쟁점계약서 상 매매목적물에는 쟁점토지①ㆍ②만이 기재되어 있고, 쟁점건물①ㆍ②는 위 계약서 상 잔금일보다 이른 시기에 철거멸실되었으므로, 양도된 부동산은 쟁점토지①ㆍ②로 한정된다고 보이는 점, 청구인들이 제시한 내용증명 우편물에서 매수자는 청구인들과 쟁점토지①ㆍ②의 매매계약을 체결하였다고 기재되어 있는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려움

이유 1. 처분개요 가. 청구인 A는 1997.7.25. 및 1998.3.31. 경기도 OOO 토지 1,580m2(이하 “쟁점토지①”이라 한다)를 취득하였고, 1998.1.5. 등 그 지상에 건물 4개 동(연면적 합계 442.32m2로, 이하 이를 합하여 “쟁점건물①”이라 한다)을 각각 신축하거나 매수하여 이를 식당과 주택 등으로 사용하였다. 나. 청구인 B(청구인 A와 함께 이하 “청구인들”이라 한다)은 1998.3.23. 경기도 OOO 토지 1,076m2(이하 “쟁점토지②”라 한다) 및 건물 2개 동(연면적 합계 262.24m2로, 이하 이를 합하여 “쟁점건물②”라 하고, 쟁점토지①ㆍ② 및 쟁점건물①ㆍ②를 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 양수하여 이를 주택 등으로 사용하였다. 다. 청구인들은 2023.7.4. 주식회사 C(이하 “매수자”라 한다)과 쟁점건물①ㆍ②를 철거ㆍ멸실하고 나대지 상태에서 쟁점토지①ㆍ②를 양도하는 조건의 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 작성하고, 2023.7.21. 매수자에게 나대지 상태인 쟁점토지①ㆍ②를 양도하였으며, 이에 따라 청구인들이 매수자로부터 수령한 금액(청구인 A OOO원, 청구인 B OOO원)을 쟁점토지①ㆍ②의 양도가액으로 하여 처분청에 2023년 귀속 양도소득세 합계 OOO원(청구인 A OOO원, 청구인 B OOO원)을 각 (예정)신고ㆍ납부하였다. 라. 이후, 청구인들은 쟁점부동산을 일괄 양도하였으므로, 위 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분계산하여야 하고, 건물의 취득가액은 환산취득가액을 적용하여야 한다며 2025.8.1. 처분청에 2023년 귀속 양도소득세 합계 OOO원(청구인 A OOO원, 청구인 B OOO원)의 환급을 구하는 경정청구를 각 제기하였다. 마. 처분청은 매매계약서 상 거래대상이 토지에 한정되어 있고, 양도당시 쟁점건물①ㆍ②는 철거멸실되어 존재하지 아니하였으므로, 위 양도가액을 기준시가로 안분할 수 없다고 보아, 2025.9.16. 청구인들의 위 경정청구를 거부하였다. 바. 청구인들은 이에 불복하여 2025.11.5. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인들 주장 및 처분청 의견 가. 청구인들 주장 청구인들은 쟁점부동산을 일괄양도하였는바, 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 안분계산한 금액을 각각의 양도가액으로 하여 양도차익을 재계산하여야 한다. (1) 쟁점계약서에 기재된 양도대가에는 쟁점건물①ㆍ②의 매매대가가 포함되어 있다고 봄이 타당하다. (가) 청구인 A는 쟁점토지①의 지목을 대지로 변경한 후 쟁점건물①을 매수 또는 신축하여 식당과 주택으로 사용하였고, 청구인 B은 쟁점토지②의 지목을 대지로 변경한 후, 쟁점건물②를 매수하여 주택으로 사용한바, 쟁점건물①ㆍ②의 재산적 가치는 각각 OOO원 및 OOO원에 달하고, 이에 상응하는 금액을 양도대가로 지급받았다고 보는 것이 타당하다. (나) 실제 쟁점부동산의 매매계약서 상 특약사항에서 쟁점건물①ㆍ②의 철거와 멸실을 위한 책임과 비용은 매도인을 대리하여 매수자가 부담한다고 기재되어 있어 청구인들은 쟁점부동산의 매매계약일에 쟁점건물①ㆍ②의 매매대금을 지급받았다고 보아야 한다. (다) 쟁점건물①ㆍ②의 대금을 지급한 매수자가 해당 건물의 실질적인 소유자로서 모든 책임과 비용을 부담하여 이를 직접 철거ㆍ멸실하였고, 청구인들은 형식적인 명의자로서 협조의무만을 이행하였을 뿐이다. (2) 청구인들이 토지만을 매매한 것으로 되어 있는 2023.7.4.자 매매계약서는 매수자가 허위로 작성한 것이다. (가) 매수자는 영리법인이 수도권에 주택과 부수토지를 취득하는 경우에 적용되는 취득세 중과세율(12%)을 회피하기 위하여 청구인의 포괄위임장을 근거로 독단적으로 쟁점건물①ㆍ②를 철거하였음에도 이를 숨긴 채 청구인들 스스로 쟁점건물①ㆍ②를 철거한 것처럼 가장하여 청구인들을 속여 2023.7.4. 토지만을 매매한 것으로 작성된 허위매매계약서를 작성하였다. (나) 청구인들은 2023.3.21. 쟁점부동산을 매매하는 것으로 계약하였고, 이에 따라 매매대금을 지급받았는데, 매수자는 2023.7.4. 청구인들에게 매매대금을 입금하여 허위매매계약서 상 매매계약일인 2023.7.4.에 계약금이 이체된 것으로 위장하였는바, 이러한 사실은 2023.4.26. 매수자가 청구인들에게 보낸 내용증명 우편물, 청구인들에 대한 계좌이체내역 등을 통하여 확인할 수 있다. (3) 토지와 건물의 양도가액이 불분명하므로 「소득세법」제100조 제3항, 같은 법 시행령 제166조 제6항 및 「부가가치세법」제64조 제1항에 따라 양도 당시의 기준시가를 적용하여 그 양도가액을 안분계산하여야 하고, 쟁점건물①ㆍ②의 취득가액은 위 양도가액을 기준시가로 역산한 환산취득가액을 적용하여야 하며, ‘소득세법 집행기준 97-163…42’ 역시 ‘건물을 취득하여 장기간 사용 후 매매계약조건에 따라 건물을 멸실하고 토지만을 양도하는 경우로서 건물가액이 양도가액에 포함된 경우에는 토지와 건물의 양도차익은 각각 계산하므로 건물취득가액을 필요경비로 산입할 수 있다’고 되어 있는바, 처분청은 위 집행기준을 위반하여 이 건 처분을 한 것이다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인들이 매수자로부터 수령한 양도대가에는 쟁점건물①ㆍ②의 양도대가가 포함되어 있지 않다. (가) 청구인들이 매수자와 체결한 매매계약서에서 매매목적물은 토지(대지)만 명시되어 있고, 청구인들이 구체적인 가치평가 절차를 거치거나, 토지와 건물의 가액을 구분하여 매매대금을 산정하였다고 볼 사정이 제시되지 않았다. (나) 매수자에게 쟁점건물①ㆍ②는 아무런 경제적 가치를 갖지 않았고, 청구인들도 이를 철거하고 토지를 높은 가격에 매도함으로써 경제적 목적을 충분히 달성할 수 있었을 것으로 보이므로, 청구인들이나 매수자들 모두 쟁점건물①ㆍ②를 매매목적물로 할 필요는 없었다. (2) ‘소득세법 집행기준 97-163…42’는 일괄양도에 따라 건물가액이 양도가액에 포함된 경우에 적용되는 것으로, 일괄양도되지 않고 멸실된 건물의 취득가액을 인정하라는 의미가 아니다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구인들이 쟁점부동산을 일괄양도하였고, 쟁점부동산의 매매계약서가 허위로 작성되었으므로, 토지와 건물의 양도가액을 기준시가 비율로 안분하고, 취득가액을 경정하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. ③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. (2) 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」제64조 제1항에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어「상속세 및 증여세법」제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여「부가가치세법 시행령」제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. (3) 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】① 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. 1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점부동산에 대한 기본사항은 다음과 같다. (가) 쟁점토지①ㆍ②의 등기부등본에 의하면, 청구인 A는 1997.7.25. 및 1998.3.31., 청구인 B은 1998.3.23. 쟁점토지①ㆍ②를 각 취득하였고, 2023.7.21. 쟁점토지①ㆍ②의 소유권을 매수자에게 이전하였는바, 매매가액은 각각 OOO원 및 OOO원으로 되어 있다. (나) 쟁점건물①ㆍ②의 건축물대장 및 등기부등본에 의하면, 청구인들은 1998.1.5. 등 쟁점건물①ㆍ②를 취득하였는데, 이는 2023.7.11. 철거멸실되었다. (2) 청구인들이 매수자와 2023.7.4. 체결한 쟁점계약서의 주요내용은 다음과 같은바, 해당 매매계약서에 나타난 매매목적물에 쟁점건물①ㆍ②가 명시적으로 기재되어 있지는 아니하다. <청구인 A 작성 쟁점계약서 주요내용> OOO (3) 청구인들이 쟁점계약서가 허위라고 주장하며 조세심판관회의 당시 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인들은 2023.4.26. 매수자가 청구인들에게 발송한 것으로 보이는 내용증명 우편물을 아래와 같이 제출하였는바, 이에는 청구인들이 2023.3.21. 쟁점토지①ㆍ②의 매매계약을 체결한 것으로 되어 있다. <매수자 발송 내용증명 우편물> OOO (나) 청구인들이 제시한 청구인들의 계좌이체내역은 다음과 같은바, 청구인들은 쟁점토지①ㆍ②의 매매계약이 쟁점계약서의 작성일보다 사전에 체결되었다고 주장한다. 1) 청구인 A는 2023.3.21. OOO원을, 2023.7.4. OOO원을, 2023.7.21. OOO원을 매수자로부터 각 이체받았고, 2023.7.4. OOO원을 매수자에게 이체한 것으로 나타나는바, 이의 합계액(OOO원) 쟁점계약서상 매매가액보다 OOO원 적은 금액이다. 2) 청구인 B은 2023.3.21. OOO원을. 2023.7.4. OOO원을, 2023.7.21. OOO원을 매수자로부터 각 이체받았고, 2023.7.4. OOO원을 매수자에게 이체한 것으로 나타나는바, 이의 합계액(OOO원)은 쟁점계약서상 매매가액보다 OOO원 많은 금액이다. (다) 청구인들은 매수자에게 쟁점건물①ㆍ②의 철거멸실을 매수자에게 포괄위임하였다며 2023년 6월 작성된 대리인 위임장을 제출하였는데, 쟁점건물①ㆍ②의 건축물 해체신고서 및 해체완료신고서에는 청구인들의 인장이 날인되어 있다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점건물①ㆍ②의 재산적 가치가 있으므로, 쟁점계약서에 기재된 매매대가에는 쟁점건물①ㆍ②의 양도대가가 포함되어 있다고 주장하나, 쟁점계약서 상 매매목적물에는 쟁점건물①ㆍ②가 제외된 쟁점토지①ㆍ②만이 기재되어 있고, 쟁점건물①ㆍ②는 위 계약서 상 잔금일보다 이른 시기에 철거멸실되었으므로, 쟁점계약서 작성에 따라 양도된 부동산은 쟁점토지①ㆍ②로 한정된다고 보이는 점, 청구인들과 매수자는 쟁점건물①ㆍ②의 철거멸실을 전제로, 그 비용을 매수자가 부담하는 것으로 하여 매매계약을 체결하였는바, 쟁점건물①ㆍ②의 재산적 가치가 매매대가에 반영되었다고 단정하기는 어려운 점, 한편, 청구인들은 쟁점계약서가 매수자에 의해 허위로 작성되었다고 주장하나, 청구인들이 제시한 내용증명 우편물에서 매수자는 청구인들과 쟁점토지①ㆍ②의 매매계약을 체결하였다고 기재되어 있는바, 매매목적물이 변경된 사정 등이 나타나지 않고, 청구인들이 2023년 체결하였다고 주장하는 당초 매매계약서가 제출되지 않았으며, 청구인들은 당초 쟁점토지①ㆍ②만을 양도한 것으로 하여 2023년 귀속 양도소득세를 신고ㆍ납부한 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.