세금계산서를 발행한 사실이 있다는 처분청 측 감사관의 의견과 관련하여, 쟁점①법인이 청구인들 외에 발행한 세금계산서가 컨설팅수수료인지, 중개수수료인지 여부는 건별로 사실관계를 확인해 봐야 알 수 있는 사항이고, 개인이건 법인이건 컨설팅사업자가 있다는 사실이 발급된 세금계산서의 성격을 규정하는 것이 아니며, 오히려 컨설팅사업자를 2개 등록한 것은 법정 중개수수료를 초과하는 금액을 분산시켜 세금과「공인중개사법」위반을 회피하기 위한 방편으로 보인다. 가사 청구인들 외에게 발행한 세금계산서가 컨설팅수수료라고 가정하더라도, 이 건과 관련된 세금계산서 금액을 컨설팅수수료라고 간주할 수 없는 것이고, 개별적인 거래 건별로 조사해야 할 사항이다. 이 건 쟁점거래에서 중개수수료를 컨설팅수수료로 둔갑시켜 발행한 사실에 비추어 유추해 보건대, 청구인들 외에게 발행한 세금계산서도 대부분 중개수수료일 것으로 판단된다. (다) 처분청들에 제출된 사실확인서는 H이 일방적으로 작성한 서류를 청구인들의 세무대리인이 제출한 것에 불과하고, 청구인들이 컨설팅용역을 제공받았다고 인정하고 서명한 서류가 아니므로 증거서류로 채택될 수 없다. 사실 확인내용(사업성 검토, 금융컨설팅, 분양성 검토, 분양대행사 상담)도 매수자와 관련된 것이고, 청구인들에게는 이러한 용역을 제공할 필요가 없을 뿐만 아니라, 매수자들에게도 이러한 용역을 제공한 사실이 없는 것으로 알고 있다. 만약 사실확인서 내용대로 청구인들에게 용역을 제공했다면 검토보고서, 용역보고서 등이 존재하여야 하나, 이러한 보고서가 존재하지 않는바, H의 사실확인서는 H 본인의 조세회피 목적 등을 위하여 허위내용을 기재하여 제출된 것이다. (6) 청구인들의 항변 내용은 아래와 같다. (가) 청구인들이 당초 신고 시 쟁점비용을 필요경비로 신고한 이유는 형식에 불문하고 실질과세 원칙에 따라 그 경제적 실질이 중개수수료에 해당된다고 판단하였기 때문이고, 신고한 세무대리인도 그렇게 판단하였다. (나) 처분청이 감사과정에서 징취한 쟁점①법인(대표 H)의 사실확인서상 기재 내용은 용역의 성격상 매도자인 청구인들에게는 전혀 필요하지 않은, 매수자에게만 필요한 용역(금융컨설팅, 분양성 검토, 분양대행사 상담)이 기재되어 있다. (다) 쟁점법인들이 청구인들 외에도 컨설팅수수료로 세금계산서를 발급한 이력이 있다는 사실은 이 건 거래와는 직접적인 관련이 없고, 오히려 다수의 중개수수료를 쟁점법인들의 컨설팅 수수료로 처리하여 조직적으로 종합소득세를 탈세하고 있다는 반증에 불과하다. 중개인 GㆍH은 부동산개발 전문가가 아닌 단순 중개인에 불과하고, 청구인들은 쟁점법인들의 사무실을 한번도 방문한 사실이 없으며, 쟁점법인들이 존재한다는 사실 조차도 몰랐다. 따라서 쟁점비용을 필요경비로 인정함과 동시에, H과 G에게는 종합소득세를 추징하는 것이 조세정의에 부합된다고 사료된다. 만약 쟁점비용을 필요경비로 인정되지 않는다면, G과 H은 앞으로도 지속적으로 종합소득세를 포탈할 것이며, 청구인들과 같은 납세자들은 지속적으로 피해를 입을 것이다. (라) 아파트를 제외한 부동산거래에 있어서는 중개수수료를 컨설팅수수료로 변칙 처리하고, 법정수수료를 초과해서 수수하는 사례가 빈번히 발생하고 있다. <표2> 중개수수료를 컨설팅수수료로 변칙 처리한 사례 ㅇ OOO 다중주택 매매가액 OOO백만원(증 제16호) ㆍ 중개수수료 OOO백만원 (1.7%) ㅇ OOO 다가구주택 매매가액 OOO백만원(증 제17호) ㆍ 중개수수료 및 컨설팅 수수료 OOO백만원(2.2%) 나. 처분청들 의견 (1) 쟁점비용이 컨설팅비용이 아닌 중개수수료에 해당한다는 청구주장은 그 근거가 부족하고, 청구주장의 일관성이 없다. 청구인들은 쟁점토지의 양도에 따른 양도소득세 신고 시 쟁점비용을 컨설팅비용으로 인식하여 각 신고ㆍ납부하였고, 감사 시 소명할 때에도 동일한 주장을 한 반면, 불복 시에는 이와 달리 쟁점비용을 컨설팅비용이 아닌 중개수수료라 주장하고 있다. 청구인들은 양도소득세 신고 당시 품목이 컨설팅수수료인 세금계산서 3매와 품목이 중개수수료인 세금계산서 1매, 공인중개사로부터 수취한 현금영수증 1매를 직접 첨부 및 필요경비 반영하여 각 신고하였다. <표 삽입을 위한 여백><표3> 청구인들의 양도소득세 신고 필요경비 내용 OOO (2) 처분청 측 감사관은 처분청 감사기간인 2025.3.11. 청구인들에게 공인중개사 수수료와 별개로 필요경비 계상한 쟁점비용에 대해 소명요청을 하였고, 소명요청한 당일 청구인들은 처분청 측에 “쟁점비용은 정상적인 컨설팅비용으로 문제가 되지 않는다”라고 소명하면서 쟁점①법인과 청구인들이 작성한 쟁점용역계약서를 제출하였으며, 해당 계약서는 청구인들의 날인이 되어 있었다. 청구인들은 쟁점비용이 법정 중개수수료를 초과하기 때문에 쟁점용역계약서를 작성한 것이라고 주장하나, 쟁점비용을 포함한 고액의 비용을 지급하면서 H, G과 연관이 없는 공인중개사 사무실로부터 중개수수료 명목으로 세금계산서 및 현금영수증을 각각 수취하고, H 및 G이 대표로 있는 컨설팅용역을 주로 하는 쟁점법인들로부터 세금계산서를 수취하였다면, 문제가 발생하였을 때를 대비하여 별개의 중개용역계약서를 작성한다든지 그런 내용에 대해 논의된 내용이라든지 근거가 제시되어야 할 것이나, 청구인들은 이러한 근거를 제시한 사실이 없다. 오히려 쟁점①법인의 대표자인 H은 2025.3.21. 청구인들의 양도소득세 신고 세무대리인을 통해 처분청들에 청구인들에게 컨설팅용역을 제공하였다는 확인서를 제출하였다. 쟁점법인들과 중개수수료 명목으로 세금계산서와 현금영수증을 발급한 개인사업장 두 곳은 정상적으로 부가가치세 등 수입금액을 신고하였고, 쟁점법인들은 청구인들 외에도 컨설팅수수료를 품목으로 하는 다수의 세금계산서를 발급하였으며, 쟁점①법인 대표자 H은 쟁점①법인 외에도 개인사업자인 컨설팅업체를 운영하고 있다. (3) 쟁점①법인과의 쟁점용역계약서를 검토한바, 제공용역 내용이 매수인측과 매매금액 등 상담, 토지매각을 위한 광고 업무, 토지매각을 위한 법률 검토(쟁점①법인 측의 변호사와 수시상담), 토지매각을 위한 설계와 분양예상, 토지의 상황(OOO의 투자계획) 수시 검토 및 상담, 토지매매 완료까지 행정업무 전반 보조 등으로 기재되어 있으므로, 이는 전형적인 컨설팅용역에 해당하고, 쟁점토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 보기 어려워 필요경비로 인정할 수 없다. 감사관은 쟁점②법인과의 컨설팅계약서 제출 및 쟁점법인들의 구체적인 용역수행내용 제출을 계속하여 요청하였으나, 2025.3.21. 쟁점①법인 대표자 H의 확인서를 청구인측에서 제출한 것이 전부로, 확인서의 내용 역시 컨설팅용역을 수행하였다는 내용 뿐이었다. 쟁점②법인과의 컨설팅계약서 및 쟁점법인들의 구체적인 용역수행내용은 제출하지 않아 구체적으로 어떤 내용으로 지급된 비용인지조차 확인할 수 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구인이 지급한 쟁점비용은 컨설팅용역비용이 아닌 중개수수료에 해당하므로 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부 가.관련 법령 (1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1.취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나.대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. 1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 (3) 공인중개사법 제32조(중개보수 등) ① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.(중략) ④ 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. 제33조(금지행위) ① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 3.사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인들과 처분청들이 제출한 심리자료에 따르면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인들은 2021.9.29. 취득한 쟁점토지를 2021.9.30. 총 OOO백만원에 양도하면서 쟁점법인들로부터 부동산 컨설팅용역을 품목으로 하여 수취한 세금계산서를 첨부하여 쟁점비용 OOO백만원을 필요경비로 공제하여 2021.10.31. 등에 2021년 귀속 양도소득세 합계 OOO원을 각 신고ㆍ납부(분납)하였고, 감사관은 2025.3.11.부터 2025.3.28.까지 처분청(OOO세무서장)에 대한 종합감사를 실시한 결과, 청구인들이 소개비와 별도로 지급한 쟁점비용은 「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제5항에 따른 필요경비에 해당하지 않는 것으로 하여 처분청들에 처분지시하였고, 처분청(OOO세무서장)은 2025.9.17. 청구인 A에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원(지분 5/12), 2025.9.19. 청구인 B에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원(지분 4/12), 2025.9.19. 청구인 C에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원(지분 2/12)을 각 경정ㆍ고지하였고, 처분청(OOO세무서장)은 2025.9.8. 청구인 D에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원(지분 1/12)을 경정ㆍ고지하였다. (나) 청구인들의 쟁점토지와 관련된 사업자등록 기본사항은 다음과 같다. <표4-1> 청구인들의 사업자등록 기본사항 OOO <표4-2> 쟁점①법인 사업자등록 기본사항 OOO * 「공인중개사법」에 의해 등록된 중개사무소는 아님 <표4-3> 쟁점②법인 사업자등록 기본사항 OOO * 「공인중개사법」에 의해 등록된 중개사무소는 아님 <표4-4> 쟁점중개사무소의 사업자등록 기본사항 OOO <표4-5> OOO OOO부동산중개사무소의 사업자등록 기본사항 OOO * 2023.7.13. “OOO부동산중개사무소” → “OOO부동산중개사무소” 상호변경 <표4-6> OOO공인중개사무소7)의 사업자등록 기본사항 OOO (다) 청구인들은 쟁점토지 양도와 관련하여 쟁점토지 매수 시 계약서, 매도 시 계약서, 쟁점용역계약서, 쟁점중개사무소 사진, 계좌이체 내역, 문자메시지 등을 처분청들에 제출하였고, 그 주요 내역은 다음과 같다. 1) 청구인들의 쟁점토지 매수 시 계약서에는 청구인들이 2017.2.15. 쟁점토지를 한국토지주택공사로부터 OOO원(원금 : OOO원, 이자 OOO원)에 계약금(2017.2.15., OOO원), 중도금(5차 분할, 2017.8.15., 2018.2.15., 2018.8.15., 2019.2.15., 2019.8.15., 총 OOO원), 잔금(2020.2.15., OOO원)으로 분할하여 공유[청구인 A(지분 5/12), 청구인 B(지분 4/12), 청구인 C(지분 2/12), 청구인 D(지분 1/12)]로 매수한 사실이 나타난다. 2) 청구인들의 쟁점토지 매도 시 계약서(2차)에는 청구인들이 2021.9.10. 쟁점토지를 주식회사 E에 OOO억원(계약금 2021.9.10., 18억원, 잔금 2021.9.30., OOO억원)에 매도한 사실이 나타난다. 3) 청구인들의 처분청들에 제출한 쟁점토지 매매계약서(1차)에는 청구인들이 2021.5.19. 쟁점토지를 D 주식회사에 OOO억원( 계약금 2021.5.19., OOO백만원, 2021.6.30. OOO백만원, 잔금 2021.9.30., OOO억원)에 매도하는 것으로 기재되어 있다. 4) 청구인들이 제출한 쟁점용역계약서는 아래 <그림2>와 같다. <그림 삽입을 위한 여백><그림2> 쟁점용역계약서 일부 발췌 OOO 5) 청구인들이 쟁점비용은 중개수수료라고 주장하면서, G이 청구인 A에게 보내온 수수료 이체 요구 등 문자메시지를 다음과 같이 제출하였다. <그림3> 수수료 이체 요구 문자메시지 내역 및 이체내역 OOO <그림4> 매매 방안 협의 및 G의 개업 안내 등 문자메시지 내역 OOO 6) 쟁점비용과 관련하여 청구인들이 제출한 계좌이체 내역은 다음과 같다. <그림 삽입을 위한 여백><그림5> 계좌이체 내역 일부 발췌 OOO 7) 청구인들이 제출한 디지털트윈국토 조회 화면 내역은 위 9쪽의 ‘<그림1> 디지털트윈국토 조회 화면 내역 일부 발췌’와 같다. (라) 처분청들이 제출한 자료를 살펴보면 다음과 같다. 1) 청구인들은 양도소득세 신고 시 컨설팅수수료로 기재된 세금계산서 3매(쟁점비용 OOO백만원)와 중개수수료로 기재된 세금계산서 1매(OOO백만원)와 현금영수증 1매(OOO백만원, 중개수수료로 기재된 세금계산서와 합하여 OOO백만원)를 제출하였다. 2) 처분청 측 감사관은 2025.3.11. 청구인들에게 쟁점토지의 양도에 있어 공인중개사 비용을 별도로 계상했음에도 고액의 컨설팅비용의 적정 여부와 관련하여 컨설팅용역 관련 계약서 및 부동산 양도를 위해 직접 지출한 소개비 해당 여부를 확인할 수 있는 자료를 20225.3.21.까지 제출하도록 요청하였다. 3) 처분청 측 감사관이 감사 시 청구인들로부터 받은 자료는 다음과 같다. <그림 삽입을 위한 여백><그림6> 사실확인서 일부 발췌 OOO 4) 처분청들이 제출한 쟁점법인들의 2021년 제2기 부가가치세 신고서에 따르면, 쟁점①법인은 OOO원(부가가치세 포함)을, 쟁점②법인은 OOO원(부가가치세 포함)을 과세표준으로 신고한 것으로 나타난다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점비용이 컨설팅용역비용이 아닌 중개수수료에 해당하므로 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 「소득세법」제97조 제1항에서는 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제163조 제5항 다목에서 공증비용, 인지대 및 소개비를 양도자산의 필요경비로 규정하고 있는바, 양도소득세 신고 및 처분청 측 감사관의 감사 시 쟁점비용을 컨설팅비용으로 신고하거나 소명하였음에도, 이 건 불복 시 컨설팅비용이 아닌 중개수수료에 해당한다고 주장하여 일관성이 떨어져 신뢰하기 어려운 점, 컨설팅계약서상 토지매각을 위한 설계와 분양예상, 토지의 상황 검토 및 상담, 토지매매 완료까지 행정업무 전반 보조 등으로 기재되어 있어 전형적인 컨설팅계약서로 보이고, 청구인들이 쟁점법인들로부터 수취한 세금계산서의 품목란에 컨설팅수수료로 기재되어 있으며, 쟁점법인들 외에 공인중개사사무소들로부터 세금계산서와 현금영수증을 교부받아 처분청들에 제출한 사실이 있어 쟁점비용을 중개수수료로 보기 어려운 점, 쟁점①법인의 대표자인 H이 개인사업자인 컨설팅업체를 운영하고 있어 쟁점비용 중 쟁점①법인에게 송금한 금액도 사실상 부동산컨설팅과 관련된 비용으로 보이고, H이 처분청들에 직접적으로 쟁점비용이 컨설팅수수료에 해당한다고 확인서를 제출한 점, 청구인들이 쟁점금액을 지급한 컨설팅업체들과 청구주장에 따른 HㆍG은 「공인중개사법」에 의하여 중개사무소를 등록하지 아니한 법인 또는 개인으로 확인되어 중개업을 영위할 수 없는 점, 청구인들이 제출한 자료만으로는 쟁점비용을 중개수수료로 볼 수 있는 구체적ㆍ객관적 입증이 부족해 보이는 점(조심 2016서2699, 2016.11.21., 같은 뜻임) 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2026. 6. 10.