쟁점주택은 합산배제 요건을 충족하지 못하여 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 아니함.

이유 1. 처분개요 가. 청구인은 2003.6.28. OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하고, 2018.8.13. OOO(“이하 ”A구청장“이라 한다)에게 쟁점주택을 단기매입임대주택(4년)으로 하여 임대사업자등록을 하였으며, 2018.8.16. 처분청에 사업자등록을 하였다. 나. 2020.8.18. 「민간임대주택에 관한 특별법」이 개정됨에 따라 단기매입임대주택 제도가 폐지되어, A구청장은 같은 법 제6조에 따라 2022.8.13. 청구인의 임대사업자등록을 말소하였고, 청구인은 2022.8.16. A구청장에게 쟁점주택을 장기매입임대주택(10년)으로 하여 임대사업자등록을 하였다. 다. 처분청은 민간임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 점검을 실시한 결과 쟁점주택을 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다고 보아, 2025.12.23. 청구인에게 2021년∼2024년 귀속 종합부동산세 합계 OOO원(농어촌특별세 포함)을 결정ㆍ고지하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2026.2.2. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 이 건 경위는 다음과 같다. 청구인의 임대사업자 등록 당시, 정부는 단기매입임대주택(4년)으로 임대사업자 등록을 하면 종합부동산세 합산배제가 적용된다고 발표하였고, 이에 청구인은 쟁점주택을 단기매입임대주택(4년)으로 하여 임대사업자 등록을 하였다. 이후 정부는 단기매입임대주택(4년) 제도를 폐지하면서 장기매입임대주택(10년) 제도로 전환하여, 2022.8.13. 청구인이 기 등록한 단기매입임대주택(4년)의 등록이 말소되었고, 이에 청구인은 2022.8.16. 장기매입임대주택(10년)으로 재등록하였다. 청구인은 정부가 발표한 내용을 믿고, 2018.8.13. 임대사업자 등록을 하였고, 처분청은 이에 따라 종합부동산세를 부과하지 않고 있다가, 2025.12.23. 청구인에게 2021년∼2024년 귀속 종합부동산세 합계 OOO원을 결정ㆍ고지하였다. (2) 이 건 처분은 소급입법금지 규정에 어긋나는 무리한 증세 정책에 따른 것인바, 위법 부당한 처분이다. 처분청은 청구인이 장기매입임대주택으로 재등록하는 시점의 쟁점주택 공시가격OOO이 OOO원을 초과하므로 합산배제 임대주택 요건을 갖추지 못하였다는 의견이나, 2018.8.13. 당초 청구인이 단기민간임대주택으로 등록할 당시 공시가격은 OOO원에 불과하였고, 그 이후에 정부가 공시가격을 상향한 것이다. 법령 개정 이후에 사업자등록을 한 사람부터 개정된 법령을 적용하여야 함에도 불구하고, 정부의 발표 내용을 믿고 임대료도 올리지 않고 장기간 임대한 청구인에게 개정된 법령을 적용하여 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 소급입법금지 규정에 어긋하는 무리한 증세 정책에 따른 것인바, 취소되어야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 쟁점주택은 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제2호 단서에 따라 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다. (2018.8.13. 최초 등록에 관한 것) 「종합부동산세법 시행령」(2018.2.13. 대통령령 제28645호로 개정된 것) 제3조 제1항 제2호는 합산배제 임대주택을 규정하면서, 같은 호 단서에서 “제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018.3.31. 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다”고 명시하고 있다. 또한, 부칙에서는 개정된 시행령은 공포한 날부터 시행하고, 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다고 규정하고 있다. 청구인은 2018.8.13. A구청장에게 쟁점주택을 단기매입주택(4년)으로 하여 임대사업자등록을 하였고, 2018.8.16. 처분청에 사업자등록을 하였는바, 쟁점주택은 2018.3.31. 이전에 임대사업자등록과 사업자등록을 한 주택에 해당하지 않으므로, 종합부동산세 합산배제를 적용받을 수 없다. (2) 쟁점주택은 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제8호 가목의 요건을 충족하지 못하므로, 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다. (2022.8.16. 재등록에 관한 것) 「종합부동산세법 시행령」(2018.7.16. 대통령령 제29045호로 개정된 것) 제3조 제1항 제8호는 “매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목 1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택”을 합산배제 임대주택의 한 유형으로 규정하면서, 가목 1)에서 “해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것”으로 명시하고 있다. 국세청은 “단기민간임대주택이 자동말소된 후 장기일반민간임대주택으로 재등록한 경우, 재등록한 이후의 장기일반민간임대주택 기준으로 합산배제 임대주택 요건을 적용한다”고 유권해석한 바 있다(서면-2023-부동산-2263, 2024.6.26.). 따라서, 쟁점주택을 장기일반민간임대주택으로 재등록한 시점(2022.8.16.)의 공시가격OOO이 OOO원을 초과하므로, 쟁점주택은 위 규정에서 정하고 있는 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못한다. 한편, 청구인은 쟁점주택이 최초로 단기민간임대주택으로 등록한 당시(2018.8.13.)에는 쟁점주택의 공시가격은 OOO원이었으므로, 이 건 처분은 소급입법금지 원칙에 위배된다고도 주장하나, 위 규정은 2017.12.13. 정부가 발표한 “집주인과 세입자가 상생하는 임대주택 등록 활성화 방안”에 따라 합산배제 임대주택의 임대기간 및 요건을 강화한 것으로, 소급과세원칙에 위배되지 않는다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점주택은 종합부동산세 합산배제 임대주택 요건을 충족하지 못한다고 보아 종합부동산세를 부과한 처분의 당부 나. 관련 법령 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 청구인의 임대사업자 등록현황은 아래 <표1>과 같다. <표1> 임대사업자 등록현황 ))) (나) 청구인의 주택 보유현황은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인의 주택 보유현황 ))) (다) 쟁점주택의 연도별 공시가격은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점주택의 연도별 공시가격 (단위 : 원) ))) (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 2018.8.13. A구청장에게 쟁점주택을 단기매입임대주택으로 하여 임대사업자등록을 하였고, 2018.8.16. 사업자등록을 하였으므로 쟁점주택은 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당한다고 주장하나, 조세법률주의의 원칙상 그 과세요건이거나 비과세 요건 또는 조세감면요건을 막론하고 그 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면 요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 공평원칙에도 부합한다 할 것인바(대법원 2007.10.26. 선고 2007두9884판결 등 같은 뜻임), 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제2호는 “「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다”고 명시하고 있는데, 쟁점주택은 2018.8.13. 임대사업자 등록을 하고 2018.8.16. 사업자등록을 한 주택으로, 위 규정의 요건을 충족하지 못하여 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 아니하는 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 또한, 청구인은 2020.8.18. 「민간임대주택에 관한 특별법」개정으로 2022.8.13. 쟁점주택의 임대사업자등록이 말소되었고, 이에 2022.8.16. 쟁점주택을 장기매입임대주택으로 하여 다시 임대사업자등록을 하였으므로 쟁점주택은 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당한다고도 주장하나, 「종합부동산세 시행령」 제1항 제8호는 “매입임대주택 중 장기일반민간임대주택 등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택”을 종합부동산세 합산배제 임대주택으로 규정하면서, 같은 호 가목1)에서 “해당 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하인 주택”으로 그 요건을 명시하고 있는바, 청구인이 쟁점주택을 장기매입임대주택으로 하여 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일(2022.6.1.)의 쟁점주택 공시가격OOO은 6억원을 초과하므로, 쟁점주택은 위 요건을 충족하지 못하여 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 아니하는 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 종합부동산세법 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. 1. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다) : 12억원 2. 제9조 제2항 제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체 : 0원 3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자 : 9억원 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 (2) 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지, 제10호 또는 제11호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다. 2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 공공주택사업자 중 한국토지주택공사 또는 지방주택공사가 소유하고 있는 주택의 경우에는 가목을 적용하지 않고, 「공공주택 특별법」 제49조 제4항에 따라 임대료등을 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다. 가. 다음의 구분에 따른 공시가격이 그 구분에 따른 금액 이하일 것 1) 30호 미만의 주택을 임대하는 경우 : 해당 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액 가) 해당 주택의 소재지가 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다)인 경우 : 6억원 나) 해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우 : 3억원 8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다. 가. 적용요건 1) 다음의 구분에 따른 공시가격이 그 구분에 따른 금액 이하일 것 가) 30호 미만의 주택을 임대하는 경우 : 해당 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액 (1) 해당 주택의 소재지가 수도권인 경우 : 6억원 (2) 해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우 : 3억원 (3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다. 5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다. 7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제6조(임대사업자 등록의 말소) ⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.