쟁점감정평가액은 소급작성된 것으로 “공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 평가한 감정평가가액”에 해당하지 않음

이유 1.처분개요 가. 청구인은 2020.5.1.부터 인천광역시 남동구 OOO에서 ‘OOO’라는 상호로 오피스텔을 신축ㆍ분양하는 사업자로서, 같은 주소에 오피스텔(152세대 규모, 2023.1.26. 사용승인, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 신축하여 2023년 제1기~2024년 제2기 과세기간 동안 총 116세대(이하 “쟁점세대”라 한다)를 분양하고, OOO평가사사무소(이하 “OOO”이라 한다)의 ‘부가가치세 안분비율 결정’ 자료(이하 “쟁점안분비율자료”라 한다)를 바탕으로 토지ㆍ건물 가액을 실지거래가액으로 구분하여 2023년 제1기~2024년 제2기 부가가치세 합계 OOO원(2023년 제1기분 △OOO원, 2023년 제2기분 OOO원, 2024년 제1기분 OOO원, 2024년 제2기분 OOO원)을 신고ㆍ납부하였다. 나. 인천지방국세청(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인이 신고한 쟁점세대의 토지가액이 「부가가치세법」 제29조 제9항 제2호 및 같은 법 시행령 제64조에 따라 기준시가로 안분계산한 금액과 30% 이상 차이가 발생한다는 이유로 2025년 4월경 해명안내문을 발송하였고, 청구인은 OOO으로부터 교부받은 감정평가서(감정평가기준일 : 2023.3.8. / 작성일 : 2025.5.2., 이하 “쟁점감정평가서”라 한다)를 해명자료로 제출하였으나 조사청은 쟁점감정평가서를 소급감정평가로 보아 이를 부인하고 과세자료를 통보했으며, 처분청은 기준시가로 안분한 쟁점세대의 토지ㆍ건물 가액을 공급가액으로 하여 2025.7.19. 청구인에게 2023년 제1기~2024년 제2기 부가가치세 합계 OOO원(2023년 제1기분 OOO원, 2023년 제2기분 OOO원, 2024년 제1기분 OOO원, 2024년 제2기분 OOO원)을 경정ㆍ고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2025.10.14. 이의신청을 거쳐 2026.1.26. 심판청구를 제기하였다. 2.청구인 주장 및 처분청 의견 가.청구인 주장 (1) 청구인은 2023년 2월 쟁점오피스텔 신축분양사업의 부가가치세 산정을 위한 토지ㆍ건물의 적정한 안분비율 산정을 감정목적으로 하여 OOO에 감정평가를 의뢰하였고, OOO은 토지를 OOO원, 건물을 OOO원 합계 OOO원으로 감정평가하였고, 분양대금 안분비율을 토지 27.08%, 건물 66.29%, 부가가치세 6.63%로 결정하였다. 청구인은 준공으로 인한 자금사정 악화로 위 감정평가 당시 감정평가수수료를 지급하지 못했는데, 이 때문에 OOO으로부터 전체 감정평가서가 아니라 쟁점안분비율자료(쟁점감정평가서 40페이지의 내용)만을 교부받아 이를 근거로 쟁점세대의 토지와 건물가액을 산정ㆍ분양하였다. 이후 조사청의 해명안내에 대해 청구인은 2025년 5월 OOO에 감정평가수수료를 지급하고 쟁점감정평가서를 요청하였으나, OOO은 감정평가서 기준시점을 2023.3.8., 조사기간 및 작성일을 2025.5.2.로 기재한 쟁점감정평가서를 교부하였고, 조사청은 이를 소급감정평가서로 판단하여 인정하지 않았다. 청구인이 2023년 2월 감정평가를 의뢰하여 같은 해 3월 감정평가가 이루어졌음에도, 위와 같이 다만 청구인이 감정평가수수료를 지급하지 못해 전체 감정평가서를 교부받지 못했을 뿐 감정평가 목적을 충족하는 쟁점안분비율자료를 교부받았고, 이는 쟁점감정평가서의 40페이지에 기재된 ‘부가가치세 안분비율 결정’ 내용과 동일하며, OOO의 감정평가사 a가 당시의 사실관계를 확인해 주고 있는바, 실질적으로 2023년 3월에 쟁점세대에 대한 감정평가가 이루어졌다고 보아야 한다. 따라서 쟁점세대 중 2023년 제1기 및 제2기에 분양한 세대의 경우, 쟁점비율을 기준시가가 아닌 감정평가액 비율과 비교해야 마땅하다. 또한, 조사청은 실지거래가액으로 구분한 건물가액과 기준시가에 따라 안분한 건물가액의 차이가 30% 이상 나지 않았음에도 불구하고, 토지가액의 차이가 30% 이상 난다는 이유만으로 부가가치세를 과세하였는데, 부가가치세는 건물에 대해서만 과세되는 것이므로, 건물가액이 실지거래가액과 기준시가 안분액 간에 30% 이상 차이가 나지 않는 경우에는 기준시가 비율로 건물가액을 다시 산정하여 과세할 이유가 없다. 그럼에도 불구하고 조사청이 과세대상(건물)이 아닌 토지가액의 차이가 30% 이상이라는 이유만으로 건물가액을 기준시가 비율로 다시 산정하여 과세한 것은 부당한 처분이다. (2) 한편, 쟁점세대 중 1003호(10층)는 2024.6.11. 감정평가가 이루어졌는데 토지 OOO원, 건물 OOO원 합계 OOO원으로 평가되었는바, 이에 따른 토지ㆍ건물 비율은 각각 30%와 70%이다. 쟁점세대 중 2024년 제1기 및 제2기에 분양된 세대는 1003호와 동일한 토지 및 건물에 위치하고 있고, 기준시가 또한 유사하므로, 해당 세대들에 대해서도 감정평가가 존재하는 것으로 보는 것이 타당하다. 따라서 쟁점세대 중 2024년 제1기 및 제2기에 분양한 세대의 경우, 쟁점비율을 기준시가가 아닌 감정평가액 비율과 비교해야 한다. 나.처분청 의견 (1) 쟁점감정평가서는 「부가가치세법」에서 규정하는 평가시기를 벗어난 기간에 이루어진 ‘소급감정평가’에 해당하므로 이를 쟁점세대 분양에 대한 공급가액 안분근거로 사용할 수 없다. 「부가가치세법 시행령」 제64조는 감정평가가액이 있는 경우 그 가액에 비례해서 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다고 정하면서 감정평가가액에 대해 ① ‘공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지’, ② ‘「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인 등이 평가한 감정평가가액’라는 평가시기 등에 대한 조건을 부기하였고, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」은 제6조에서 감정평가사가 감정평가를 실시한 경우 의뢰인에게 감정평가서를 발급하고 서명과 날인을 하도록 강제하고 있다. 또한 감정평가에 관한 규칙 제13조에서는 평가 대상물건, 감정평가 목적, 기준시점, 감정평가서 작성일 등을 감정평가서에 반드시 포함되어야 하는 항목으로 규정하고 있다. 청구인이 제출한 쟁점감정평가서에는 다음 <그림1>과 같이 쟁점감정평가가 소급감정평가임이 명확히 기재되어 있고, 2025년5월에 평가한 쟁점감정평가서는 위 「부가가치세법 시행령」에서 규정하고 있는 인정시기 이후 평가된 소급감정평가서이므로 2023년 제1기～2024년 제2기 공급분에 안분기준으로 적용할 수 없다. 조세심판원도 토지와 건물 가액의 구분이 불분명한 경우 감정평가액 적용이 가능한 기간에 감정한 것이 아니라면 적정한 감정평가방법에 의한 가액으로 볼 수 없다고 결정(조심 2019부2667, 2019.10.18. 등)한 바 있다. <그림1> 쟁점감정평사서 기준시점 및 실지조사 기간 표시 청구인은 2023년3월에 실질적으로 쟁점세대에 대한 감정평가가 이루어졌다고 주장하나, 청구인이 당시 교부받았다는 쟁점안분비율자료는 상기 법령에서 요구하는 감정평가사의 날인 및 서명, 평가물건 및 목적 등이 전혀 포함되지 않은 한 페이지의 일반문서에 불과하므로 법정 감정평가서로 볼 수 없고, 해당 감정평가 역시 당시 정상 실시하여 최종 종결된 감정평가라고 볼 수 없다. 따라서, 2023년 제1기～제2기 부가가치세 과세표준을 쟁점감정평가서의 감정가액 비율에 따라 산정해야 한다는 청구주장은 타당하지 않다. (2) 「부가가치세법」 제29조 제9항 제2호는 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다고 규정하고 있는바, 토지와 건물 모두 비교대상임을 확실하게 명시하고 있다. 즉 토지 및 건물 중 어느 하나라도 기준시가 안분금액과 100분의 30 이상 차이가 나면 기준시가 안분금액을 공급가액으로 신고해야 한다. 조세심판원 선결정례 중에도 같은 내용의 청구주장에 대해 자산별 가액의 자의적 구분을 통한 조세회피를 방지하기 위함이라는 법규정의 개정취지에 따라 이를 기각 결정한 사례(조심 2021인5907, 2022.3.14.)가 있다. 따라서 청구인이 신고한 토지가액과 기준시가 안분금액의 차이가 30% 이상 발생함에 따라 전체 공급가액을 기준시가 비율로 재계산하여 경정ㆍ고지한 처분청의 처분은 적법하다. (3) 한편, 청구인은 쟁점오피스텔 1003호의 2024.6.11.자 감정평가내용을 2024년 제1기 및 제2기에 분양한 세대에 적용해야 한다고 주장하나, 청구인이 제출한 1003호의 감정평가서는 2023년 11월 이미 소유권이 이전된 후 2024년5월 수분양자의 경매절차에서 이루어진 건으로서, 이는 청구인의 공급행위와 무관한 제3자의 감정평가로서 그대로 공급가액 산정에 반영하기 어렵다. 또한, 감정평가에 관한 규칙 제7조 제1항에 따르면 감정평가는 원칙적으로 개별 물건에 대해 평가해야 하는 것으로서, 해당 감정평가가 청구인의 오피스텔 전체를 일괄하여 감정평가한 것이 아닌 이상 2024년 공급한 세대 전체에 대한 감정평가액은 없다고 보는 것이 타당하다. 3.심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점세대(건물 및 토지)의 공급가액을 기준시가를 기준으로 안분ㆍ계산하여 부가가치세를 부과한 처분의 당부 나.관련 법령 등 (1) 국세기본법 제18조【세법해석의 기준 및 소급과세의 금지】① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다. (2) 부가가치세법 제29조【과세표준】⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다. 1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우. 다만, 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다. (3) 부가가치세법 시행령 제62조【시가의 기준】법 제29조 제3항 및 제4항에 따른 시가는 다음 각 호의 가격으로 한다. 1. 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격 2. 제1호의 가격이 없는 경우에는 사업자가 그 대가로 받은 재화 또는 용역의 가격(공급받은 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 해당 재화 및 용역의 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 말한다) 3. 제1호나 제2호에 따른 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 「소득세법 시행령」제98조 제3항 및 제4항 또는 「법인세법 시행령」제89조 제2항 및 제4항에 따른 가격 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】① 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. 1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)에 대한「소득세법」제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인 등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. ② 법 제29조 제9항 제2호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 1. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물 등의 가액을 구분한 경우 (4) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조【감정평가서】② 감정평가서에는 감정평가법인등의 사무소 또는 법인의 명칭을 적고, 감정평가를 한 감정평가사가 그 자격을 표시한 후 서명과 날인을 하여야 한다. 이 경우 감정평가법인의 경우에는 그 대표사원 또는 대표이사도 서명이나 날인을 하여야 한다. (5) 감정평가에 관한 규칙 제7조【개별물건기준 원칙 등】① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다. ② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다. 제9조【기본적 사항의 확정】② 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다. 제13조【감정평가서 작성】② 감정평가서에는 다음 각 호의 사항이 포함돼야 한다. 1. 감정평가법인등의 명칭 2. 의뢰인의 성명 또는 명칭 3. 대상물건 4. 대상물건 목록의 표시근거 5. 감정평가 목적 6. 기준시점, 조사기간 및 감정평가서 작성일 7. 실지조사를 하지 않은 경우에는 그 이유 8. 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가한 경우에는 제5조제3항 각 호의 사항. 9. 감정평가조건을 붙인 경우에는 그 이유 및 제6조제3항의 검토사항. 10. 감정평가액 11. 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 12. 전문가의 자문등을 거쳐 감정평가한 경우 그 자문등의 내용 13. 그 밖에 이 규칙이나 다른 법령에 따른 기재사항 다.사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점세대(총 116세대)의 기간별 분양규모와 이에 대해 청구인이 부가가치세를 신고ㆍ납부한 금액은 다음 <표1>과 같다. <표1> 부가가치세 과세기간별 분양세대 및 납부내역 등 (단위 : 천원) (나) 위 청구인의 신고ㆍ납부에 대해 처분청이 쟁점세대의 공급가액을 기준시가로 안분계산하여 부가가치세를 경정ㆍ고지 내역은 다음 <표2>와 같다. <표2> 부가가치세 경정ㆍ고지 내역 (단위 : 천원) (다) 청구인 사업장의 사업자등록 기본사항은 다음 <표3>과 같다. <표3> 사업자등록 주요 내용 (라) 쟁점오피스텔의 건축물대장 주요내용은 다음 <그림2>와 같이 나타난다. <그림2> 쟁점오피스텔 건축물대장 (마) 청구인이 당초 부가가치세 신고한 쟁점세대의 공급가액과 처분청이 기준시가 기준으로 공급가액을 계산한 금액을 비교하면, 건물가액은 17%∼21%로 그 차이가 30% 이하이나, 토지가액은 139%∼157%로 30% 이상 차이가 발생하는 것으로 나타나며, 이에 대해서는 청구인과 처분청에 다툼이 없다. (바) 쟁점오피스텔 감정평가와 관련하여 청구인이 당초 부가가치세 신고 시 적용했다고 주장하는 쟁점오피스텔 토지ㆍ건물 안분 비율 근거(쟁점안분비율자료)는 다음 <그림3>과 같고, <그림3> 청구인의 공급가액 결정 근거 이후 처분청이 과세자료 해명안내에 대해 청구인이 제출한 소명(<그림4>) 및 관련 쟁점감정평가서(작성일 2025.5.2.)의 주요내용(<그림5>~<그림8>), 그리고 이와 관련하여 OOO 감정평가사가 작성한 확인서(<그림9>)의 내용은 각 다음과 같다. <그림4> 해명안내문에 대한 소명내용 <그림5> 쟁점감정평가서(작성일 2025.5.2.) 일부 <그림6> 쟁점감정평가서(작성일 2025.5.2.) 일부 <그림9> 감정평가사 사실확인서 (사) 청구인은 쟁점세대 부가가치세(2024년 제1기∼제2기) 과세표준 산정 시 2024.6.11. 감정된 1003호의 감정평가 결과를 적용해야 한다고 주장하며 해당 감정평가서를 제출하였는바, 해당 물건의 등기사항전부증명서(<그림10>) 및 감정평가서의 주요 내용(<그림11> 및 <그림12>)은 각 다음과 같이 나타난다. <그림10> 쟁점오피스텔 1003호 등기사항전부증명서 일부 <그림11> 쟁점오피스텔 1003호 감정평가서(작성일 2024.6.11.) 일부 <그림12> 쟁점오피스텔 1003호 감정평가서(작성일 2024.6.11.) 일부 (아) 토지와 함께 공급한 건물 등의 공급가액을 안분계산하는 방법에 대해 규정하고 있는 부가가치세 집행기준 29-64-1의 내용은 다음 <그림13>과 같다. <그림13> 부가가치세 집행기준 29-64-1 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 당초 신고한 건물가액이 기준시가 기준과 비교하여 30%를 초과하는 차이가 없고, 쟁점안분비율자료 및 쟁점세대 일부 물건(1003호)에 대한 감정평가서상 안분비율이 인정되어야 한다는 취지로 주장하나, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는바(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결), 「부가가치세법」 제29조 제9항 제2호에 따르면, 사업자가 토지ㆍ건물 등을 함께 공급하는 경우로서 실지거래가액으로 구분한 토지ㆍ건물ㆍ구축물 등의 가액이 기준시가 등 대통령령으로 정하는 기준과 비교하여 30% 이상의 형식적인 차이가 있으면 일률적으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 것이고, 청구인이 부가가치세 신고 시 사용한 쟁점주택의 토지가액이 기준시가 비율로 안분계산하여 산정한 가액의 30%를 초과하는 것으로 나타나는 이상 이는 해당 조항의 적용을 받는 것인 점(조심 2025인4295, 2026.3.9., 같은 뜻임), 2023.3.8.을 평가기준일로 한 쟁점감정평가서는 2025.5.2.에 소급하여 작성된 것으로, 이는 「부가가치세법 시행령」 제64조 제1항 제1호의 단서규정 “공급 시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가업자가 평가한 감정평가 가액”에 해당되지 않는 점(조심 2019부2667, 2019.10.18., 같은 뜻임), 청구인이 당초 부가가치세 신고 시 활용했다고 주장하는 쟁점안분비율자료는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에서 요구하는 감정평가사의 날인 및 서명, 평가물건 및 목적 등이 포함되지 않은 한 페이지의 일반문서에 불과한바, 법정 감정평가서로 인정하기 어려운 점, 쟁점오피스텔 1003호에 대한 감정평가의 경우 감정평가서 작성일이 2024.6.11.이기는 하나, 해당 물건은 청구인이 2023.11.21. 제3자에게 소유권을 이전한 물건이고, 해당 감정평가는 그 평가목적(경매)과 평가대상 물건의 범위가 쟁점세대와 다른 등 부가가치세 공급가액 안분비율 결정에 적용하기 어려워 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점세대에 대해 청구인이 당초 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 안분한 토지ㆍ건물 가액을 그 공급가액으로 하여 청구인에게 부가가치세를 경정ㆍ고지한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.