쟁점상가의 상부 일부와 이 건 공동주택의 하부가 물리적으로 붙어 있고, 이에 이 건 공동주택의 엘리베이터 이용 시 쟁점상가의 1층 및 중앙정원이 위치한 곳에 바로 접근할 수 있으며, 쟁점상가와 이 건 공동주택의 지하주차장도 연결되어 있는 것으로 확인되는바, 쟁점상가와 이 건 공동주택은 하나의 건축물로 보는 것이 타당함.

이유 1. 처분개요 가. 처분청은 재산세 과세기준일(6.1.) 청구인들이 소유한 <별지 1> 기재 상가(이하 “쟁점상가”라 한다)에 대하여 2025.7.7. 청구인들에게 2025년도 재산세 등을 <별지 1> 기재와 같이 부과ㆍ고지(이하 “이 건 재산세 등 부과처분”이라 한다)하였다. 나. 청구인들은 이에 불복하여 2025.10.1. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인들 주장 및 처분청 의견 가. 청구인들 주장 (1) 쟁점상가는 경기도 평택시 OOO 토지의 지상에 소재한 3층 규모의 대규모 독립 상가로, 1층의 면적이 약 12,038㎡, 총 면적이 24,697㎡에 달한다. 같은 토지의 지상에 소재한 공동주택(이하 “이 건 공동주택”이라 한다)의 각 층 면적이 약 1,262㎡에 불과하여, 쟁점상가는 이 건 공동주택보다 훨씬 큰 독립 시설인바, 이 건 공동주택의 하부에는 쟁점상가가 없고, 쟁점상가의 상부에도 이 건 공동주택이 없다. (2) 이 건 공동주택에는 「공동주택관리법」이 적용되고, 쟁점상가에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 적용되므로, 이 건 공동주택과 쟁점상가는 법적으로도 구분되는 별개의 건축물 유형에 해당한다. (3) 처분청은 이처럼 서로 구분되는 별개의 건축물인 쟁점상가와 이 건 공동주택을 하나의 건축물로 보아 가산율(고층건축물등)을 적용하여 그 시가표준액을 산정하였는데, 위 가산율은 고층건축물의 화재ㆍ피난 곤란성과 특수 상업적 가치를 반영하기 위한 목적이므로, 쟁점상가와 같이 대규모 독립 상가로서 위험도ㆍ가치 형성 요인이 전혀 다른 건축물에 대하여 같은 가산율을 적용하는 것은 입법취지를 벗어난 과세이다. (4) 처분청은 쟁점상가의 시가표준액 산정 시 거래사례, 시장 동향을 충분히 반영하지 않았고, 입지, 규모, 환경, 실거래가에 대한 고려도 부족하여 쟁점상가의 과세표준이 과다하게 산정되었으므로, 이 건 재산세 등 부과처분은 부당한 처분으로서 취소되어야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 쟁점상가는 “ㅁ”자 형태의 근린생활시설(지하 1층∼지상 3층, 630호실) 위로 3개 동의 이 건 공동주택(지상 5층∼지상 49층, 665세대)이 붙어있는 형태의 구조로 이루어진 하나의 복합건축물의 상가부분에 해당한다. 쟁점상가와 이 건 공동주택의 내ㆍ외관은 물리적으로 붙어있고, 쟁점상가 중간에 이 건 공동주택의 출입문이 존재하며, 쟁점상가의 주차장(지하 1층)과 이 건 공동주택의 주차장(지하 2층)은 그 출입구가 별도이지만 같은 대지 아래 존재하므로, 쟁점상가와 이 건 공동주택은 서로 물리적으로 연결되어 있는 하나의 건축물로 보아야 한다. (2) 「건축법 시행령」제119조 제1항 제9호는 “건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다”고 규정하고 있고, 행정안전부가 발행한 ‘2025년 지방세 시가표준액 조사ㆍ산정 업무요령’에서도 ‘용도와 관계없이 건축물의 최고 층수를 기준으로 전체 동에 동일한 가산율을 적용’한다고 기재하고 있으므로, 쟁점상가의 시가표준액 산정 시 당해 건축물의 가장 높은 층수인 49층을 기준으로 가감산율을 적용해야 한다. (3) 조세심판원에서도 유사한 사안에 관하여, 복합건축물의 상가 부분과 공동주택 부분이 별도의 집합건축물대장에 등재되어 있다고 하더라도, 건축물이 서로 연결되어 있어 사실상 하나의 일체를 이루고 있다면 하나의 건축물로 보아 층수를 산정하여야 하고, 고층의 공동주택과 연결된 저층 상가의 층수는 공동주택의 층수를 기준으로 판단하여야 한다고 결정한 바 있다(조심 2019지2328, 2020.4.24., 조심 2021지1722, 2021.7.15. 등 다수, 참조). (4) 청구인들은 쟁점상가의 한 층 면적이 이 건 공동주택의 한 층 면적에 비해 훨씬 크기 때문에 쟁점상가가 독립시설에 해당한다고 주장하나, 하나의 건축물인지 여부는 각 부분의 면적이 아니라 각 부분이 서로 연결되어 있는지를 기준으로 판단하여야 할 것이므로 위 주장은 타당하지 않다. 만약 청구인들의 주장대로 각 부분의 면적이 결정적인 기준이라고 한다면 한 동의 건물도 아래층의 면적이 현격히 넓으면 그 아래층과 위층이 서로 독립적인 시설이 된다는 논리에 맞지 않는 결론에 이르게 될 뿐이다. (5) 쟁점상가와 이 건 공동주택에 서로 다른 법률이 적용된다는 점 또한 각 부분이 하나의 건축물을 이루고 있는지 여부를 판단하는 기준이 될 수 없는 점, 고층 건물의 1층 상가등에 가산율을 적용하는 것은 1층 상가등의 입지적ㆍ상업적 가치가 높다는 점을 반영하여 재산세 등 부과 기준을 높게 산정하기 위한 것인바, 쟁점상가는 고층의 이 건 공동주택에 연결되어 유동인구가 많고 접근성이 뛰어나 상업적으로 유리하므로 고층 건물의 1층 상가등에 적용되는 가산율이 적용되는 것이 타당한 점 등에 비추어, 처분청의 이 건 재산세 등 부과처분은 정당하다고 할 것이다. (6) 한편 처분청은 「지방세법」제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1의2호에 따라 행정안전부장관이 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수, 경과연수별 잔존가치율 및 가감산율을 적용하여 쟁점상가의 시가표준액을 적법하게 산출한바, 이처럼 지방세 법령에서 규정한 합리적 적용 기준에 따라 산출되어 객관적인 가치를 반영하고 있는 시가표준액을 재산정 하여야 한다는 청구주장 역시 타당하지 않다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점상가와 이 건 공동주택을 하나의 건축물로 보아 산정한 시가표준액을 기준으로 재산세 등을 부과한 처분의 당부 나. 관련 법령 등 : <별지 2> 참조 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인들 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 처분청이 2025.10.21. 발급한 건축물대장에 따르면, 경기도 평택시 OOO 지상에 각 49층 규모의 3개동 공동주택(아파트)으로 이루어진 이 건 공동주택과 3층 규모의 근린생활시설인 쟁점상가가 별개의 집합건축물대장에 건축물로 등재되어 있는 것으로 확인된다. <표1> 건축물대장 총괄표제부상 건축물 현황 내역 (나) 처분청이 제출한 도면 등에 따르면, OOO에는 이 건 공동주택의 지하주차장이, 지하 1층에는 쟁점상가의 지하주차장 및 상업시설 일부가, 지상 1층부터 3층까지는 쟁점상가의 상업시설이, 지상 4층에는 PIT(설비전용층)가, 지상 5층부터 49층까지는 이 건 공동주택이 각 위치하고 있고, 쟁점상가와 이 건 공동주택은 PIT의 상하층에 물리적으로 맞닿아 있는 것으로 나타난다. (다) 처분청은 2025.10.14. 쟁점상가에 출장한 후 <표2>와 같이 출장결과보고서를 작성하였다. <표2> 처분청의 출장결과보고서 내역 ○○○ (라) 처분청이 제출한 쟁점상가 및 이 건 공동주택의 외관 사진은 <표3>과 같다. <표3> 쟁점상가 및 이 건 공동주택의 외관 사진(촬영일 미상) ○○○ (마) 네이버 지도의 로드뷰, 항공뷰, 쟁점상가 및 이 건 공동주택의 건축디자인을 한 건축사사무소의 홈페이지에서 확인되는 전경사진, 쟁점상가의 홍보책자 등에 따르면, 쟁점상가는 중앙정원을 둘러싼 ‘ㅁ’자 형태로 되어있고, 쟁점상가의 상부 일부와 이 건 공동주택의 하부가 서로 연결되어 있으며, 쟁점상가와 이 건 공동주택은 주차장으로 연결되고, 이 건 공동주택의 엘리베이터 이용 시 쟁점상가 및 중앙정원이 위치한 곳에 바로 접근할 수 있는 것으로 확인된다. <표4> 쟁점상가 및 이 건 공동주택의 지도, 전경사진 ○○○ (바) 행정안전부가 작성한 ‘2025년 시가표준액 조사ㆍ산정 업무요령’은 건축물의 시가표준액 산정 시 가산율 적용 기준에 관하여 <표5>와 같이 기재하고 있다. <표5> 행정안전부 ‘2025년 시가표준액 조사ㆍ산정 업무요령’ 중 발췌 (사) 처분청은 「지방세법」제4조 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1의2호 가목 내지 다목에 따라 2025.1.1.을 기준으로 행정안전부장관이 고시한 2025년 건물신축가격기준액에 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수, 경과연수별 잔존가치율 및 가산율을 적용하여 쟁점상가의 시가표준액을 산출하였고, 이 때 가산율은 쟁점상가와 이 건 공동주택을 하나의 건축물로 보아 최고 층수인 49층을 기준으로 각 가산율을 적용하였으며, 위 시가표준액에 「지방세법 시행령」제109조 제1항 제1호에 따른 공정시장가액비율 100분의 70을 곱하여 산정한 가액을 과세표준으로 하여 이 건 재산세 등 부과처분을 하였다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살펴본다. (가) 「지방세법」제110조 제1항에서 건축물에 대한 재산세의 과세표준은 같은 법 제4조 제2항에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제2항에서 주택 이외의 건축물에 대한 시가표준액은 “거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다”고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제4조 제1항에서 법 제4조 제2항에 따른 기준이란 매년 1월 1일 현재를 기준으로 행정안전부장관이 산정ㆍ고시하는 건축물신축가격기준액에 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수, 경과연수별 잔존가치율, 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율을 적용하는 것을 말한다고 규정하고 있다. (나) 재산세 과세대상인 건축물의 가치는 그 건축물의 구조, 용도, 위치, 층수, 경과연수 등에 따라 거래가격에 큰 편차가 발생하므로, 「지방세법」에서 건축물 간 재산세 과세의 형평성 문제가 발생하는 것을 방지하기 위한 조정요소로서 건축물의 시가표준액 산정 시 건축물별 특성을 감안하여 가감산율을 적용하도록 규정하고 있는바(서울행정법원 2005.7.13. 선고 2004구합28167 판결, 같은 뜻임), 30층 초과 건물의 상가부분과 고층건축물에 대하여 가산율을 적용하는 취지 또한, 위 각 건축물이 일반적인 상가 또는 저층건축물에 비해 더 높은 가격에 거래되는 현실을 감안하여 그 시장가치를 시가표준액에 반영할 수 있도록 하기 위한 것인 점, 「지방세법」제6조 제4호에서 “건축물”이란 “「건축법」제2조 제1항 제2호에 따른 건축물과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설”을 말한다고 규정하고 있고, 「건축법」제2조 제1항 제2호에서 “건축물”이란 “토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것”이라고 규정하고 있으며, 같은 법 제84조 및 같은 법 시행령 제119조 제1항 제9호에서 건축물의 층수 산정방법을 규정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다고 규정하고 있는 점, 이와 같은 「지방세법」 및 「건축법」의 각 규정에 따른 건축물의 정의 및 층수 산정방법과 건축물의 시가표준액 산정 시 가감산율을 적용하도록 한 법령의 취지를 종합적으로 고려할 때, 용도와 구조가 다른 건축물이 물리적으로 연결되어 사실상 일체를 이루고 있다면, 그 건축물대장이 분리되어 있다고 하더라도 이를 하나의 건축물로 보아 층수를 산정한 후 그에 따른 가감산율을 적용한 시가표준액을 산정함이 타당한 점, 처분청이 제출한 출장결과보고서, 쟁점상가와 이 건 공동주택의 도면, 사진 등에 따르면, 쟁점상가는 ‘ㅁ’자 형태로 되어 있고 그 상부에 이 건 공동주택이 건축되어 있어, 쟁점상가의 상부 일부와 이 건 공동주택의 하부가 물리적으로 붙어 있고, 이에 이 건 공동주택의 엘리베이터 이용 시 쟁점상가 및 중앙정원이 위치한 곳에 바로 접근할 수 있으며, 쟁점상가와 이 건 공동주택의 지하주차장도 연결되어 있는 것으로 확인되는바, 쟁점상가와 이 건 공동주택은 하나의 건축물로 보는 것이 타당한 점, 처분청은 쟁점상가와 이 건 공동주택을 하나의 건축물로 보아 쟁점상가의 층수를 그 중 가장 많은 층수인 49층으로 산정하고, 「지방세법」제4조 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1의2호 가목 내지 다목에 따라 2025.1.1.을 기준으로 행정안전부장관이 고시한 2025년 건물신축가격기준액에 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수, 경과연수별 잔존가치율 및 가감산율을 적용하여 쟁점상가의 시가표준액을 산출하였으므로, 처분청에서 이처럼 합리적 평가요소를 가지고 객관적 가치를 반영할 수 있도록 정한 지방세 법령의 건축물 평가방식에 따라 쟁점상가의 시가표준액을 산정하고, 그 시가표준액을 기준으로 이 건 재산세 등 부과처분을 한 것에 달리 법령을 위반한 잘못이 있다고 보기 어려운 점(조심 2022지152, 2022.7.19., 같은 뜻임) 등에 비추어, 이 건 재산세 등 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지 1> 청구인 목록 및 과세내역 ○○○ <별지 2> 관련 법령 등 (1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다. ② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다. 1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지 (2) 지방세법 시행령 제4조(건축물 등의 시가표준액 산정기준) ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 매년 1월 1일 현재를 기준으로 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 1. 오피스텔: 행정안전부장관이 고시하는 표준가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다. 가. 오피스텔의 용도별ㆍ층별 지수 나. 오피스텔의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率) 1의2. 제1호 외의 건축물: 건설원가 등을 고려하여 행정안전부장관이 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다. 가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율 다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율 제109조(공정시장가액비율) ① 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다. 1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70 (3) 2025년 건물신축가격기준액 고시(2024.12.27. 행정안전부고시 제2024-104호로 제정된 것) 제1조(목적) 이 고시는 「지방세법」 제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1의2호에 따라 행정안전부장관에게 위임된 건물신축가격기준액을 정함을 목적으로 한다. 제2조(건물신축가격기준액) 「지방세법」 제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1의2호에 따른 건물신축가격기준액은 별표와 같다. [별표] 건물신축가격기준액(제2조 관련) 번호 구분 건물신축가격기준액 1 주거용 건축물 840,000원/㎡ 2 상업용 건축물 830,000원/㎡ 3 공업용 건축물 820,000원/㎡ 4 농수산용 건축물 630,000원/㎡ 5 문화ㆍ복지ㆍ교육용 건축물 840,000원/㎡ 6 공공용 건축물 830,000원/㎡ (4) 지방세 시가표준액 조사ㆍ산정 기준(2024.12.27. 행정안전부훈령 제371호로 개정된 것) 제1조(목적) 이 기준은 「지방세법」(이하 "법"이라 한다) 제4조 제2항, 같은 조 제3항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항에 따라 건축물과 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액을 조사 ㆍ산정하기 위한 세부적인 절차와 방법 등을 정함을 목적으로 한다. 제19조(오피스텔 외 건축물의 시가표준액) ① 오피스텔 외 건축물에 대한 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 산정한 제곱미터당 금액에서 1,000원 미만 숫자는 버린다. 다만, 제곱미터당 금액이 1,000원 미만일 때는 1,000원으로 한다. ② 제1항에 따른 지수, 경과연수별 잔가율, 가감산율은 다음 각 호와 같다. 5. 가감산율 : 별표 8 ③ 제2항의 지수와 가감산율은 다음 각 호의 기준에 따라 적용한다. 4. 가감산율 : 둘 이상의 항목에 해당하는 경우 각각의 가산율 또는 감산율을 더하여 적용한다. [별표 8] 건축물 가감산율(제19조 관련) □ 가산대상 및 가산율 구분 가산율 적용대상 건축물기준 가산율 가산율적용 제외부분 Ⅲ (3) 5층 미만 건물 ○ 1층 상가부분 0.17 ○ 단층건물 ○ 건설공사 현장의 임시 사무소용 가설건축물 ○ 오피스텔(용도번호 Ⅰ-7 주거용 오피스텔 및 Ⅱ-21 사무용 오피스텔), 제조시설을 지원하기 위한 공장구내의 사무실(용도 번호 Ⅲ-2) ○ 용도번호Ⅱ-6, 7의 호텔, 펜션, 생활숙박시설, 여관 등이 구분등기가 된 경우 (4) 5층 이상 10층 이하 건물 ○ 1층 상가부분 0.27 (5) 11층 이상 20층 이하 건물 ○ 1층 상가부분 0.32 (6) 21층 이상 30층 이하 건물 ○ 1층 상가부분 0.36 (7) 30층 초과 건물 ○ 1층 상가부분 0.46 ※ 지하층 및 옥탑 등은 층수계산 시 제외 Ⅶ (13) 고층건축물 0.01 - (14) 초고층 건축물 ○ 59층 이하 0.06 ○ 60층 이상 80층 미만 0.07 ○ 80층 이상 0.08