쟁점계약에 부동산 신축 사업의 손익 분배 방법 등에 관한 별도의 규정을 두고 있지 않고, 시행사의 토지매입비용(84억원) 대비 청구인 투자금액(2억원)의 비중이 적어 청구인이 부동산 신축사업의 도급이나 공동사업자로 참여한 것으로 보기도 어려움

이유 1. 처분개요 가.청구인은 A 주식회사의 근로자이자 2012년부터 2021년까지 다수의 부동산업(임대업, 신축판매 등)을 영위해 왔던 사업자로, 2020.8.7. 주식회사 B(이하 “시행사”라 한다)와 경기도 OOO 소재 C의 신축 및 분양사업과 관련하여 시행사로부터 C 8층 전층을 OOO원에 매수하는 내용의 매매계약(이하 “쟁점계약”이라 한다)을 체결한바, 특약사항으로 “2021.2.7.까지 시행사가 청구인에게 투자원금(OOO원) 및 투자이익금(OOO원)을 변제하되, 그 불이행 시 청구인에게 C 8층 전층의 소유권을 이전한다.”고 약정하였다. 나.청구인은 2021년 시행사의 파산OOO에 따라, 2023년 시행사에 대한 채권액 OOO원 중 OOO원을 배당금으로 지급받았고, 배당금액을 초과하는 채권액 OOO원(이하 “쟁점손실”이라 한다)을 2023년 귀속분 사업소득의 결손금에 반영하여, 2025.7.8. 처분청에 2023년, 2024년 귀속 종합소득금액을 각 OOO원으로 하는 종합소득세 기한후신고를 하였다. 다.처분청은 쟁점손실을 투자활동에 따른 사업소득에 대한 손실이 아니라 이자소득(비영업대금의 이익)의 회수불능 손실로 보아, 사업소득의 결손금에 반영하지 아니하고, 2025.9.18. 청구인에게 2023년, 2024년 귀속 종합소득세 합계 OOO원을 각 결정ㆍ고지하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.11. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 쟁점계약은 실질적으로 위험을 부담하는 영리 행위인 사업상 투자에 해당하므로 쟁점손실은 비영업대금 손실이 아니라 사업소득에 대한 손실로 보는 것이 타당하다. (가)국세청 예규는 원금 보장 및 손실책임 면제가 있는 금전거래를 대여로 보고 있으나OOO, 쟁점계약은 원금 보장 약정이 없었고, 청구인은 계약 체결일부터 원금 손실 위험을 부담하였으며, 실제로도 시행사의 파산으로 원금의 손실이 발생하였다. (나)쟁점계약의 수익률(연 환산시 21.43%)은 당시 「이자제한법」상 최고이자율(연 20%)를 초과하는바, 이는 청구인과 시행사가 고수익을 목표로 위험을 부담한 투자계약으로 보아야 하며, 실제로 2020년 당시에는 저금리와 부동산 호황으로 20∼30% 대의 높은 이익률을 기록한 부동산 개발사업 사례가 다수 있었다. (다)쟁점계약에서 변제 불이행시 약정된 ‘건설 중인 건물 8층 전 층’의 소유권 이전은 8층 전 층의 가치가 원금 대비 현저히 높고, 구체적인 호수가 특정되지 않아 소유권 이전이 불가능했다는 점에 비추어 볼 때 원금 회수를 위한 통상의 담보물로 볼 수 없다. (2) 금전거래행위가 사업에 해당하는가 여부는 영리성, 계속성, 반복성의 유무, 거래기간의 장단, 대여액과 이자액의 다과 등 제반사정을 고려하여 사회통념에 비추어 판단하여야 할 것인데(대법원 1987.5.26. 선고 86누96 판결), 청구인은 2012년부터 지속적으로 다수의 부동산 개발사업에 투자하여 온 바, 이러한 청구인의 금전거래행위는 영리성ㆍ계속성ㆍ반복성이 있는 사업에 해당하는 것으로 보아야 한다. (3) 쟁점계약의 8층 소유권 이전 약정은 청구인이 위험(원금 손실 가능성)과 보상(투자수익금)을 사업 실적에 직접 연동시킨 것으로, 청구인이 사실상 도급 방식의 부동산 개발업을 시행사와 공동 영위한 것으로 보아야 하며, 이는 「소득세법」 제19조(사업소득) 제1항 제12호의 부동산업(한국표준산업분류 상 비주거용 건물 개발 및 공급업, 분류코드 68122)에 해당된다. (4) 따라서 사업소득의 손실에 해당하는 쟁점손실을 처분청이 충분한 사실확인이나 구체적 반증 없이 비영업대금 손실로 본 것은 「국세기본법」상 실질과세(제14조) 및 근거과세(제16조) 원칙을 위반한 위법한 처분이다. 나. 처분청 의견 (1) 쟁점계약에 따르면 청구인은 고정된 금액(투자원금 및 투자이익금)을 정해진 변제기일에 받기로 되어 있으므로, 쟁점계약에 따라 발생하는 소득은 확정된 이자소득으로 보아야 한다. (2) 청구인은 위험과 보상을 사업실적에 직접 연동시켰기 때문에 단순 대여가 아닌 사업 참여로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점계약서만으로는 청구인에게 사업 참여 의도가 있었는지 확실하지 않고, 공동사업자로 사업자등록이 되어 있지 않으며, 사업규모 및 투자원금 등에 비추어 볼 때 공동으로 사업을 영위했다고 보기는 어렵다. (3) 설령 청구인의 주장대로 쟁점손실을 사업소득 손실로 보더라도, 그동안 청구인이 영위해 온 사업은 부동산임대업으로 보아야 하고, 쟁점계약의 특약에 따라 청구인에게 신축건물 8층의 소유권이 이전되었다면 발생했을 청구인의 소득도 부동산임대업의 소득에 가깝다고 볼 수 있는바, 「소득세법」상 부동산임대업(주거용건물 제외)에서 발생한 사업소득과 이월결손금은 다른 소득에서 공제하지 않는다. (4) 따라서 청구인의 쟁점손실을 결손금 통산 및 이월결손금 공제에서 제외한 결정은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점손실이 비영업대금의 회수불능으로 인한 손실인지, 사업소득에 대한 손실인지 여부 나. 관련 법령 (1) 국세기본법 제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 제16조(근거과세) ① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이와 관계되는 증거자료에 의하여야 한다. ② 제1항에 따라 국세를 조사ㆍ결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다. ③ 정부는 제2항에 따라 장부의 기록 내용과 다른 사실 또는 장부 기록에 누락된 것을 조사하여 결정하였을 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 적어야 한다. 제19조(세무공무원의 재량의 한계) 세무공무원이 재량으로 직무를 수행할 때에는 과세의 형평과 해당 세법의 목적에 비추어 일반적으로 적당하다고 인정되는 한계를 엄수하여야 한다. (2) 소득세법 제16조(이자소득) ① 이자소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 11. 비영업대금(非營業貸金)의 이익 제19조(사업소득) ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조 제1항 제8호의2에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다. 12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. 제27조(사업소득의 필요경비의 계산) ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다. 제45조(결손금 및 이월결손금의 공제) ① 사업자가 비치ㆍ기록한 장부에 의하여 해당 과세기간의 사업소득금액을 계산할 때 발생한 결손금은 그 과세기간의 종합소득과세표준을 계산할 때 근로소득금액ㆍ연금소득금액ㆍ기타소득금액ㆍ이자소득금액ㆍ배당소득금액에서 순서대로 공제한다. ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업(이하 “부동산임대업”이라 한다)에서 발생한 결손금은 종합소득 과세표준을 계산할 때 공제하지 아니한다. 다만, 주거용 건물 임대업의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여하는 사업 ③ 부동산임대업에서 발생한 결손금과 제1항 및 제2항 단서에 따라 공제하고 남은 결손금(이하 “이월결손금”이라 한다)은 해당 이월결손금이 발생한 과세기간의 종료일부터 15년 이내에 끝나는 과세기간의 소득금액을 계산할 때 먼저 발생한 과세기간의 이월결손금부터 순서대로 다음 각 호의 구분에 따라 공제한다. 다만, 「국세기본법」 제26조의2에 따른 국세부과의 제척기간이 지난 후에 그 제척기간 이전 과세기간의 이월결손금이 확인된 경우 그 이월결손금은 공제하지 아니한다. 1. 제1항 및 제2항 단서에 따라 공제하고 남은 이월결손금은 사업소득금액, 근로소득금액, 연금소득금액, 기타소득금액, 이자소득금액 및 배당소득금액에서 순서대로 공제한다. 2. 부동산임대업에서 발생한 이월결손금은 부동산임대업의 소득금액에서 공제한다. (3) 소득세법 시행령 제26조(이자소득의 범위) ③ 법 제16조 제1항 제11호에 따른 비영업대금(非營業貸金)의 이익은 금전의 대여를 사업목적으로 하지 아니하는 자가 일시적ㆍ우발적으로 금전을 대여함에 따라 지급받는 이자 또는 수수료 등으로 한다. (4) 이자제한법 제2조(이자의 최고한도) ① 금전대차에 관한 계약상의 최고이자율은 연 25퍼센트를 초과하지 아니하는 범위 안에서 대통령령으로 정한다. (5) 이자제한법 제2조제1항의 최고이자율에 관한 규정(2021.4.6. 대통령령 제31593호로 개정되기 전의 것) 「이자제한법」 제2조제1항에 따른 금전대차에 관한 계약상의 최고이자율은 연 24퍼센트로 한다. 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인은 A 주식회사의 근로자이자 2012년부터 2021년까지 다수의 부동산업(임대업, 신축판매 등)을 영위해 왔던 사업자로, 청구인의 과거 사업자등록 이력은 아래 <표1>과 같고, 2023년 및 2024년 당시에는 사업소득(수입) 없이 근로소득만 발생하였다. <표1> 청구인의 과거 사업자등록 이력 OOO (2) 2020.8.7. 청구인은 시행사와 C 8층에 대한 쟁점계약을 체결하고, 같은 날 시행사에게 매매대금 OOO원(부가가치세 포함)을 지급한바, 해당 건축물은 2016.12.23. 시행사가 D로부터 OOO원에 매입한 경기도 OOO 토지에 2019.8.6. 착공되어 쟁점계약 당시 건축 중이었다. (가)쟁점계약은 <표2>와 같이 청구인이 시행사에게 매매대금으로 총 OOO원(매매대금 OOO원 + 부가가치세 OOO원)을 계약일인 2020.8.7. 지급하고, 시행사가 청구인에게 2021.2.7.까지 원금 OOO원과 투자이익금 OOO원을 지급하되, 시행사가 정해진 날짜까지 원금과 이익금을 변제하지 못할 경우 청구인에게 건물 8층의 소유권을 이전하는 내용의 특약사항을 두고 있다. <표2> 쟁점계약 주요 내용 OOO (나)이후 시행사는 청구인에게 기한 내 변제의무를 이행하지 아니하였고, 변제의무에 후속하는 소유권 이전 약정도 이행하지 않았으며, 2021년 시행사의 파산OOO에 따라 2023년 2월 파산관재인이 청구인의 채권액 OOO원 중 OOO원을 최후배당금액으로 통보하고, 2023.3.10. 지급함으로써 청구인의 쟁점손실이 확정되었다. (다)시행사 파산 후 신탁회사가 보유하고 있던 C의 8층 8개 호실(801∼808호) 중 OOO호를 제외한 6개 호실은 이후에 아래 <표3>과 같이 총 OOO원에 거래된 것으로 확인된다. <표3> C 8층 각 호실별 매매금액 OOO (3)청구인은 2016년부터 2022년까지 영리를 목적으로 공사비 등 자금을 투자하고 개발이익을 시행사와 배분하는 방법으로 건물을 분양ㆍ판매하는 사업을 계속적ㆍ반복적으로 영위하였다고 주장하면서, 청구인 또는 청구인이 대표이사인 주식회사 E이 체결한 쟁점계약 외의 투자약정서를 아래 <표4>와 같이 제출하였다. <표4> 청구인이 제시한 쟁점계약 외 투자약정서 OOO (4) 청구인이 쟁점손실을 사업소득 결손금에 반영하여 신고한 2023년, 2024년 귀속 종합소득세 기한후신고 내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> 2023년, 2024년 귀속 종합소득세 기한후신고 내역 OOO (5)처분청이 청구인에게 결정ㆍ고지한 2023년, 2024년 귀속 종합소득세 내역은 아래 <표6>과 같다. <표6> 2023년, 2024년 귀속 종합소득세 결정 내역 OOO (6)「이자제한법」 및 하위법령에서 정한 금전대차에 관한 계약상의 최고이자율은 아래 <표7>과 같이 2021.4.6. 연 24퍼센트에서 연 20퍼센트로 개정되었다. <표7> 「이자제한법 제2조제1항의 최고이자율에 관한 규정」 개정 내용 종전 (2021.4.6. 대통령령 제31593호로 개정되기 전의 것) 개정 (2021.4.6. 대통령령 제31593호로 개정된 것) 「이자제한법」 제2조제1항에 따른 금전대차에 관한 계약상의 최고이자율은 연 24퍼센트로 한다. 「이자제한법」 제2조제1항에 따른 금전대차에 관한 계약상의 최고이자율은 연 20퍼센트로 한다. (7)이 건 쟁점과 관련하여 청구인이 제시한 국세청 예규OOO는 아래 <표8>과 같다. <표8> 국세청 예규OOO [제목] 차입금 관련이자 해당여부 [요지] 투자에 대한 원금 및 이익의 분배이외에 투자비율에 해당하는 별도의 권리가 없는 경우의 투자는 단순히 이자율이 정하여지지 않은 자금의 차입거래에 해당하는 것임 [답변내용] 법인이 주주 또는 외부의 개인이나 법인으로부터 자금을 투자받으면서 투자의 원금을 보장하고, 투자자는 투자결과에 대하여 투자비율에 따라 그 손실의 책임을 지지 않으며, 투자결과에 대한 이익을 투자비율에 따라 투자대상 사업이 종료하는 때에 배분 받으며, 투자에 대한 원금 및 이익의 분배이외에 투자비율에 해당하는 별도의 권리가 없는 경우의 투자는 단순히 이자율이 정하여지지 않은 자금의 차입거래에 해당하는 것이므로 귀 질의의 관련하여 지급하는 이익의 분배금은 「소득세법」 제16조 및 같은 법 시행령 제45조의 규정에 따라 세무처리를 하여야 하는 것입니다. (8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점계약은 실질적으로 위험을 부담하는 사업상 투자에 해당하므로 사업소득의 손실에 해당하는 쟁점손실을 비영업대금의 손실로 본 이 건 과세처분이 위법하다고 주장하나, 금전소비대차계약과 구별되는 투자계약의 실질은 그 투자 사업에 따른 수익 발생의 불확실성 내지 그로 인한 투자금 회수의 위험성에 있다고 보아야 하고, 당사자 사이의 약정에 따라 수수되는 금전이 대여금인지, 투자금인지 여부를 판단할 때에는 이러한 불확실성 또는 위험성을 주된 요소로 삼아, 당사자의 의사 해석에 있어 고려해야 할 요소들과 원금 및 그에 대한 대가의 보장 여부, 원금에 대한 대가와 투자에 따른 수익과의 관련성, 투자자 내지 대주의 사업에의 관여 여부, 금전 지급의 경위 및 동기 등을 종합적으로 고려하여야 하는바(대법원 2019.7.25. 선고 2018다42538 판결 등 참조), 쟁점계약은 특약에 따라 시행사가 청구인에게 정해진 변제기한까지 투자원금 및 고정된 투자수익금에 해당하는 금원을 지급하기로 하면서, 이를 담보하기 위해 시행사가 신축 예정인 부동산 중 일부에 대한 소유권 이전을 약정하는 내용으로, 쟁점계약에 따른 투자원금 및 투자수익금의 지급 여부가 시행사의 사업 성공 여부와 관련이 있다고 보기 어려운 점, 쟁점계약에는 해당 부동산 신축 사업의 손익 분배 방법, 투자자로서의 권리나 의무, 원금 손실이 발생한 경우 등에 관한 별도의 규정을 두고 있지 않고, 청구인은 투자금을 시행사에 지급하였음에도 사업과 관련한 어떠한 권리행사도 하지 아니한 점, 시행사의 토지매입 비용(OOO원) 등과 비교할 때 청구인의 투자금액(OOO원)은 전체 사업에서 차지하는 비중이 적은 등 청구인이 주장하는 것처럼 청구인이 시행사에 도급을 주었거나 공동사업자로 참여하였다고 보기도 어려운 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.