쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인이 쟁점분양권을 불법 전매하면서 양도대금을 실제 매수인이 아닌 제3자 명의 계좌를 통해 이체받거나, 제3자가 발행한 수표를 수취하는 등의 방법으로 본인에게 귀속되는 양도소득의 발생사실을 은폐한 것은 조세포탈 의도가 내재된 구체적인 부정행위에 해당하는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어려움쟁점②에 대하여 살피건대, ㅇㅇㅇ은 쟁점분양권 취득 과정에 소요된 자금을 제공하는 대가로 양도차익 절반을 배부받기로 약정한 것에 기인한 것이라고 금전 수령 경위를 진술하고 있는 점, ㅇㅇㅇ은 공인중개사 자격이 없을 뿐만 아니라 부동산 중개서비스와 관련한 이력 또는 소득신고 내역이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 볼 때 청구주장을 받아들이기 어려움쟁점③에 대하여 살피건대, 이 건 세무조사 결과 처분청은 최종매수인과 쟁점분양권을 실제 거래한 중간매수인에게 양도소득세를 결정ㆍ고지하도록 과세자료를 통보한 점에 미루어 볼 때 최종매수인이 부담한 000원은 중간매수인이 부담하여야 할 양도소득세를 대납한 것으로 보는 것이 실질과세원칙에 부합하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분이 잘못이 있는 걸로 판단됨

이유 1.처분개요 가.청구인은 2023.8.9. OOO 아파트(이하 “쟁점분양권”이라 한다) 청약에 당첨되어 2023.8.22. 총 OOO원에 분양계약을 체결하였다. 나.청구인은 2024.8.27. A, B에게 쟁점분양권을 양도한 것으로 하여 2024.8.29. <표1>과 같이 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. <표1>청구인 양도소득세 신고내역 OOO 다.서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2025.2.17.부터 2025.6.15.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 당첨자 발표일인 2023.8.9.부터 1년간 전매가 제한되는 쟁점분양권을 2023.12.29. C(이하 “중간매수인”이라 한다)에게 양도가액 OOO원(프리미엄 OOO원 포함)에 전매 후 양도소득세를 신고하지 아니한 사실, 전매제한 기간이 경과한 2024.8.27. 중간매수인이 쟁점분양권을 A, B(이하 “최종매수인”이라 한다)에게 프리미엄 OOO원에 양도한 사실 및 청구인이 최종매수인에게 쟁점분양권을 프리미엄 OOO원에 직접 양도한 것처럼 계약서를 거짓으로 작성한 사실을 확인하고 처분청에 해당 과세자료를 통보하였고, 이에 처분청은 2025.9.3. 청구인에게 아래 <표2>와 같이 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다. 라.청구인은 이에 불복하여 2025.10.31. 심판청구를 제기하였다. <표2>청구인 양도소득세 결정내역 OOO 가.청구인 주장 (1)(쟁점①)부당 무신고가산세는 조세 징수를 불가능하게 할 적극적인 의도를 가지는 행위가 수반되어야 하는 것이나 청구인의 경우는 이에 해당하지 아니한다. 중간매수인이야말로 이 건 세무조사 과정에서 청구인에게 쟁점분양권 불법 전매를 감추기 위한 대응방법을 알려주거나 청구인과 최종매수인 간 계약서 작성 시 프리미엄을 OOO원으로 거짓 기재하도록 하는 등 조세의 부과징수를 곤란하게 하는 사기 기타 부정한 행위를 주도한 자이며 청구인은 쟁점분양권을 중간매수인에게 양도한 2023.12.29. 이후 쟁점분양권 거래 내용을 전혀 알지 못하였을 뿐만 아니라 중간매수인의 의지에 따라 쟁점분양권의 승계절차에 순응하여 피동적으로 계약서에 날인하거나 양도대금을 대리수령하였을 따름이다. (2)(쟁점②)청구인이 받은 프리미엄 OOO원 중 배우자의 친구인 D에게 지급한 OOO원은 일종의 소개비로 청구인의 쟁점분양권 양도차익 계산 시 필요경비로 차감되어야 한다. D은 OOO에서 약 10년간 중개보조원으로 근무한 경력이 있는 자로 쟁점분양권을 전매하는 과정에서 분양권 매매업자인 E을 통해 중간매수인을 청구인에게 소개하는 등 쟁점분양권의 양도와 관련하여 직접적이며 적극적 행위를 하였으므로 이에 기인하여 청구인이 D에게 지급한 금전은 일종의 소개비에 해당하고 그 금액 또한 과다하지 아니하다. (3)(쟁점③)청구인이 최종매수인에게서 지급받은 OOO원은 일종의 사례금에 해당하므로 기타소득으로 과세됨이 타당하다. (가)청구인은 2023.12.29. 쟁점분양권을 중간매수인에게 양도하였기 때문에 동 시점 이후 최종매수인으로부터 수령한 금전은 청구인의 쟁점분양권 양도와는 무관하다. (나)특히, 최종매수인으로부터 2024.8.27. 입금받아 2024.8.29. 청구인의 배우자 F(이하 “배우자”라 한다) 명의 계좌로 송금한 OOO원과 중간매수인으로부터 수표로 지급받아 2024.8.30. 배우자 명의 계좌로 입금한 OOO원은 쟁점분양권 프리미엄 금액을 축소 신고하는데 청구인이 협조한 대가로서 사실상 중간매수인으로부터 수령한 것이므로 기타소득에 해당하는 일종의 수고비로 보아야 한다. 나.처분청 의견 (1)(쟁점①)청구인은 쟁점분양권 양도와 관련하여 조세 징수를 불가능하게 할 적극적인 의도를 가지고 사기 기타 부정한 행위를 하여 양도소득세를 포탈하였으므로 부당 무신고가산세 대상에 해당한다. (가)청구인은 입주자 당첨이 유력한 청약통장을 보유하고 있음에도 분양대금을 납부할 여력이 되지 아니하자 배우자의 친구인 D과 공모하여 만약 청구인이 청약에 당첨될 경우 D이 분양대금을 대납하는 대신 쟁점분양권 양도 시 그 수익을 절반씩 나누기로 하고 당첨자 발표일로부터 1년이 경과하지 아니한 2023.12.29. 쟁점분양권을 중간매수인에게 OOO원(프리미엄 OOO원+기납부 분양대금 OOO원)에 불법 전매하면서 중도금 대출 승계액(OOO원)을 제외한 매매대금 OOO원을 중간매수인이 아닌 제3자 명의 계좌를 통해 이체(OOO원)받거나, 제3자가 발행한 수표(OOO원)를 D에게 바로 지급함으로써 프리미엄 상당 양도소득 발생사실을 고의로 은폐한 사실이 있다. (나)또한 청구인은 당첨자 발표일로부터 1년이 경과한 2024.8.27.중간매수인이 최종매수인에게 쟁점분양권을 양도하자 같은 날 청구인이 직접 최종매수인에게 양도한 것처럼 꾸며 계약서를 작성하면서 프리미엄 가액을 본인이 실제 수령한 금액(OOO원)에 비해 현저히 낮게(OOO원) 기재하는 등 거짓 사실을 작출하였는데 이 또한 조세 징수를 현저히 어렵게 하기 위한 부정행위에 해당한다. (다)아울러 청구인이 청구이유서에 첨부한 메모와 같이 청구인은 쟁점분양권의 불법 전매와 관련하여 세무조사가 시작되자 중간매수인과 긴밀하게 소통하며 대응방법을 상의하였으며 실제 해당 메모 내용과 동일하게 처분청에 거짓된 내용을 진술하는 등 쟁점분양권의 불법 전매 사실을 은폐하고자 하는 적극적인 의사를 피력하였다. (2)(쟁점②)청구인이 D에게 지급한 사례금은 청구인의 양도소득세 계산 시 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않는다. (가)청구인이 D에게 지급한 사례금은 D이 청구인을 대신하여 분양 계약금 등을 대납하여 주고 향후 쟁점분양권 양도 시 프리미엄의 절반을 나누기로 사전에 협의한 것에 기인한 것이므로 사례금으로 봄이 타당하다. (나)청구인은 동 사례금에 대해 D이 쟁점분양권 매매를 중개하여 준 대가인 소개비라고 주장하나 D은 부동산 중개업무와 관련한 사업자등록 및 소득신고 이력 등이 확인되지 아니할 뿐만 아니라 D이 쟁점분양권 매수인 탐색 및 불법 전매, 전매 사실 은폐, 양도소득세 탈루 방조 등에 관여한 것은 쟁점분양권 양도 시 수익을 나누기로 한 공동의 이해관계자 지위에서 행한 것으로 통상적인 소개행위에 해당하지 아니한다. (3)(쟁점③)청구인이 쟁점분양권 최종매수인으로부터 양도소득세 명목으로 수령한 금전은 양도가액에 산입되어야 한다. (가)중간매수인은 최종매수인이 거짓 지급한 프리미엄 OOO원을 청구인으로부터 회수하여 최종매수인에게 반환하는 과정에서 2024.8.27. 청구인 몫의 양도소득세 OOO원을 차감한 OOO원만 회수하였으며 같은 날 해당 금액 중 OOO원만 최종매수인에게 반환하고 잔액인 OOO원은 다시 청구인에게 지급하였다. (나)청구인은 2024.8.23. 및 2024.8.27. 최종매수인으로부터 입금받은 OOO원에서 2024.8.27. 중간매수인에게 돌려준 OOO원(수표 OOO원, 현금 OOO원)을 제외한 OOO원과 2024.8.27. 중간매수인으로부터 수표로 별도 수령하여 배우자 명의 계좌로 입금한 OOO원을 2024.10.29., 2024.12.22., 2024.12.23. 세 차례에 걸쳐 양도소득세(지방소득세 포함) 총 OOO원을 납부하는데 사용하였다. (다)최종매수인 또한 청구인에게 지급한 OOO원 중 OOO원은 정상적인 프리미엄으로 가장하고자 거짓 지급한 것이므로 마땅히 돌려 받았어야 할 것이나 최종매수인이 양도소득세(지방소득세 포함)를 부담하는 것이 관행이라고 하여 양도소득세 몫으로 OOO원을 제외하고 OOO원만 청구인이 발행한 수표로 반환받았다고 진술하였다. (라)이와 같이 최종매수인은 청구인의 쟁점분양권 매매거래에서 발생하는 청구인의 양도소득세를 부담하기로 약정한 것이 분명하고 청구인 또한 최종매수인이 부담한 금액을 원천으로 양도소득세를 납부한 것이 확인되므로 동 금액은 청구인의 쟁점분양권 양도가액에 합산함이 타당[기획재정부 조세정책과-2516(2023.12.27.)]하다. (마)아울러 매수자가 부담하기로 한 양도소득세를 매매목적물에 대한 대금청산일 이후 지급하였다고 하더라도 매매목적물의 대금 청산일을 양도시기로 보는 것이므로 청구인의 쟁점분양권 양도시기 또한 변동이 없다. 3.심리 및 판단 가.쟁점 ①부당 무신고가산세가 아닌 일반 무신고가산세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 ②청구인이 D에게 지급한 OOO원을 필요경비로 차감하여야 한다는 청구주장의 당부 ③최종매수인 및 중간매수인으로부터 받은 OOO원을 양도가액이 아닌 사례금으로 보아 기타소득으로 과세하여야 한다는 청구주장의 당부 나.관련 법령 (1)소득세법 제94조[양도소득의 범위]①양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1.토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 2.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득 가.부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 나. 지상권 다. 전세권과 등기된 부동산임차권(이하 생략) 제96조[양도가액]①제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.(이하 생략) 제97조[양도소득의 필요경비 계산]①거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1.취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외합니다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 가.제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나.대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제98조[양도 또는 취득의 시기]자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비]⑤법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. 1.법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가.「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 다.사실관계 및 판단 (1)처분청과 청구인이 제출한 자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가)처분청은 청구인에 대한 양도소득세 세무조사 후 2023년 귀속 양도소득세 110,575,660원을 위 <표2>과 같이 경정ㆍ고지하였다. (나) 처분청은 청구인이 쟁점분양권의 불법 전매에 따른 양도소득 발생 사실과 그 규모를 은폐하고자 금융거래를 조작하고 거짓 계약서를 작성ㆍ날인하였다는 취지로 쟁점분양권 취득ㆍ전매 전반에 대한 금융거래 세부내역과 청구인과 최종매수인이 작성한 쟁점분양권 매매 계약서를 <표3> 및 <표4>와 같이 제출하였다. <이하 표 삽입을 위한 여백><표3>청구인 쟁점분양권 취득ㆍ전매 금융거래 내역 OOO <표4>쟁점분양권 매매 계약서(청구인-최종매수인) OOO (다)청구인은 중간매수인이 불법 전매 및 양도소득세 포탈을 주도하였다는 취지로 중간매수인이 작성하여 청구인에게 교부한 자필 메모를 <표5>와 같이 제출하였다. <표5>중간매수인 자필 메모 OOO (라)처분청은 청구인이 D에게 사례금으로 지급한 금전이 「소득세법」제97조 제1항 제3호에서 필요경비로 규정한 양도비에 해당하지 아니한다는 취지로 D의 문답 내용을 <표6>과 같이 제출하였다. <표6>D 문답서 일부 발췌(2025.5.16.) OOO (마)청구인은 D과 함께 쟁점분양권 양수자를 물색하는데 관여하였다는 E의 인적사항을 제출하였으나 국세청 전산망 자료에 따르면 D과 E 모두 부동산 중개업무와 관련한 사업자등록 이력 또는 소득신고 내역은 없는 것으로 나타난다. (바)처분청이 제출한 <표7> 이 건 세무조사 종결보고서에 따르면 처분청은 중간매수인이 최종매수인에게 쟁점분양권을 양도하고 받은 프리미엄 OOO원을 양도가액으로 하고 청구인에게서 쟁점분양권을 양수하면서 지급한 프리미엄 OOO원을 취득가액으로 한 과세자료를 중간매수인의 관할 세무서로 통보한 것으로 나타난다. <표7>세무조사 종결보고서 일부 발췌 OOO (사)처분청이 제출한 위 <표3> 쟁점분양권 매매대금 관련 금융거래내역에 따르면 청구인은 2024.8.23. 및 2024.8.27. 최종매수인으로부터 입금받은 OOO원에서 2024.8.27. 중간매수인에게 돌려준 OOO원(수표 OOO원, 현금 OOO원)을 제외한 OOO원과 2024.8.27. 중간매수인으로부터 수표로 별도 수취하여 2024.8.30. 배우자 명의 계좌로 입금한 OOO원을 양도소득세(지방소득세 포함) OOO원을 납부하는데 사용한 것으로 나타난다. (아)처분청이 제출한 이 건 세무조사 관련인들의 문답서 내용을 살펴보면 최종매수인은 <표8>과 같이 쟁점분양권을 거래하기 위해 계약서상 양도자인 청구인 몫의 양도소득세 금액을 부담하기로 약정하였다고 진술한 반면 실제로 최종매수인과 쟁점분양권을 거래한 중간매수인은 <표9>와 같이 최종매수인으로부터 거짓으로 수령한 프리미엄 OOO원 중 양도소득세 명목으로 OOO원을 제외하고 차액인 OOO원만을 최종매수인에게 직접 수표로 반환하였다고 진술한 것으로 나타난다. <표8>최종매수인(A, B) 문답서 일부 발췌(2025.4.26.자) OOO <표9>중간매수인(C) 문답서 일부 발췌(2025.5.7.자) OOO (2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. (가)먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점분양권을 중간매수인에게 양도한 2023.12.29. 이후 쟁점분양권 거래 내용을 전혀 알지 못하였을 뿐만 아니라 중간매수인의 의지에 따라 쟁점분양권의 승계절차에 순응하여 피동적으로 계약서에 날인하거나 양도대금을 대리수령하였을 따름으로 조세의 부과징수를 곤란하게 하는 사기 기타 부정한 행위를 주도한 사실이 없다고 주장하나, 청구인이 쟁점분양권을 불법 전매하면서 양도대금을 실제 매수인이 아닌 제3자 명의 계좌를 통해 이체받거나, 제3자가 발행한 수표를 수취하는 등의 방법으로 본인에게 귀속되는 양도소득의 발생사실을 은폐한 것은 조세포탈 의도가 내재된 구체적인 부정행위에 해당하는 것으로 보이는 점, 청구인이「주택법」상 쟁점분양권의 전매가 제한되는 기간을 경과하여 최종매수인과 직접 거래한 것처럼 가장하여 쟁점분양권 매매 계약서를 거짓 작성한 것은 물론 프리미엄 수령액 또한 실제에 비해 현저히 낮게 기재하여 양도소득세 신고서를 작출한 점에 비추어 조세회피 목적이나 전매이득 취득 등 투기목적이 분명해 보이는 점, 중간매수인의 강압이나 기망에 의해 청구인의 의사가 완전히 제압된 상태라는 청구인의 증명이 없는 한 청구인 스스로 거짓 매매계약서에 서명ㆍ날인하고 이에 근거하여 양도소득세를 축소신고한 것은 중간매수인의 이득 유무에 불문하고 청구인의 부정행위에 해당하는 점(대법원 2018.3.15. 선고 2017두32791 판결 등 참조) 등에 비추어 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나)다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 D에게 지급한 OOO원이 일종의 소개비에 해당한다고 주장하나,「소득세법」제97조 제1항 제3호는 ‘양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것’을 필요경비로 규정하고「소득세법」시행령 제163조 제5항 제1호 다목은 양도비 등의 하나로 ‘자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용’으로 ‘소개비’를 규정하고 있는데 이와 같이 양도소득금액을 계산할 때 필요경비로 산입할 금액은 총수입금액(양도가액)에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이어야 하고, 일반적으로 용인되는 통상적인 것이라 함은 다른 납세의무자도 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 비용을 의미하고, 그러한 비용에 해당하는지 여부는 지출의 경위와 목적, 형태, 액수, 효과 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하여야 하는 것(서울행정법원 2021.6.2. 선고 2020구단59942, 대법원 2017.10.26. 선고 2017두1310 판결 등 참조)인바, D은 쟁점분양권 취득 과정에 소요된 자금을 제공하는 대가로 양도차익 절반을 배부받기로 약정한 것에 기인한 것이라고 금전 수령 경위를 진술하고 있는 점, D과 E 모두 공인중개사 자격이 없을 뿐만 아니라 부동산 중개서비스와 관련한 이력 또는 소득신고 내역이 확인되지 아니하는 점, 청구인이 D에게 지급한 OOO원은 청구인의 쟁점분양권 매매차익 OOO원의 12.8%에 해당하여 통상적인 법정중개 보수 요율(0.4%)을 크게 초과하는 점 등에 비추어 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (다) 다음으로 쟁점③에 대하여 살펴본다. 「소득세법」제96조 제1항에 의한 양도가액이란 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 의미하는 것으로 그 대가에 해당하는지 여부는 실질과세의 원칙상 명목 여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지의 여부에 의하여 판단하여야 하는 것인바, 부동산 매매계약의 내용으로서 그 양도로 인하여 매도인이 부담하여야 할 양도소득세 등을 매수인이 부담하기로 특약하여 그대로 이행되었다면 위 세액 상당액은 부동산의 양도와 대가관계에 있다고 볼 것이어서 그 양도가액은 매매대금과 위 세액 상당액을 합산한 금액이라고 보아야 하는 것(대법원 1992.7.14. 선고 92누2967 판결 등 참조)이다. 이에 청구인과 그의 배우자의 금융거래 내역상 최종매수인 및 중간매수인으로부터 수취한 OOO원을 원천으로 양도소득세를 납부한 것으로 나타나는 점, 최종매수인 또한 청구인의 양도소득세 몫으로 OOO원을 지급한 사실을 시인한 점 등에 비추어 동 금액의 수수와 청구인의 쟁점분양권 양도와의 대가관계를 인정함이 타당한바, 최종매수인 및 중간매수인으로부터 지급받은 OOO원이 사례금에 해당한다는 청구주장 또한 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2026. 6. 29.