구주택을 철거하고 그 부지에 재건축주택을 신축하였다 하더라도 이를 구주택과 별개의 주택으로 보기는 어려움.

이유 1. 처분개요 가. 청구인은 2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2024.6.1.) 현재 서울특별시 OOO 정비사업으로 OOO 준공된 것, 이하 “재건축주택”이라 한다)와 대전광역시 OOO(매매로 2017.8.4. 취득한 것, 이하 “OOO주택”이라 한다)을 보유하고 있다. 나. 처분청은 재건축주택과 OOO주택의 공시가격을 합산하여 2024.11.21. 청구인에게 2024년 귀속 종합부동산세 OOO원(농어촌특별세 포함)을 결정ㆍ고지하였다. 다. 청구인은 OOO주택(종전주택)을 재건축주택(대체주택) 취득일(2024.5.27.)로부터 3년 이내인 2025.3.27. 양도하였으므로 일시적 2주택에 해당한다는 사유로, 2025.8.2. 1세대 1주택자 및 1세대 1주택자 장기보유특별공제를 반영하여 종합부동산세 OOO원의 환급을 경정청구하였으나, 처분청은 재건축주택의 취득일이 멸실된 구주택(서울특별시 OOO호)의 취득일(2004.12.6.)이므로 일시적 2주택에 해당하지 않는다는 이유로, 2025.9.10. 청구인의 경정청구를 거부하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2025.10.21. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 처분청은 일시적 2주택에 해당하지 않는다는 이유로 경정청구를 거부하였으나, 그 근거로 들고 있는 「지방세법 시행령」제20조를 보면 재건축한 경우 멸실된 주택의 취득한 날이 취득시기라는 내용이 없고, 「종합부동산세법 시행령」제4조의5 제1항도 보유기간 산정 특례에 관한 규정일 뿐이다. (2) 「종합부동산세법」에 의하면, 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자의 경우는 12억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 하는데(제8조 제1항), 위 규정을 적용할 때 1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 1세대 1주택자로 보도록 하고 있다(제8조 제4항 제2호). (3) 1세대 1주택자 간주 규정인 「종합부동산세법」제8조 제4항 제2호 및 같은 법 시행령 제4조의2 제1항은 2022년 신설된 규정인데, 일시적 2주택의 경우에는 1세대 1주택자 판정시 주택 수 계산에서 제외하여 1세대 1주택자 혜택을 계속 적용받을 수 있도록 한 것이다. (4) 「종합부동산세법 시행령」제4조 제1항 제21호 나목에 따라「도시 및 주거환경정비법」제24조부터 제28호까지의 규정에 따른 사업시행자가 주택 건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택은 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것이다(OOO). 멸실 신고를 하면 건축물대장이 사라지고 더 이상 종합부동산세 납부대상이 아니다. 국세청 2023년 발간의 종합부동산세 실무해설(23면)을 보면 재건축 등 정비구역 내 주택은 멸실일까지 주택 수에 포함하는 것으로 되어 있다. (5) 조세법률주의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장ㆍ축소해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다. 처분청이 재건축주택의 취득일을 구주택의 보는 것은 아무런 법적 근거가 없다. (6) 국세청 2023년 발간의 종합부동산세 실무해설(229면)을 보면 재건축의 경우는 준공인가일이 취득시기이다. 구주택은 2020년에 멸실되었고 청구인은 신규주택인 재건축주택을 취득하였을 뿐이다. 따라서 청구인이 2024.6.1. 과세기준일 현재 보유하고 있는 주택은 2017년에 취득한 OOO주택과 2024년에 재건축되어 취득한 재건축주택이다. (7) 「종합부동산세법 시행령」제4조의5 제1항은 법 제9조 제8항 및 제9항을 적용할 때 소실(燒失)ㆍ도괴(倒壞)ㆍ노후(老朽) 등으로 인하여 멸실되어 재건축 또는 재개발하는 주택에 대하여는 그 멸실된 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산한다고 규정하고 있는데, 이는 보유기간에 따른 세액공제를 적용할 때 재건축주택에 대한 산정 특례이므로 과세표준을 산정할 때에는 전혀 문제가 되지 않고, 세액공제를 적용할 때 비로소 문제가 될 뿐이다. 나. 처분청 의견 (1) 세법에서 재건축ㆍ재개발조합의 조합원이 종전 건물을 정비사업조합에 제공하고 관리처분계획에 따라 신축건물을 취득하는 것은 환지처분으로 보며, 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우에는 양도로 보지 않으므로(「소득세법」제88조 제1호 가목) 이로 인해 취득한 건물의 취득시기는 환지 전의 취득일로 하고 있다. 따라서 구주택이 재건축으로 멸실되어 새로이 취득한 재건축주택의 경우, 구주택을 양도하고 재건축주택을 새로이 취득한 것이 아니라 구주택이 재건축주택으로 대신 바뀐 것에 불과하므로 재건축으로 주택을 취득하였다고 하더라도 구주택과 별개의 주택을 취득한 것으로 볼 수 없다. (2) 재건축주택은 2004년 12월에 취득하여 보유하던 구주택이 OOO재건축정비사업조합을 통해 재건축된 것이므로 그 취득일은 구주택의 취득일로 보는 것이 타당하고, OOO주택은 청구인이 1주택을 보유하고 있는 상태에서 추가로 취득한 것이므로 종전주택에 해당하지 않는다. (3) 「종합부동산세법 시행령」제4조의5에서 1세대 1주택 장기보유자 세액공제 적용을 위한 보유기간을 계산할 때 ‘노후 등으로 재건축ㆍ재개발하는 주택’에 대하여는 ‘멸실된 주택을 취득한 날’부터 보유기간을 계산하도록 규정하고 있고, 보유기간은 자산의 취득일부터 양도일까지를 의미하고 있는 점, 1세대 1주택자에 대한 입법취지가 국민의 주거생활 안정을 도모하기 위해 노후 등으로 인해 부득이하게 기존주택을 재건축하는 경우 멸실된 주택의 연장으로 보아 멸실된 주택의 취득일부터 보유기간을 계산하겠다는 의미인 점 등에 비추어, 일시적 2주택 특례 적용시 취득시기에 대한 명문 규정이 없더라도 멸실된 주택의 취득일을 신규주택의 취득한 날로 보는 것이 합리적인 해석이다. (4) 청구인의 주장대로 재건축주택을 신규주택의 취득으로 보아 일시적 2주택 규정을 적용하고, 그에 따른 1세대 1주택 장기보유공제는 구주택의 취득일로 적용하게 되면 이는 재건축주택을 기존 주택과 신규 주택을 환지처분으로 보아 양도로 보지 않는 「소득세법」상의 취지와도 맞지 않으며, 동일주택에 대하여 일시적 2주택 특례를 적용할 때 재건축주택의 취득일로, 장기보유자 세액공제를 적용할 때는 기존주택의 취득일로 보게 되어 동일 법령 내 조문간의 정합성을 훼손하는 결과가 초래된다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 과세기준일 현재 보유한 2주택 중 1주택이 재건축정비사업으로 재건축된 경우, 그 주택을 새로 취득한 주택으로 보아 종전 1주택의 양도에 대하여 「종합부동산세법」제8조 제4항 제2호에 따른 일시적 2주택 특례를 적용할 수 있는지 여부 나. 관련 법령 (1) 종합부동산세법 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. 1. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다) : 12억원 ④ 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1세대 1주택자로 본다. 2. 1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 제9조(세율 및 세액) ⑧ 1세대 1주택자로서 해당 주택을 과세기준일 현재 5년 이상 보유한 자의 공제액은 제1항ㆍ제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액에 다음 표에 따른 보유기간별 공제율을 곱한 금액으로 한다. 보유기간 공제율 5년 이상 10년 미만 100분의 20 10년 이상 15년 미만 100분의 40 15년 이상 100분의 50 (2) 종합부동산세법 시행령 제4조의2(1세대 1주택자의 범위) ① 법 제8조 제4항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 1세대 1주택자가 보유하고 있는 주택을 양도하기 전에 다른 1주택(이하 이 항에서 "신규주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득하는 경우를 포함한다)하여 2주택이 된 경우로서 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 경과하지 않은 경우를 말한다. 제4조의5(주택 보유기간의 산정) ① 법 제9조 제8항 및 제9항을 적용할 때 소실(燒失)ㆍ도괴(倒壞)ㆍ노후(老朽) 등으로 인하여 멸실되어 재건축 또는 재개발하는 주택에 대하여는 그 멸실된 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산한다. (3) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우 (4) 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기) ⑥ 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서(「도시개발법」 제51조 제1항에 따른 준공검사 증명서, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」제74조에 따른 준공인가증 및 그 밖에 건축 관계 법령에 따른 사용승인서에 준하는 서류를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 2024년 종합부동산세 과세기준일(2024.6.1.) 현재 OOO주택(2017.8.4. 취득)과 재건축주택(구주택 2004.12.6. 취득 2020.1.3. 멸실, 재건축주택 2024.5.27. 준공)을 보유하고 있다. (2) 청구인은 재건축주택을 준공시점에 새로 취득한 것으로 보고 일시적 2주택 특례를 적용하여 이 건 경정청구를 한 반면, 처분청은 재건축주택을 구주택의 연장으로 보고 경정청구를 거부하였다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 재건축주택을 준공일에 취득한 것으로 보아 「종합부동산세법」제8조 제4항 제2호를 적용하여야 한다고 주장하나, 일시적 2주택자를 예외적으로 1주택자로 보아 과세함에 있어 구주택을 철거하고 그 부지에 재건축주택을 신축하였다 하더라도 이를 구주택과 별개의 주택으로 보기는 어려운 점(대법원 1998.6.9. 선고 97누10918 판결 등), 「종합부동산세법」제8조 제4항은 부득이한 사정으로 일시적 1세대 2주택자가 된 경우 종합부동산세의 과중한 세부담을 완화하기 위한 것이므로 재건축주택의 준공일에 새로운 주택을 취득한 것으로 보게 되면, 구주택을 철거ㆍ신축함이 없이 그대로 보유하면서 새로운 주택을 취득한 경우에는 새로이 취득한 주택의 취득시기를 기준으로 하여 일정 기한 내에 구주택을 양도하여야만 「종합부동산세법」제8조 제4항 제2호를 적용받게 되는 반면, 구주택을 철거ㆍ신축하는 경우에는 철거ㆍ신축의 시기에 따라 사실상 구주택의 양도에 관한 유예기간이 얼마든지 연장될 수 있고, 실질적으로 1세대 2주택의 상태를 장기간 유지한 경우에도 1세대 1주택에 대한 혜택을 받는 결과를 초래하여, ‘일시적’ 1세대 2주택자의 과중한 세부담을 완화하고자하는 위 규정의 취지에도 부합하지 아니할 뿐만 아니라 형평에도 맞지 않는 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다(조심 2024소38, 2024.3.28. 등, 같은 뜻임). 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.