공공주택지구 내 사업예정지인 이 건 토지의 경우 「지방세법」 제106조 등의 규정에 따른 종합합산과세대상에서 제외되는 별도합산과세대상 또는 분리과세대상 토지에 해당되지 아니하는 이상 이 건 토지가 공공주택 지구 공고에 따라 건축 허가 등에 제한이 있다는 이유로 종합합산과세대상에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨.

이유 1. 처분개요 가. 처분청은 2025년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 경기도 김포시 OOO(이하 “이 건 ①토지”라 한다) 및 OOO(이하 “이 건 ②토지”라 하고, 이 건 ①토지와 합하여 “이 건 토지”라 한다)에 대하여 「지방세법」 제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상으로 구분한 후 같은 법 제111조 제1항 제1호의 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO원, 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 청구인에게 2025.9.12. 부과ㆍ고지하였다. 나. 청구인은 이에 불복하여 2025.11.13. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 청구인은 2022.8.25. 이 건 ①토지 상에 있던 기존 주택(이하 “기존 주택”이라 한다)을 신축의 목적으로 멸실하고, 기존의 대지였던 이 건 ②토지와 함께 주택 신축을 위한 건축허가를 준비하고 있었으나, 처분청은 2022.11.11. 이 건 토지가 포함된 지역에 대해 ‘OOO공공주택지구 지정 및 사업 인정 의제에 관한 주민 등의 의견 청취 공고’(이하 “공공주택지구 지정 공고”라 한다)를 고시하였고, 「공공주택 특별법」 제11조 및 같은 법 시행령 제14조에서 정하는 바에 따라 청구인은 이 건 토지 상에서 건축허가 등 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하는 행위를 엄격히 제한받았다. 청구인이 이 건 ①토지 상에 존재하던 기존 주택을 멸실한 것은 투기가 아닌 새로운 주택을 신축하기 위한 목적이고, 이 건 토지는 건축 설계, 자금 마련 등 통상적인 신축을 준비하던 기간 중 갑작스럽게 발표한 공공주택지구 지정 공고로 사실상 청구인의 사용ㆍ수익권이 완전히 차단된 상태이며, 청구인은 기존 법령에 따라 적법하게 신축이 가능할 것으로 신뢰하고 있었으므로, 이 건 토지의 현황이 나대지라는 형식적인 사유만을 이유로 과세대상인 이 건 토지를 세부담이 무거운 종합합산과세대상으로 분류하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 실질과세의 원칙과 신의성실의 원칙에 반한다. 나. 처분청 의견 조세법률주의 원칙상 조세법규는 법문 그대로 엄격하게 해석되어야 하고 처분청은 이를 합리적인 이유 없이 확장하거나 유추해석하여서는 아니 되며, 재산세는 보유하는 재산 그 자체에 담세력을 인정하여 과세하는 수익세적 성격을 가지고 있는 조세이고, 청구인에게는 2025년 과세기준일(6.1.) 현재 보유하고 있는 재산의 현황 등에 의하여 매년 독립적으로 납세의무가 발생한다. 「지방세법」 제106조 제1항 제1호는 별도합산과세대상 또는 분리과세대상으로 열거된 요건에 해당하지 아니한 모든 토지를 원칙적으로 종합합산과세대상으로 구분하도록 규정하고 있고, 이 건 ①토지는 2022.8.25. 주택 멸실 이후 2025년 과세기준일(6.1.) 현재 건축물이 존재하지 아니하는 나대지임이 명백하다. 이 건 토지가 공공주택지구 지정 공고로 건축허가 등을 받을 수 있는 행위가 제한된 것은 사실이나, 지방세 관계 법령상 공공주택지구 지정 공고가 있었다는 이유로 별도합산과세대상 등으로 구분할 수 있다는 명시적인 예외 규정은 존재하지 아니하고, 「지방세법」 제106조에서 규정한 별도합산과세대상 또는 분리과세대상 요건에 해당하지 아니하는 이상 그 요건을 충족하지 못한 데에 정당한 사유가 있는지 여부는 별도합산과세대상 또는 분리과세대상 해당 여부를 결정하는 사유가 되지 못하므로, 이 건 토지를 종합합산과세대상으로 분류하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 공공주택지구 지정 공고로 건축 등 행위허가가 제한된 이 건 토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과한 처분의 당부 나. 관련 법령 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 이 건 ①토지 상에 있었던 기존 주택의 일반건축물대장에 의하면, 기존 주택은 건축물 해제 완료에 따라 2022.8.25. 멸실되었다. < 기존 주택의 일반건축물대장(갑) > ○○○ (나) 청구인의 단독주택 신축공사 계획서에 의하면, 청구인은 2022년 7월 이 건 토지 상에 지상 2층 규모의 단독주택 155.37/㎡을 신축하려는 계획이 있었다. < 단독주택 신축공사 계획서 > ○○○ (다) 2022.11.11. 공공주택지구 지정 공고에 의하면, 이 건 토지가 포함된 경기도 김포시 OOO, OOO,OOO,OOO일원 7,311천㎡는 「공공주택 특별법」 제11조 및 같은법 시행령 제14조에 따라 건축물의 건축 등의 행위허가가 제한되었다. < 김포시 공고 제2022-OOO호 발췌 > ○○○ (라) 이 건 토지에 대한 연도별 과세내역에 의하면, 처분청은 이 건 ①토지에 대해 2022.8.25. 기존 주택의 멸실로 2023년부터 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과하였고, 이 건 ②토지는 현황상 나대지로 2006년부터 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과하였다. < 이 건 재산세 연도별 과세내역 > (단위 : 원) ○○○ (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인은 기존 법령에 따라 적법하게 신축이 가능할 것으로 신뢰하고 있었으나 사후적으로 발생한 공공주택지구 지정 공고로 인하여 주택 신축이라는 목적 달성이 불가능해졌는바, 이는 신의성실 원칙에 위배되어 부당하다고 주장하나, 신의성실의 원칙이란 과세 관청이 공적인 견해표명을 한 후에 그에 반하는 처분 등을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되는 것을 의미하는 것으로, 처분청이 이 건 토지에 대하여 이 건 재산세 등을 부과하는 과정에서 청구인에게 어떠한 공적인 견해표명이 있었다고 보기 어렵고, 2025년 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지의 현황이 나대지인 이상 「지방세법」 제106조에서 규정하는바에 따라 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 청구인의 이익을 침해하였다고 보기 어려우므로, 이 건 재산세 등의 처분은 신의성실의 원칙에 반한다고 보기 어렵다. (나) 청구인은 이 건 토지의 현황이 나대지라는 형식적인 사유만을 이유로 과세대상인 이 건 토지를 세부담이 무거운 종합합산과세대상으로 분류하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 실질과세의 원칙에 위배되어 부당하다고 주장하나, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않으며, 토지에 대한 재산세는 보유하는 토지에 담세력을 인정하여 과세하는 수익세적 성격을 지닌 재산세로서 당해 토지를 보유하는 동안 매년 독립적으로 과세기준일 현재의 토지의 현황이나 이용상황에 따라 구분되는 것이라 할 것이므로, 공공주택지구 내 사업예정지인 이 건 토지의 경우 「지방세법」 제106조 등의 규정에 따른 종합합산과세대상에서 제외되는 별도합산과세대상 또는 분리과세대상 토지에 해당되지 아니하는 이상 이 건 토지가 공공주택 지구 공고에 따라 건축 허가 등에 제한이 있다는 이유로 종합합산과세대상에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. (다) 따라서, 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. 1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지 2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지 나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지 다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지 3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지 가. 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지 나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야 다. 제13조제5항에 따른 골프장용 토지와 같은 항에 따른 고급오락장용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지 라. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료된 곳으로서 대통령령으로 정하는 토지 마. 국가 및 지방자치단체 지원을 위한 특정목적 사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지 바. 에너지ㆍ자원의 공급 및 방송ㆍ통신ㆍ교통 등의 기반시설용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지 사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지 아. 그 밖에 지역경제의 발전, 공익성의 정도 등을 고려하여 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지 제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다. 1. 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 1. 토지 가. 종합합산과세대상 과세표준 세율 5,000만원 이하 1,000분의 2 5,000만원 초과 1억원 이하 10만원 + 5,000만원 초과금액의 1,000분의 3 1억원 초과 25만원 + 1억원 초과금액의 1,000분의 5 나. 별도합산과세대상 과세표준 세율 2억원 이하 1,000분의 2 2억원 초과 10억원 이하 40만원 + 2억원 초과금액의 1,000분의 3 10억원 초과 280만원 + 10억원 초과금액의 1,000분의 4 다. 분리과세대상 1) 제106조제1항제3호가목에 해당하는 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지 및 같은 호 나목에 해당하는 임야: 과세표준의 1천분의 0.7 2) 제106조제1항제3호다목에 해당하는 골프장용 토지 및 고급오락장용 토지: 과세표준의 1천분의 40 3) 그 밖의 토지: 과세표준의 1천분의 2 (2) 공공주택특별법 제11조(행위제한 등) ① 제10조제1항에 따라 주택지구의 지정ㆍ변경에 관한 주민 등의 의견청취의 공고가 있는 지역 및 주택지구 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할ㆍ합병, 물건을 쌓아놓는 행위, 죽목의 벌채 및 식재 등 대통령령으로 정하는 행위를 하고자 하는 자는 시장(특별자치도의 경우에는 특별자치도지사를 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 같다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 제1항에도 불구하고 허가를 받지 아니하고 이를 할 수 있다. 1. 재해복구 또는 재난수습에 필요한 응급조치를 위하여 하는 행위 2. 그 밖에 대통령령으로 정하는 행위 ③ 제1항에 따라 허가를 받아야 하는 행위로서 주택지구의 지정 및 고시 당시 이미 관계 법령에 따라 행위허가를 받았거나 허가를 받을 필요가 없는 행위에 관하여 그 공사 또는 사업에 착수한 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 이를 계속 시행할 수 있다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항을 위반한 자에 대하여 원상회복을 명할 수 있다. 이 경우 명령을 받은 자가 그 의무를 이행하지 아니하는 때에는 「행정대집행법」에 따라 이를 대집행할 수 있다. (3) 공공주택특별법 시행령 제14조(행위허가의 대상 등) ① 법 제10조제1항에 따라 주택지구의 지정ㆍ변경에 관한 주민 등의 의견청취의 공고가 있는 지역 및 주택지구 안에서 법 제11조제1항에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하는 행위는 다음 각 호와 같다. 1. 건축물의 건축 등: 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물(가설건축물을 포함한다)의 건축, 대수선 또는 용도변경 ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제11조제1항에 따라 제1항 각 호의 행위에 대하여 허가를 하려면 미리 공공주택사업자의 의견을 들어야 한다. ③ 법 제11조제2항제2호에서 “대통령령으로 정하는 행위”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가의 대상이 아닌 것을 말한다. 1. 경작을 위한 토지의 형질변경 2. 농림수산물의 생산에 직접 이용되는 것으로서 국토교통부령으로 정하는 간이공작물의 설치 3. 주택지구의 개발에 지장을 주지 아니하고 자연경관을 해치지 아니하는 범위에서의 토석 채취 4. 주택지구에 존치하기로 결정된 대지에 물건을 쌓아놓는 행위 5. 관상용 죽목을 임시로 심는 행위(경작지에 임시로 심는 경우는 제외한다) ④ 법 제11조제3항에 따른 신고를 하려는 자는 주택지구가 지정ㆍ고시된 날부터 30일 이내에 신고서에 그 공사 또는 사업의 진행 상황과 시행계획을 적은 서류를 첨부하여 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.