① 쟁점계약서의 원본을 청구인이 제시하지 못하고 있고, 그 외 쟁점계약서 사본상의 매매가액이 사실임을 직접적으로라도 입증하기 위한 금융증빙도 제출한 적이 없는 점, 쟁점부동산의 거래상대방이 쟁점계약서의 내용에 대해 거짓이라고 잔술하고 있는 점, 0000년 쟁점부동산 일부가 공공사업으로 수용될 당시 그 보상가액이 쟁점계약서상의 매매가액의 약 1/6 수준으로 납득하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움② 해당 감정평가액은 0000.00.00.에 소급하여 평가된 것으로 00년의 시간차가 존재하는 바, 청구주장을 받아들이기 어려움

이유 1.처분개요 가. 청구인은 제주특별자치도 서귀포시 OOO 전 22,896㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1997.11.20. 전 소유자 a으로부터 취득하여 보유하다가 2024.7.12. b에게 양도한 후 2024.9.30. 양도가액 OOO원 및 취득가액 OOO원으로 하여 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 실제 취득가액으로 신고한 OOO원이 금융거래자료에 의하여 입증되지 않는 등 실지거래가액으로 볼 수 없어 쟁점부동산의 취득가액을 불분명한 것으로 보아, 「소득세법」 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호에 따라 환산한 가액인 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액으로 산정하여 2025.6.17. 청구인에게 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.4. 이의신청을 거쳐 2025.11.12. 심판청구를 제기하였다. 2.청구인 주장 및 처분청 의견 가.청구인 주장 (1) 쟁점부동산을 취득할 당시 매매계약을 체결하고, 그 매매대금을 지급하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 경료한 당사자는 청구인이 아니라 청구인의 배우자인 c였는바, c는 당시에 전국의 군 부대에 각종 농산물과 식재료 등 급식재료를 납품하던 사업가로 납품할 농산물을 재배하기 위해 쟁점부동산(농지)을 매수하였다. 당시 제주도 서귀포시 토지에 대해 외지인의 토지 투기열풍이 불어 시세보다 높은 가격으로 매매가 이루어지고 있었는데, c는 현지 부동산중개업자들을 통해 쟁점부동산을 소개받았다. 즉 쟁점부동산 매매계약은 매도인(a)과 실 매수인(c)이 직접 만나서 체결된 것이 아니라, 매도인과 매수인을 각 대리한 현지의 여러 부동산중개업자들 사이에 체결되었다. 최근 청구인이 매도인 a을 통해 확인한 결과, 쟁점부동산 매매계약 체결을 대리한 제주도의 부동산중개업자들은 ‘브로커’들로, 이들은 매수인인 c로부터 받은 매매대금을 속여서 중간에 착복하고 일부 금액만 매도인 a에게 전달한 것으로 드러났다[관련 전화통화 녹취록(a-d) 제출]. (2) 청구인은 2004년 c의 사망 이후 상속재산인 쟁점부동산을 관리해왔는데, 2024.7.12. 쟁점부동산을 양도하면서 양도소득세 신고를 위해 1997년 매매계약서의 매매대금을 확인할 필요가 있어 c의 유품(서류철) 중 쟁점부동산 매매계약서(이하 “쟁점계약서”이라 한다) 사본을 발견했다. 쟁점계약서에 의하면 계약 체결일은 1997.9.18.이고, 매매대금은 ‘OOO원’, 계약금은 ‘OOO원’, 중도금은 ‘OOO원’, 잔금은 ‘OOO원’이며, 계약서 말미 매도인란에 a의 한자 도장, 매수인란에 e의 한글 도장이 날인되어 있다. (가) 처분문서는 문서 자체가 어떤 법률적 행위(처분)의 내용을 담고 있어, 그 문서의 작성으로써 당사자 간의 법률관계가 형성되거나 변경, 소멸되는 것을 증명하고자 하는 문서를 의미하는 것으로, 그 자체로 법률행위의 존재와 내용을 객관적으로 보여주는 것이다. 대표적인 예로는 계약서(매매계약서, 임대차계약서, 도급계약서 등), 약정서, 각서, 차용증, 합의서, 유언서, 어음, 수표, 영수증 등이 있는데, 이러한 문서들은 그 안에 기재된 내용대로 당사자의 의사표시가 있었음을 직접적으로 증명하는 기능을 한다. 대법원은 처분문서는 특별한 반증이 없는 한 그 문서에 표시된 의사표시의 존재와 내용을 그대로 인정하여야 함을 분명히 하고 있는바, 처분문서는 그 내용을 부정할 만한 분명하고 수긍할 수 있는 특별한 사정이 없는 한 그 내용을 그대로 인정하여야 하며, 신빙성이 부족한 증거나 증명력을 배척하기 부족한 증거에 의해 처분문서의 증명력을 배척하는 것은 채증법칙을 위배하여 처분문서의 증명력에 관한 법리를 오인하는 결과에 이르게 된다(대법원 1990.3.23. 선고 89다카16505 판결, 2006.9.8. 선고 2006다30839 판결, 같은 뜻임). 또한 대법원은 “계약당사자 사이에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 특히 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다”고 판시하여 엄격해석의 원칙을 견지하고 있고(대법원 2014.6.12. 선고 2012다92159, 92166 판결), 처분문서의 해석 원칙과 관련하여 “의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서의 서면으로 작성한 경우에, 서면에 사용된 문구에 구애받지는 아니하지만 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계 없이 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 논리와 경험의 법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 하며(대법원 2000.10.6. 선고 2000다27923 판결 등), 이 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다”고 설시하였다(대법원 2016.12.1. 선고 2015다228799 판결). (나) 이 건의 경우 쟁점계약서는 권리의무에 관한 전형적인 처분문서로서 쟁점부동산의 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금의 각 금액이 명확히 표기되어 있어, 처분청이 위조 등의 특별한 반증을 하지 않는 이상 이 사건 토지매매계약서의 의사표시의 존재와 그 내용이 그대로 인정되어야 할 것이다. 그리고 ① 쟁점계약서상 중도금 지급일자가 1997.10.20.이고 잔금 지급일자가 1997.11.10.이며, 이 사건 토지 등기사항전부증명서에서 소유권이전등기가 경료된 일자가 1997.11.20.로 각 시간적 간격이 토지매매의 통상의 상식과 경험법칙에 부합하는 점, ② 위 매매계약서의 매도인란에 기재된 a의 주소가 a이 이 사건 매매계약 당시 실제 거주하였던 “경기도 수원시 OOO”와 일치하는 점, ③ a의 전화번호가 ‘0331-34-****’라고 기재되어 이 사건 매매계약 체결 당시의 수원시의 지역 전화번호를 나타내는 구 지역번호(0331)와 일치하는 점, ④ 이 사건 토지의 1997년 당시 행정구역 명칭이 정확하게 구 행정구역 명칭인 “제주도 북제주군 OOO”으로 기재되어 있는 점 등을 종합적으로 고려하면, 평생 가정주부로 있었던 고졸 학력의 청구인이 이 사건 양도소득세를 줄이기 위하여 양도소득세 신고 즈음에 쟁점계약서를 사후적으로 위조한 것이라고 보기 어렵다. 청구인은 사후적으로 전혀 일면식이나 연락처가 없는 a의 계약 당시 주소를 알 수 없었고, 계약 당시 수원시의 전화번호부 상의 지역번호도 알지 못했으며, 쟁점부동산의 1997년 당시 정확한 행정구역의 명칭을 알 수 있을 정도의 지식이나 경험이 없었다. 따라서 쟁점계약서는 1997년 매매계약 체결 당시에 진정하게 작성된 것임을 알 수 있다. (다) 처분청은 위 쟁점계약서상 매매대금 금액을 부인하고 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 2024년 귀속 양도소득세를 경정고지하였으나, 다음과 같은 이유로 이는 타당하지 않다. 대법원은 “양도차익을 산정할 때 기준이 되는 실지거래가액은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다"고 판시하여(대법원 2016.3.10. 선고 2015두3577 판결), 실지거래가액은 객관적 교환가치나 시세를 말하는 것이 아니고 그 금액의 객관적 타당성 여부와 관계 없이 계약 당사자 간에 실제로 지급된 급부액이나 거래대금을 의미한다고 보고 있다. 「소득세법」 제97조 제1항 제1호는 양도소득의 필요경비에 포함되는 취득가액을 산정함에 있어 “실지 거래가액을 기준으로 하되 실지 거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액으로 산정한다”고 규정하고 있는바 그 취지는 환산취득가액 적용의 ‘보충성의 원리’를 천명한 것으로서, 양도차익을 산정함에 있어 취득가액으로 환산취득가액을 적용하는 것은 실지거래가액을 확인할 수 없고, 유사한 매매사례가액도 없으며, 감정가액도 없는 경우에 최후의 수단으로, 예외적인 보충적 수단으로만 사용되어야 한다. 조세법률주의에 따르더라도, 과세관청이 취득가액을 환산취득가액으로 적용하기 위해서는 해당 토지의 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액을 모두 확인할 수 없었다는 점을 먼저 입증해야 한다. 실지거래가액을 확인할 수 있는 매매계약서 등이 존재함에도 이를 무시하고 곧바로 환산취득가액을 적용하는 것은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호를 위반한 것이다. 법원도 “과세관청인 피고로서는 양도자인 원고가 신고한 취득가액이 사실과 다르다고 판단한 이상, 취득 당시의 실지거래가액을 확인하여 그 확인된 가액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 산정하거나, 취득 당시 실지거래가액이 확인되지 아니할 경우에는 구 「소득세법」 제96조 제1항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서에 따라 이 사건 토지의 양도 당시 및 취득 당시의 기준시가에 의하여 양도소득세를 산정할 수 있을 뿐, 실지거래가액이 불분명하다는 이유로 구 「소득세법」 제114조 제5항에 의한 매매사례가액이나 감정가액, 기준시가에 의한 환산가액을 적용하여 양도소득세를 산정할 수는 없다”고 판시하였다(부산지방법원 2014.4.10. 선고 2013구합21398 판결 참조). 본 건의 경우 처분청은 처분문서인 쟁점계약서에 명시적으로 실지거래가액이 표시되어 있음에도 불구하고 아무런 근거 없이 처분문서의 증명력을 부정하였고, 쟁점부동산 인근의 매매사례가액이나 감정가액에 관한 어떠한 조사ㆍ확인도 하지 않은 채 곧바로 최후의 예외적ㆍ보충적 방법인 환산취득가액을 적용하여 이 사건 처분을 하였는바, 이는 ‘과세는 명확한 법적 근거와 증거에 기반해야 한다’라는 조세법률주의를 위반한 위법ㆍ부당한 처분에 해당한다. 「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항 제2호는 추계결정ㆍ경정의 사유로 ‘장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가법인등이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우’를 규정하고 있음에도, 처분청은 이 사건 매매계약서의 내용이 거짓임이 명백하다는 점을 구체적인 자료로 입증하지 않고, 단순히 “금융증빙이 없다”, “2006년 수용가액과 차이가 크다”는 간접사정만을 들어 처분문서인 이 사건 계약서의 증명력을 부인하고 있는바, 이는 법령이 요구하는 입증 수준에 현저히 미달하는 것이다. (4) 제주도는 오래 전부터 현지 제주도민들의 텃세가 강해 외지인들이 정착하여 살기 어려운 지역으로서, 부동산거래에 있어서도 제주도민 사이의 거래의 경우에는 정상적인 시가에 매매계약이 체결되나 제주도민이 외지인에게 제주도 소재의 부동산을 매도하는 경우 외지인의 정보부족을 악용하여 현지인에게 매도하는 가격보다 훨씬 높게 바가지를 씌워 외지인에게 매도하는 거래관행이 형성되어 있었다. 이러한 제주도 부동산 시장의 이중가격구조 때문에 부동산업자들 사이에서는 제주도 부동산을 매수할 경우에는 반드시 현지 사정을 잘 아는 제주도 토박이 부동산 공인중개사를 끼고 매매를 해야 한다는 것이 공공연한 비밀이었다. 이 건의 경우 매수인 c는 제주도 실정을 전혀 모르는, 서울 거주의 외지인이어서 정확한 시세를 모른 채 부동산 중개업자들의 말만 믿고 제주도 현지인들 간의 매매가액보다 훨씬 높은 가격으로 쟁점부동산을 매수한 것으로 보인다. c가 제주도 부동산 시장의 이러한 이중가격 구조를 알지 못한 채 제주도민 간의 실거래보다 훨씬 높은 가액을 지급하고 쟁점부동산을 매수하였다고 하여 쟁점부동산을 실제로 약 OOO원 상당의 가격에 매수한 객관적 사실 자체는 변하지 않는다. 또한 제주 지역의 경우, 1990년대 중반은 제주도가 관광지로 각광받으며 부동산 개발이 본격화되던 시기로, 쟁점부동산이 위치한 성산읍은 성산 일출봉과 같은 관광 명소로 인해 토지 수요가 증가하였고 이로 인하여 토지투기가 횡행하였다. 특히 처분청이 쟁점계약서상의 매매가액(실지취득가액) 또는 아래에서 설명할 쟁점부동산의 감정평가액을 부인하는 것은 성산읍 일대에 불어닥쳤던 ‘제2공항 건설 투기 광풍’이라는 역사적ㆍ경제적 맥락을 완전히 무시한 채 현재 시점에서 과거를 재단하는 ‘사후적 편향(Hindsight Bias)’의 전형이라고 할 것이다. (5) 쟁점계약서상 매매가액(실지취득가액) OOO원이 쟁점부동산의 취득가액으로 인정되어야 하는 이유는 다음과 같다. (가) 1997년 쟁점부동산(24,783㎡)의 ㎡당 매입가는 OOO원으로 계산된다. 청구대리인은 1997년 쟁점부동산 인근의 유사 토지매매사례를 확인하고자 하였으나 불가능했고, 현재로서는 국토교통부 실거래가 공개시스템상 쟁점부동산 인근 토지의 실거래가와의 비교대조를 통하쟁점부동산 취득가액의 적정성 여부를 판단할 수 밖에 없다. 국토교통부 실거래가 공개시스템은 2006년부터 토지의 실거래가를 공개하고 있는데, 쟁점부동산이 위치한 서귀포시 성산읍의 토지 중 지목이 “전”인 토지의 2006년 실거래가와 쟁점부동산 취득가액을 상호 비교하여 큰 차이가 나지 않으면 이 사건 토지의 취득가액이 허위가 아닌, 적정한 가액이라고 판단할 수 있을 것인바(서귀포시 성산읍 토지의 2006년 시가가 1997년 시가에 비하여 특별히 상승하지 않았으므로 국토교통부 실거래가가 공개된 최초 연도인 2006년의 실거래가를 기준으로 하였음), 쟁점부동산이 위치한 서귀포시 성산읍의 농지는 2006년 국토교통부의 실거래가 공개시스템의 조회에 의하면 ㎡당 약 OOO원에서 약 OOO원까지 거래된 내역이 있는바, 매매 시기의 차이를 고려하더라도 쟁점부동산의 면적을 고려할 때 그 취득가액이 결코 터무니 없는 불합리한 가격이라고 하기 어렵다. 더군다나 쟁점부동산의 매매가 있었던 1997년은 제주도가 관광지로 본격 개발되면서 토지 개발 수요가 폭등하고 부동산 투기가 기승을 부리던 시기여서 실지거래가액이 통상 감정가나 시세를 초과하였던 점을 감안하면 쟁점부동산의 취득가액 OOO원이 결코 허위라고 할 수 없다. (나) 1990년대 중반 제주도 동부 성산읍 일대는 ‘제2공항’ 개발 호재(1996~1997년은 공항건설 임박 소문이 절정에 달한 시기)로 인해 투기 광풍이 일고 기획부동산이 난립하였는바, 이는 당시 언론 보도와 연구 자료에 의해 확인된다. 당시 성산읍 일대의 토지 시장은 정상적인 수급 논리가 아닌, ‘개발 도면’ 하나에 의존한 투기적 가수요에 의해 지배되어, 전국에서 외지인들이 제주도로 몰려들면서 땅값은 공시지가의 10배, 심지어 20배를 호가하는 기현상이 벌어졌다. 청구인이 쟁점부동산을 취득한 1997년 11월은 IMF 관리체제발 외환위기가 공식화되기 직전으로, 시중 유동성이 정점에 달해 있었고 ‘제주도 땅은 사두면 무조건 오른다’는 신화가 팽배했던 소위 ‘상투(Market Peak)’ 시점이었다. <표1> 성산읍 지역 부동산 시장 상황 또한 당시 성산읍 일대에는 육지에서 건너온 소위 ‘기획부동산’ 업체들이 난립하였는바, 이들은 제주도의 맹지나 임야를 헐값에 매입한 뒤, ‘공항 예정지’라는 미명 하에 쪼개기(지분 쪼개기)를 하거나, c와 같이 현지 부동산 정보에 어두운 외지인에게 시세보다 5~10배 부풀려진 가격에 매도하는 행태를 보였다. 따라서 청구인이 주장하는 ㎡당 OOO원의 가격은 당시 투기적 관점에서는 충분히 거래 가능한 호가였으며, 이는 ‘합리적 시장 가격’은 아닐지라도 ‘실지 거래된 가격’임은 분명하다. 주지하다시피 세법상 취득가액은 ‘합리적인 가격’을 의미하는 것이 아니라, 납세자가 실제로 지출한 ‘대가’를 의미하기 때문이다. (다) 처분청은 ‘1997년에 평당 OOO원에 취득한 토지가 9년 후인 2006년에 평당 OOO원으로 수용되었다는 것은 경제적 합리성이 없으므로 청구주장(취득가액)은 허위’라는 입장이나, 이는 ‘시점의 불일치’와 ‘평가 방식의 한계’를 무시한 오류에 해당한다. 청구인이 이 사건 토지를 취득한 직후인 1997년 12월, IMF 관리체제의 외환위기가 터지면서 제주도 토지 시장은 완전히 붕괴되었고, 외지의 투기 자본이 썰물처럼 빠져나가면서 성산읍 일대의 땅값은 1/10 수준으로 폭락하였다. 즉, 1997년의 이 사건 토지의 취득가격이 ‘비정상적 고평가’였다면, IMF 관리체제 이후 10년간은 ‘비정상적 저평가’의 시기였다고 볼 수 있다. 처분청은 이러한 거시경제적 충격(Macro-economic Shock)을 전혀 고려하지 않고 마치 아무 일도 없었던 것처럼 기계적으로 단순 시계열 비교를 하고 있다. 2006년 이 사건 토지의 일부가 도로로 수용될 당시 적용된 보상가액(평당 OOO원)은 당시 ‘공시지가’를 기준으로 산정된 감정평가액으로서, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」상 보상액 산정은 개발이익을 배제하고 공시지가를 기준으로 하므로, 실제의 시장 거래가(특히 투기적 호가)와는 괴리가 클 수밖에 없다. 더욱이 2006년 당시 제주도는 도로 확장 공사 등에서 관련 토지보상비 미확보와 예산 부족을 이유로 보상가를 최대한 보수적으로 적게 책정하는 경향이 강했는바, 이는 당시 지역언론OOO 기사를 통해서도 확인된다. 따라서 이 사건 토지 일부에 적용된 ‘강제 수용된 가격’인 2006년의 평당 OOO원의 평가액은 ‘자유 시장에서 투기적으로 거래된’ 1997년의 평당 OOO원의 가액을 부인할 수 있는 적절한 반증 자료가 될 수 없다. (라) 처분청은 또한 매도인 a이 쟁점부동산을 “OOO원에 팔았다”고 진술한 점을 들어, 청구주장을 배척하고 있는데, 이는 당시 제주도에서 만연했던 ‘미등기 전매’ 및 ‘중개인에 의한 차액 횡령(속칭 떼먹기)’의 구조를 이해하지 못한 오해에서 기인한 것이다. 1990년대 제주도 토지 거래 현장에서는 소위 ‘인정작업’이 성행했는데, 이는 매도인이 ‘나는 평당 OOO원만 받으면 된다’고 토지 매각을 의뢰하면, 중개 브로커가 매수인에게 평당 OOO원 이상을 부르고 그 차액을 착복하는 방식을 말한다. 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 ‘각 호의 자산취득에 든 실지거래가액’은 매수자가 자산을 취득하기 위해 실제로 지출한 총액을 의미한다. 설령 그 금액 중 상당 부분이 매도인에게 귀속되지 않고 중개 브로커에게 횡령되었다 하더라도, 매수인이 선의로 그 금액을 지급해야만 소유권을 취득할 수 있었다면, 이는 매수인의 취득원가에 해당한다고 보아야 한다. 매수인 입장에서는 횡령금이든 매매대금이든 자산 취득의 대가로 지출된 ‘희생된 경제적 가치’임이 분명하기 때문이다. 한편, 처분청은 계약서상 매도인 a의 도장이 한자로 된 인감도장이 아닌 한글로 된 막도장이라는 점을 들어 쟁점계약서를 위조라 판단하고 있는 것으로 보이는데, 이러한 정황은 오히려 이 사건 토지의 매매에 부동산 브로커가 개입하였음을 알려주는 강력한 정황 증거라고 할 것이다. 통상적인 ‘인정작업’ 거래에서 브로커들은 매도인 몰래 매수인과 별도의 이면계약서(다운계약서가 아닌 업계약서 또는 실지불계약서)를 작성하며, 이때 매도인의 인감도장을 사용할 수 없으므로 임의로 자신들이 매도인의 막도장을 파서 날인하는 경우가 비일비재하였다. 앞서 설시한 바와 같이 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정된 이상 그 기재내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 하는 것인바, 쟁점계약서상 인감도장이 아닌 막도장이 날인되었다고 하더라도 그 매매당사자가 위 계약의 진정성립을 인정하고 있고, 계약 체결의 경위, 대금 지급의 정황, 소유권이전등기 경료 사실 등을 종합하면 계약의 진정 성립을 인정할 수 있다고 할 것이다. 결국, 청구인의 남편이 사망 전까지 이 사건 매매계약서를 보관하고 있었던 점, 청구인측이 1997년 이후 27년이나 평온하게 소유권을 행사해 온 점, 매도인이 이에 대하여 어떠한 이의를 제기하지 않은 점 등을 종합하면, 이 사건 매매계약서가 당시 거래의 실체를 반영하는 유일한 처분문서임을 반증한다고 할 것이므로 매도인 a의 인감도장이 날인되지 않았다고 하더라도 이 사건 토지매매계약서의 증명력을 부인할 만한 특별한 사정에 관한 반증이 있다고 볼 수 없다. (마) 1997년은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」이 시행된 지 얼마 되지 않은 시점으로, 지방의 고령자 간 거래나 기획부동산 거래에서는 현금 박치기나 무기명 수표 거래가 관행이었는바, 그로부터 27년이 지난 현재 시점에서 당시 매도인 a과 실 매수인 c 사이의 계좌이체 내역을 요구하는 것은 해당 금융기관에서 27년 전의 금융거래내역 자료를 전혀 보관하고 있지 않아 현실적으로 가능하지 않은 무리한 요구이다. 이 건과 같이 환산취득가액 적용 시 실질과세 원칙이 현저히 침해되는 경우(실질적 손실 거래임에도 막대한 양도소득세를 부과하는 경우), 처분청은 단순히 ‘금융 거래자료가 없음’이라는 부존재 증명을 넘어 적극적으로 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액이 실지거래가액이 아님을 구체적 자료로서 입증할 책임이 있다고 할 것이다. (바) ‘매수인의 특성이 토지 실거래가격에 미치는 영향’이라는 논문(a, b)은 2011년에 제주특별자치도 서귀포시에서 거래된 토지를 대상으로 매수인의 특성이 토지가격에 어떠한 영향을 미치는지를 실증적으로 분석한 연구자료로서, 이에 따르면 외지인은 탐색비용 때문에 제주도민보다 약 27.1% 더 비싸게 토지를 구입하는 것으로 나타났고, 토지가격이 높은 지역에 거주하는 외지인은 정박효과(anchoring effect) 때문에 그렇지 않은 지역에 거주하는 외지인에 비하여 통계적으로 토지 매입시 더 높은 프리미엄을 지불하는 것으로 분석되었다. 즉 토지가격이 높은 지역에 거주하는 외지인은 그들이 거주하는 지역의 높은 토지가격에 얽매여 있기 때문에 정박효과에 의하여 토지가격이 상대적으로 낮은 제주도의 토지를 시가보다 비싸게 매입하는 것이고, 가격이 낮은 지역에 거주하는 외지인의 경우 정박효과가 없음에도 불구하고 탐색비용 때문에 시가보다 비싸게 제주도 토지를 구입한다는 것이 위 논문의 핵심내용이다. 이 건의 경우 매수인 c는 쟁점부동산 매매 당시 경기도 수원시에 거주하며 군 부대에 식자재를 납품하고 있었고 제주도 부동산 실정에 관하여는 전혀 알지 못한 문외한이었는바, 제주도 부동산 시장의 현황이나 시세 등에 관하여 무지하여 제주도 현지 부동산 중개업자의 말만 믿고 이 사건 토지를 매입하였고, 당시 본인이 거주하던 지역이 경기도 수원시로 전국에서 토지가격이 높은 지역이어서 위 논문의 내용처럼 탐색비용과 앵커링 효과 때문에 당시 제주도 토지시세보다 훨씬 높은 가격을 치르고 이 사건 토지를 매입하였다. 제주도 토지시장은 경기가 좋았던 2010년 경 기획부동산이 난립하여 대규모 농지나 임야를 수백㎡ 단위로 쪼개서 비싸게 매도하는 고가거래 관행이 성행하였는데, 서울에 사는 외지인들이 토지투기에 편승하여 평당 OOO원 미만의 토지를 현장 방문 없이 그 3~4배의 고가로 매입하는 투기바람이 일었음이 언론 기사 등을 통해 확인된다. c가 쟁점부동산을 매입한 1997년 경도 이러한 제주도 토지의 투기열풍이 남아 있는 상태여서 c는 군 부대에 납품할 농산물을 재배할 토지가 급히 필요하여 제주도 현지의 부동산중개 브로커의 말만 믿고 현장실사 없이 그들이 부르는 가격대로 이 사건 토지를 급하게 고가로 매입하였던 것이다. (사) 쟁점부동산에 대한 감정평가서(주식회사 OOO감정평가법인)에 의하면 1997.9.18.을 기준시점으로 쟁점부동산의 감정평가액은 OOO원(㎡당 단가 OOO원)으로 평가되어, 청구주장(OOO원)을 강력하게 뒷받침한다. 위 감정평가서는「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조, 「감정평가에 관한 규칙」제12조, 제14조에 따라 공시지가기준법을 주된 방법으로, 거래사례비교법을 검증 방법으로 사용하여 적절한 방법으로 작성된 것이다. 따라서, 설령 백번 양보하여 이 사건 매매계약서가 위조되어 위 매매대금 약 OOO원을 실지 거래가액으로 인정할 수 없다고 가정하더라도 「소득세법」 제97조 제1항 제1호의 규정에 따라 위 ㈜OOO감정평가법인의 감정평가서의 감정가액 OOO원을 그 취득가액으로 인정하여야 한다. 이하 상술한다. (6) (예비적 주장) 쟁점계약서의 매매가액(OOO원)을 인정하지 않는다고 하더라도 주식회사 OOO감정평가법인이 쟁점부동산에 대해 감정평가한 가액(OOO원)을 취득가액으로 인정해야 한다. (가) 쟁점부동산에 대한 감정평가서는 단순히 현재 시점에서 과거의 감정가액을 추측한 것이 아니라, 유사 매매사례(Comparables)와 지가변동률을 정밀하게 보정하여 이 사건 감정결과를 객관적으로 산출하였다. <표2> 환산취득가액과 청구인 감정결과 비교 위 <표2>에서 보듯이, 산출된 소급감정가액(약 OOO원)은 청구인이 주장하는 실지거래가액(약 OOO원)과 불과 약 5% 내외의 오차범위를 보이고 있어 그 신빙성이 높다고 할 수 있다. 이는 쟁점계약서상 매수금액이 허위가 아니라 당시의 시장 가격(Market Price)을 적정하게 반영하고 있음을 뒷받침하는 강력한 교차 검증 자료라고 할 수 있다. 반면 처분청의 환산가액(약 OOO원)은 당시 투기장세였던 제주도 부동산시장의 당시 상황을 전혀 반영하지 못하는, 현실과 동떨어진 행정 편의적 수치일 뿐이다. 감정평가법인의 감정평가는 공신력 있는 감정기관이 전문적 학식과 경험을 바탕으로 평가하였고, 감정평가 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 결여되었다는 등의 현저한 잘못이 없으며, 감정가액이 청구인이 주장하는 취득가액과 근접하여 합리적이므로 이를 배척할 이유가 없다고 할 것이다. (나) 처분청은 청구인이 제시한 감정가액이 취득일(1997.11.20.)부터 27년 11개월이 경과한 2025.10.31. 감정되어 ‘평가기준일부터 장기간 경과’한 것이라는 이유로 청구주장을 배척하였으나, 대법원은 ‘시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다’고 판시하여(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결, 대법원 2005.9.30. 선고 2004두2356 판결 등), 공신력 있는 감정기관의 소급 감정가격을 시가로 볼 수 있음을 분명히 하고 있다. 하급심 판결들도 소급 감정가액이 당시의 담보 채권액 등 객관적 지표와 부합하거나 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 금액인 경우 이를 배척할 수 없다고 판시하고 있는바, 법원이 소급 감정가액을 취득가액으로 인정한 핵심 요소는 감정평가의 객관성 및 합리성(① 공신력 있는 감정기관이 전문적인 학식과 경험을 바탕으로 한 감정 과정을 거쳐 평가한 경우, ② 감정평가 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 경우, ③ 법원의 시가감정촉탁 결과와 비교하여 객관성과 합리성이 결여되었다고 단정하기 어려운 경우)과 감정가액의 합리성(① 감정가액이 근저당권의 피담보채권액보다 커 수치상 합리성이 인정되는 경우, ② 감정가액이 양도가액과 비교하여 현저히 불합리하지 않은 경우)이다. (다) 처분청은 또한 같은 이유로 청구인이 제시한 감정평가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2 제3항 제2호의 요건(감정평가기준일이 취득일 전후 각 3개월 이내)을 충족하지 못한다고 주장하나, 이 규정은 과세관청이 추계결정ㆍ경정을 할 때 적용하는 방법론적 규정이지, 납세자가 실지거래가액의 존재를 입증하기 위해 제출하는 소급감정가액의 증거능력을 제한하거나 부인하는 규정이 전혀 아니다. 청구인이 제출한 OOO감정평가법인의 소급감정가액은 ① 주위적으로는 실지거래가액(약 OOO원)의 존재를 교차 검증하는 증거로, ② 예비적으로는 실지거래가액이 인정되지 않을 경우 취득 당시의 시가를 입증하는 증거로 제출된 것이다. (7) 처분청이 환산취득가액(약 OOO원)을 적용하여 양도소득세를 부과하는 것은 실질적으로 손실 거래임에도 불구하고 마치 청구인이 대단한 시세차익을 누린 것처럼 의제하여 가공의 이익에 과세하는 결과를 초래하는바 이는 실질과세 원칙에 정면으로 반하는 위법한 처분이다. 청구인은 1997년 제주도 부동산 시장의 버블의 정점에서 기획부동산업자의 농간에 속아 고가(약 OOO원)에 이 사건 토지를 매수하였고, 이후 IMF 관리체제 등장으로 인한 토지가격 폭락과 2006년 헐값의 공용수용을 거치며 막대한 경제적 손실을 입은 피해자에 해당하는바, 청구인에게 OOO원의 양도소득세를 부과하는 것은 납세자의 실질적 담세력을 완전히 무시한 것으로 위법ㆍ부당하다. 나.처분청 의견 (1) 다음과 같은 이유로 쟁점계약서에 기재된 매매가액을 쟁점부동산 양도소득세의 취득가액으로 인정할 수 없다. (가) 당초 청구인은 쟁점부동산의 취득계약서는 2004년에 사망한 청구인의 배우자 c가 매매계약과 거래대금 지급 업무를 하여 본인은 계약 내용 및 거래대금 지급 내역을 모른다고 진술하였고, 처분청은 청구인이 양도소득세를 예정신고할 당시 회계사무소에 제출하였던 매매계약서의 제시를 요구하였으나 청구인은 찾을 수 없음을 이유로 이를 제출하지 않았고 현재도 원본 계약서를 제시한 사실이 없으며, 관련 금융증빙 또한 제출한 것이 없다. (나) 전 소유자 a의 진술에 의하면 a은 쟁점부동산을 1995년경에 OOO원(평당 OOO원)에 취득하여 감자를 경작하다가 실패하여 1997년도에 OOO원(평당 OOO원)에 매도하였고, 청구인이 조사관서에 제출한 쟁점계약서는 날인된 인장과 거래대금 모두 사실과 다르며 본인은 한글로 된 인장을 보유하여 본 적이 없다고 구체적으로 진술하면서 인감증명과 보유한 인장 모두를 제시하여 문답서에 날인하였다. 반면, 청구인은 이의신청서에 쟁점계약서에 날인된 전 소유자 a의 한자로 조각한 도장이 실제 a의 한자와 일치하는 것으로 주장하면서 쟁점계약서의 신뢰성을 주장하고 있으나, 쟁점계약서에 날인된 도장은 한글로 조각된 것으로 청구인은 사실관계를 착오한 것으로 보인다. (다) 2006년경 제주도 지방자치단체에서 수행한 OOO도로사업으로 인해 2006년 1월 쟁점부동산 중 일부인 1,616㎡가 수용 보상되었는데, 당시의 보상가액은 OOO원(평당 OOO원)으로 확인되는바, 청구인이 평당 OOO원에 취득한 쟁점부동산을 평당 OOO원 이상 낮은 가격으로 수용에 협의하였다고 보기 어렵다. 공공사업과 관련하여 보상가액을 산정하는 경우 사업시행사 측에서도 보상토지에 대한 감정평가를 진행하는 것이 일반적이므로, 쟁점부동산의 2006년도의 시가는 평당 2만 3천원 수준으로 보는 것이 합리적이라 할 것이다. (라) 전 소유자 a은 이 건 세무조사 당시에도 경기도 파주 및 강화도에서 밭 농사를 경작하고 있던 농민으로, 1996년 쟁점부동산을 평당 OOO원에 구입하여 불과 1년 정도 후에 OOO원에 판 것을 정확히 기억하고 쟁점부동산을 처분한 것을 후회한다고 진술하였다. 따라서 조사과정에서 전 소유자가 진술한 1997년 경의 거래가액(평당 OOO원)과 지방자치단체의 사업과정에서 산정된 2006년도의 신뢰성 있는 보상가액(평당 OOO원) 간에 약 53%의 가격상승이 확인되는 것은 9년이라는 기간 경과를 고려하면, 정상적인 가격변동으로 판단된다. (마) 원고가 주장하는 쟁점부동산에 대한 감정평가액은 2025.10.31. 작성된 것으로 취득일과는(1997.11.20.) 약 28년의 차이가 있어 정확한 감정이 어려웠을 가능성을 배제할 수 없고, 「소득세법 시행령」 제176조의2 제3항 규정(“감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다”)을 충족하지 못하고 있는바 쟁점부동산의 시가로 볼수 없다. (2) 청구인은 처분청에서 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서가 허위임을 입증할 구체적인 증거 제시 없이 환산가액을 취득가액으로 적용하는 것은 조세법률주의에 위배된다고 주장하면서 제주도의 1997년도 부동산 가격이 폭등하고 부동산 투기가 기승을 부리던 시기였음을 고려하면, 청구인이 신고한 취득가액은 정상적인 취득가액에 해당한다고 주장하고 있으나, 1997년도는 IMF로 제주도 지역 토지가격이 전반적으로 침체되어 있던 시기로 전 소유자가 취득한 후 약 1년 정도 보유 후 매도하면서 10배(평당 OOO원 → 평당 OOO원)정도의 시세차익을 얻었다는 주장은 사실과 다른 것으로 판단되며, 청구주장이 신뢰성을 얻기 위하여는 쟁점부동산의 일부가 취득 후 약 9년 정도가 경과하여 수용되면서 받은 보상금액이 청구인이 주장하는 취득가액 이상이어야 할 것이다. 관련하여, 청구인은 쟁점계약서상 금액이 실제 거래대금임을 입증하기 위한 대금내역은 제시하지 못하고 있고, 다만 부동산 중개 브로커의 미등기전매 횡행 및 중개 브로커의 횡령 등의 행위가 만연하였음을 언론기사를 통해 일방적으로 주장할 뿐 쟁점부동산의 거래에서 그런 사실이 있었음에 대해서는 전혀 설명하지 못하고 있다. 또한, 청구인은 중개인이 쟁점부동산 거래 차액을 횡령했다고 주장하거나, 인감도장이 다른 이유 역시 부동산 중개 브로커가 이면계약서를 작성하여 차액을 착복한 것이라며 탓하고 있는데, 그러한 사실이 있었음을 입증할 어떠한 객관적인 증거도 제시하지 못하고 있다. (3) 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제176조의2 제3항 규정에 의해 환산취득가액을 취득가액으로 하여 청구인에 대해 양도소득세를 경정ㆍ고지한 당초 처분은 정당하다. 3.심리 및 판단 가. 쟁점 ① 1997년 작성된 쟁점계약서상의 매매금액을 실지거래가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부 ② 청구인이 제시한 감정평가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부 나.관련 법령 (1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다. ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다. 2. 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호가목에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 × 취득당시의 기준시가 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다. 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다. 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 4. 기준시가 다.사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점계약서의 내용은 다음 <그림1>과 같다. <그림1> 쟁점계약서 (그림 삽입을 위한 여백) (나) 청구인은 쟁점부동산 폐쇄등기부증명서 및 등기사항전부증명서를 제출하였는바, 폐쇄등기부증명서의 주요 내용은 다음 <그림2>와 같다. <그림2> 쟁점부동산 폐쇄등기부증명서 주요내용 (다) 처분청 조사종결보고서 주요 내용은 다음과 같다. 1) 처분청은 취득가액 파악을 위해 청구인에게 쟁점계약서 제출을 요구하였으나 청구인은 이를 제출하지 않았고, 취득대금 지급내역 또한 사망한 남편이 처리하여 알 수 없다고 진술하였다. 2) a에 대해 양도 당시 거래가액 관련 질문조사한 바에 따르면, 쟁점계약서는 본인이 작성한 매매계약서가 아니며 거래금액으로 기재된 OOO원도 사실이 아닌 것이라고 진술하였다. 3) 양도가액 및 필요경비에 대해서는 청구인이 제출한 매매계약서상 금액(OOO원)이 적정한 것으로 인정된다. 4) 청구인이 1997년부터 2013년까지 쟁점부동산에서 밭작물을 재배한 사실 및 2014년 3월부터 인근 농민이 대리경작한 사실이 인정되어 8년자경 감면이 적정한 것으로 판단된다. (라) 위 조사종결보고서와 함께 작성된 보충조서 중 쟁점부동산의 시기별 거래가격 등과 관련한 내용은 다음과 같다. 1) 전소유자 a의 진술에 의하면, a은 쟁점부동산을 1995년경에 OOO원에 취득하여 감자농사를 경작하다가 1997년에 OOO원에 매도한 것으로 기억하고, 청구인이 제출한 쟁점계약서는 날인된 인장과 거래대금 모두 사실과 다르다고 진술하였고, a은 본인의 인감증명 및 인장을 제시하여 해당 문답서에 날인하였다. 2) 청구인이 쟁점부동산을 취득할 시에는 토지의 전체 면적이 24,783㎡였으나, OOO간 도로사업으로 2006.1.20 1,616㎡가 보상가액을 OOO원(평당 OOO원)으로 하여 부분 수용, 보상되었는데, 위 가격은 a이 진술한 거래가액인 1997년 평당 OOO원에서 약 8년 경과 후 53%가 상승한 것으로서, 이는 정상적인 것으로 판단하였다. 반면, 청구인은 구체적 금융증빙 및 매매계약서를 제출하지 못하고 있고, 2006년 토지수용보상금(평당 OOO원)을 고려할 때 동일 부동산을 8년 전 평당 OOO원에 매입했다는 주장은 신뢰성이 떨어진다. 3) 쟁점부동산 매수인인 OOO대표 c의 진술에 따르면, 청구인이 급매로 쟁점부동산을 매도하여 시가보다 비교적 낮은 가액으로 거래하였고, 양측 공인중개사 등과의 문자 메시지 내용을 통해 쟁점부동산은 처음에는 평당 OOO원에서 흥정이 시작되어 최종 OOO원으로 거래된 것으로 판단된다. (마) 처분청이 조사과정에서 확보한 청구인과 a의 문답서 내용 중 쟁점부동산의 거래와 관련한 사항은 다음과 같다. 1) 청구인은 쟁점부동산에 대해, 취득은 청구인의 남편이 한 것으로, 취득 경위, 중개 및 알선한 사람이 누구인지, 취득자금 마련 및 지급 등에 대해서는 잘 모르고, 쟁점계약서를 어디에서 찾았는지, 청구인과 a이 주장하는 양도가액 간 차이의 원인이 무엇인지에 대한 문의에 “남편이 진행한 계약으로 본인은 내용을 모른다”는 취지로 진술하였고, 쟁점계약서 원본 제출을 요청하였으나 찾을 수 없다고 답변하였다. 2) a은 1995년 OOO주민 d의 소개로 쟁점부동산을 e으로부터 취득하였는데, 감자농사를 했으나 실패하여 청구인에게 양도하였고, 취득 당시 가액은 평당 OOO원(7천평 총 OOO원) 정도로 기억하고, 거래대금은 d를 통해서 지급하였다고 진술하였다. 또한 쟁점부동산을 양도할 때에는 평당 OOO원(7천평 총 OOO원 이상)에 매도한 것으로 기억한다고 진술하였다. a은 쟁점계약서에 대한 질문에 본인이 청구인과 체결한 계약서가 아니고, 계약서상의 OOO는 취득 당시 실재하지 않았으며, 본인이 추후 작은 축사를 지은 사실은 있다고 답변하였다. 또한 쟁점부동산 거래 당시 공시지가와 시세 간에 큰 차이가 없었고(제주도 농지 공시지가가 상당히 높게 책정되어 있었음), IMF가 터지면서 땅 가격도 크게 오르지 않았는바, 자신이 쟁점부동산을 평당 OOO원에 취득하고 얼마 후 평당 OOO원에 팔았던 것으로 기억하는데, 쟁점계약서상의 금액 평당 OOO원은 전혀 사실이 아니라고 진술하였다. (바) 쟁점부동산의 실거래가와 관련하여 청구대리인이 제주특별자치도 서귀포시장에게 정보공개청구를 했는바, 쟁점부동산 및 그 인근 토지에 관한 1996년과 1997년의 토지매매 시세, 실거래가를 알 수 있는 실거래가(매매가) 신고내역, 관련 토지매매계약서 사본 등에 대한 정보공개청구에 대해 서귀포시장은 부존재 통지(“청구하신 정보는 우리 기관에서 보유ㆍ관리하지 아니하는 정보임에 따라 정보부존재 처리함을 안내드립니다”)를 하였고, 쟁점부동산에 관한 1997년 토지 취득 관련 취득세 신고와 관련하여 제출된 세금 신고자료 일체 등에 대한 정보공개청구에 대해 서귀포시장은 비공개 결정통지[“상기 문서(또는 정보)는 납세자가 관련법에서 정한 납세의무를 이행하기 위하여 제출한 자료나 지방세의 부과 또는 징수를 목적으로 업무상 취득한 자료 등으로서, 타인에게 제공 또는 누설하거나 목적 외의 용도로 사용할 수 없습니다. 이에 비밀 또는 비공개 사항을 규정한 각 개별 법령을 우선 적용하여 공개할 수 없음을 알려드리오니 양해하여 주시기 바랍니다”]를 한 것으로 나타난다. (사) 그 외 쟁점부동산 가액 또는 거래 당시의 정황 등을 직간접적으로 입증하기 위해 청구인은 다음과 같은 관련 증빙을 제출하였다. 1) a과 d[청구인의 친지(시누이)]의 2025.7.8.자 통화 녹취록에 따르면, 쟁점부동산을 거래할 당시 상황에 대해 알려달라는 요청에 대해 a은 “나는 몰라요 (c를) 만난적도 없고 중간 사람들이 소개해서 그냥 한 것이지 얼굴 본적도 없어요. 세무서에 그렇게 얘기했어요. 세금 납부할 거 하고 그러면 끝나는거지 뭘 자꾸 질질 끌어요. 내가 돈을 다 받지도 않았는데 뭐 OOO인가 뭐 OOO을 줬다는 데 이딴 소리를 하고... (후략)”이라고 대답하였다. 2) ㈜OOO감정평가법인이 쟁점부동산에 대해 1997.9.18.을 기준으로 하여 2025.10.31. 작성한 감정평가서에 따르면, 쟁점부동산의 감정평가액은 OOO원으로 평가되었는바 주요 산식 등은 다음과 같고, 청구인은 하급심 판결들도 소급 감정가액이 당시의 담보 채권액 등 객관적 지표와 부합하거나 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 금액인 경우 이를 배척할 수 없다고 판시하였다면서 해당 판례(서울행정 2025.2.12. 선고 2022구단55500 판결, 서울행정 2025.2.12. 선고 2023구단12784 판결, 대구지방 2023.9.14. 선고 2022구합24208 판결)의 사건개요 및 판결요지를 제시하였다. 3) 쟁점부동산 지역 및 시세영향 등과 관련한 언론기사, 논문 등의 주요 내용은 다음과 같다. 가) 2010년 경 제주지역 토지거래가 급감하였다는 내용의 기사OOO에는 “제주도 토지시장은 2005~2006년 정점을 찍은 뒤 침체 일로”, “2009년 제주지역에서 거래된 토지는 2만 9059필지로 2005년 4만 2292 필지의 69% 수준에 불과”, “경기가 한창 좋을 때는 기획부동산이 난립했고, 평당 OOO원도 안하는 땅을 현장에 와보지도 않고 OOO원에 사들인 서울 사람들이 수두룩 했었음”이라는 내용이 포함되어 있다. 나) 제주 제2공항과 관련한 지역언론 사설OOO에 따르면, 1990년 4월 제주권 신국제공항 개발 타당성 조사 이후 제2공항 개항의 필요성이 지속으로 제기되었던 것으로 나타난다. 다) 제주시 도로사업 중단 관련 기사OOO에 따르면, 당시 제주시가 토지보상비를 마련하지 못해 진행중인 확장공사를 목표연도인 2006년까지 마무리할 가능성이 없어 교통난이 불가피하다는 내용이 기술되어 있다. 라) 로톡(lawtalk.co.kr) 판례돋보기[광주고등법원 (제주)2017노10-1, 2017노21 판결) “기획부동산의 탐욕, 제주 곶자왈을 파헤치다”] 문서에는 “기획부동산 운영자들이 제주도 임야를 싸게 사들인 뒤 불법 벌목 후 비싸게 되팔 계획을 세워 지역을 순식간에 훼손”, “토지를 나누어 팔기 위해 허위 매매계약서까지 작성”(공소대상), “범행의 중대성을 고려하여 주범들에게 징역형을 선고(항소 기각)” 등의 내용이 기재되어 있다. 마) 제주도 지역 토지가격 관련 논문[매수인의 특성이 토지 실거래가격에 미치는 영향 - 제주특별자치도 서귀포시 거래사례를 대상으로 -, a(부동산학박사), b(OOO경영학과 조교수)]에는 “외지인은 제주도민보다 약 27.1% 더 비싸게 토지를 구입하는 것으로 나타났고, 토지가격이 높은 지역에 거주하는 외지인은 그렇지 않은 외지인에 비해 통계적으로 더 많은 프리미엄을 지불하는 것으로 나타남”, “그들이 거주하는 지역의 높은 토지가격에 얽매여 있기 때문에 정박효과에 의해 상대적으로 낮은 가격의 제주도 토지를 비싸게 매입”, “가격이 낮은 지역에 거주하는 외지인의 경우 탐색비용 때문에 비싸게(유의한 프리미엄) 토지를 구입” 등의 내용이 기술되어 있다. (아) 처분청이 제출한 개별공시지가 변동내역에 따르면, 제주특별자치도 서귀포시 OOO의 개별공시지가는 1997년은 OOO원/㎡, 2006년은 OOO원/㎡으로 각 나타난다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 우선 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점계약서상의 매매가액이 실제와 다르지 않음이 쟁점계약서의 구체적 기재내용 및 거래 당시 제주지역의 부동산 시장 현황 등에 의해 확인되고, 그 외 처분청이 이를 배척할 수 있는 분명한 근거를 제시하지 못하는 이상 기재된 매매가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정해야 한다는 입장이나, 쟁점부동산의 매매가액을 객관적으로 입증할 수 있는 증빙인 쟁점계약서의 원본을 청구인이 제시하지 못하고 있고, 그 외 쟁점계약서 사본상의 매매가액이 사실임을 간접적으로라도 입증하기 위한 금융증빙도 제출된 것이 없는바, 이는 「소득세법」상 실지거래가액의 확인을 위해 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비된 경우에 해당하는 점, 쟁점부동산의 거래상대방인 a은 쟁점계약서의 내용(매매가액)과 형식(한글인장) 모두에 대해 거짓이라고 진술하고 있고, 당시의 정황 등에 대해서도 비교적 정확하고 일관되게 진술하고 있는 점, 2006년 쟁점부동산 일부가 공공사업으로 수용될 당시 그 보상가액은 평당 OOO원으로 나타나는데, 1997년 쟁점계약서상의 매매가액(평당 OOO원)을 인정할 경우 쟁점부동산은 9년 동안 약 1/6 수준으로 가격이 하락한 것이어서 납득하기 어려운 점, 청구인이 제출한 언론기사나 논문 등은 당시의 정황증거가 될 여지는 있을지언정 쟁점계약서의 매매가액을 쟁점부동산의 실지거래가액으로 인정할 수 있도록 하는 객관적 근거로 보기는 어려운 점 등에 비추어, 쟁점계약서상의 매매가액을 실제거래가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 감정가액 등 양도소득세의 추계결정 요건을 규정한 「소득세법 시행령」 제176조의2 제3항 제2호는 둘 이상의 감정평가법인(기준시가 OOO원 이하의 경우 하나)의 신빙성이 인정되는 감정가액 중 “감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것”에 한하여 감정을 인정하도록 규정하고 있는데, 청구인이 제시한 ㈜OOO감정평가법인의 쟁점부동산에 대한 감정평가는 비록 지가상승, 지역요인, 개별요인, 법원 낙찰사례 등 다양한 요인을 적용하여 평가한 것으로 평가서상 기재되었으나, 이는 1997.9.18.을 기준시점으로 하여 2025.10.31.에 소급 작성된 것으로서 약 28년의 시간 차가 존재하는바, 해당 감정평가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 한다는 청구주장 역시 받아들이기 어렵다고 판단된다(조심 2014부3116, 2014.9.30. 등, 같은 뜻임). 따라서 처분청이 쟁점계약서의 내용 및 감정평가액을 부인하고, 쟁점부동산의 취득가액을 「소득세법」 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호에 따라 환산한 가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 경정ㆍ고지한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.