청구법인이 쟁점토지를 취득일로부터 1년 이내에 정당한 사유 없이 해당 용도로 직접 사용하지 아니한 경우로 보아 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨

이유 1. 처분개요 가. 청구법인은 2021.1.22. 경기도 구리시 OOO 소재 11,194㎡의 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 공매를 통해 취득하고, 같은 날 「지방세특례제한법」(2020.12.29. 법률 제17771호로 개정된 것) 제14조 제3항에 따라 「농업협동조합법」에 의하여 설립된 조합이 고유업무에 직접 사용하기 위한 부동산으로 감면을 신청하여 취득세를 면제받았다. 나. 처분청은 2023년 경기도 종합감사 결과, 쟁점토지 위에 신축 예정인 건축물(이하 “이 건 건축물”이라 한다)의 착공이 2023년 11월로 예정되어 있음을 확인하고, 청구법인이 쟁점토지를 정당한 사유 없이 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니한 것으로 보아, 2024.4.11. 청구법인에게 기 감면한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과ㆍ고지하였다. 다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.7.9. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1) 쟁점토지의 착공이 지연된 것은 청구법인의 귀책사유가 아니라, 처분청의 미고지 지하구조물 발견 및 경기도 개발행위허가 심의 지연 등 청구법인이 도저히 조정할 수 없는 외부적 요인들에 기인한 것으로, 이에 따라 건축허가 신청 및 착공까지 상당 기간이 불가피하게 소요되었다. 청구법인은 토지를 취득할 당시(2021.1.22.) 처분청으로부터 약 2,000㎡ 규모의 지하 콘크리트 구조물이 존재한다는 고지만을 받았으나, 실제 철거공사 과정에서 고지된 면적의 약 2배에 달하는 추가 지하구조물이 발견되었다. 이에 따라 불가피하게 추가 철거공사가 진행되었고, 당초 계약상 공사기간보다 36일 지연된 2021.12.21.에야 철거공사가 완료되었다. 이러한 추가 지하구조물 발견 및 철거는 청구법인이 예측하거나 방지할 수 없는 사정이었으며, 처분청 담당자 역시 현장 확인을 통해 그 사실을 인정하고 해당 기간을 고유목적사업 기간으로 인정할 수 있음을 확인한 바 있다. 또한 청구법인은 이로 인해 당초 공사비의 절반을 초과하는 추가 비용까지 부담하였다. 지하구조물 철거 지연은 후속 필수 절차들의 연쇄적 지연으로 이어졌다. 지하터널 안전성 검토용역은 철거공사 종료 이후인 2021.12.29.에야 계약되어 2022년 5월에 완료되었고, 건축설계용역 역시 지하철 사전 안전협의 및 기본설계도 확정 지연 등의 사유로 설계기간이 5개월 이상 연장되었다. 이는 「건축법」 및 「철도안전법」상 건축허가 신청을 위해 필수적으로 선행되어야 하는 절차이므로, 해당 용역의 지연은 필연적으로 건축허가 신청의 지연으로 이어졌다. 청구법인의 개발행위허가 심의는 경기도 도시계획위원회 대상이었음에도, 처분청의 안내가 지연되어 최소 7개월 이상의 불필요한 기간이 추가로 소요되었다. 청구법인은 2022.7.1. 건축허가를 신청하였으나, 처분청은 경기도 심의 대상임을 7개월이 지난 2023.1.5.에야 안내하였고, 그 결과 경기도 심의 회부는 2023년 3월경 이루어졌으며 최종 심의는 2023.5.26.에 이루어졌다. 건축허가 승인일은 2023.8.1.로, 건축허가 신청 후 약 1년 1개월이 소요되었다. 만약 건축허가 신청 당시 바로 경기도 심의절차가 진행되었다면, 최소 7개월 이상의 기간을 단축할 수 있었을 것이다. 결국, 위와 같은 처분청의 지하구조물 미고지 및 심의절차 지연 등은 모두 청구법인의 의사나 노력으로 조정할 수 없는 외부적 사정으로 인해 발생한 것으로, 착공 지연 기간은 청구법인에게 귀책될 수 없는 정당한 사유에 해당한다. (2) 청구법인은 내부통제 규정에 따라 불가피하게 유예기간의 상당 부분을 소요하였으나, 쟁점토지 취득 이후 착공에 이르기까지 일련의 절차를 공백 없이 꾸준히 진행하며 해당 토지를 목적사업에 사용하고자 진지한 노력을 기울였다. 우선, 청구법인은 고유목적사업을 추진함에 있어 농협중앙회의 심의 및 승인을 받아야 하며, 입찰 등 관련 절차를 거쳐야 하는 등 엄격한 내부통제 규정을 준수할 의무가 있다. 청구법인은 「농업협동조합법」에 따라 설립된 지역조합으로서, 같은 법 제142조 및 제146조에 따라 농협중앙회의 지도와 감사를 받아야 한다. 이에 따라 부동산 매입이나 건축물 신축과 같은 고유목적사업을 추진할 경우에는 농협중앙회가 제정한 「회원조합지도ㆍ지원규정」 등 관련 지침을 준수해야 한다. 회원조합지도ㆍ지원규정 제38조부터 제43조에 따르면, 지역조합이 일정 규모 이상의 고정투자를 실시하려는 경우 중앙회에 설치된 ‘고정투자심의위원회’의 심의를 거쳐야 하며, 중앙회의 자금지원 역시 해당 심의를 통과한 경우에만 이루어진다. 또한 중앙회는 자금지원을 받은 지역조합에 대하여 고정투자 계획수립 및 시행절차 등을 지도하도록 규정되어 있다. 청구법인은 이러한 규정에 따라 고정투자심의위원회 승인 취득 및 관련 컨설팅 용역, 입찰 등 필요한 절차를 이행하였으며, 그 과정에서 상당한 기간이 소요되었다. 쟁점사업은 종합청사 등으로 사용될 건축물(대지면적 11,534㎡, 건물면적 8,433㎡) 신축 사업으로, 총 투자금액이 OOO원을 초과하는 대규모 사업이다. 이에 따라 청구법인은 쟁점토지 취득 이전인 2020.9.25. 공매입찰 참가 결정 직후인 2020.10.21. 농협중앙회에 고정투자계획서를 제출하였고, 이후 공매 참가, 매매계약 체결, 사전기술검토 신청 등 고정투자심의 및 승인을 위한 절차를 정상적으로 진행하였다. 심의 과정에서 농협중앙회로부터 업무시설 용도 허가 가능 여부 및 자금근거 보완 등 지시를 받은 청구법인은, 구리시 담당 부서를 방문하여 협의를 거치고, 고정투자계획서를 2차례 수정하는 등 심의 승인을 받기 위해 지속적으로 노력하였다. 또한 농협중앙회 계약처리준칙에 따라 모든 용역계약을 경쟁입찰 방식으로 진행해야 했기 때문에 절차상 소요기간이 추가로 발생하였다. 실제로 2021.7.9. 입찰공고, 2021.7.23. 건축설계용역 계약, 2021.9.7. 철거용역 입찰공고, 2021.9.30. 철거공사 도급계약 등 관련 절차가 순차적으로 진행되었다. 청구법인은 쟁점토지 취득 이후 건축허가 및 착공승인을 받기 위해 내부통제 절차와 관련 규정을 철저히 준수하였으며, 보완지시 사항을 성실히 이행하는 등 목적사업 추진을 위해 공백 없이 진지하게 노력하였고, 구체적인 진행 절차는 다음과 같다. 2021.1.22. 쟁점토지 취득 이전 2020년 10월부터 2021년 7월까지 고정투자심의를 진행하였고, 2021년 3월 농협중앙회와 컨설팅계약을 체결하였다. 이후 2021년 7월부터 9월까지 설계용역 및 철거공사 입찰을 통해 업체를 선정ㆍ계약하였으며, 2021년 11월에는 매립물 발견에 따른 추가 철거공사 계약을 체결하였다. 2021년 12월에는 추가 철거공사로 인해 설계용역 기간이 연장되었고, 「철도안전법」에 따라 별내선(지하터널) 안전성 검토용역을 체결하였다. 2021년 9월부터 2022년 4월까지 총 3차례의 설계협의회를 개최하였고, 2022년 6월에는 농협중앙회에 기본설계도서 검토를 요청한 후, 2022년 7월 건축허가신청서를 제출하였다. 건축허가 신청 이후에도 2022년 8월 교통성검토 용역, 철도보호지구 안전관리계획 수립용역, 9월 소규모 재해영향평가 용역을 계약하여 개발행위 허가 절차를 진행하였고, 2022년 12월 개발행위 허가 신청서를 접수하였다. 이후 구리시 및 경기도 도시계획심의위원회 심의를 거쳐 2023년 8월 건축허가를 취득하였으며, 철도공사 정밀안전점검용역 계약 체결 후 2023년 9월 공사도급계약서를 체결, 10월 신축공사 기공식을 거쳐 착공신고서를 제출하였다. 2023년 12월 착공신고필증을 취득하였고, 2025.10.16. 건축물 사용승인을 받았다. 이러한 절차는 모두 법령과 내부 규정에 따라 목적사업을 수행하기 위해 필수적으로 거쳐야 하는 과정으로, 청구법인이 임의로 생략하거나 단축할 수 없는 절차였다. 또한 청구법인은 불필요한 절차로 시간을 지체하거나 업무 공백을 발생시킨 사실이 전혀 없으며, 전 과정에서 성실하고 정상적으로 사업을 추진하였다. (3) 대법원은 취득세 추징 제외사유인 ‘정당한 사유’와 관련하여, 법령에 의한 금지나 제한 등 납세의무자가 임의로 통제할 수 없는 외부적인 사유뿐 아니라, 목적사업에 사용하거나 건축공사에 착공하기 위하여 정상적인 노력을 다하였음에도 불구하고 시간적 여유가 부족하여 유예기간을 넘긴 경우와 같은 내부적인 사유도 포함된다고 판시해 왔다. 또한 납세의무자가 수행하는 사업의 공익성을 고려하여 취득세 부과 배제의 입법취지를 충분히 반영하면서, 부동산의 취득 목적, 목적사업에 직접 사용하는 데 필요한 준비기간의 장단, 법령상 또는 사실상 장애사유의 존재와 정도, 그리고 납세의무자가 목적사업 수행을 위해 진지한 노력을 다했는지 여부를 종합적으로 고려하여 개별 사안별로 판단해야 한다는 입장을 일관되게 유지하였다. 실제 사례로, 대법원 2017.8.18. 선고 2013두18582 판결에서는, 토지 취득 후 약 2년 11개월이 지나 신축공사에 착공한 사안에서 건축허가를 받는 데에만 1년 이상 소요된 점을 들어 ‘정당한 사유’가 될 수 있음에도 불구하고 이를 심리하지 않은 원심을 파기하였다. 이어 광주고등법원은 2015.2.5. 선고한 2014누112 판결에서, 건축 인허가, 사업 승인, 보조금 결정 등 행정절차 지연으로 인해 유예기간을 넘긴 경우라도 납세자가 그 기간 동안 성실히 사업을 준비했다면 정당한 사유로 인정될 수 있다고 판단하였다. 또한 대법원 2023.4.13. 선고된 2023두30413 판결에서도, 납세자가 도로점용허가, 재해영향평가, 건축계획심의 등 추가적인 행정절차를 거치느라 사업이 지연된 점, 그리고 사업을 방치하지 않고 정상적으로 추진한 점을 인정하여, 일부 과실이 있더라도 정당한 사유가 부정될 수 없다고 보았다. 한편, 조세심판원 역시 유사한 입장을 취하였다. 조심 2018지3266, 2019.3.14. 결정에서는, 지역농업협동조합이 토지 취득 후 약 2년 5개월이 지나 착공에 들어간 사안에서, 건축 및 토목 사업자 선정 과정에서 공개입찰 절차를 거쳐야 하여 시간이 소요된 점, 설계도면 승인 과정에서 중앙회의 승인이 필요했던 점 등을 들어 정당한 사유를 인정하였다. 이어 조심 2021지2747, 2022.7.11. 결정에서도, 지역농협이 농협중앙회의 지도와 감사, 지침 준수를 피할 수 없는 특수한 상황에서 장기간 공백 없이 관련 업무를 수행한 사실을 근거로 정상적인 노력이 인정된다고 판단하였다. 종합하면, 대법원과 조세심판원 모두 납세자가 고유 목적사업을 위해 정상적이고 진지한 노력을 다하였음에도 불구하고, 법령상 또는 행정절차상 불가피한 사유로 유예기간을 넘긴 경우에는 ‘정당한 사유’가 인정되어 취득세 추징 대상에서 제외될 수 있다는 점을 일관되게 판시ㆍ결정하고 있다. 따라서, 이 건 과세처분은 위법하므로 모두 취소되어야 한다. 나. 처분청 의견 청구법인은 「농업협동조합법」에 따라 설립된 지역조합으로, 쟁점토지를 고유업무에 직접 사용하기 위해 공매를 통해 취득하였으며, 내부통제 규정에 따른 승인 절차, 예상치 못한 지하 매립물 발견에 따른 철거 지연, 건축허가 보완 요구 등의 외부적 요인으로 인해 유예기간 내 직접 사용하지 못한 것은 정당한 사유에 해당한다고 주장하였다. 그러나 「지방세특례제한법」 제2조 제1항 제8호에서 말하는 ‘직접 사용’은 해당 부동산이 실제로 사업에 사용되어야 함을 의미하며, 단순한 준비행위는 포함되지 않는다. 또한 감면 유예기간 내 사용하지 못한 데에 대한 정당한 사유의 존재 여부는 구체적 사정을 종합적으로 고려하여 판단해야 하며, 취득 당시 이미 장애사유가 존재했고 그 사유가 예측 가능하거나 해소 가능한 경우에는 이를 정당한 사유로 보지 않는다. 청구법인의 경우, 쟁점토지를 취득한 2021.1.22.로부터 약 2년 6개월이 지난 2023.8.1.에야 건축허가를 득하였고, 착공허가는 같은 해 12.4.에 이루어졌으므로, 유예기간인(1년) 내에 직접 사용한 것으로 보기 어렵다. 특히, 쟁점토지의 용도지역이 제1종일반주거지역으로 건축이 곤란한 상황에서, 건축이 가능한 시설로 계획을 변경하고, 용도변경을 추진하였다는 점은 쟁점토지 취득 당시 충분한 법적 검토를 하지 못한 내부 사정에 해당한다. 또한, 중앙회의 심의 및 승인 절차는 해당 조합이 반드시 이행해야 하는 내부규정으로서, 쟁점토지 취득 전부터 존재했던 절차였고, 예상 가능한 사유였으므로 외부적 장애로 보기 어렵다. 철거공사의 지연도 매각 공고에서 명시된 규제 사항 및 지장물 철거의 책임이 매수자에게 있음을 고려할 때 청구법인이 사전에 인지할 수 있었던 사항이며, 이에 대한 대비가 부족했던 것으로 보인다. 나아가 건축허가 신청 이후 보완요구에 대해서도 청구법인은 지체하여 응답하였고, 그로 인해 건축허가가 지연된 점, 건축허가 신청 시점 자체가 감면 유예기간을 이미 넘긴 이후라는 점 등을 종합하면, 청구법인이 최대한의 노력을 다해 감면 유예기간 내 고유업무에 사용하였다고 보기 어렵다. 결론적으로, 청구법인이 주장하는 내부 및 외부 사정은 모두 예측 가능하거나 사전 검토로 방지 가능한 사유로서, 쟁점토지를 유예기간 내 직접 사용하지 못한 데에 정당한 사유가 있다고 보기 어렵고, 이에 따라 과세처분은 위법하지 않다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 농업협동조합이 고유업무에 직접 사용하기 위하여 쟁점토지를 취득한 후 정당한 사유 없이 1년 내에 해당 용도로 직접 사용하지 아니한 것으로 보아 취득세 등을 추징한 처분의 당부 나. 관련 법령 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 당초 고정투자계획서에 따르면, 현재 AAA 건물의 노후화 및 부지 협소로 인한 조합원 및 고객의 불편을 해소하고, OOO 신축을 통해 조합원의 복지 증진과 지역사회 기여, 농협 이미지 향상을 도모하기 위한 것으로 확인되고, 이에 따라 아래와 같은 건물 취득계획이 포함되어 있다. ○○○ (나) 처분청의 공유재산 매각 일반경쟁입찰 공고(구리시 공고 OOO)에 따르면, 쟁점토지는 제1종일반주거지역이며, 문화재보존영향검토대상구역OOO 및 철도(저촉) 등의 규제를 받고, 별내선 복선전철이 지하로 통과함에 따라 낙찰자는 소유권이전등기와 동시에 구리시를 지상권자로 하여 「도시철도법」 제12조에 따른 구분지상권 설정등기를 해야 하며, 해당 토지는 OOO 주변 역사환경 보존지역OOO에 해당되어 문화재청 고시에 따른 건축행위 제한을 받으며, 현 상태 그대로 매각되어 지장물ㆍ수목ㆍ경작물 철거 및 처리 비용은 매수자 부담으로 구리시는 이에 대한 책임을 지지 않는다고 기재되어 있다. (다) 청구법인은 2021.3.11. BBB와 컨설팅 용역 계약을 체결(2021.3.15.∼2021.7.14.)하여 사업성 검토 등 개발 계획 수립을 추진하였다. (라) 농협중앙회는 2021.3.22. 고정투자 심의신청서에 대한 보완 요청 공문을 통해 적용 법규 검토, 재무구조 개선계획 수정, 사업비 검토 등을 요구하였으며, 이에 따라 청구법인은 관련 보완작업을 수행한 것으로 나타난다. (마) 청구법인은 신축부지 지하구조물(저수조) 철거공사 과정에서 추가 지하수조 및 철근콘크리트 구조물(1,464㎡→3,232㎡)이 발견되어 공사계약을 OOO원 증액하여 변경 체결하였고, 이로 인해 당초 계획보다 36일 지연되어 2021.12.21. 철거가 완료된 것으로 나타난다. (바) 청구법인은 2022.7.1. 건축허가 신청 후 처분청의 보완요구에 따라 2022.7.19. 개발행위허가를 신청하고 2022.12.29. 재신청하여 교통성검토 및 소규모 재해영향평가 용역을 수행하였으나, 처분청이 약 7개월이 지난 2023.1.5.에서야 경기도 도시계획위원회 심의대상임을 안내함으로써 심의가 지연되어, 2023.2월 처분청의 심의를 거쳐 3월 경기도에 송부되고 2023.5.26. 조건부 의결됨으로써 최초 개발행위허가 신청부터 의결까지 약 10개월이 소요된 것으로 나타난다. (바) 쟁점토지상의 이 건 건축물 신축 공사의 일련의 과정은 다음과 같다. ○○○ (사) 처분청이 2021.12.13. 작성한 출장보고서OOO에 따르면, 당초 2022년 1월 착공 예정이던 공사가 지하 구축물의 예상보다 많은 존재와 별내선 공사로 인한 철거 지연 및 부지 안전진단 등의 절차로 사용이 지연되었으며, 이는 정당한 사유로 판단된다고 기재되어 있다. (마) 처분청은 2021년 12월부터 2023년 10월까지 쟁점토지가 초기 상태에서 개발ㆍ조성 단계에 이르기까지의 변화를 시기별 현장사진을 제출하였다OOO ○○○ (2) 「지방세특례제한법」제14조 제3항에서「농업협동조합법」에 따라 설립된 조합이 고유업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를 2023.12.31.까지 면제한다고 규정하고 있고, 같은 법 제178조 본문 및 제1호에서 부동산에 대한 감면을 적용할 때 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우에는 감면된 취득세 등을 추징한다고 규정하고 있다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴보면, 처분청은 청구법인이 쟁점토지를 유예기간 내 고유업무에 직접 사용하지 못한 사유로 내부 승인절차, 철거 지연, 허가 보완 등을 주장하나, 이는 모두 예측 가능하거나 사전 검토로 방지 가능한 사정에 불과하여 정당한 사유로 인정되지 않는다는 의견이나, 청구법인은 쟁점토지 취득(2021.1.22.) 이전부터 고정투자계획서 제출(2020.10.21.) 및 중앙회 기술지원 검토 신청(2021.1.8.) 등 사전절차를 이행하고, 취득 직후 컨설팅ㆍ설계용역 및 철거공사 입찰ㆍ계약을 순차적으로 완료하는 등 사업을 공백 없이 추진하였으나, 철거 과정에서 처분청이 사전 고지하지 않은 추가 지하구조물(약 3,232㎡)이 발견되어 공사가 36일 지연되고 이에 따른 철도안전성 검토용역 계약(2021.12.29.) 등 후속 절차가 불가피하게 늦춰진 것은 청구법인의 예측ㆍ회피가 불가능한 외부적 사유로, 처분청 또한 출장보고서(2021.12.13.)에서 이를 ‘정당한 사유’로 인정하고 있는 점, 청구법인은 2022.7.1. 건축허가 신청 후 개발행위허가, 교통성검토, 소규모 재해영향평가, 철도보호지구 안전관리계획 수립 등 법정 선행요건을 신속히 이행하였음에도 불구하고, 처분청이 경기도 도시계획위원회 심의대상임을 약 7개월이 경과한 2023.1.5.에 이르러서야 안내함으로써 경기도 심의 회부가 2023년 3월경, 최종 의결이 2023.5.26., 건축허가가 2023.8.1.에야 승인되는 등 전체 일정이 지연된 것으로 보이는 점, 청구법인은 2021.7.7. 농협중앙회 고정투자심의위원회의 조건부 승인 후 지시에 따른 설계 보완, 도면 확정 및 2022.6.22. 기술검토 요청 등 단계별 요건을 충실히 이행해 온 것으로 보이는 점, 이 건 건축물 신축공사는 2025.10.16. 사용승인을 통해 공공적 기능이 실현된 이상, 단순히 유예기간의 경과만을 이유로 감면을 전면 배제하는 것은 고유업무 지원 목적에 부합한다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구법인이 쟁점토지를 취득일로부터 1년 이내에 정당한 사유 없이 해당 용도로 직접 사용하지 아니한 경우로 보아 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 지방세특례제한법 제14조(농업협동조합 등의 농어업 관련 사업 등에 대한 감면) ③ 「농업협동조합법」에 따라 설립된 조합(조합공동사업법인을 포함한다), 「수산업협동조합법」에 따라 설립된 조합(어촌계 및 조합공동사업법인을 포함한다), 「산림조합법」에 따라 설립된 산림조합(산림계 및 조합공동사업법인을 포함한다) 및 엽연초생산협동조합이 고유업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산(임대용 부동산은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에 대해서는 취득세를, 과세기준일 현재 고유업무에 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세를 각각 2023년 12월 31일까지 면제한다. 제178조(감면된 취득세의 추징) ① 부동산에 대한 감면을 적용할 때 이 법에서 특별히 규정한 경우를 제외하고는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 감면된 취득세를 추징한다. 1. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우 (2) 구리시 도시계획 조례 제25조(개발행위에 대한 도시계획위원회의 심의) ① 법 제59조 제2항 제3호에 따라 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역에서 시행하는 개발행위 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 위원회의 심의를 거쳐야 한다. 1. 토지의 형질변경 가. 주거지역ㆍ상업지역 : 면적 1만제곱미터 이상 나. 공업지역 : 면적 3만제곱미터 이상 2. 토석채취 : 부피 3만세제곱미터 이상 ② 영 제57조 제1항 제1의2호 규정에 따라 자연녹지지역에서 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 목적으로 하는 토지의 형질변경으로서 그 면적이 영 제55조 제1항에 따른 개발행위허가 규모 미만인 경우 위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 건축하려는 경우 가. 「건축법 시행령」별표 1 제1호의 단독주택(「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 받아야 하는 주택은 제외) 나. 「건축법 시행령」별표 1 제2호의 공동주택(「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 받아야 하는 주택은 제외) 다. 「건축법 시행령」별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설 라. 「건축법 시행령」별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설(같은 호 거목, 더목 및 러목의 시설은 제외) 마. 「건축법 시행령」별표 1 제18호 가목의 창고(농업ㆍ임업ㆍ어업을 목적으로 하는 건축물로 한정한다)와 같은 표 제21호의 동물 및 식물 관련시설(다목 및 라목은 제외)(660제곱미터 이내의 토지의 형질변경으로 한정하며, 자연환경보전지역에 있는 시설은 제외한다) 2. 자연녹지지역에서 영 별표 17의 제2호 차목 및 카목에 해당하는 건축물을 건축하고자 하는 경우로 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우 가. 해당용도(집단화 유도를 위하여 본문에서 정한 건축물 용도를 말한다.)에 해당하는 건축물의 건축을 목적으로 한 개발행위가 완료되었거나 개발행위허가 등에 따라 개발행위가 진행 중 이거나 예정된 토지로부터 50미터 이내(도로의 너비 제외) 건축할 것 나. 해당용도에 해당하는 건축물의 건축을 목적으로 한 기존 개발행위의 전체 면적(개발행위허가 등에 따라 개발행위가 진행 중이거나 예정된 토지면적을 포함)이 5만 제곱미터 이상일 경우 다. 개발행위허가의 대상인 토지의 진입도로가 너비 6미터 이상일 것 ③ 제2항에 따라 도시계획위원회의 심의를 거치지 아니하고 개발행위를 하는 경우에는 해당 건축물의 용도를 변경(영 제57조 제1항 제1의2호 마목 또는 제25조 제2항 제1호의 건축물간의 변경은 제외한다)하지 아니하도록 조건을 붙여야 한다.