설령 매매계약이 무효로 확정되었음이 법원의 확정판결에 의해 인정된다고 하더라도 매수인에게 경료된 소유권이전등기가 말소됨으로써 매도인이 해당 자산에 대한 권리를 실질적으로 회복하지 못한 이상 「소득세법」에 따른 양도에 해당되지 아니한다고 보기는 어렵다고 할 것인바, 쟁점토지의 소유권이 청구인에게 환원되지 아니하고 제3자에게 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타나는 점, 청구인은 매수인에게 잔금 등 상당의 손해배상채권을 갖게 되고, 동 채권은 쟁점토지를 양도함으로 인하여 취득한 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어려움

이유 1. 처분개요 가. 청구인은 2019.4.25. 대구광역시 달성군 OOO 임야 36,893㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 주식회사 a(이하 “쟁점법인”이라 한다)에게 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결하였고, 2019.5.9. 쟁점법인에게 쟁점토지에 대한 소유권을 이전하였으나, 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 나. 청구인은 쟁점법인이 매매계약상 중도금 및 잔금을 지급하지 않자 매매계약 해제를 통보하고 소송을 제기하였으며, 대구지방법원 서부지원 2020.4.1. 선고 2020가단50444 판결(이하 “쟁점판결”이라 한다)에서 쟁점법인은 청구인에게 쟁점토지에 관한 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라고 판결하였고, 위 사건은 2020.4.21.자로 확정되었다. 다. 처분청은 쟁점판결에도 쟁점토지의 등기부상 소유권이 청구인에게 환원되지 않았으므로 쟁점토지의 양도는 양도소득세 과세대상에 해당한다고 보아, 2026.1.12. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2026.1.28. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 쟁점판결에 따라 쟁점토지의 매매계약은 해제되었고, 쟁점토지의 소유권이전등기는 소급하여 원인무효가 되었으며, 쟁점법인의 기망행위에 따라 사실상 쟁점토지를 편취당한 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다. 따라서 쟁점토지의 2019.5.9. 소유권이전등기는 소급하여 원인무효가 되었고, 무효인 등기에 기초하여 자산이 유상으로 이전되었다고 하는 것은 법리적으로 성립할 수 없다. 「소득세법」 제88조 제1호에서 정의하는 양도는 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 의미하나, 이 건의 경우 쟁점판결에 의해 계약의 효력이 박탈됨으로써 유상성의 근거인 매매대금 청구권 자체가 사라졌고, 이전등기라는 외관만 존재했을 뿐 실질적인 권리 이전의 원인이 소멸했으므로, 이를 과세대상인 양도행위로 간주하는 것은 원인 없는 결과에 과세하는 오류를 범하는 것이다. (나) 청구인은 매매대금 OOO원에서 단지 OOO원(매매대금의 약 1.8%)만을 수령하였고 이는 통상적인 계약금의 규모에도 미치지 못하는 금액인데 비하여, 청구인은 쟁점법인의 기망과 이에 가담한 제3자 b의 쟁점토지에 대한 근저당권 설정 및 경매 실행으로 인해 쟁점토지 전체의 소유권을 상실하는 극심한 재산적 피해를 입었다. 양도소득세는 소득에 대하여 부과하는 것인데, 오히려 재산을 편취당한 피해자에게 거액의 세금을 부과하는 것은 조세 정의 및 담세력 원칙에 정면으로 위배되고, 쟁점법인 및 b과의 민사소송 내용에서 드러나듯, 이 사건은 쟁점법인의 실질 대표자 c이 청구인을 기망하여 쟁점토지의 등기를 가져간 후, 이를 담보로 사익을 취한 전형적인 기획된 거래에 해당한다. 이와 같이 청구인은 매매대금의 대부분을 받지도 못한 채 쟁점토지를 탈취당한 사실이 명백함에도, 처분청이 형식적인 매매계약서상의 금액을 소득으로 간주하여 양도소득세를 부과하는 것은 실질과세의 원칙에 정면으로 위배되는 위법한 처분이다. (다) 법원은 부동산에 대한 매매계약이 합의해제 되거나 중도금 및 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약의 부대조건에 따라 자동해제된 경우, 매매계약의 효력은 소급하여 상실되므로 그 부동산의 양도로 인한 소득이 있었음을 전제로 한 양도소득세 부과처분은 위법하다고 판결(대법원 1992.12.22. 선고 92누9944 판결 등 참조)하고 있고, 청구인은 쟁점판결에 따라 매매계약이 해제되었고 자산의 유상 이전이라는 과세요건 자체가 소급하여 소멸하였으므로, 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다. (2) 처분청은 쟁점판결에도 쟁점토지의 소유권이전등기말소 절차가 이루어지지 않고 등기부상 소유권이 환원되지 않았으므로 유상양도에 해당한다는 의견이나, 쟁점법인과 결탁한 b이 불법적으로 쟁점토지에 근저당권을 설정하고 경매를 진행하여 청구인으로서는 불가항력적인 외부 요인으로 인해 등기말소 절차가 지연된 것이고, 청구인과 쟁점법인 사이의 매매계약은 법률상 확정적으로 소급하여 무효화 되었다. 처분청은 심판례(조심 2012부5213, 2013.5.31.) 등을 제시하며 청구인이 양도대금을 받지 못했더라도 손해배상채권을 취득했으므로 유상양도로 보아야 한다는 의견이나, 처분청이 제시한 심판례는 매도인이 자발적으로 손해배상채권을 지급하기로 합의하거나 이를 실질적으로 행사할 수 있는 사안에 적용되는 것으로, 청구인은 쟁점법인의 기망행위에 의해 토지를 편취당한 명백한 피해자로 실체가 없는 법인사업자에 불과한 매수인으로부터 어떠한 경제적 배상도 받을 수 없는 상태이다. 또한 처분청은 쟁점토지에 대한 경매가 진행되어 제3자에게 소유권이 이전되었으므로 과세대상에 해당한다는 의견이나, 청구인은 억울하게 설정된 쟁점토지상 근저당권을 말소하기 위해 b을 상대로 민사소송(2021가단53570)을 제기하는 등 노력을 다하였으므로, 재산을 강제로 탈취당한 과정을 유상양도로 포섭하는 처분청의 논리는 실질과세 원칙에 정면으로 반한다. 나. 처분청 의견 청구인은 2019.4.25. 쟁점법인에게 쟁점토지를 OOO원에 양도하기로 하는 매매계약을 체결하고 2019.5.9. 소유권을 이전하여 주었으나, 쟁점법인이 중도금 및 잔금 지급의무를 이행하지 않아 소송을 제기하였고, 쟁점토지의 소유권이전등기 말소등기 절차를 이행하라는 쟁점판결을 받았다. 「소득세법」상 양도자산의 매매원인 무효의 소에 의하여 매매사실이 원인무효로 확정되어 소유권이 환원될 경우에는 이를 양도로 보지 않는 것이나, 쟁점토지의 경우 소유권이전등기 말소등기 절차가 이루어지지 않아 등기부상 소유권이 청구인에게 환원되지 않았으므로 양도소득세 과세대상인 자산의 유상양도에 해당한다. 또한 청구인에게 쟁점토지의 소유권이 있다면 2021년 진행 중이던 쟁점토지의 경매가 마땅히 중지되어야 함에도, 경매가 계속 진행되어 제3자인 b에게 소유권 이전등기가 경료된 점에 비추어 보면, 쟁점토지는 사실상 유상으로 양도되어 양도소득세 과세대상에 해당한다고 봄이 타당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점토지의 매매계약이 해제되었고 법원의 소유권이전등기 말소절차 이행판결이 있었으므로 청구인에게 한 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법률 (1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (2) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우 나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구인은 2019.4.25. 쟁점법인과 쟁점토지를 OOO원에 매매하는 내용의 부동산매매계약서를 아래 <표1>과 같이 작성하였고, 쟁점법인이 작성한 아래 <표2>의 지급이행각서에 따르면 쟁점토지의 소유권을 이전등기할 경우 중도금 중 OOO원을 지급하고 잔금은 2020.3.30.까지 지급하겠다는 내용이 나타나며, 부동산 등기사항전부증명서상 쟁점토지는 2019.5.9. 쟁점법인에게 소유권 이전등기된 것으로 나타난다. <표1> 쟁점토지 매매계약서 <표2> 쟁점법인의 지급이행각서 (나) 청구인은 쟁점법인이 매매계약상 중도금 및 잔금을 지급하지 않자 매매계약 해제를 통보하고 쟁점토지 소유권이전등기의 말소를 청구하는 소송을 제기하였고, 쟁점판결(대구지방법원 서부지원 2020.4.1. 선고 2020가단50444 판결)의 내용은 아래 <표3>과 같으며, 쟁점판결은 2020.4.21.자로 확정된 것으로 나타난다. <표3> 쟁점판결의 주요내용 (다) 부동산 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점토지의 소유권이 쟁점법인에게 이전된 2019.5.9. 쟁점토지상에 근저당권이 설정(채권최고액 OOO원, 채무자 쟁점법인, 채권자 b)되었고, 2020.1.2. 쟁점토지의 임의경매 개시결정이 있었으며, 2021.11.12. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 쟁점토지는 b에게 소유권이 이전된 것으로 나타난다. (라) 청구인은 2021.3.15. 대구지방법원 서부지원에 b을 상대로 쟁점토지상 설정된 근저당권의 말소를 청구하는 소송을 제기하였고, 2021.3.18. 대구지방법원 서부지원에서 쟁점토지에 대한 경매절차는 위 근저당권말소청구 사건의 판결 선고시까지 정지한다는 강제집행정지 결정이 있었으며, 소송당자자간 수차례의 변론을 진행하였다. 대구지방법원 서부지원 2022.4.21. 선고 2021가단53570 판결에서, b이 실제로 쟁점법인에 금원을 대여하고 이에 대한 담보로 쟁점토지에 관한 근저당권설정등기를 마쳤으나 이후 쟁점법인이 이를 변제하지 아니하자 근저당권에 기한 임의경매를 신청한 것으로 보이고, b이 c 등과 공모하여 청구인 소유였던 쟁점토지를 편취한 것으로는 보이지 아니하며, c의 b에 대한 근저당권설정 과정은 청구인의 양해하에 이루어진 것으로서 c의 청구인에 대한 배임행위에 b이 가담한 것이라고 볼 수 없다고 하여 청구주장을 기각결정하였다. (마) 청구인은 2021년 1월 대구광역시 달서경찰서장에게 쟁점법인의 대표자 d과 c이 공모하여 쟁점토지의 매매대금을 편취하였다는 취지로 d과 c을 고소하였으나, 대구광역시 달서경찰서장은 무혐의 결정을 한 것으로 나타난다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지에 대한 법원의 소유권이전등기 말소등기 절차 이행판결이 있었으므로 쟁점토지의 양도는 양도소득세 과세대상에 해당하지 않는다고 주장하나, 「소득세법」제88조 제1호에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있고, 설령 매매계약이 해제되어 그 효력이 상실되었음이 법원의 확정판결에 의해 인정된다고 하더라도 매수인에게 경료된 소유권이전등기가 계약해제에 따른 원상회복으로 말소됨으로써 매도인이 해당 자산에 대한 권리를 실질적으로 회복하지 못한 이상 「소득세법」에 따른 양도에 해당되지 아니한다고 보기는 어렵다고 할 것(조심 2017중1102, 2017.7.4., 같은 뜻임)인바, 쟁점판결에서 쟁점법인은 쟁점토지에 관한 소유권이전등기의 말소등기 절차를 이행하라고 하였으나, 쟁점토지의 소유권이 청구인에게 환원되지 아니하고 제3자에게 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타나는 점, 청구인이 쟁점토지의 양도대금을 전부 받기 전에 계약이 해제되었다 하더라도 원상회복을 받지 못하는 청구인은 매수인에게 잔금 등 상당의 손해배상채권을 갖게 되고, 동 채권은 쟁점토지를 양도함으로 인하여 취득한 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.